כמי שעוסק שנים רבות בהליכי התחדשות עירונית, אני יודע כי הסכמי נון שופ (NON SHOP) מטרידים בעלי דירות רבים לפני החתימה על הסכמי ההתחדשות העירונית.
מי שכבר חתמו על ההסכם מגלים לא אחת כי התוקף שלו ארוך משחשבו, והם תוהים אם ביכולתם לקצר את תוקפו של ההסכם.
כדי שלא תהיו מופתעים מהסכמי נון שופ, כתבנו עבורכם מאמר זה. במסגרת המאמר נסביר מה זה הסכם נון שופ, האם הוא מחייב, לכמה זמן הוא תקף ומה תוכלו לעשות אם הזמן עובר והיזם לא מתחיל בעבודות.
מה זה הסכם נון שופ?
אני רוצה לפתוח בהסבר קצר אודות הסכם הנון שופ, כדי להבהיר מהו אותו הסכם ומהו הרציונל העומד בבסיסו.
הסכם נון שופ הוא הסכם הנחתם בין בעלי דירות לבין יזמים ומארגנים בהליכי פינוי בינוי.
במסגרת הסכם זה, בעלי הדירות מתחייבים שלא לנהל משא ומתן עם יזמים נוספים במשך תקופה מסוימת, אלא בהסכמת היזם מולו חתמו על ההסכם.
היזם, בתמורה, יבהיר בהסכם באילו פעולות ינקוט לשם קידום פרויקט ההתחדשות העירונית שלכם.
מה הרציונל מאחורי הסכם נון שופ?
רבים מלקוחותיי שואלים אותי מה ההיגיון העומד בבסיס הסכם זה – למה בכלל משתלם לבעלי הדירות לחתום על הסכם המגביל אותם מלנהל משא ומתן עם יזמים נוספים?
התשובה אותה אני משיב לאותם לקוחות היא כי באמת לא בכל הליכי פינוי בינוי חותמים על הסכם נון שופ,
ועליהם להתייעץ עם עורך הדין המתמחה בפרוייקטים של בפינוי בינוי – האם נכון עבורם לחתום על ההסכם.
עם זאת, בהליכי פינוי בינוי עוברות לא מעט שנים בין המועד בו היזם מתחיל בשלבים הראשונים של הפרויקט ועד שהבנייה מתחילה בפועל.
לאורך כל תקופה זו היזם נדרש להוציא הוצאות, מבלי שיש לו תמורה מובטחת.
אם לא תהיה ליזם הוודאות כי בעלי הדירות לא ינהלו הליכי משא ומתן במקביל לאותם שלבים שלפני הבנייה, לא יהיה כדאי לו להיכנס לעסקה ולהוציא את כל ההוצאות הדרושות בשלבים הראשונים של ההליך.
לכן, הסכם נון שופ המונע ניהול מו"מ עם יזמים נוספים מקנה ליזם בלעדיות בפרויקט והופך את הכניסה כולה לפרויקט ההתחדשות העירונית לכדאית עבורו.
רק אם הפרויקט יהיה כדאי ליזם, הוא יעבוד כמו שצריך.
אם כן, לסיכום, הסכם נון שופ הוא הסכם המגביל את יכולתם של בעלי דירות לנהל מו"מ עם יזמים נוספים לפני תחילת העבודות.
הסכם הנון שופ מאפשר ליזם ליטול סיכון מסוים ולהוציא הוצאות כספיות עוד לפני תחילת העבודות, ובכך הופך את הפרויקט כולו לכדאי ומשתלם עבורו.
האם הסכם נון שופ הוא הסכם משפטי מחייב?
הסכם נון שופ הוא חוזה משפטי לכל דבר ועניין הנחתם בין היזם, או המארגן, לבין בעלי הדירות.
מכיוון שכך, ובדומה לכל חוזה אחר, מדובר בהסכם משפטי מחייב לחלוטין. לצערי הרב, גם אם תתחרטו כעבור כמה שנים על כך שחתמתם על ההסכם, לא תוכלו פשוט לחזור ממנו.
עם זאת, כפי שנראה להלן, ייתכן שעומדות בפניכם דרכים חוקיות לקיצור משך ההסכם.
לכמה זמן הסכם נון שופ מעניק בלעדיות ליזם?
לא אחת מגיעים אליי לקוחות מתוסכלים, אשר סברו כי הם חתמו על הסכם נון שופ לתקופה בת שישה חודשים בלבד ולאחר מכן גילו כי תוקפו של ההסכם נמשך שנים ארוכות.
כדי להימנע מהפתעות לא נעימות שכאלו, סיכמתי לכם את תוקפו המקסימלי של הסכם נון שופ, בהתאם להוראות חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) משנת 2017.
כמו כן, צירפנו לכם טבלאות כדי לעשות סדר בתקופות ושהן יעמדו לכן בבירור אל מול העיניים.
שלבי הסכם נון סופ שכדאי להבין אותם
בשלב הראשון, הסכמי נון שופ יהיו תקפים למשך שישה חודשים מהמועד בו נקבע בהסכם כי הוא המועד הקובע.
עם זאת, אם התקיימו תנאים מסוימים, החוק קובע כי תוקפו של ההסכם יוארך. אציג לכם את התנאים והתקופות תוך הפרדה בין התחדשות עירונית במסגרת פינוי בינויי לבין התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38.
בעסקאות פינוי בינוי, אם הצליח היזם בתוך 6 החודשים להתקשר בהסכם נון שופ עם 50% מהדיירים (או פחות מכך כשמדובר בבניינים גדולים), תוקפו של ההסכם יהיה 18 חודשים מהמועד הקובע על פי הסכם הנון שופ.
אם בתוך 18 החודשים היזם יחתום על הסכמי נון שופ עם שני שלישים מהדיירים או על הסכמי פינוי בינוי עם 50% מהדיירים, ההסכם יעמוד בתוקפו למשך שנתיים מהמועד הקובע.
כאשר בתוך השנתיים מוסר היזם תוכנית פינוי בינוי לרשויות התכנון ותוכנית זו נקלטת, הסכם הנון שופ יוכל להיות מוארך ל-4 שנים נוספות ממועד קליטת התוכנית. אם הופקדה תוכנית בתקופה זו, ההסכם יעמוד בתוקף ל-5 שנים מיום קליטת התוכנית בוועדות התכנון והבנייה.
תוקפו של הסכם נון שופ לפינוי בינוי
| משך תוקף ההסכם | מה צריך לקרות בשלב זה כדי להאריך לתקופה נוספת |
| 6 חודשים ראשונים מהמועד הקובע | היזם יחתום על הסכמי נון שופ עם 50% מהדיירים (או 40% בבניינים עם 17 דירות ומעלה או 35% אם יש 36 דירות ומעלה) |
| 18 חודשים מהמועד הקובע | היזם יחתום על הסכמי נון שופ עם 66% מהדיירים או יחתום על הסכמי פינוי בינוי עם 50% מהם |
| שנתיים מהמועד הקובע (24 חודשים) | קליטת תוכנית פינוי בינוי בוועדת התכנון |
| 4 שנים ממועד קליטת התוכנית בוועדה | הפקדת התוכנית |
| 5 שנים ממועד קליטת התוכנית בוועדה | תחילת העבודות עצמן |
כפי שכתבתי, משכי הזמן הקובעים בחוק שונים כאשר מדובר בתמ"א 38 ולא בפינוי בינוי. במקרה זה, ההסכם יהיה תקף גם כן לשישה חודשים החל מהמועד הקובע.
ואולם, אם היזם חתם על הסכמי נון שופ עם 50% מבעלי הדירות או אפילו עם 40% מהם בנסיבות מסוימות, תוקף ההסכם יוארך ל-12 חודשים בלבד מהמועד הקובע. חתימה על הסכמי נון שופ במהלך 12 החודשים עם 80% מבעלי הדירות, או על הסכמי תמ"א 38 עם שליש מהדיירים, תאפשר הארכה של ההסכם ל-18 חודשים מהמועד הקובע.
הנחת תוכנית בנייה אצל ועדות התכנון בצירוף בקשה להיתר בנייה תאריך את תוקף הסכם הנון שופ ל-36 חודשים מהמועד הקובע.
תוקפו של הסכם נון שופ לתמ"א 38
| משך תוקף ההסכם | מה צריך לקרות בשלב זה כדי להאריך לתקופה נוספת |
| 6 חודשים מהמועד הקובע | היזם יחתום על הסכמי נון שופ עם 50% מהדיירים (או 40% בבניינים עם מעל ל-17 דירות) |
| 12 חודשים מהמועד הקובע | היזם יחתום על הסכמי נון שופ עם 80% מהדיירים או על הסכמי תמ"א 38 עם שליש מהדיירים |
| 18 חודשים מהמועד הקובע | הנחת תוכנית בנייה אצל ועדת התכנון + הגשת בקשה להיתר בנייה |
| 36 חודשים מהמועד הקובע | תחילת העבודות עצמן |
❗מוקש לפניך – הסכם שהולך ומתארך❗פעמים רבות דיירים חושבים שהם חותמים על הסכם נון שופ לשישה חודשים בלבד, מכיוון שבחוזה כתוב כי תוקף ההסכם הוא לשישה חודשים ובהתאם ליתר הוראות החוק. ואולם, המשמעות היא שהתוקף של ההסכם יהיה בהתאם למועדים שהצגנו כך שבפועל מדובר בהסכם לתקופה ארוכה הרבה יותר. |
מה צריך להיות כלול בהסכם נון שופ?
בעבר, כמעט ולא הייתה הסדרה חוקית להסכמי נון שופ. במו עיני ראיתי איך הדבר הוביל לניצול של בעלי דירות על ידי יזמים ומארגנים שאינם הוגנים.
כיום, הסכמי נון שופ מוסדרים חקיקתית בחוק ההתחדשות העירונית שהצגנו לעיל. כעת, ברצוני להציג לכם מספר דרישות נוספות הקבועות בחוק בנוגע להסכמי נון שופ.
ראשית, החוק קובע כי קודם לחתימת הסכם נון שופ עם הדיירים, היזם יצטרך לארגן אספת דיירים. במסגרתה, יסביר היזם לדיירים על הסכם הנון שופ ועל זכויותיהם החוקיות.
רצוי בהחלט שבשלב זה ינכח עורך דין מקרקעין מטעם הדיירים אשר ייצג את האינטרסים שלהם בהסכם.
עורך הדין ישפיע על תקופת ההגבלה הקבועה בהסכם, שכן התקופות שהצגנו הן תקופות המקסימום על פי חוק אך כמובן שהן נתונות למשא ומתן.
כמו כן, עורך הדין שלכם יוודא כי היזם עומד מצדו בכלל דרישות החוק ואף יעגן בהסכם הנון שופ צעדים קונקרטיים שעל היזם לבצע כדי לזרז הליכים.
שנית, החוק מחייב את היזם לכלול את כל הפרטים שלהלן בהסכם:
- פרטי היזם
- מועד חתימת ההסכם
- המועד הקובע ממנו נספרת תקופת ההגבלה
- התחייבות המארגן למצוא יזם (אם ההסכם נחתם מול מארגן ולא מול יזם)
- התחייבות לפעול בנאמנות לטובת בעלי הדירות
- הוראות לשקיפות היזם בהליך
- ועוד הוראות נוספות המופיעות בחוק
האם אפשר להשתחרר מהסכם נון שופ לאחר שחתמנו עליו?
מאחר שמדובר בחוזה משפטי מחייב, לא תוכלו להשתחרר סתם כך מהסכם הנון שופ לאחר החתימה עליו. ואולם, ברצוני לספר לכם על תיק פינוי בינוי שטיפלתי בו בחולון.
באותו מקרה, עברו כ-20 חודשים מהמועד הקובע והיזם עוד לא הגיש תוכניות לוועדת התכנון. הדיירים רצו להשתחרר מההסכם ולפנות ליזמים אחרים, היזם עצמו התנגד כמובן.
אנו טענו לביטול החוזה, שכן היזם לא עמד בהתחייבויותיו שלו ולא נקט בפעולות לקידום הפרויקט, בניגוד לקבוע בהסכם הנון שופ.
היזם טען שהוא פעל כראוי ובכל מקרה פעולותיו אינן עולות לכדי הפרת החוזה.
הסכסוך המשפטי הגיע לבית המשפט, כאשר השאלה שנשאלה היא האם היזם הפר במחדל את החוזה הפרה יסודית מה שהקנה לדיירים את הזכות לבטל את החוזה.
לאחר דיונים ארוכים בית המשפט השתכנע מטענותינו ופסק כי אכן מדובר בהפרה יסודית של ההסכם. לפיכך, החוזה בוטל והדיירים השתחררו מהסכם הנון שופ הכובל.
עו"ד יוני לוי – מתמחה בעריכת הסכמי נון שופ
מחפשים עו"ד דיירים בהליכי פינוי בינוי? פנו אליי וקבלו שירות המותאם בדיוק לצרכים שלכם.
אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובהתחדשות עירונית בפרט. הניסיון שלי בתחום מאפשר לי להגן עליכם בהסכמי נון שופ וליצור הסכם הוגן המתאים לצרכים שלכם.
קבעו פגישת ייעוץ בטלפון:077-804-1632
והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים.
