עורך דין מקרקעין

תוכן עניינים

כמעט כל אדם, בשלב מסוים של חייו הבוגרים, יזדקק לעורך דין מקרקעין בעניין כזה או אחר. הצורך בעורך דין מדריך בנושאים הללו לא שמור רק לאילי הון ובעלי קרקעות עשירים. למעשה, תחומים רבים בחיינו מוסדרים תחת דיני המקרקעין, גם אם לא היינו חושבים כך בצורה אינטואיטיבית. 

תחת מאמר זה נפרוט את הנושאים העיקריים המוסדרים תחת חוק המקרקעין ונבין מתי נדרשת התייעצות עם עורך דין בכל אחד מהתחומים.

 

עסקאות במקרקעין

התחום הראשון עסקאות במקרקעין. עסקאות במקרקעין הן בעצם העברת זכות כלשהי במקרקעין (בעלות, שימוש, שליטה וניהול וכו') לידי אדם אחר. 

המחוקק הכיר בחשיבותן של עסקאות מקרקעין ובמאפייניו המיוחדים של הרכוש שעתיד לעבור ידיים, ולכן קבע הסדרים מיוחדים לחוזי עסקאות במקרקעין שאינם תקפים לעסקאות אחרות. כך למשל בעסקת מקרקעין ישנה "דרישת הכתב", המופיעה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, הקובעת כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעים טעונה מסמך בכתב.

אם כן, ניתן לראות שעל מנת להוציא לפועל עסקת מקרקעין מוצלחת יש צורך בליוויו של עורך דין מקרקעין, המכיר היטב את פרטי החוק והפסיקה. 

עסקה במקרקעין היא בעצם אירוע הפתיחה של הבעלות או השימוש במקרקעין. בהמשך המאמר נדגים היכן צריך את עזרתו של עורך הדין גם במהלך השימוש הרגיל והיומיומי במקרקעין, ולא רק במעשה מיוחד ונדיר כמו קנייה או מכירה.

 

בעלות משותפת

בעלות משותפת, כשמה כן היא, מצב בו ישנם שניים או יותר בעלים באותו מקרקעין. הדבר נפוץ בעיקר בכל הקשור לירושות. אז, פעמים רבות, לבעל מקרקעין אחד ישנם מספר יורשים, שמרגע מימוש הצוואה הם הופכים להיות בעלים משותפים על אותו מקרקעין. אך כמובן שניתן להגיע למצב של בעלות משותפת גם בדרכים אחרות, כמו למשל קניית מקרקעין ביחד עם שותף עסקי, או אפילו בן זוג. 

 

ניהול ושימוש במקרקעין

סעיף 30 לחוק המקרקעין קובע כי ענייני השימוש והניהול הרגילים בקרקע ייקבעו על פי החלטת רוב השותפים, אך כאשר מדובר בניהול או בשימוש החורגים מגדר הרגיל יהיה צורך בהסכמת השותפים כולם.

מתוך הצורך הברור לאזן בין האפשרות לניהול אפקטיבי של המקרקעין המשותף, ובין החשש מקיפוחו של המיעוט בכל הנוגע לשימוש ולניהול הרגילים בקרקע מעניק החוק לשותף הרואה עצמו מקופח כתוצאה מהחלטת שאר השותפים אפשרות לפנות בבית המשפט, שיכריע לפי הנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין.

 

זכותו של שותף יחיד

ההסדר החוקי הנוגע לבעלות משותפת מנסה ליצור איזון עדין בין הזכויות הקנייניות השונות של כל אחד מהשותפים. מסיבה זאת קובע החוק רשימה של פעולות מותרות גם ללא הסכמת השותפים, והן: 1. שימוש סביר במקרקעין כל עוד הדבר לא מונע את שימושו הסביר של שותף אחר.

  1. לעשות כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם.
  2. לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם.

 

פירוק השותפות

סימן ב' בחוק המקרקעין מפרט את כל ההסדרים השונים בנוגע לפירוקו של שיתוף במקרקעין. העיקרון המרכזי הנוגע לשיתוף הוא שכל שותף רשאי לדרוש פירוק, על ידי הגשת תביעת פירוק, בכל עת. אמנם ניתן להתנות על סעיף זה בהסכם בין השותפים, אך כוחה של תניה זאת חזקה למשך שלוש שנים בלבד. לאחר מכן רשאי בית המשפט להתעלם מתניה זאת ולצוות על פירוק בכל זאת, אם הדבר נראה לו צודק בנסיבות העניין. 

פירוק השותפות יכול שיעשה על פי הסכם בין השותפים, אם קיים. אם אין בנמצא הסכם כזה בית המשפט יבחר בדרך הפירוק: חלוקה בעין, מכירה או הפיכה לבית משותף. בהחלטה זאת על בית המשפט לשקול שיקולים שונים, חלקם כתובים בחוק באופן מפורש, וחלקם פרי הפסיקה.

 

סיכום: בעלות משותפת

לסיכום, בעלות משותפת היא עניין מורכב, שיש בה התנגשות של אנשים שונים ואינטרסים שונים. שכירת עורך דין מלווה מרגע תחילתה של השותפות, דרך ניהולה והשימוש הרגיל שבה, ועד לפירוקה יכול לתרום רבות להתרת הסבך הזה, הדורש בקיאות בחוק ובפסיקה ויכולת לגשר ולפשר בין אנשים שונים ובין אינטרסים שונים.

 

בית משותף

בית משותף הוא מקרה מיוחד של בעלות משותפת במקרקעין. מדובר במקרה מיוחד מכיוון שהוא משלב הן בעלות משותפת, בחלקיו הציבוריים של הבניין, והן בעלות פרטית, בדירתו הפרטית של כל דייר. 

 

דירות ורכוש משותף

תחת הכותרת המופיעה לעיל בחוק המקרקעין מפורטים ההסדרים הקובעים מהן זכויותיו של כל בעל דירה במקרקעין המשותפים ומהן חובותיו. בין הזכויות ניתן למנות בעלות בחלק בלתי מסוים ברכוש המשותף, התקנת דוד שמש במקום סביר על גג הבית המשותף, הינתקות ממערכת חימום מים והסקה מרכזית גם ללא הסכמת שאר הדיירים, ועוד.

בין החובות ניתן למנות את החובה לשאת בהוצאות הבית המשותף, החובה לקבל את הכרעת הרוב בנוגע להתקנת מעלית ונשיאה בהוצאותיה, החובה לאפשר בתנאים מסוימים התאמה של בניין המגורים לבעלי מוגבלויות, ועוד.

 

תקנון

חוק המקרקעין קובע כי ניהולו של בית משותף יתנהל על פי תקנון. התקנון ניתן לניסוח על ידי דיירי הבית המשותף בהתאם לרצונם, ורק אם אינם עושים זאת רואים את התקנון המצוי בתוספת לחוק כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות.

תקנון ניתן לשנות בהחלטת רוב הדיירים שלהם שני שליש מהרכוש המשותף, אלא אם מדובר באחד משלושת המקרים הבאים: 1. שינוי שגורע מזכויות בעלי הדירות.

  1. שינוי המטיל על בעלי הדירות חובות נוספות.
  2. החלטה להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת. 

במקרים הללו יהיה צורך בהסכמת הדיירים כולם.

 

יישוב סכסוכים

באופן טבעי, בבית משותף עלולים להתפתח סכסוכים שונים הנוגעים לאופן ניהולו. כדי לנהל סכסוכים אלו בצורה יעילה החוק קובע שבמקרים מסוימים הם יופנו אל המפקח על הבתים המשותפים ולא לבית המשפט.

ייחודו של הליך המתנהל אצל המפקח הוא בכך שהמפקח רשאי לסטות מסדרי הדין ומדיני הראיות של המשפט האזרחי, וכך יש ביכולתו לסיים את הסכסוך במהירות וביעילות. מדובר בכלי חשוב בכל הקשור לניהול בית משותף, שיחסי שכנים רעועים בו עלולים ליצור בעיות רבות.

 

סיכום: בית משותף

המחוקק הישראלי עצמו מכיר במורכבותו העדינה של בית משותף, מבנה ייחודי הנוצר בעת המודרנית של בעלות במקרקעין. המורכבות המדוברת יכולה להיפתר, לפחות בחלקה, על ידי ליווי צמוד של עורך דין מקרקעין כבר משלב ניסוחו תקנון הבית המשותף. היכרות מעמיקה עם התקנון ועם דיירי הבית תקל על עורך הדין לפתור גם בעיות שונות שיעלו בהמשך, תוך הניהול והשימוש השוטפים של הבית.

 

תפקידו וחשיבותו של עורך דין מקרקעין

תחת מאמר זה פרשנו מספר תחומים מרכזיים ונפוצים בתחום דיני המקרקעין. הפירוט אינו מספק, אך הוא נותן תמונה כללית בתחומים המוסדרים תחת חוק דיני המקרקעין, ובשאלה מתי יש לפנות לעזרה משפטית של עורך דין מומחה לדיני מקרקעין במהירות האפשרית. זכרו תמיד, ניסיון לחסוך בכסף עכשיו על ידי הימנעות מפנייה לעזרה מקצועית, עלול לעלות לכם הרבה אחר כך.

 

לייעוץ והכוונה בנושא זה ובנושאים נוספים פנו לעו"ד מקרקעין, נדל"ן ולשון הרע יוני לוי.

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

דילוג לתוכן