נדל"ן נחשב ולא בכדי, כאחד מאפיקי ההשקעה הרווחיים והיציבים ביותר. הדבר נכון כמעט תמיד, ונכון שבעתיים כשמדובר בנדל"ן מניב. בשורות להלן נחשוף בפניכם כמה סודות להצלחה בנדל"ן מניב, אשר עשויים לסייע לכם להגיע לתוצאות הטובות ביותר מההשקעה שלכם בנדל"ן. בנוסף, נסביר את החשיבות העצומה של התייעצות עם עורך דין מקרקעין מיומן, שעשויה לסייע למשקיעים להימנע ממהמורות מיותרות והסתבכות בהשקעות בעייתיות.
מה זה נדל"ן מניב ולמה מדובר בתחום רווחי במיוחד?
כשעושים שימוש במושג נדל"ן מניב, הכוונה היא להפוך חלקת נדל"ן מסוימת לנכס שמניב רווחים גבוהים. השקעה בנדל"ן עשויה להניב רווחים בשלושה אופנים עיקריים:
- מכירת נדל"ן ברווח: העליות במחירי הקרקעות ונכסי הנדל"ן בישראל הן עקביות. למעט תקופה מסוימת בסוף העשור הראשון של המאה הנוכחית, עליות המחירים של נכסי הנדל"ן בישראל היו קבועות ומתמשכות. משקיעים רבים פעלו ועדיין פועלים באופן הפשוט ביותר – רוכשים נכס או חלקת אדמה ומוכרים אותה במחיר גבוה יותר.
- השכרת נכסים: מי שברשותו נכס נדל"ן שניתן להשכרה, עשוי להניב רווחים משמעותיים מהשכרת הנכס. ואכן, בעלי נכסים רבים, בדגש על בתים ומבנים מסחריים, מתפרנסים ויוצרים רווחים מהשכרת הנכס. זאת, תוך הסתייעות בשירותיו הטובים של עו"ד מקרקעין מקצועי המפקח על העסקאות ומוציא אותן לפועל.
- השבחת נכס נדל"ן: השבחת נכס פירושה תוספת ערך לנכס, בעיקר באמצעות תוספת מבנים שניתנים להשכרה או למכירה על גבי הקרקע. סודות להצלחה בנדל"ן מניב נוגעים בעיקר לאיתור הקרקע המתאימה וביצוע מסוגר של כל הפעולות, עד לסיום הבנייה ומכירת הנכסים. למען הסר ספק – לא מדובר דווקא בבניית מבנים באזורים חדשים, אלא בפרויקטים של פינוי בינוי, אשר מאפשרים ליזם להוסיף דירות מגורים באזורי ביקוש, מה שמבטיח מכירה מהירה ורווחית שלהם.
הן העלייה העקבית במחירי הנדל"ן והן העובדה שמדובר בקרקע באזורי ביקוש, מבטיחים ליזם בכל פרויקט פינוי בינוי אפשרות לייצר רווחים נאים, גם אם מדובר בהשקעה כספית והשקעה ניכרת של זמן ומאמץ. ההתעסקות עם הדיירים, עם כל המשתמע ממנה, מתבררת לרוב כמכשול קטן, כשמחשבים את הקלות הרבה שבה נמכרות דירות במבנים שעברו פינוי בינוי, בעיקר באזורי ביקוש.
אז מהם הסודות להצלחה בנדל"ן מניב?
למעשה, הסוד העיקרי והמשמעותי ביותר להצלחה עסקית, ובתחום הנדל"ן בפרט, הוא זיהוי נכון של הפוטנציאל בקרקע מסוימת וחתירה עקבית לקראת המטרה. עם זאת, סודות להצלחה בנדל"ן מניב כוללות בהכרח מרכיבים נוספים.
להלן המוטיבים העיקריים לצורך העניין:
- תכנון: כאשר יזם ניגש לפרויקט של פינוי בינוי, הוא חייב לתכנן את הצעדים שלו בצורה מושכלת ומסודרת. בניגוד לפרויקט בינוי רגיל, היזם חייב לקחת בחשבון את בעלי הנכסים שהוא מפנה מהקרקע ואת ההוצאות הכרוכות בטיפול בהם. אמנם מצד אחד היזם לא משקיע ברכישת הקרקע, אבל הוא משקיע תשומות בבניית דירות גם עבור המפונים. הסתייעות בשירותיו הטובים של עורך דין נדל"ן המצוי בתחום עשויים לסייע בהתגברות על התנגדויות ומכשולים חוקיים שונים. תכנון נכון כולל את כל ההוצאות הצפויות, תוך חישוב ההכנסות הצפויות ובדיקה שאכן מדובר בסיכומו של עניין בפרויקט רווחי.
- מימון: השגת מימון לפרויקט היא בהחלט מרכיב משמעותי בהצלחה. מעבר לתכנון נכון, השגת המימון יכולה להתבצע בדרכים שונות. עם הדרכים כאמור ניתן למנות הלוואות וליווי בנקאי או הסתייעות במשקיעים. לכל אחת מהדרכים להשגת המימון יש השפעה על המשך ההתנהלות בפרויקט.
- התנהלות: תכנון נכון הוא צעד חשוב, אבל לא צעד יחיד. בשלב הבא, היזם חייב להתנהל נכון עם המימון שהושג, ולעמוד בצורה הטובה ביותר בתוכניות שלו, לשם כך, הוא חייב לקבוע יעדים ברורים מצד אחד, אבל ברי השגה וריאליים מצד שני. גם כאן, הסתייעות בשירותיו הטובים של משרד עו"ד מקרקעין אשר מצוי בתחום, עשויה להניס ליזם תועלת משמעותית. מעבר למכשולים שאנשי מקצוע איכותיים מסייעים להסיר, הם גם מסייעים בהתנהלות השוטפת, הן מול הרשויות השונות והן מול בעלי הנכסים שאותם יש ליישב מחדש על הקרקע.
מה עדיף – פינוי בינוי או בניית מבנה על קרקע ללא דיירים?
יזמים רבים נרתעים בבואם לבחון פרויקט פינוי בינוי, ומעדיפים לבנות משהו חדש. מצד אחד, בניית מבנה חדש מונעת את הצורם בהתעסקות עם בעלי נכסים קיימים על קרקע, שבהכרח עלולים להוות מכשול, או לכל הפחות עיכוב. מנגד, סודות להצלחה בנדל"ן מניב כוללים רכישה של נדל"ן באזור שכבר יש בו ביקוש, ומכירת הנכסים בו תהיה קלה יחסית, ובמחירים גבוהים.
כבר הוזכרה לעיל העובדה שבניית מבנה חדש כרוכה בהחכרה או ברכישת הקרקע ובניית המבנה, כאשר הפרויקט כולו מהווה סוג של הימור. מנגד, פרויקט פינוי בינוי, בעיקר אם מדובר בפרויקט באזור ביקוש, מונע מהיזם את הצורך בהשקעה ברכישת הקרקע. ומדובר בחיסכון משמעותי, לאורך העליות העקביות והמשמעותיות במחירי הקרקעות בשנים האחרונות. אמנם יש התעסקות עם הדיירים במבנה המפונה, אבל החיסכון בעלות רכישת הקרקע שווה, לעיתים קרובות, את ההתעסקות הזאת. מכל מקום, עו"ד נדל"ן ומקרקעין איכותי יכול לסייע בהתנהלות מול הדיירים ולמתן את ההשפעה שלה על ההתנהלות הכללית של היזם.
לא לחינם קרה לעיתים קרובות כי עורך דין לענייני נדל"ן ומקרקעין מסחרי-עסקי הוא גם אחד המשקיעים, אם לא המשקיע העיקרי, בפרויקט פינוי בינוי. חשוב לציין בהקשר הזה שבפרויקטים כאלה, הקרקע שבה מדובר כבר מחוברת לתשתיות עירוניות, מה שמקל מאוד על היזם, בעיקר בשלבים הסופיים של הפרויקט.
לסיכום: הצלחה בנדל"ן מניב מתחילה בבחירת עורך דין מקרקעין מנוסה
אם יש לכם עניין בהשקעה בנדל"ן מניב לסוגיו והפקת רווח משמעותי על ההשקעה, כדאי ליצור קשר כבר כעת עם משרד עו"ד יוני לוי, ולעשות את הצעד הראשון לקראת מקסום הערך של עסקת הנדל"ן שלכם.
לפרטים נוספים – צרו קשר עם משרד עורך דין יוני לוי בהקדם.
