עסקאות במקרקעין הן עסקאות מורכבות הדורשות ידע וניסיון משפטיים נרחבים. במאמר זה נסקור 10 דברים שחשוב לדעת עסקאות במקרקעין, לצד טיפים ששווה לכם להכיר כדי למקסם את רווחיות העסקה שלכם. לגזור ולשמור!
הדבר הראשון שחשוב לברר לקראת עסקת מקרקעין
השלב הראשון בכל עסקת מקרקעין הוא בחינה מדוקדקת של הנכס המיועד לרכישה. הנה מספר שאלות שכדאי לשאול את עצמכם בעת בדיקת הנכס:
- האם הנכס גדול מספיק לצרכים שלנו?
- האם המיקום של הנכס מתאים לנו?
- האם הנכס מתאים לשימוש שאנו מייעדים לו?
- האם הנכס במצב טוב?
- האם יש בעיות משפטיות או טכניות העשויות להשפיע על הנכס?
לאחר שתענו לעצמכם על כל השאלות הללו, תוכלו להתקדם לבחינת סוגיות הנוספות הנוגעות לנכס, שיש לתת את הדעת עליהן כשניגשים לערוך ולחתום על הסכם המכר בעסקה.
10 דברים שחשוב לדעת על עסקאות במקרקעין בישראל – לפני החתימה על הסכם המכר
לפני שחותמים על הסכם המכירה בעסקת מקרקעין – ובפרט כשעסקינן בעסקת רכישה, ישנם עשרה דברים שחשוב מאוד לדעת ולברר מראש:
- הגדרת הנכס:
השלב הראשון לפני החתימה על חוזה מכר בעסקת מקרקעין, הוא לוודא שהנכס מוגדר בצורה ברורה ומדויקת במסמכי העסקה, כולל כתובת, מספר גוש וחלקה, שטח, זכויות הבעלות וכו'.
- אישורי בנייה:
חשוב לוודא שהנכס מתאים למטרת השימוש המיועדת לו. במקרה של רכישת דירה למגורים, יש לוודא שיש אישור בנייה תקף לבנייה למגורים. במקרה של רכישת נכס מסחרי, יש לוודא שיש אישור בנייה תקף למטרת השימוש המתוכננת.
- שיעבודים, עיקולים וזכויות אחרות:
חשוב לבדוק אם קיימים על הנכס שיעבודים או זכויות אחרות של צדדים שלישיים, כגון משכנתא, הערות אזהרה, זכויות חכירה וכו'. זאת משום ששיעבודים, עיקולים וזכויות של צד שלישי, עלולים להגביל את השימוש בנכס או את היכולת למכור אותו.
- מיסוי מקרקעין:
עסקאות מקרקעין כרוכות בתשלום מסים שונים, כגון מס שבח, מס רכישה, מע"מ וכו'. חשוב לחשב את עלויות המסים הנגזרות מהעסקה ולתכנן את התקציב בהתאם.
- התשלומים:
בעסקאות מקרקעין מקובל לרוב לשלם את התשלום הראשון על הנכס במועד החתימה על הסכם המכר, לשלם תשלומי ביניים במועדים שמוגדרים מראש בהסכם בכפוף לתנאים מוגדרים ואת היתרה במועד מסירת החזקה בנכס. חשוב להגדיר את כל מועדי ותנאי התשלומים הללו במסמכי העסקה, באופן ברור ומדויק.
- העברת הבעלות:
העברת הבעלות בנכס מתבצעת באמצעות רישום בטאבו של פרטי הרוכשים (או במרשם מקרקעין אחר הרלוונטי לנכס). חשוב לוודא שהעברת הבעלות תבוצע כראוי בהתאם לחוק ולנהלי מרשם המקרקעין המתאים.
- אחריות:
בעסקאות מקרקעין ישנן מספר חובות שעשויות לחול על הצדדים לעסקה. חשוב להכיר את המחויבות החלה על כל צד ולתכנן את העסקה בהתאם.
- הסכם המכר:
הסכם המכר הוא המסמך המשפטי המחייב את הצדדים לעסקה. חשוב לקרוא בעיון את הסכם המכר לפני החתימה עליו ולוודא שהוא כולל את כל התנאים המתאימים לעסקה.
- ייעוץ משפטי:
עסקאות מקרקעין הן עסקאות מורכבות שיש בהן סיכונים משפטיים משמעותיים לשני הצדדים. לכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה לפני ביצוע העסקה.
- הסיכונים בהסתרת מידע:
חשוב לדעת כי הסתרת מידע מהותי מהצד השני לעסקה, עלולה להוביל לביטול העסקה או לתביעה משפטית ולכן קריטי להימנע מכך בכל מחיר.
בקצרה, עסקאות מקרקעין הן עסקאות מורכבות שיש בהן סיכונים משפטיים לא מבוטלים – הן עבור הקונים והן עבור המוכרים. על מנת להגן על האינטרסים שלכם ולבצע עסקה מוצלחת, חשוב להכיר את החוק והנהלים הרלוונטיים ולקבל ייעוץ משפטי מקצועי.
למידע נוסף על היערכות נכונה לעסקאות נדל"ן – פנו כעת אל עורך דין יוני לוי.
כיצד ניתן להתגונן כראוי מפני תביעות משפטיות בעקבות עסקאות מקרקעין?
עסקאות מקרקעין עלולות להוביל למחלוקות מורכבות בין הרוכשים לקונים המסתיימות לא אחת בניהול תביעות משפטיות מורכבות ויקרות. על מנת להתגונן מפני תסבוכות משפטיות כאלו, חשוב לפנות לליווי משפטי בעסקה של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן הרלוונטי. בנוסף לכך, קריטי לקרוא בעיון את הסכם המכר טרום החתימה עליו ולבקש הבהרות מעורך הדין המייצג אתכם בעסקה, אם יש לכם שאלות לגבי סעיפי ההסכם.
גם לבחור בעורך דין מקרקעין טוב שייצג אתכם בעסקה – צריך לדעת
בחירת עורך דין מקרקעין מיומן היא נדבך חשוב ביותר להצלחת עסקת הנדל"ן שלכם. עו"ד מקרקעין טוב יכול לסייע לכם בשלבי העסקה השונים ובכך להגדיל את כדאיותה ולמזער את הסיכונים הכרוכים בה עבורכם.
חיפוש נכס
עורך דין מקרקעין יכול לעזור לכם למצוא נכס המתאים לצרכים שלכם, בהתאם לתקציב שלכם ולקריטריונים שלכם.
בדיקת הנכס
עורך דין מקרקעין יכול לסייע לכם לבדוק את הנכס מבחינה משפטית, תכנונית וטכנית.
סיוע במשא ומתן
עורך דין מקרקעין יכול לסייע לכם לנהל משא ומתן עם הצד השני בעסקה על המחיר והתנאים שלה.
ניסוח הסכם מכר
עורך דין מקרקעין יכול לסייע לכם לנסח הסכם מכר המגן על האינטרסים שלכם.
טיפול בבירוקרטיה
עורך דין מקרקעין יסייע לכם בטיפול בכל הבירוקרטיה הנדרשת לביצוע העסקה, לרבות רישום הנכס בטאבו.
כאשר אתם בוחרים עורך דין מקרקעין, חשוב לבחור עו"ד מקרקעין מומלץ ובעל ניסיון רלוונטי בתחום הנדל"ן שבו אתם פועלים, בין אם מדובר על נדל"ן ומקרקעין מסחרי-עסקי או על נדל"ן למגורים בשוק הפרטי. מלבד זאת, חשוב כמובן לבחור עורך דין שאתם סומכים עליו ושמבין את הצרכים שלכם היטב.
לסיכום
עסקאות במקרקעין הן עסקאות מורכבות הדורשות ידע וניסיון משפטיים משמעותיים. מכאן שעל מנת לבצע עסקה מוצלחת, לא די בהכרת הנושאים המפורטים במאמר זה, אלא נחוץ גם ליווי משפטי מקצועי מאת עורך דין מקרקעין מוסמך, כפי שמציע עו"ד יוני לוי.
אם אתם מתכננים לבצע עסקת מקרקעין, פנו עוד היום אל משרד עו"ד יוני לוי – עורך דין מקרקעין מוסמך, לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי והגנה על האינטרסים שלכם.
שאלות ותשובות:
מי זכאי לבקש פריסת מס שבח?
פריסת מס שבח ניתנת למוכרי מקרקעין שהם תושבי ישראל אשר הגישו דוחות מס הכנסה לשנים שעבורן מבוקשת הפריסה. זכאים לכך גם מוכרים מעל גיל 60, נכים, מוכרי נכסי מקרקעין שעברו בירושה או מוכרי נכסים שהתקבלו במתנה. אולם תאגידים ועמותות אינם זכאים לפריסה.
מהם היתרונות של פריסת מס שבח?
פריסת המס מאפשרת לחלק את התשלום למספר שנים ולהקטין את הנטל הכספי החל על המוכר בשנה אחת. כמו כן, הפריסה לשנים קודמות עשויה להקטין את שיעור המס האפקטיבי בהתאם להכנסות ונקודות זיכוי של המוכר באותן שנים.
במה כרוכה הגשת הבקשה לפריסה?
יש להגיש בקשה לפריסת שבח באמצעות טופס 7003 לצד ההצהרה על העסקה למיסוי מקרקעין. לבקשה יש לצרף אסמכתאות על הכנסות והוצאות, אישור להגשת דוחות מס לשנים הרלוונטיות וציון נקודות זיכוי לשנים אלו.
מה קורה אם הפריסה אינה כוללת את שנת המכירה?
אם חישוב הפריסה אינו כולל את שנת המכירה, עלול להיווצר מצב של תשלום יתר של מס שבח. במקרה זה, לאחר הגשת דיווח על ההכנסות לאותה שנה, המוכר יהיה זכאי להחזר הסכום ששולם ביתר.
