כמי שמלווה עסקאות נדל"ן באופן יום יומי, אני יודע עד כמה חשוב להימנע מצרות לפני ביצוע עסקת נדל"ן. תרצו, כמובן, שהעסקה תניב לכם הזדמנויות ורווח כלכלי ולא הפסדים וסיבוכים חלילה. על כן, במאמר זה, אציע לכם שורת טיפים שיסייעו לכם להימנע מצרות לפני ביצוע עסקת נדל"ן. עקבו אחריהן, ותקטינו את הסיכויים לצרות בעסקה.
אל תחסכו בבדיקות מקדמיות
אני מכיר את התחושה. מצאתם את הנכס המושלם בשבילכם, את הקונים האידיאליים או את הקרקע שתמיד חלמתם עליה. בשלב זה אתם מעוניינים מאוד בעסקה ורוצים לסגור אותה. ואולם, דווקא בשלב זה, חשוב מאוד שתבצעו את כלל הבדיקות המקדמיות הדרושות – ללא פשרות.
אני בטוח שאתם לא קונים רכב בלי לבדוק אותו קודם, וככל הנראה שגם לא תבחרו בעגבנייה לפני שתכניסו אותה לסל הקניות שלכם. על כן, תמיד מפליא אותי כיצד אנשים מוכנים לוותר על בדיקות מקדמיות בעסקאות נדל"ן גדולות כל כך. אציג לכם כעת את הבדיקות המקדמיות שרצוי לערוך לפני עסקת נדל"ן:
- בדיקת נסח טאבו: הבדיקה הראשונה שחשוב לבצע היא בדיקה של נסח הטאבו. נסח טאבו הוא תעודת הזהות של הנכס, דרכו תוכלו לראות את סטטוס הזכויות בנכס ולוודא כי המוכרים הם אכן הבעלים, לוודא כי אין חריגות בניה וכי לא מוטלים שעבודים כלשהם.
אני אציין כי זוהי הבדיקה החשובה ביותר שעליכם לבצע לפני רכישת דירה. כניסה לעסקת נדל"ן מבלי לבדוק את נסח הטאבו של הנכס תהיה לא אחראית ושגויה. ייתכן כי המוכר כלל לא המוכר שלכם, כי על הדירה רשומה משכנתא שלא טופלה, שיש חריגות בניה בנכס המסבכות את המכירה וקרה לי שגם הוצאתי נסח טאבו וגיליתי כי המוכר כבר מכר את הדירה לאדם אחר!
חשוב לי להדגיש כי כיום ניתן להוציא נסח טאבו מקוון בעלות של 14 שקלים בלבד (נכון לשנת 2024). אל תסכימו לשירות הוצאת נסח טאבו במחיר גבוה יותר.
- בדיקה ברשם המשכונות: אל תסתפקו בבדיקת נסח הטאבו. בקשו מעורך הדין שלכם לבדוק גם ברשם המשכונות אם רשום משכון כלשהו על הנכס. הגם שמשכונות על מקרקעין צריכים להירשם בטאבו, לעיתים הם יהיו רשומים ברשם המשכונות בלבד ומשכך חשוב לבדוק גם שם כדי שתדעו שהנכס נרכש כשהוא נקי מכל שעבוד או עיקול.
- בדיקת תיק הבניין: עיון בתיק הבניין יאפשר לעורך הדין שלכם לוודא באופן קונקרטי יותר כי אין הפרות בנייה למיניהן. כמו כן, תוכלו לוודא אילו שטחים משותפים מוצמדים לדירה ומהווים משפטית חלק ממנה.
- עיון בתיק הבניין לאיתור זכויות בנייה: סיבה נוספת בגינה אני ממליץ לעיין בתיק הבניין היא איתור קונקרטי של זכויות הבנייה הפוטנציאליות בדירה. לזכויות הבנייה שווי כלכלי משמעותי וחשוב לדעת במדויק האם וכמה זכויות בנייה קיימות בנכס עובר לרכישתו.
- בדק בית לנכס: אני ממליץ לכל לקוחותיי להזמין איש מקצוע לעריכת בדק בית בנכס, בו יחפש ליקויים ואי התאמות בדירה. בדק בית חשוב במיוחד ברכישת דירה מקבלן שכן הקבלן יישא באחריות לליקויים ואי ההתאמות. עם זאת, מניסיוני, חשוב מאוד לבצע בדק בית גם בדירה יד 2, שכן לא תרצו לרכוש נכס מבלי שתדעו מה מצב התשתיות שלו, האם קיימים בו ליקויים למיניהם ועוד.
- בדיקת ייעוד הקרקע: אם אתם רוכשים מקרקעין, חשוב כמובן לבדוק מהו ייעוד הקרקע ומהן זכויות הבנייה עליה – האם מדובר בקרקע חקלאית? קרקע חקלאית המיועדת להפשרה? קרקע למגורים? קרקע לעסקים? הדבר משפיע כמובן על הכדאיות הכלכלית של הרכישה. אל תאמינו לכל מי שיגיד לכם כי הקרקע החקלאית שהוא מוכר מיועדת להפשרה.
- בדיקת תב"ע בסביבת הנכס: אני מציע לכם לבדוק את התב"ע לסביבת הנכס, כדי שתדעו מה מיועד להיבנות באותו מקום. כמובן שלדבר תהא השפעה מהותית על כדאיות העסקה כולה.
אל תפחדו מתכנון מס בעסקה
אני בטוח שאתם יודעים כי רוכשי מקרקעין חייבים בתשלום מס רכישה. מוכרים חייבים בתשלום מס שבח ולעיתים גם היטל השבחה ואף מע"מ. מיסוי מקרקעין יכול להגיע למאות אלפי שקלים. ואולם, תכנון נכון של העסקה, עשוי להפחית את חבות המס בצורה דרמטית.
אני תמיד אומר ללקוחותיי כי היופי במיסוי מקרקעין הוא ששני עורכי דין שונים יכולים להסתכל על אותה עסקה, אחד יוביל את לקוחותיו לתשלום מס גבוה והשני יחסוך עבורם סכומי עתק והכל, כמובן, על פי חוק בצורה מלאה.
על כן, חשוב מאוד שתגיעו לייעוץ במיסוי מקרקעין לפני ביצוע עסקת נדל"ן. אני מסתכל על העסקה, בוחן אותה לפרטיה, משווה בין פרטי העסקה לבין הדין הרלוונטי ומעצב אותה באופן שיפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי, והכל, כמובן, כחוק. הגיעו לתכנון מיסוי מקרקעין ותהנו גם אתם מתשלום מס מינימלי.
בדקו את היעילות הכלכלית של העסקה
לאחר שיהיה בפניכם את כל המידע המשפטי הרלוונטי, ערכו בחינה מחודשת של היעילות הכלכלית של העסקה. לנתונים המשפטיים יכולה להיות השפעה מהותית על כדאיות העסקה מבחינה כלכלית ומשכך יש צורך בבחינה נוספת של הכדאיות. רק לאחריה, ולאחר ביצוע כלל הבדיקות הנוספות שהצגנו, תוכלו להחליט החלטה נבונה האם להיכנס לעסקה.
נכנסים לעסקת נדל"ן?
רוצים להימנע מצרות בעסקה? פנו אליי, עו"ד יוני לוי, לקבלת ייעוץ משפטי מקיף לפני הכניסה לעסקה וליווי משפטי במהלכה. אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב שנים בעולם זה. לאורך השנים טיפלתי במאות תיקים מגוונים בנושאי מקרקעין, באחוזי הצלחה גבוהים ולצד יחס אישי ומכבד לכל לקוח.
הנה מעט ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:
כך כותב חן וייסמן: "מקצוען אמיתי. ליווה אותנו לאורך כל הדרך בזמינות מירבית ומענה איכותי ויסודי. מומלץ בחום!"
וזה מה שהיה למרק חכמוב לכתוב: "מקצועיות על, יכולת לטפל בדברים בצורה המהירה ביותר, יכולת הקשבה והבנות הנדרש .הרבה מאוד מעבר מהמקובל אצל עורכי דין".