עורך דין מקרקעין

כמעט כל אדם, בשלב מסוים של חייו הבוגרים, יזדקק לשירותיו של עורך דין מקרקעין בעניין כזה או אחר. הצורך בעורך דין מדריך בנושאים הללו לא שמור רק לאילי הון ובעלי קרקעות עשירים. למעשה, תחומים רבים בחיינו מוסדרים תחת דיני המקרקעין, גם אם לא היינו חושבים כך בצורה אינטואיטיבית. תחת מאמר זה נפרוט את הנושאים העיקריים המוסדרים תחת חוק המקרקעין ונבין מתי נדרשת התייעצות עם עורך דין בכל אחד מהתחומים.

תפקידו וחשיבותו של עורך דין מקרקעין

תחת מאמר זה נפרוש מספר תחומים מרכזיים ונפוצים בתחום דיני המקרקעין. הפירוט אינו מספק, אך הוא נותן תמונה כללית בתחומים המוסדרים תחת חוק דיני המקרקעין, ובשאלה מתי יש לפנות לעזרה משפטית של עורך דין מקרקעין בקי ומנוסה במהירות האפשרית. זכרו תמיד, ניסיון לחסוך בכסף עכשיו על ידי הימנעות מפנייה לעזרה מקצועית, עלול לעלות לכם הרבה אחר כך.

עסקאות במקרקעין

התחום הראשון עסקאות במקרקעין, עסקאות במקרקעין הן בעצם העברת זכות כלשהי במקרקעין (בעלות, שימוש, שליטה וניהול וכו') לידי אדם אחר. המחוקק הכיר בחשיבותן של עסקאות מקרקעין ובמאפייניו המיוחדים של הרכוש שעתיד לעבור ידיים, ולכן קבע הסדרים מיוחדים לחוזי עסקאות במקרקעין שאינם תקפים לעסקאות אחרות. כך למשל בעסקת מקרקעין ישנה "דרישת הכתב", המופיעה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, הקובעת כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעים טעונה מסמך בכתב. מאם כן, ניתן לראות שעל מנת להוציא לפועל עסקת מקרקעין מוצלחת יש צורך בליוויו של עורך דין מקרקעין, המכיר היטב את פרטי החוק והפסיקה.

עסקה במקרקעין היא בעצם אירוע הפתיחה של הבעלות או השימוש במקרקעין. בהמשך המאמר נדגים היכן צריך את עזרתו של עורך הדין גם במהלך השימוש הרגיל והיומיומי במקרקעין, ולא רק במעשה מיוחד ונדיר כמו קנייה או מכירה.

בעלות משותפת

בעלות משותפת, כשמה כן היא, מצב בו ישנם שניים או יותר בעלים באותו מקרקעין. הדבר נפוץ בעיקר בכל הקשור לירושות. אז, פעמים רבות, לבעל מקרקעין אחד ישנם מספר יורשים, שמרגע מימוש הצוואה הם הופכים להיות בעלים משותפים על אותו מקרקעין. אך כמובן שניתן להגיע למצב של בעלות משותפת גם בדרכים אחרות, כמו למשל קניית מקרקעין ביחד עם שותף עסקי, או אפילו בן זוג.

ניהול ושימוש במקרקעין

סעיף 30 לחוק המקרקעין קובע כי ענייני השימוש והניהול הרגילים בקרקע ייקבעו על פי החלטת רוב השותפים, אך כאשר מדובר בניהול או בשימוש החורגים מגדר הרגיל יהיה צורך בהסכמת השותפים כולם. מתוך הצורך הברור לאזן בין האפשרות לניהול אפקטיבי של המקרקעין המשותף, ובין החשש מקיפוחו של המיעוט בכל הנוגע לשימוש ולניהול הרגילים בקרקע מעניק החוק לשותף הרואה עצמו מקופח כתוצאה מהחלטת שאר השותפים אפשרות לפנות בבית המשפט, שיכריע לפי הנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין.

זכותו של שותף יחיד

ההסדר החוקי הנוגע לבעלות משותפת מנסה ליצור איזון עדין בין הזכויות הקנייניות השונות של כל אחד מהשותפים. מסיבה זאת קובע החוק רשימה של פעולות מותרות גם ללא הסכמת השותפים, והן:

1. שימוש סביר במקרקעין כל עוד הדבר לא מונע את שימושו הסביר של שותף אחר.
2. לעשות כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם.
3. לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם.

פירוק השותפות

סימן ב' בחוק המקרקעין מפרט את כל ההסדרים השונים בנוגע לפירוקו של שיתוף במקרקעין. העיקרון המרכזי הנוגע לשיתוף הוא שכל שותף רשאי לדרוש פירוק, על ידי הגשת תביעת פירוק, בכל עת. אמנם ניתן להתנות על סעיף זה בהסכם בין השותפים, אך כוחה של תניה זאת חזקה למשך שלוש שנים בלבד. לאחר מכן רשאי בית המשפט להתעלם מתניה זאת ולצוות על פירוק בכל זאת, אם הדבר נראה לו צודק בנסיבות העניין.

פירוק השותפות יכול שיעשה על פי הסכם בין השותפים, אם קיים. אם אין בנמצא הסכם כזה בית המשפט יבחר בדרך הפירוק: חלוקה בעין, מכירה או הפיכה לבית משותף. בהחלטה זאת על בית המשפט לשקול שיקולים שונים, חלקם כתובים בחוק באופן מפורש, וחלקם פרי הפסיקה.

למאמר בנושא:המדריך השלם לפירוק שיתוף במקרקעין לחצו כאן >>>

בעלות משותפת

בעלות משותפת היא עניין מורכב, שיש בה התנגשות של אנשים שונים ואינטרסים שונים. שכירת עורך דין מקרקעין מלווה מרגע תחילתה של השותפות, דרך ניהולה והשימוש הרגיל שבה, ועד לפירוקה יכול לתרום רבות להתרת הסבך הזה, הדורש בקיאות בחוק ובפסיקה ויכולת לגשר ולפשר בין אנשים שונים ובין אינטרסים שונים.

לשיחת ייעוץ ראשונית עם עורך דין יוני לוי:

בית משותף

בית משותף הוא מקרה מיוחד של בעלות משותפת במקרקעין. מדובר במקרה מיוחד מכיוון שהוא משלב הן בעלות משותפת, בחלקיו הציבוריים של הבניין, והן בעלות פרטית, בדירתו הפרטית של כל דייר.

דירות ורכוש משותף

תחת הכותרת המופיעה לעיל בחוק המקרקעין מפורטים ההסדרים הקובעים מהן זכויותיו של כל בעל דירה במקרקעין המשותפים ומהן חובותיו. בין הזכויות ניתן למנות בעלות בחלק בלתי מסוים ברכוש המשותף, התקנת דוד שמש במקום סביר על גג הבית המשותף, הינתקות ממערכת חימום מים והסקה מרכזית גם ללא הסכמת שאר הדיירים, ועוד.

בין החובות ניתן למנות:

• את החובה לשאת בהוצאות הבית המשותף
• החובה לקבל את הכרעת הרוב בנוגע להתקנת מעלית ונשיאה בהוצאותיה
• החובה לאפשר בתנאים מסוימים התאמה של בניין המגורים לבעלי מוגבלויות, ועוד.

תקנון

חוק המקרקעין קובע כי ניהולו של בית משותף יתנהל על פי תקנון. התקנון ניתן לניסוח על ידי דיירי הבית המשותף בהתאם לרצונם, ורק אם אינם עושים זאת רואים את התקנון המצוי בתוספת לחוק כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות.

תקנון ניתן לשנות בהחלטת רוב הדיירים שלהם שני שליש מהרכוש המשותף, אלא אם מדובר באחד משלושת המקרים הבאים:

1. שינוי שגורע מזכויות בעלי הדירות.
2. שינוי המטיל על בעלי הדירות חובות נוספות.
3. החלטה להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת.

במקרים הללו יהיה צורך בהסכמת הדיירים כולם.

יישוב סכסוכים

באופן טבעי, בבית משותף עלולים להתפתח סכסוכים שונים הנוגעים לאופן ניהולו. כדי לנהל סכסוכים אלו בצורה יעילה החוק קובע שבמקרים מסוימים הם יופנו אל המפקח על הבתים המשותפים ולא לבית המשפט. ייחודו של הליך המתנהל אצל המפקח הוא בכך שהמפקח רשאי לסטות מסדרי הדין ומדיני הראיות של המשפט האזרחי, וכך יש ביכולתו לסיים את הסכסוך במהירות וביעילות. מדובר בכלי חשוב בכל הקשור לניהול בית משותף, שיחסי שכנים רעועים בו עלולים ליצור בעיות רבות.

בית משותף

המחוקק הישראלי עצמו מכיר במורכבותו העדינה של בית משותף, מבנה ייחודי הנוצר בעת המודרנית של בעלות במקרקעין. המורכבות המדוברת יכולה להיפתר, לפחות בחלקה, על ידי ליווי צמוד של עורך דין מקרקעין כבר משלב ניסוח של תקנון הבית המשותף. היכרות מעמיקה עם התקנון ועם דיירי הבית תקל על עורך הדין לפתור גם בעיות שונות שיעלו בהמשך, תוך הניהול והשימוש השוטפים של הבית.

אז מתי כדאי ליצור קשר עם משרדי עורך דין מקרקעין?

אם כבר התחלתם לחפש דירות, בתים, מגרשים או כל נדל"ן אחר לטובת רכישה למטרות מגורים, מסחר, השקעה, השכרה או כל עסקה נדל"נית אחרת – הזמן ליצור קשר עם משרדי עו"ד מקרקעין הוא ממש עכשיו. גם אם אתם מעוניינים למכור נכס, הסיבה שלא מומלץ להמתין לרגע האחרון עם בחירת עורך דין לענייני מקרקעין, היא פשוטה: מציאת עו"ד נדל"ן טוב לוקחת זמן וכרוכה בביצוע סקר שוק מקיף. פירושו הדבר עבורכם הוא שברגע שאם תתחילו לחפש עו"ד רק כשכבר יהיה בידיכם נכס שברצונכם לרכוש או קונה פוטנציאלי – אתם עלולים לפספס את העסקה.

כלל האצבע בפנייה לעורך דין מקרקעין

כלל האצבע הוא שכדאי להיוועץ בעורכי דין מקרקעין בכל נושא הנוגע לנכס בנוי, זכויות בניה או חלקת קרקע, שעשויות לו לו משמעויות משפטיות, פיננסיות או מיסוייות. כך למשל, במקרה של העברת זכויות בדירה לבן משפחה או בן זוג, ניסוח הסכמי שכירות, כינון שיתוף במקרקעין או פירוק שיתוף במקרקעין, הרחבת בית, בניה חורגת, טיפול בליקויי בניה, מיסי מקרקעין וכיוצא באלו. 

הדגשים שכדאי לשים אליהם לב

ישנם כמה דגשים עיקריים שאליהם כדאי לשים לב כשמחפשים משרד עורך דין לענייני מקרקעין:

לעורך הדין צריכה להיות התמחות ספציפית בדיני מקרקעין:

לא כל עו"ד הוא בהכרח עורך דין מומחה למקרקעין. עורך דין מקרקעין מומחה הוא רק מי שהתמחה באופן ספציפי בתחום דיני המקרקעין, צבר בקיאות בדיני מקרקעין בישראל או במדינה שבה הוא פועל ומכיר מלפני ולפנים את פסיקה הרלוונטית. ללא מומחיות זו, לא יוכל המייצג שלכם לספק לכם מענה משפטי מקצועי ובר סמכא באמת. 

לוותק של עו"ד מקרקעין יש משמעות: עורך דין מקרקעין

ליווי עסקת נדל"ן, עריכת הסכמי מכירה, הסדרת חריגות בניה וסיוע משפטי במחלוקות נדל"ניות, הם נדבך קטן בלבד ממכלול השירותים שעורך דין נדל"ן מציע. אולם ניסיון מעשי עשיר בליווי מגוון עסקאות מקרקעין בשלל רמות מורכבות, הוא הכרחי כדי שעורך דינכם יוכל לספק לכם מענה גם לקשיים שעשויים לצוץ בדרך. מכאן שכדי שיהיה מי שיפעל כדי למקסם את הזכויות שהחוק מעמיד לרשותכם בהקשרים נדל"ניים, אתם חייבים לבחור בעורך דין מקרקעין מנוסה.

לא כל משרד עורכי דין לענייני מקרקעין בהכרח מציע כל שירות שאתם זקוקים לו:

אל תניחו כי אם פניתם לעו"ד, תוכלו בהכרח לקבל באותו המקום את כל סוגי השירותים הקשורים בתחום הנדל"ן. קיימות גם בתחום הנדל"ן תתי התמחויות שונות וכל משרד עו"ד מקרקעין עשוי לבחור לעצמו להכנס לעובי הקורה בהקשר אחר, בין שמדובר בנדל"ן פרטי, נדל"ן מסחרי, מיסוי מקרקעין, קרקעות חקלאיות ועוד. לכן לפני שאתם מגיעים לפגישה פרונטלית, בררו מראש אם משרד עורכי הדין שפניתם אליו הוא אכן הכתובת המתאימה עבורכם.

כדי למצוא עורך דין מקרקעין מומלץ צריך לבדוק המלצות:

אל תתפתו לוותר על שלב התחקיר הראשוני, שבו עליכם לבדוק את ההמלצות של משרדי עורכי דין שונים בתחום המקרקעין. אם נתקלתם בחוות דעת על משרד עורך דין שמרבית לקוחותיו לא היו שבעי רצון משירותיו – זוהי נורת אזהרה עבורם ועדיף שלא תבזבזו את זמנכם אלא תמשיכו לחפש עורך דין מקרקעין מומלץ עם חוות דעת מעולות.
 

אין תחליף להתרשמות אישית בפגישה פרונטלית:

לפני שאתם בוחרים עו"ד מקרקעין, כדאי להיפגש עם מספר עו"ד בכדי להתרשם בעצמכם מהשירותיות והמקצועיות של נותני שירות שונים בתחום. הפגישה הפרונטלית היא הדרך הטובה ביותר להעריך מראש איך יראה וירגיש תהליך העבודה עם עורך הדין שאתם שוקלים להסתייע בו וכמה יעילה ואפקטיבית תהיה התקשורת מולו.

עורך דין מקרקעין  – סיכום

בעסקאות מקרקעין עוברים מיד ליד סכומי כסף גבוהים במיוחד, ולכן אלו לא עסקאות שבהן כדאי לכם להתפשר על המקצועיות, הניסיון או על רמת השירות שיספק לכם המייצג שלכם. משרד עו"ד מקרקעין יוני לוי מספק שירותי ייעוץ, ליווי וייצוג בעסקאות מקרקעין לכל תושבי המרכז והשרון מזה שנים רבות וישמח מאוד לעזור גם לכם בכל סוגיה או התלבטות. 

פגישת ייעוץ והכוונה בנושא זה ובנושאים נוספים פנו לקבלת ייעוץ של עורך דין יוני לוי.

שאלות ותשובות: