אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה?

כמי שעוסק בדיני מקרקעין מזה שנים רבות, אני נשאל לא אחת אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה מבלי לספוג תשלומי מס גבוהים.

כמו כן, אני מייעץ לרוכשי דירות במסגרת תוכניות מחיר למשתכן באשר למועד הנכון למכירת דירה.

במאמר זה אפרט לכם אודות המועד למכירת דירה הן בהיבטי מס שבח והן בהיבטי מחיר למשתכן. אני בטוח שלאחר קריאת המאמר תבינו את הנושא לעומק ותוכלו לפעול בחכמה.

מכירת דירת מגורים בפטור ממס שבח – לאחר 18 חודשי בעלות

אני רוצה להתחיל מהמועד הנכון למכירת דירה כדי שהמכירה תהיה פטורה ממס שבח.

כמי שמלווה מוכרי מקרקעין רבים אני יודע עד כמה נטל מס השבח עלול להיות כבד ואם יש אפשרות להימנע מתשלום המס – כדאי ונכון לעשות זאת.

תיקון לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח למוכרי דירות, אם המכירה עומדת בכל התנאים שאציג לכם כעת:

1. הדירה היא דירתו היחידה של המוכר – למוכר אין דירות נוספות
2. הדירה מוגדרת כדירת מגורים מזכה:
   1. בנייתה הושלמה – התקבלו טפסי 4 ו-5
   2. הדירה בבעלות פרטית ולא בבעלות תאגיד
   3. היא שימשה למגורים (או כגן / בית כנסת) ב-4 השנים שקדמו למכירה או ב-80% מתקופת הבעלות של המוכר בדירה
3. שווי הדירה אינו עולה על 5,008,000 ₪ (נכון לשנת 2014) – מעבר לכך פטור חלקי
4. המוכר הוא בעלי הדירה במשך 18 חודשים לפחות
5. המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים שקדמו למכירה

אם כן, אני בטוח שהתשובה ברורה לכם – התשובה לשאלה אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה בפטור ממס שבח היא 18 חודשים.

אם הדירה בבעלותכם כבר במשך שנה וחצי, תוכלו למכור אותה בפטור ממס שבח.

18 חודשים מהחוזה או מהרישום?

לא מזמן הגיע אליי לקוח שהתייעץ לגבי המועד הנכון למכירת דירה. אותו לקוח חתם על חוזה לרכישת דירה ביום 15 באוגוסט 2023.

הדירה נרשמה על שמו בטאבו ביום 1 באוקטובר 2023. הלקוח פנה אליי בשאלה ממתי מתחילים להימנות 18 החודשים – מיום החתימה על החוזה באוגוסט או מיום רישום הדירה בטאבו באוקטובר?

הפניתי את הלקוח ללשון החוק, המתנה את הפטור בכך שהמוכר יהיה "בעל הזכות" בדירה במשך 18 חודשים.

מאחר שהחוק מדבר על זכויות קנייניות ולא על זכויות חוזיות, הרי שהתשובה היא ש-18 החודשים מתחילים לרוץ מיום רישום הדירה בטאבו (או בחברה המשכנת / בפנקס בהיעדר טאבו) ולא מיום החתימה על החוזה. 

על כן, באותו מקרה, המלצתי לו להמתין עם המכירה עד לחודש פברואר 2025. כך, לא יהיה ספק כי עברו 18 החודשים הקובעים בחוק והלקוח לא יסתכן בתשלום מס שבח בעסקה כתוצאה ממכירה מוקדמת מידי של הנכס.

תוך כמה זמן משפרי דיור צריכים למכור את דירתם?

אני מעוניין לגעת גם בסוגיה ההפוכה – לא אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה, אלא תוך כמה זמן צריך למכור אותה.

משפרי דיור יוכלו למכור דירה בפטור ממס שבח אם יזדרזו למכור אותה תיכף לאחר רכישת הדירה החדשה.

משפרי דיור יצטרכו למכור את הדירה תוך 12 חודשים ממועד מסירת הדירה החדשה מהקבלן או 18 חודשים לאחר החתימה על החוזה לרכישת דירה יד 2.

יצוין כי התקופות התארכו במהלך מלחמת חרבות ברזל ויש להתעדכן על התקופות הרלוונטיות לעסקה שלכם.

מכירת דירת מחיר למשתכן – תוך 5 שנים מהאכלוס או 7 שנים מהזכייה

כעת, ברצוני לגעת בנושא אחר הקשור אף הוא למועד בו אפשר למכור דירה. אם זכיתם בדירת מחיר למשתכן, אתם וודאי יודעים כי לא תוכלו למכור אותה ישירות לאחר הזכייה.

על פי חוק, עליכם להמתין 5 שנים מיום השלמת האכלוס (טופס 4) או 7 שנים מיום הזכייה בהגרלה, לפני שתוכלו למכור את הדירה.

עם זאת, קיימים מקרים בהם נוכל לפנות אל ועדת החריגים ולבקש את הקדמת המכירה.

כמו כן, ניתן יהיה להשתמש בקונסטלציות משפטיות מורכבות שיאפשרו אף הן מכירה מוקדמת. על כן, אנו ממליצים לכם לפנות אל עו"ד מקרקעין ולברר אחרי כמה זמן אפשר למכור את הדירה שלכם.

עורך דין נדל"ן יוני לוי

אם אתם מחפשים עו"ד למכירת דירה אני מזמין אתכם לפנות אליי – עורך הדין יוני לוי.

אני מביא איתי ניסיון ארוך שנים בעסקאות מקרקעין כמו גם מומחיות עיונית ומעשית בתחום. מלבד השמירה על הרמה המקצועית ועל האינטרס הכלכלי של לקוחותיי, אני גם זמין עבורם ככל שניתן ומהווה עבורם עוגן לכל אורך תקופת המכירה.

הנה מעט ממה שלקוחותיי חושבים עליי:

"מקצוען אמיתי. ליווה אותנו לאורך כל הדרך בזמינות מירבית  ומענה איכותי ויסודי. מומלץ בחום!" – חן 

"יוני הוא מקצוען , בקיא , ותקתקן. אבל מעבר לכל – הוא איש של אנשים . ואם יש משהו חשוב במקצוע הזה – זה סבלנות , יחסי אנוש ורגישות. יוני ליווה אותי ואת הורי בתהליך מורכב, רגיש ואינטימי . במיומנות ורוגע הוא הצליח לפרום סבכים, להסביר ולבאר ולהיות יצירתי בפתרונות משפטיים. הכי חשוב מכל – כל זה, כשהלב שלו במקום הנכון . לא בבצע כסף ולא במיקסומו. רק במחשבה להתאים עבורנו את הפתרון המדויק. תודה רבה על זה" – נעמה.

צרו עימי קשר עוד היום:

כתובת המשרד: המנופים 2, הרצליה פיתוח, SEAVIEW, בניין A, קומה 4

טלפון: 077-804-1632

אתר: yonilevy.co.il