במסגרת תפקידי כעורך דין מקרקעין, אני מלווה רוכשי דירות באופן יום יומי מזה למעלה מעשור.
הניסיון הרב שלי בתחום חידד אצלי טיפים ודגשים שחשוב שכל אחד יכיר לפני רכישת הדירה הראשונה שלו.
במאמר זה אחלוק איתכם את אותם הטיפים כדי שתוכלו להסתייע בהם ולהיכנס לעסקה הבאה בצורה טובה יותר. להלן 5 טיפים מעורך דין מנוסה לקניית דירה ראשונה.
הבינו מה המטרה שלכם בעסקה ומצאו דירה בהתאם
הטיפ הראשון שלי הוא שתבררו טוב עם עצמכם בשביל מה אתם קונים את הדירה, ותמצאו נכס בהתאם.
פעמים רבות קניית הדירה הראשונה שלכם מבוצעת בשביל מגורים.
בנסיבות אלו, תרצו כמובן למצוא דירה שעונה על הצרכים המשפחתיים שלכם, באזור שמתאים לאורח החיים שלכם וכזו שתוכלו להישאר בה שנים רבות.
שיקולים דוגמת עליית ערך הדירה ומידת הרנטביליות שלה צריכים פחות להטריד אתכם.
לעומת זאת, במקרים בהם אתם רוכשים את הדירה להשקעה, עליכם לחפש דירה באזור עם ביקוש גבוה לשכירות, עם תשתיות מספיק טובות כדי שלא תצטרכו להתרוצץ סביב תיקונים של הדירה ובמיקום בו אתם צופים שתחול עליית מחירים – לאו דווקא אזור בו אתם הייתם רוצים לגור.
אני נתקל לא אחת ברוכשים שלא עורכים לעצמם את ההבחנה הזו בין דירה למגורים לבין דירה להשקעה.
היו לי לקוחות שחיפשו דירה להשקעה אך בחנו אותה בהתאם לקריטריונים של דירה למגורים. לצערי, הדבר עלול להוליד השקעה לא מוצלחת. אם אתם לא בטוחים איך לחפש דירה להשקעה, אני מזמין אתכם לקבוע פגישת ייעוץ בה אייעץ לכם כיצד לעשות זאת.
לבסוף, ייתכנו מקרים בהם תחפשו דירה אותה תשכירו בשנים הקרובות ובהמשך תתגוררו בה.
במקרים שכאלו, החיפוש צריך להיות מדויק ביותר – גם דירה באזור שמתאים לכם ועם מאפיינים שיספקו אתכם וגם באזור רנטבילי (בעל ביקוש גבוה לשכירות) עם צפי לעליית ערך.
תכנון מס נכון חוסך המון
אני מניח שאתם יודעים כי רוכשי דירות חייבים לשלם מס רכישה. מעבר לכך, תידרשו לשלם מקדמות מס שבח בחלק מהמקרים.
עם זאת, שיעורי מס רכישה לדירה ראשונה יכולים להיות נמוכים מאוד. ואולם, אם לא תתכננו את העסקה בצורה נכונה, אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים עודף מס לשווא.
על כן, אני ממליץ בחום לפנות לתכנון מס קודם קניית דירה ראשונה כדי לוודא שבאמת לא תשלמו מס מיותר.
⭐טיפ זהב – בתכנון מס חושבים קדימה⭐טיפ נוסף שאני רוצה להציע לכם הוא לחשוב קדימה בתכנון המס, גם על מכירת הדירה בעתיד. אם תתכננו את קניית הדירה הראשונה מתוך מחשבה על המכירה שלה, תוכלו לחסוך משמעותית בתשלום המס. |
אל תזלזלו בבדיקות מקדמיות בקניית דירה ראשונה
בכל עסקה שאני מבצע אני עורך בדיקות מקדמיות כדי לוודא שקניית הדירה אכן נכונה ובטוחה מבחינה משפטית. בכלל כך, אני עורך את כל הבדיקות שלהלן:
- הוצאת נסח טאבו ובדיקת סטטוס הזכויות בדירה: האם המוכר הוא אכן הבעלים של הדירה? האם מוטלים על הדירה שעבודים ועיקולים? האם רשומות הערות אזהרה על הדירה המונעות את ביצוע העסקה?
- בדיקת תשריט הדירה ותיק הבניין: האם יש חריגות בנייה בנכס? ככל שכן, האם ניתן להכשיר חריגות בנייה אלו ובאיזו עלות? האם קיימות זכויות בנייה בנכס שעוד ניתן לנצל?
- בדיקות פיננסיות: האם הלקוח שלי יוכל לקבל משכנתא בקלות מהבנק?
מה צריך לעשות כדי להפוך את המשכנתא לאטרקטיבית יותר (אני לא מחליף כמובן יועץ משכנתאות אלא עורך בירורים משפטיים משלימים בתחום)? מעבר לכך, אני בוחן כאמור את חבות המס הצפויה בעסקה ואת כלל ההוצאות הנלוות הכרוכות בעסקה, דוגמת הוצאות משפטיות, הוצאות תיווך ועוד. כך, נוכל להתכונן טוב יותר לקניית הדירה הראשונה מבחינה עסקית ומשפטית. - בדיקות פיזיות לנכס: אני ממליץ לכל לקוחותיי להזמין בעל מקצוע לביצוע בדק בית בדירה לאיתור ליקויי בנייה ואי התאמות, בין אם מדובר בדירה מקבלן ובין אם בדירה יד 2.
אני נוהג להגיד ללקוחותיי שאם הם לוקחים רכב לבדיקה לפני שהם קונים אותו, על אחת כמה וכמה שצריך לבדוק את מצב הדירה לפני שרוכשים אותה.
לצערי הרב, אני נתקל בלא מעט רוכשים שמעוניינים לזרז את העסקה גם תוך וויתור על חלק מהבדיקות המקדמיות הללו.
אני מפציר בכם שלא לעשות כן ולהשקיע בבדיקות אלו. הן ידרשו זמן ומשאבים לפני ביצוע העסקה, אך יחסכו בעיות רבות לאחריה.
קניית דירה מקבלן – וודאו כי הקבלן עומד בתנאי חוק המכר
קבלנים המוכרים דירות כפופים להוראות חוק המכר. חוק המכר מטיל מגבלות שונות על הקבלן במכירת הדירה.
כך, למשל, הוא לא יוכל לגבות למעלה מ-5,000 שקלים עבור הוצאות משפטיות.
כמו כן, הקבלן לא יוכל לגבות יותר מ-7% מהמחיר של הדירה לפני המצאת ערובות לשם הבטחת השקעות הרוכשים וגביית התשלומים חייבת להיות בהתאם להתקדמות הבנייה.
אלו הן רק חלק מהוראות חוק המכר אשר אמורות להגן על רוכשי הדירות.
לצערי הרב, אני נתקל לא אחת בקבלנים הפועלים "בשיטת מצליח" ולא עומדים בהוראות חוק המכר, מתוך תקווה שהרוכשים לא ישימו לב.
לכן, אני מציע לכם לוודא עם עורך דין מקרקעין המייצג אתכם כי הקבלן אכן עומד בכל דרישות חוק המכר ולדרוש תיקון סעיפים הנוגדים את החוק.
מעבר לכך, אמליץ לכם לוודא כי החוזה שמציג הקבלן הוגן וראוי בנסיבות העניין.
כך, למשל, אם מדובר בדירה על הנייר הנמכרת קודם לקבלת היתרי בניה, ודאו כי מעוגנות בחוזה תחנות יציאה בהן תוכלו להשתחרר מהחוזה אם טרם יתקבל ההיתר.
קניית דירה ראשונה – חשבו על ההשלכות העתידיות
לבסוף, אמליץ לכם בחום לחשוב על ההשלכות העתידיות של קניית דירה ראשונה. ברצוני להצביע על שתי השלכות מרכזיות שעליכם לקחת בחשבון:
- אם תרכשו דירה נוספת, לא תהנו מהטבת המס הניתנת בקניית דירה יחידה – יש לקחת זאת בחשבון בעת רכישת הדירה הראשונה (כמובן שאם תמכרו את הדירה הנוכחית לפני רכישת הדירה הנוספת תמשיכו ליהנות מהטבת המס).
- אם תהיה בבעלותכם דירה, לא תוכלו להשתתף בתוכנית מחיר למשתכן על צורותיה השונות.
כמובן ששיקולים אלו אינם אמורים למנוע מכם לקנות דירה ראשונה, אך יש לקחת אותם בחשבון.
רק לאחר שתחשבו על ההשלכות של קניית דירה ראשונה על חבות המס העתידית ועל היכולת להשתתף בתוכניות מחיר למשתכן ודירה בהנחה, תוכלו להחליט באופן מושכל האם זהו השלב הנכון לרכוש דירה והאם הדירה הנבחרת באמת עונה על הצרכים שלכם.
יוני לוי משרד עו"ד – מתמחים בליווי רוכשי דירה ראשונה
קונים דירה ראשונה? פנו אליי, עו"ד יוני לוי, לקבלת ייעוץ משפטי מקיף לפני הרכישה וליווי משפטי במהלכה.
אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב שנים בעולם זה. לאורך השנים טיפלתי במאות תיקים מגוונים בנושאי מקרקעין, באחוזי הצלחה גבוהים ולצד יחס אישי ומכבד לכל לקוח.
הנה מעט ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:
כך כותב חן וייסמן: "מקצוען אמיתי. ליווה אותנו לאורך כל הדרך בזמינות מירבית ומענה איכותי ויסודי. מומלץ בחום!"
וזה מה שהיה למרק חכמוב לכתוב: "מקצועיות על, יכולת לטפל בדברים בצורה המהירה ביותר, יכולת הקשבה והבנות הנדרש. הרבה מאוד מעבר מהמקובל אצל עורכי דין".
