תושב חוץ שרוצה לקנות קרקע בישראל: מה מותר, מה אסור ומה צריך לדעת

האם תושב חוץ יכול לקנות קרקע בישראל? התשובה הקצרה היא: כן – אך זה תלוי מאוד בסוג הקרקע. בעוד רכישת קרקע פרטית פתוחה בדרך כלל גם לזרים, קרקעות מדינה המנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל כפופות למגבלות ולאישורים מיוחדים. במדריך הזה נסביר מי נחשב תושב חוץ, מה מותר ומה אסור, כמה מס משלמים, ואילו אתגרים מעשיים ומשפטיים חשוב להכיר – כדי שתושב חוץ יוכל להשקיע בקרקע בישראל בביטחון ובחוקיות מלאה.

 

עיקרי הדברים

• ככלל, תושב חוץ רשאי לרכוש קרקע פרטית בישראל (קרקע בבעלות פרטית הרשומה בטאבו), בדומה לאזרח ישראלי.
• קרקעות מדינה – כ-93% מהקרקעות בישראל – מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ואינן נמכרות לצמיתות, אלא מוחכרות. העברת זכויות בהן לזר כפופה למגבלות ולאישור מיוחד.
• רכישת זכויות בקרקע מדינה על ידי זר טעונה אישור יושב ראש מועצת מקרקעי ישראל, בהתחשב בשיקולי ציבור, זיקת הרוכש לישראל ומאפייני העסקה.
• קיימים חריגים שבהם זרים כן יכולים לרכוש זכויות בקרקע רמ"י – בהם אזרחי ישראל המתגוררים בחו"ל, זכאים לפי חוק השבות, ובני זוג זרים של אזרח ישראלי.
• מבחינת מס רכישה: על קרקע חל שיעור אחיד של 6% לכל רוכש. על דירת מגורים, לעומת זאת, תושב חוץ משלם לפי מדרגות גבוהות (8% ו-10%).
• תושב חוץ בדרך כלל אינו זכאי לפטור ממס שבח החל על מוכר דירה יחידה ישראלי.

 

מי נחשב "תושב חוץ"?

המונח "תושב חוץ" מוגדר בחוק על דרך השלילה: פקודת מס הכנסה מגדירה מיהו "תושב ישראל", וכל מי שאינו עונה להגדרה זו נחשב תושב חוץ. ההגדרה נשענת בעיקר על "מרכז החיים" – מקום המגורים, העבודה, המשפחה והאינטרסים הכלכליים – ולא רק על אזרחות. כלומר, גם אזרח ישראלי שמרכז חייו בחו"ל עשוי להיחשב תושב חוץ לצורכי מס, ולהיפך.

ההבחנה הזו אינה טכנית בלבד – היא משפיעה ישירות על שיעורי המס, על הזכאות לפטורים, ועל חובות הדיווח. לכן, אחד הצעדים הראשונים בכל עסקה הוא לקבוע במדויק את מעמד התושבות של הרוכש.

 

קרקע פרטית מול קרקע מדינה: ההבחנה הקריטית

זהו הלב של הנושא. בישראל יש להבחין בין שני סוגי קרקע:

• קרקע פרטית – קרקע בבעלות פרטית מלאה, הרשומה בטאבו. ככלל, אין מניעה חוקית שתושב חוץ ירכוש קרקע כזו, בדומה לכל רוכש אחר.
• קרקע מדינה – כ-93% מהקרקעות בישראל הן בבעלות המדינה, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח, ומנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל. קרקעות אלה אינן נמכרות לצמיתות אלא מוחכרות לתקופות ארוכות (49 או 98 שנים).

לפי חוק מקרקעי ישראל, תש"ך-1960, קרקעות המדינה אינן מועברות בבעלות, ורכישת זכויות בהן על ידי זר כפופה למגבלות.^[1] המשמעות: לפני כל עסקה, חובה לברר אם הקרקע פרטית או קרקע מדינה – שכן זה קובע אם נדרש אישור מיוחד ואילו הגבלות חלות. נושא ההגבלות על העברת קרקע לזרים נבחן לעומק גם במחקרי מרכז המחקר והמידע של הכנסת.^[2]

 

המסלול והאישורים ברכישת קרקע מדינה

כאשר מדובר בקרקע מדינה, רכישת זכויות על ידי זר מחייבת אישור מיוחד של יושב ראש מועצת מקרקעי ישראל. בהחלטתו נשקלים, בין היתר, טובת הציבור וביטחונו, זיקת הרוכש לישראל, מטרת הרכישה, והיקף הקרקע, תכונותיה ומיקומה.^[3]

לצד המגבלה, החוק והתקנות מכירים בחריגים שבהם זרים כן רשאים לרכוש זכויות בקרקע רמ"י, ובהם:

• אזרחי ישראל המתגוררים בחו"ל.
• זכאים לפי חוק השבות (יהודים הזכאים לעלות לישראל).
• בני זוג זרים של אזרחי ישראל.

מכיוון שהכללים מורכבים ותלויים בזהות הרוכש ובסוג הקרקע, בדיקה מוקדמת מול רמ"י ועורך דין היא הכרחית כדי לוודא שהעסקה בכלל אפשרית – עוד לפני שמתקדמים.

 

מיסוי: כמה מס משלם תושב חוץ?

שאלת המיסוי היא לרוב המפתיעה ביותר עבור רוכשים זרים. חשוב להבחין בין רכישת קרקע לרכישת דירת מגורים:

• מס רכישה על קרקע: על מקרקעין שאינם דירת מגורים (קרקע/מגרש) חל שיעור אחיד של 6% – לכל רוכש, ישראלי או תושב חוץ כאחד. הרחבנו על כך במדריך מס רכישה על קרקע – כמה משלמים ומתי אפשר לקבל החזר.
• מס רכישה על דירת מגורים: כאן ההבדל משמעותי. תושב חוץ אינו זכאי למדרגות המופחתות של דירה יחידה, ומשלם לפי מדרגות של דירה נוספת – נכון לתקופה 2024-2026, 8% עד כ-6.05 מיליון ש"ח, ו-10% על החלק שמעבר.^[4]
• מס שבח: בעת מכירה, תושב חוץ בדרך כלל אינו זכאי לפטור ממס שבח שמוענק למוכר דירה יחידה ישראלי.

שים לב: תושב חוץ שעולה לישראל והופך לתושב ישראל בתוך שנתיים מהרכישה עשוי להפוך זכאי למדרגות המופחתות של דירה יחידה. תכנון מס נכון, בהתאם לכוונות הרוכש, יכול לחסוך סכומים ניכרים.

 

אתגרים מעשיים: מימון, חתימה מרחוק ודיווח

מעבר לשאלות המשפטיות, לתושב חוץ יש כמה אתגרים מעשיים:

• מימון: בנקים בישראל מעמידים משכנתאות גם לתושבי חוץ, אך לרוב בתנאים מחמירים יותר ובאחוז מימון נמוך יותר. הרחבנו על עקרונות המימון במדריך מימון ומשכנתא לרכישת קרקע.
• חתימה מרחוק וייפוי כוח: כאשר הרוכש אינו בישראל, ניתן לבצע את העסקה באמצעות ייפוי כוח נוטריוני, עם אימות מתאים בקונסוליה או אצל נוטריון.
• דיווח וציות: על העסקה חלות חובות דיווח לרשות המסים בישראל, ולעיתים גם חובות דיווח במדינת התושבות של הרוכש. חשוב לוודא ציות לשני הצדדים.

 

איך עורך דין מלווה עסקה של תושב חוץ

עסקת מקרקעין של תושב חוץ מורכבת יותר מעסקה רגילה, ומשלבת דיני מקרקעין, מיסוי ורגולציה. ליווי משפטי נכון כולל:

• בירור מעמד התושבות והשלכותיו על המס והזכאות.
• בדיקת סוג הקרקע (פרטית או מדינה) והאם נדרש אישור מיוחד.
• תכנון מס והיערכות לחובות הדיווח בישראל ובחו"ל.
• ניהול העסקה מרחוק, לרבות ייפוי כוח, בדיקות ורישום הזכויות.

עורך דין יוני לוי מלווה תושבי חוץ ומשקיעים בינלאומיים ברכישת נדל"ן וקרקע בישראל – מהבדיקה המקדימה ועד השלמת הרישום, בליווי מקצועי, ברור ובגובה העיניים. תכנון נכון מראש מבטיח שהעסקה תהיה חוקית, יעילה וללא הפתעות מיסוי.

 

שאלות ותשובות

האם תושב חוץ יכול לקנות קרקע בישראל?
כן. ככלל, תושב חוץ רשאי לרכוש קרקע פרטית הרשומה בטאבו, בדומה לאזרח ישראלי. רכישת זכויות בקרקע מדינה המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל כפופה למגבלות ולאישור מיוחד.

אילו קרקעות זר אינו יכול לרכוש בחופשיות?
קרקעות מדינה (כ-93% מהקרקעות בישראל), שאינן נמכרות לצמיתות אלא מוחכרות. העברת זכויות בהן לזר טעונה אישור יושב ראש מועצת מקרקעי ישראל, למעט חריגים כמו זכאי חוק השבות ובני זוג של אזרחים ישראלים.

כמה מס רכישה משלם תושב חוץ על קרקע?
על קרקע (מקרקעין שאינם דירת מגורים) חל שיעור אחיד של 6%, לכל רוכש. על דירת מגורים, לעומת זאת, תושב חוץ משלם לפי מדרגות גבוהות יותר (8% ו-10%), ואינו זכאי למדרגות דירה יחידה.

האם אפשר לבצע את העסקה מבלי להגיע לישראל?
כן. ניתן לבצע עסקה מרחוק באמצעות ייפוי כוח נוטריוני, עם אימות בקונסוליה או אצל נוטריון. עם זאת, מומלץ מאוד ללוות את התהליך בעורך דין שינהל את הבדיקות, המיסוי והרישום.

 

מקורות שצוטטו

• חוק מקרקעי ישראל, תש"ך-1960 – איסור העברת בעלות בקרקעות מדינה והסדר החכירה
• מרכז המחקר והמידע של הכנסת – הגבלות על מכירת והעברת קרקע לזרים בישראל
• רשות מקרקעי ישראל – קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (אישור העברת זכויות לזר ושיקולי יו"ר המועצה)
• כל-זכות – חישוב מס רכישה (שיעור 6% על קרקע ומדרגות מס רכישה לתושב חוץ)

 

מילון מושגים

 

מדריך זה עודכן לשנת 2026 ומשקף את הדין, הנהלים ושיעורי המס הנוהגים במועד כתיבתו. הכללים החלים על תושבי חוץ, ובכללם שיעורי המס והחלטות מועצת מקרקעי ישראל, מתעדכנים מעת לעת. אין באמור תחליף לייעוץ משפטי ומיסויי פרטני המותאם לנסיבות המקרה.

 

תושב חוץ ושוקלים לרכוש קרקע או נדל"ן בישראל?

לפני שמתחילים, כדאי לוודא איזו קרקע מותר לרכוש, אילו אישורים נדרשים וכמה מס תשלמו. משרד עורך דין יוני לוי מלווה תושבי חוץ ומשקיעים בינלאומיים בעסקאות מקרקעין בישראל – מהבדיקה המקדימה ועד הרישום, בליווי מקצועי ובגובה העיניים. צרו קשר לייעוץ מותאם אישית.

למידע מקיף נוסף מומלץ לקרוא את המדריך: קרקע להשקעה – מה שחברות השיווק לא מספרות לכם