אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה?

תיקון לחוק מיסוי מקרקעין שחל מיום 01/01/2014 עוסק בסוגיית הפטור ממס שבח, ומספק תשובה מעודכנת לשאלה: "אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה?". מקריאה בין השורות של שאלה זו ניתן להבין כי הכוונה היא ל"מתי ניתן למכור דירה בפטור ממס שבח"?

זהו בדיוק מטרתו של המאמר, להסביר בפשטות את הנסיבות שבהתקיימותן ניתן יהיה למכור דירה בפטור ממס שבח.

 

מה זה מס שבח?

מס שבח הוא מס שמשולם לרשות המסים בגין הרווח שנוצר בעסקת מקרקעין ומשולם בעת המכירה.

דהיינו, צריכים להתקיים שני תנאים מצטברים שבהתקיימותם משולם מס השבח:
1. ישנה מכירה של זכות במקרקעין.
2. נוצר רווח במכירה.

 

מהי מכירה?

מכירת זכות במקרקעין על פי הגדרת סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין היא הענקה, העברה או וויתור על זכות במקרקעין, בין אם בתמורה ובין אם לא בתמורה.

מכירה היא גם הענקה, הסבה, העברה או וויתור של זכות לקבלת זכות במקרקעין וכן, הענקה של זכות להורות כן.

כמו כן, מכירה מהווה פעולה באיגוד שבמסגרתה בעליה יכולים להורות על תפיסת מקרקעין מסוימים של האיגוד או הענקה של זכות להורות לאיגוד על תפיסת מקרקעין כאמור.

 

מהו רווח?

מס השבח משולם אך ורק מתוך הרווח שנוצר במכירה. הרווח מחושב כהפרש שבין מחיר קניית הדירה ומחיר מכירת הדירה, כשאלו צמודים למדד. בהקשר הזה חשוב לציין כי בהתאם להוראות סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, ישנן הוצאות שאותן ניתן לנכות (להפחית) בעת ביצוע חישוב מס השבח.

 

חלק מההוצאות

שכר טרחת עורך דין ששכרנו את שירותיו בעת רכישת הדירה ובמכירתה, תשלום דמי תיווך למתווך, עלויות שיפוץ ככל ונעשה בדירה, תשלום היטל השבחה, אגרות, מסים, היטלים מוניציפליים שונים, ריבית ששולמה, פחת וכיוצא בזה.

 

פטור ממס שבח ניתן ל'דירת מגורים'

התנאי הראשון והראשוני ביותר לפטור ממס שבח הוא התנאי כי מדובר בדירת מגורים. פטור ממס שבח ניתן בעת מכירה של דירת מגורים בלבד.

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר 'דירת מגורים' כדירה שבנייתה הסתיימה ומשמשת למגורים או לפי טיבה מיועדת לשימוש למגורים.

הפסיקה קבעה ביחס לשאלה מהו 'טיבה' של דירה המיועדת למגורים מספר מבחנים בכדי לענות על שאלה זו.

לפני עשרות שנים נקבע המבחן הפיזי שקובע כי יש לבחון האם קיימים בדירה מתקנים בסיסיים שיש בכל דירה, לדוגמא: מטבח, אמבטיה, שירותים וכיוצא בזמן.

עם השנים, הלכה הפסיקה ונהייתה גמישה יותר בעניין המבחן הפיזי וקבעה את המבחן הכלכלי שקבע כי גם אם לא נמצאות בדירה כל המערכות החיוניות למגורים אולם ניתן להתקין אותן בתוך זמן סביר ובעלות סבירה אזי מדובר בדירת מגורים.

 

מבחן הייעוד התכנוני

בשנים האחרונות הלכה והחמירה הגישה המקלה שהייתה נהוגה עד עתה. לפי מבחן הייעוד התכנוני, יש לבחון האם על פי היתר הבנייה שניתן למבנה, הייעודי התכנוני הוא דירת מגורים.

לאור המבחנים שהוצגו לעיל ולאור מספר פסיקות סותרות, חשוב מאוד לא להקל ראש בסוגיה זו ולבחון כי הנכס הנמכר מהווה דירת מגורים על פי המבחנים שהוצגו לעיל.

 

דירת מגורים מזכה

תנאי מקדים נוסף שעל המוכר לעמוד בו בכדי לקבל פטור ממס שבח הוא מכירת דירת מגורים מזכה. סעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין מפרט את התנאים לפיהם דירת מגורים מהווה דירת מגורים מזכה.

התנאים הם כדלקמן:

  • בניית הדירה הסתיימה.
  • הדירה בבעלותו הפרטית של אדם ולא של תאגיד או חברה. כמו כן, הדירה אינה מהווה מלאי עסקי של המוכר.
  • הדירה משמשת בעיקר למגורים ב-4 שנים שקדמו למכירה או לחילופין, 80% מהתקופה שבה נוצר הרווח.

 

מספר דגשים לתשומת לב

בית הנסת וגן ילדים נכנסים תחת ההגדרה של 'דירת מגורים מזכה' ועשויים ליהנות מפטור ממס שבח וזאת על אף שאינם משמשים למגורים. כמו כן, הפטור שניתן בגין דירת מגורים מזכה ניתן לתא משפחתי (נשואים ו/או ידועים בציבור וילדיהם הקטינים) כולו ולא רק האדם שעל שמו רשומה הדירה.

 

סוגי הפטור ממס שבח

ישנם מספר מקרים בהם ניתן יהיה לזכות בפטור ממס שבח ולכן חשוב מאוד להיוועץ בעורך דין מכירת דירה עוד בראשית הדרך בכדי להבטיח תכנון מס אופטימאלי וחשיפה מינימאלית לתשלום מס שבח.

 

פטור ממס שבח בעת מכירת דירה יחידה

בעל דירת מגורים יחידה זכאי למכור את דירתו בפטור ממס שבח ובלבד כי החזיק בדירה 18 חודשים לפחות בטרם המכירה. כמו כן, המוכר לא מכר דירה בשימוש בפטור זה במהלך 18 החודשים שקדמו למכירה.

ככל ולמוכר שליש דירה נוספת או מחצית מדירה שהתקבלה בירושה, אלו לא יחשבו כדירה נוספת לעניין שימוש בפטור ממס שבח בעת מכירת דירה יחידה. עוד יודגש, ישנם תנאים נוספים שעורך דין מכירת דירה בודק בטרם ימליץ על מתווה כזה או אחר לתכנון מס ועל כן חשוב מאוד להיוועץ עם עורך דין בעל ניסיון מוכח.

 

פטורים נוספים ממס שבח

  • פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה בכפוף לתנאים המפורטים בחוק.להלן מאמר אודות המיסים החלים בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה.
  • פטור חד פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות בו זמנית וזאת במטרה לרכוש דירה חליפית במקומן, ושוויה לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות.
  • בעת ביצוע העברה ללא תמורה לקרוב משפחה יינתן פטור ממס שבח.להלן מאמר אודות המיסים החלים בעת מכירת דירה שהתקבלה במתנה. 
  • בנוסף על כך, ישנם פטורים נוספים שהשימוש בהם אינו תדיר. עורך דין מכירת דירה מנוסה ומיומן ידע לבחון את כל הפטורים הרלוונטיים לנסיבות המכירה וידע להתאים את הפטור המתאים ביותר לכם מול אלו הקיימים בחוק.

 

אז אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה?

התשובה לשאלה מצאת בנסיבות המכירה. ככל שמדובר במכירת דירה שנרכשה לפי 18 חודשים ויותר, אזי יינתן פטור מתשלום מס שבח. כמו כן, עשויים להינתן פטורים נוספים בהתאם לנסיבות המכירה ומשכך יש להיוועץ עם עורך דין מיומן עוד בראשית הדרך שיבחן את הדברים וימליץ על דרך הפעולה הנכונה ביותר עבורכם. לייעוץ משפטי ראשוני ללא עלות, צרו קשר עם עורך דין יוני לוי.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אז מה היה לנו עד עכשיו?
דילוג לתוכן