לאחרונה התארחתי בתוכנית הבוקר של ערוץ 12 ודיברתי על אחד התחומים שפונים אליי לגביו יותר ויותר – רכישת נדל"ן בחו"ל. ההזדמנויות בהחלט קיימות, אבל יחד איתן גם לא מעט סיכונים שמוכרחים להיות מודעים אליהם.
הנה כמה נקודות מרכזיות שחשוב לי להעלות, במיוחד לאור מקרים שפגשתי בשטח.
לא תמיד ברור ממי אתם רוכשים את הנכס
לא מעט עסקאות מתבצעות דרך חברות שיווק ישראליות, אבל זה לא אומר שהן אלו שמחזיקות בנכס. לפני כל התחייבות, צריך לבדוק מי הגורם המשפטי שעומד מאחורי העסקה, האם יש לו זכות קניינית מלאה, והאם ניתן לרשום את הזכויות על שם הרוכש באופן רשמי במדינה הרלוונטית.
"רכישה" יכולה להיות רק זכות שימוש
במדינות רבות, מה שמכונה "רכישה" בפועל הוא רק חוזה שכירות או זכות שימוש מוגבלת בזמן. זה נשמע מפתה, אבל חשוב להבין את ההבדל בין החזקה לבין בעלות מלאה. רק זכות קניינית רשומה מעניקה ביטחון אמיתי לטווח הארוך.
אין פיקוח – האחריות כולה על הרוכש
בניגוד לישראל, שם קיימים חוקים ברורים והגנות צרכניות, במדינות רבות אין רגולציה שמגנה על הרוכשים. ברגע שהעסקה יוצאת לפועל – אין גוף ישראלי שאפשר לפנות אליו. לכן, חשוב לפעול בזהירות, עם עורך דין נדל"ן שמכיר את השוק ואת החקיקה הרלוונטית.
אל תדלגו על מיסוי
שיקולי מס הם קריטיים. לא מעט רוכשים נתקלים בדרישות מיסוי שלא לקחו בחשבון – במדינת היעד או בישראל. צריך לבדוק היטב האם תדרשו לשלם מס רכישה, מס שבח מקומי, מס על הכנסה מהשכרה או דיווח על אחזקה בנכס זר.
תשואה "מובטחת"? סימן שצריך לבדוק
הרבה מההצעות כוללות הבטחות על תשואה גבוהה ובטוחה. בפועל, ברוב המקרים אין שום התחייבות חוזית, ולעיתים גם אין שוכר ממשי. אני ממליץ לבדוק: האם יש הסכם שכירות בפועל? מי הדייר? מהם התנאים? ומה קורה אם אין שוכר?
לסיום
נדל"ן בחו"ל יכול להיות אפיק השקעה מעניין, אבל הוא דורש הרבה יותר מאמונה בהבטחות שיווקיות. אני מאמין שעם הבדיקות הנכונות, ליווי מקצועי, וראייה מפוקחת – אפשר לעשות את זה נכון.
הראיון בערוץ 12 נועד בדיוק בשביל זה: להזכיר שגם כשזה נראה מפתה – חשוב לבדוק, להבין, ולפעול בזהירות.
שלכם,
יוני לוי, עו"ד נדל"ן ומקרקעין
