מאמר זה יבחן כיצד ישולם מס רכישה החל על בני זוג שרוכשים דירת מגורים כאשר לאחד מהם הדירה הנרכשת מהווה "דירה יחידה" ולשני דירה נוספת? כמו כן, מהו הבסיס לחישוב מס הרכישה, האם החלק היחסי של בן הזוג או שמא שווי הדירה כולה?
פסק הדין דן בשאלת החבות במס רכישה כאשר בני זוג רכשו במשותף דירת מגורים בסך של 3,000,000 ₪ (להלן: "הדירה הנרכשת") ולבן הזוג מצויה דירה נוספת בבעלותו שנרכשה על ידו טרם הנישואין (להלן: "הדירה הנוספת") ולבת הזוג הדירה הנרכשת מהווה דירה יחידה (להלן: "הדירה היחידה"). לא נוצרה מחלוקה בדבר השאלה האם הדירה הנרכשת מהווה דירה יחידה של בת הזוג כמשמעותה בסעיף 9(ג1א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין.
בית המשפט העליון בשבתו כבית המשפט לערעורים אזרחיים דן בסוגיות אלו לאחר שהוגש ערעור על פסק הדין של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.
"רוכש אחד" בין בני זוג
בית המשפט העליון קבע כי לאור ההסדר המעוגן בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, אין לראות את בני הזוג כ"רוכש אחד" לעניין חישוב מס הרכישה לתשלום ואין בעבודה כי לאחד מבני הזוג דירה נוספת בכדי לפגוע בזכאותו להנחה בתשלום מס הרכישה של בת הזוג שלה הדירה הנרכשת מהווה דירה יחידה כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין.
הבסיס לחישוב מס הרכישה
זה המקום לציין כי בדיווח שהוגש למשרדי מיסוי מקרקעין, בני הזוג חישבו את בסיס מס הרכישה לפי החלק של כל אחד מבני הזוג בדירה, כלומר בני הזוג דיווחו כאילו כל אחד מבני הזוג רכש חצי דירה בשווי של 1,500,000 ₪.
בית המשפט ניתח את גישתם של בני הזוג וקבע כי לפי שיטת החישוב שהציגו בני הזוג, בן הזוג שלו דירה נוספת נהנה מהנחה בתשלום מס הרכישה אשר הוא אינו זכאי לה לפי החוק. בית המשפט ציין כי בנסיבות אחרות בהם בן הזוג היה רוכש את חלקו בדירה, הוא לא היה זכאי להטבה ממנה הוא מבקש להנות כעת.
מוסיף וקובע בית המשפט העליון כי בני הזוג רכשו את הדירה "כתא משפחתי אחד" לשם קיום צרכיהם המשפחתיים ועל כן, אימוץ גישה שקובעת כי יש לחלק את שווי הדירה לשתי דירות נפרדות מרוקן מתוכן את העסקה אשר נעשתה על ידי שני בני הזוג במשותף לצורך קיום צרכיהם המשפחתיים "כתא משפחתי אחד".
חישוב מס הרכישה של "דירה יחידה" לאחד מבני הזוג
כיצד ישולם מס רכישה החל על בני זוג שרוכשים דירת מגורים כאשר לאחד מהם הדירה הנרכשת מהווה "דירה יחידה" ולשני דירה נוספת?
מנהל מיסוי מקרקעין ערך את השומה בשיטה הבאה:
- מס הרכישה חושב לפי שווי בסיס של 3,000,000 ₪ (מלוא סכום התמורה ששולמה בגין הדירה).
- שומה ראשונה לתשלום מס רכישה הוצאה לבת הזוג שלה זו דירתה היחידה.
- שומה שניה לתשלום מס רכישה הוצאה לבן הזוג שלו זו דירה נוספת.
- מהסכום שהתקבל, כל אחד מבני הזוג שילם את מחצית הסכום כחלקו בדירה.
לגישתו של בית המשפט העליון, שיטת חישוב הזו כפי שהוצגה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין משקפת נאמנה את רצון המחוקק והנסיבות המקרה.
מקור: ע"א 4006/13, ברייר אלון ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין חדרה
