הנחת בתשלום מס רכישה: על עולה המתגורר מחוץ לדירה

תוכן עניינים

בבסיס ההנחה בתשלום מס רכישה הניתנת לעולים חדשים ניצבת תקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) התשל"ה-1974 (להלן: "תקנה 12" ו/או "תקנות מס רכישה") אשר למעשה מקנה לעולה פטור חלקי – הנחה בתשלום מס רכישה, בעת רכישת דירה החייבת בתשלום מס.

בהתאם להתפתחות הפסיקה והשימוש שעושים עולים בהנחה המוצעת, עולה השאלה, האם על העולה החדש להתגורר *בפועל* בדירת המגורים או שמא עליו רק להוכיח כי בכוונתו להתגורר בה בעת השימוש בתקנה 12?

ישנן לא מעט שאלות משנה ששגרת החיים בעת השימוש בתקנה 12 יצרו ואלו מקצתן:

  • כמה זה על העולה לגור בדירת המגורים?
  • מה טיב השימוש שעושה העולה בדירה?
  • באיזה תדירות העולה מתגורר בדירה? (לדוגמא, האם די ב-60 ימי מגורים בשנה כדי לענות על תנאי “המגורים”?)
  • האם על העולה להעתיק את מרכז חייו לישראל?
  • האם השתקעות של העולה בישראל מהווה תנאי לקבלת ההנחה בתשלום מס הרכישה?

 

הנחה במס רכישה לעולה חדש

שיעור מס רכישה מופחת חל על עולה חדש לפי תקנה 12 לתקנות מס רכישה. זו לשון התקנה (כנוסחה במועד רכישת הדירה):

12(א) (1) בתקנה זו, "עולה" – מי שנכנס לישראל אחרי יום ד' באדר   ה התשכ"ג (28 בפברואר 1963) ובידו אחת מאלה:

(א) אשרת עולה לפי סעיף 2 לחוק השבות, התש"י-1950 (להלן – חוק השבות);

(ב) תעודת עולה לפי סעיף 3 לחוק השבות;

(ג)  אשרה או רשיון לישיבת ארעי מסוג א1 (עולה בכח) לפי תקנה 6(א) לתקנות הכניסה לישראל, התשל"ד-1974;

12(ב)      מכירת זכות במקרקעין לעולה תהא חייבת במס רכישה על חלק השווי שעד 1,700,220 שקלים חדשים בשיעור של 0.5% ועל חלק השווי העולה על סכום כאמור בשיעור של 5%, ובלבד שרכש אותה העולה תוך תקופה המתחילה שנה אחת לפני שנכנס לישראל, כאמור בתקנת משנה (א), לראשונה ומסתיימת שבע שנים לאחר כניסתו כאמור … החיוב במס רכישה לפי תקנת משנה זו יחול רק על מכירת זכות במקרקעין מאלה:

(1)      דירת מגורים, או דירה המשמשת למגורים ולעסק כאחד, על מנת שתשמש למגורי העולה או למגוריו ולעסקו כאחד;

[…]

מדובר על הענקת הנחה לפיה עולה חדש יישא בתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% וזאת כמובן בכפוף לתקרת השווי המתעדכנת מדי שנה. בהקשר הזה ראוי לציין כי עולה חדש יישא בתשלום מס רכישה בשיעור של 5% לכל סכום מעבר לשווי התקרה כאמור.

עוד ראוי לציון כי לעולה חדש הזכות לבקש כי שיעור המס יחול בהתאם למדרגות המס המוטבות החלות ברכישת דירת מגורים לפי סעיף 9 לחוק ולא לפי תקנה 12.

 

המשמעות בפועל למונח "על מנת שתשמש למגורי העולה"

אחד התנאים שבתקנה 12 קובע בין היתר כי הדירה הנרכשת על ידי העולה "תשמש למגורי העולה". דהיינו, בכדי להנות מההטבה המוצעת בתקנה 12 יש להוכיח כי העולה בעצמו יתגורר בדירה הנרכשת בלבד. ככל והעולה יתגורר בדירה אחרת בישראל אז הוא לא יוכל להנות מההטבה עבור הדירה הנרכשת שלא תשמש למגוריו.

דרישה זו ניתן למצוא גם בתקנה 11 ביחס להטבה בשיעור מס הרכישה עבור מגורי נכים הקובעת כי הדירה הנרכשת מיועדת לשיכונו של הנכה.

הרציונל בבסיס הדרישה הזאת הוא לסייע בידי עולים חדשים להשתקע בישראל ובכך אף לעודד את העלייה לישראל.

על מנת להגשים תכליות אלה נדרש כי העולה יתגורר מגורי קבע בדירה הנרכשת.

אי לכך ובהתאם לזאת, לא די שהעולה יוכיח כי בכוונתו להתגורר בדירה בעת רכישתה, גם אם מדובר בכוונה שבתום לב, אלא עליו להוכיח שהמיר את כוונתו למגורים בפועל. בהקשר הזה ראוי להדגיש כי בית המשפט שב והדגיש כי בכדי להנות מההטבה המוצעת בתקנה 12 יש להוכיח מגורי קבע בדירה ולא כי מדובר במגורים ארעיים או מזדמנים.

 

משך הזמן המינימאלי העונה על דרישת "המגורים" עבור עולה

חיי שגרה בדירה עם מגורי קבע יום יומיים מהווים את ההגדרה הטבעית והרגילה בלשון בני האדם למונח "מגורים" שבהגדרת "דירת מגורים" לעניין מס רכישה. וזאת כמובן, בניגוד, למגורים ארעיים, מזדמנים הדומים יותר לשהות בבית מלון לצורכי נופש.

יחד עם זאת, בנסיבות מסוימות עשוי בית המשפט לראות שהייה בחו"ל כהיעדרות לגיטימית שאינה מפסיקה את משך תקופת המגורים.

 

המונח "מגורים"

אופי השימוש

הרכיב הראשון מתייחס לאופן השימוש הצפוי שהעולה מתכוון לעשות בדירה והאם אותו שימוש הוא מאותו אופי של שימוש המקובל לדירה כמגורי קבע.

 

אינטנסיביות השימוש על ידי המשתמש המסוים

רכיב זה עוסק בשאלת תדירות השימוש בדירה בידי העולה לאורך כל תקופת השימוש.

 

אורכה של תקופת השימוש

במסגרת רכיב זה נבחנת השאלה מה אורך השימוש שעשה העולה בדירה למגורים.

 

מימוש מגורי קבע של העולה ממועד רכישת הדירה

המבחן שנקבע למענה לשאלה זו הוא: "זמן סביר נראה לעין". אם כן, נשאלת השאלה מהו זמן סביר? בהתאם לפסיקת בית המשפט ניסיון החיים והשכל הישר הם שיצקו תוכן למונח זה בכפוף לנסיבות העניין.

לדוגמא, סטודנטית שמחכה לסיום לימודיה מהווה זמן סביר והגיוני להמתנה עד מימוש הכוונה לעשות שימוש קבוע למגורים בדירה.

 

משמעות הביטוי "עולה"

ההקלה במס רכישה לפי תקנה 12 ניתנת רק למי שעונה להגדרת "עולה" שבתקנה.

"עולה" מוגדר בתקנה כמי שיש בידו אשרת עולה לפי סעיף 2 לחוק השבות או תעודת עולה לפי סעיף 3 לחוק השבות או אשרה או רישיון לישיבת ארעי מסוג (א1) (עולה בכח) לפי תקנה 6(א) לתקנות הכניסה לישראל.

הדרישה לפיה העולה ישתקע בישראל ויתגורר בה כדרך קבע מתחייבת גם ממשמעות מעמדו של "עולה", דהיינו אדם אשר מבצע 'עלייה' מתכוון להשתקע בישראל ולגור בה מגורי קבע.

 

המועד ממנו ניתן לעולה למכור או להשכיר את הדירה

בקצרה, התשובה לשאלה הזו תלויה בנסיבות העניין שלפנינו.

בהרחבה, על בית המשפט לבחון את הראיות שבפניו ולקבוע האם הן מעלות חשד שעל פיו יש לבטל את ההטבה שבתקנה 12. לדוגמא, במידה והעולה משכיר את הדירה מיד לאחר קבלת ההטבה וכיו"ב. מנגד, אם השכרת הדירה או מכירתה בזמן קצר לאחר קבלת ההטבה נעשות בשל נסיבות כוח עליון אזי במקרה זה עשויות נסיבות אלו להכשיר את פעולת המכירה ולא יביאו לביטול ההטבה.

לפסק הדין המלא: וע (ת"א) 29881-03-18 גרגורי אלל נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

כדי לקבל שיחת ייעוץ באפשרותך לחייג עכשיו לטלפון 077-804-1632 או להשאיר פרטים כאן בטופס ואנו ניצור עמך קשר בהקדם האפשרי.

יוני עו"ד מקצועי ביותר. בודק את הדברים לפרטי פרטים ונותן מענה אדיב ושירותי ללקוח. ממליצה בחום!
Yaara Ronen
Yaara Ronen
08:40 01 Jul 20
עו"ד אנושי, מקצועי והוגן. סייע לי מיוזמתו דרך פוסט שפרסמתי בפייסבוק וזאת מבלי לבקש תשלום וללא היכרות מוקדמת.
Tomer Shamai
Tomer Shamai
07:33 01 Jul 20
ליווה אותנו ברכישת דירה והיה מקצועי וזמין לאורך כל הדרך! ממליצים בחום!
טל פורת
טל פורת
19:06 22 Jun 20
עו"ד מצוין, אמין, עצמאי, ומקצועי.מומלץ בחום.
רועי שעבין
רועי שעבין
14:20 28 May 20
עו״ד יוני לוי ייצג אותי בעסקת מקרקעין, קיבלתי שירות אדיב, רציני ואחראי, העסקה בוצעה על הצד הטוב ביותר.השירות של עו״ד יוני מומלץ בחום!!!
Ziv Hayat
Ziv Hayat
12:34 27 May 20
ממליצה בחום, מקצועי, שירותי ואדיב.עזר לי מאוד, בטוחה שאעזר בו שוב בעתיד.
מור ק
מור ק
07:46 18 May 20
מקצוען אמיתי. מכיר את העסק והכי חשוב, בנאדם שכיף לעבוד איתו.ממליץ בחום
Yuval Klein
Yuval Klein
07:25 18 May 20
חשבנו שכשמדובר בלשכור דירה זה יהיה פשוט ושנוכל לעשות זאת לבד, אבל בדיעבד אין ספק שלא היינו מצליחים לעשות זאת בלי הליווי המקצועי של יוני מתחילת הדרך. הוא עזר, ליווה ותמך, ומנע מאיתנו הוצאות כספיות מיותרות. לא עושים יותר אף עסקת נדל״ן בלעדיו. ממליצים בחום! ד״ר אנה גלוחוב
מישל דיאצ'וק
מישל דיאצ'וק
14:28 13 May 20
עורך דין מקצוען והגון. מומלץ בחום!
מורן סבן
מורן סבן
08:50 30 Apr 20
יוני עורך דין בחסד עליון. חילץ אותי ממצב מאוד בעייתי שעורך דין לפניו לא כל כך הצליח.כבר מהפגישה הראשונה הייתה לי התחושה שניצב מולי בן אדם לפני הכל ולא פחות חשוב, אדם נבון שמכיר את רזי המקצוע ולא חושש לנקוטממליץ על שירותיו של יוני בחום רב ומניסיון
zoriel haviv
zoriel haviv
16:43 16 Apr 20
ממליצה בלב שלם ובשמחה רבה. מקצועי, אדיב, אמין, מדוייק.
Liat Levanon
Liat Levanon
09:21 13 Apr 20
מומלץ מאוד! מספק מענה מקצועי, יסודי, מהיר ואנושי.
נוי לוי נוי לוי
נוי לוי נוי לוי
21:27 13 Mar 20
מקצועי, מסור, מהיר והגון. עורך דין מומלץ בחום!
חן בוסקילה
חן בוסקילה
11:37 07 Mar 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ!
nir keidar
nir keidar
20:03 26 Feb 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ
Nir Keidar
Nir Keidar
20:02 26 Feb 20
עו"ד יוני לוי העניק לנו שירות מקצועי ומהיר. מומלץ מאוד!
מאיר אטיאב
מאיר אטיאב
14:01 21 Feb 20
עו"ד מקצועי, אכפתי, ויסודי. מומלץ בחום!
Dudi Atias
Dudi Atias
13:55 21 Feb 20
ממליץ בחום!!יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
17:45 11 Feb 20
ממליץ בחום!!
יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.
מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
10:25 11 Feb 20
ייעוץ משפטי מצוין, מקצועי ואדיב.תותח בתחומו!
ori kam
ori kam
19:01 29 Jan 20
עו"ד לוי ברמה אחרת שמתבטאת במקצועיות ויושרה שאין שניים להם. יוני בעל לב זהב שמחפש תמיד את טובתו של הלקוח ,ולכן אני ממליץ עליו בחום.
Gil Ganel
Gil Ganel
05:21 29 Jan 20
שירות אמין, יסודי ומקצועי! ממליץ בחום
Tamir Sagi
Tamir Sagi
19:33 28 Jan 20
עו״ד מצויין, מומלץ בחום. יסודי, מקצועי ומאוד שירותי.
Gal Rotem
Gal Rotem
15:23 28 Jan 20
בחור אמין וחרוץ בעל ידע רב בתחומו. מומלץ בחום!
Lihi Israel
Lihi Israel
13:31 26 Jan 20
מענה מהיר ומקצועי לכל שאלהמומלץ בחום
עמית לוי
עמית לוי
10:18 25 Jan 20
עו"ד מקצועי, מהיר, יסודי ונחמד מאוד. מומלץ!
Marin Levy
Marin Levy
13:20 08 Jan 20
בחור נחמד, אמין ובקיא במקצוע...בהצלחה⚘
Vardi Chen
Vardi Chen
17:31 13 Nov 18
מומלץ בחום! מקצועי,קשוב, מהיר ויסודי.
חימון סלנוי לוי
חימון סלנוי לוי
11:24 13 Nov 18
מקצועי,מהיר ,שירותי! עו''ד מומלץ מאוד!
Josya Levy
Josya Levy
19:22 12 Nov 18
עו"ד מקצועי ומהיר שמקדם את העסקה ביעילות לשביעות רצון הצדדים. מומלץ מאוד!
Marin Levy
Marin Levy
19:12 12 Nov 18
מידע נוסף
לשיחת ייעוץ עם עורך דין
ללא עלות וללא התחייבות
חייגו עכשיו!
דילוג לתוכן