לשכת רישום המקרקעין (הצד המשפטי)

לשכת רישום המקרקעין, או בשמה הרשמי – הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין, היא יחידה הפועלת תחת משרד המשפטים שתפקידה להסדיר את כל ענייני רישום המקרקעין בישראל.

 

תפקידיה של לשכת רישום המקרקעין

ללשכת רישום המקרקעין, או בשמה השכיח יותר – הטאבו, ישנם מספר תפקידים עיקריים:

 

תפקיד ראשון: רישום מקרקעין

התפקיד הראשון, וככל הנראה גם המוכר ביותר, של לשכת רישום המקרקעין הוא כשמה – רישום מקרקעין. הרשות מנהלת את פנקסי כל המקרקעין במדינה, ומתוקף תפקיד זה היא אחראית לרישום של כל עסקה המבצעת במקרקעין, למשל: מכירה, חכירה, הערת אזהרה, זכות קדימה, ירושה, זיקה הנאה, ועוד.

בהקשר הזה חשוב להדגיש שרישום העסקה במקרקעין בפנקסי לשכת המקרקעין הוא לא רק פרוצדורה מטריחה, אלא יש לו השלכות על קיומה של העסקה. למעשה כמעט כל עסקה במקרקעין מצריכה רישום על מנת שתהיה בעלת תוקף משפטי. כל עוד העסקה לא נרשמה בטאבו אין היא נחשבת לעסקת מקרקעין אלא להתחייבות חוזית בלבד, ולעניין הזה יש השלכות משפטיות שונות.

 

תפקיד שני: סמכויות מנהליות

חוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: החוק) מעניק ללשכת רישום המקרקעין גם סמכויות מנהליות. בין הסמכויות המנהליות הללו ניתן למצוא את העניינים הבאים: מתן צו לרישום בית בפנקס הבתים המשותפים, ביטול רישומו של בית כבית משותף, ומתן החלטות נוספות על פי חוק המקרקעין ותקנותיו.

 

תפקיד שלישי: סמכויות שיפוטיות

ללשכת רישום המקרקעין ישנן גם סמכויות שיפוט מסוימות, כך שמפקחיה יכולים להכריע בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף. כאשר הם מפעילים סמכות זו יש בכוחם לבצע כל פעולה שמוסמך שופט שלום לבצע, וערעורים על החלטת מפקח לשכת רישום המקרקעין מתבצעים בבית המשפט המחוזי.

פעולות שניתן לבצע בלשכת רישום המקרקעין

ישנן פעולות מסוימות, הנגזרות באופן ישיר מסמכויותיה של לשכת רישום המקרקעין, שניתן לבצע רק בלשכת רישום המקרקעין. נעמוד על המרכזיות שבהן:

 

פעולה ראשונה: בירור הזכויות במקרקעין

אחד הדברים החשובים ביותר שיש לעשות כבר בשלביה הראשונים של כל עסקת מקרקעין היא בירור הזכויות במקרקעין. הקלת ראש בשלב זה עלולה להביא את הרוכש למפח נפש של ממש, למשל במקרה של גילוי אחר מעשה שהאדם שהציג עצמו כבעלי הדירה הוא כלל אינה בעליה.

כדי לברר את הזכויות באופן רשמי יש לפנות ללשכת רישום המקרקעין ולבקש נסח רישום. נסח רישום כולל תיאור של המקרקעין, פירוט של כל בעלי הזכויות במקרקעין ומהות זכויותיהם, ושעבודים ופעולות שבוצעו בקרקע.

כיום ניתן להשיג את נסח הרישום גם באופן מקוון, בכפוף לתשלום אגרה כחוק. המסמך המקוון כוחו יפה כל עוד הוא אינו מודפס, מכיוון שמרגע שהודפס יש חשש לזיוף.

חשוב לשים לב לעניין במקרה בו המוכר מציע לכם לעיין בנסח רישום מודפס. באופן כללי, לא כדאי לסמוך על המוכר שימציא את המסמכים אלא לפנות ללשכת רישום המקרקעין בעצמכם. רק כך תוכלו להיות בטוחים שהמידע מהימן ובטוח.

 

פעולה שנייה: רישום עסקאות מקרקעין

כפי שכבר הוזכר לעיל, עסקת מקרקעין אינה תקפה מבחינה משפטית ללא רישומה בלשכת רישום המקרקעין. אפשרויות הרישום השונות משתנות בהתאם לאופי העסקה, לכן כדאי לבדוק מראש היכן ניתן להגיש את הבקשה ומהם המסמכים שיש לצרף לה.

למשל במקרה של מכר דירה את הרישום ניתן לבצע בצורה מקוונת רק בעזרת עורך דין בעל גישה למערכת, או בהגשה ידנית/ שליחה בדואר לאחת מלשכות הרישום השונות.

 

פעולה שלישית: הפקת קבצי בית משותף

במקרה של עסקה בדירה שהיא חלק מבית משותף, לא פחות חשוב מבירור הזכויות במקרקעין, הוא בירור הזכויות והחובות השונות של הבית המשותף. כך למשל חשוב לבדוק מהו התקנון בבית המשותף ומהו השטח המוצמד לדירה, שכן לכל הללו עלולות להיות השלכות משמעויות על ערכה של הדירה.

את תיק הבית המשותף ניתן כמובן להשיג בלשכת רישום המקרקעין, והיום, בדומה לנסח רישום, ניתן אף לקבלו בצורה מקוונת, וגם במקרה הזה כמובן כוחו יפה רק כל עוד הוא אינו מודפס.

 

פעולה רביעית: רישום הליך פרצלציה או רה-פרצלציה

הליך פרצלציה הוא הליך של איחוד וחלוקה מחדש של מקרקעין, הנועד לבצע רישום מסודר, חוקי והגיוני של הקרקע בלשכת המקרקעין. ההליך יכול להיעשות ביוזמת בעלי הקרקע או ביוזמת הרשות המקומית. לאחר איחוד הקרקע והחלוקה מחדש, יש לבצע רישום של החלקות החדשות בלשכת המקרקעין.

רה פרצלציה הוא תהליך הפוך, בו מספר בעלי מקרקעין סמוכים מאחדים את קרקעותיהם ליחידה אחת, בעיקר למטרות פיתוח. הליך הרה פרצלציה מסתיים גם הוא ברישום החלקה החדשה בשלכת רישום המקרקעין.

 

פעולה חמישית: רישום שכירות

שכירות קצרת טווח אינה דורשת רישום, אך שכירות ארוכת טווח (לתקופה של מעל 10 שנים), דורשת רישום ככל עסקה אחרת במקרקעין. את הרישום מבצעים כמובן בלשכת רישום המקרקעין, כאשר בדומה למכר דירה, ניתן להגיש את הבקשה או בעזרת עורך דין באופן מקוון, או באופן עצמאי על ידי הגשת ידנית/ שליחה בדואר.

 

פעולה שישית: רישום משכנתא

פעולה נפוצה נוספת שיש לבצע בלשכת רישום המקרקעין היא רישום משכנתא, שהיא בעצם שעבוד של הנכס להלוואה. גם את רישום המשכנתא ניתן לבצע בצורה מקוונת רק בעזרת עורך דין, ואם אין רוצים להיעזר בשירותיו של עורך דין יש לבצע הגשה ידנית או באמצעות הדואר.

 

היעזרות בעורך דין בענייני לשכת רישום המקרקעין

חלק מן הפעולות שפירטנו לעיל דורשות הסתייעות בעורך דין. כך למשל לא ניתן להגיש בקשה מקוונת להעברת בעלות בדירה ללא עורך דין. אך פעולות רבות ניתן לבצע גם ללא ליווי עורך דין, אך הדבר עלול לגזול מכם זמן רב.

כאשר מדובר בפעולות מנהליות או משפטיות הצורך בליווי של עורך דין בלשכת רישום המקרקעין הוא ברור יותר, שכן במקום בו מתקבלות החלטות המשפיעות על רכושך כדאי שיהיה מי שייצג את עמדתך בצורה הטובה ביותר, תוך היכרות עם החוק ועם המערכת.

אך האמת היא שגם בפעולות שהן לכאורה פרוצדורליות, כמו רישום שכירות, משכנתא או הערת אזהרה, כדאי להיעזר באיש מקצוע שמכיר את המערכת ואת דרישותיה היטב. זה אמנם יעלה לכם מעט כסף, אך זה יחסוך מכם טרחה רבה. אחרי הכול, התעסקות בטאבו היא עניין די מסובך.

לייעוץ בנוגע להליכים מול לשכת רישום המקרקעין פנו לעו"ד יוני לוי, עו"ד מומחה לדיני מקרקעין ולענייני טאבו.