הכל על מיסוי נדל"ן – המדריך המלא

כמי שמלווה עסקאות בנדל"ן באופן יום יומי, אני יודע עד כמה חשוב להכיר את עולמות מיסוי המקרקעין ולדעת כיצד לתכנן עסקה כמו שצריך. במאמר זה אעניק לכם טעימה מעולמות מיסוי הנדל"ן כדי שתכירו גם אתם את התחום ותבינו עד כמה חשוב להתכונן כמה שצריך לכל עסקה במקרקעין.

 

על מי חל מיסוי נדל"ן?

לקוחות רבים שואלים אותי מי צריך לשלם מס בעסקת נדל"ן – המוכרים? הקונים? מה באשר למשכירים? אני עונה להם שכל התשובות נכונות. על כל אחד מהצדדים לעסקה מוטל מס אחר, אך כולם חייבים בתשלום מס (אלא אם כן יש להם פטור). אציג לכם כעת מיסים אלו.

 

מיסוי נדל"ן על מוכרי מקרקעין

על מוכרי מקרקעין יכולים להיות מוטלים מספר מיסים, ואלו הם:

1. מס שבח
2. היטל השבחה
3. מע"מ

 

מס שבח למוכרי מקרקעין

אני מניח שאתם יודעים כי חוק מיסוי מקרקעין קובע שמוכרי מקרקעין בישראל יתחייבו בתשלום מס שבח. תתחייבו בתשלום מס בשיעור 25% על השבח, כלומר על הרווח הנקי שלכם, בכל מכירה של זכות במקרקעין.

השבח בעסקה מחושב כך: שווי המכירה של הנכס בניכוי הוצאות מותרות, פחות שווי הרכישה שלו. כך, למשל, ליוויתי עסקה בה דירה נרכשה ב-1.5 מיליון שקלים, נמכרה ב-2.6 מיליון שקלים והוצאו הוצאות מותרות עבורה בסך של 300 אלף שקלים. 

על כן, באותו מקרה, חישוב השבח בוצע כך:

0.8 = 2.6-0.3-1.5

שיעור המס בעסקה עמד על 25%, ולכן חישוב המס בעסקה הוא:

200,000 = 800,000 X 0.25

סך השבח החייב במס עמד על 800 אלף שקלים, שיעור המס הוא 25% ועל כן חבות מס השבח הכוללת בעסקה עמדה על 200 אלף שקלים.

 

פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה

אני שמח לבשר לכם שחרף החובה הכללית לתשלום מס שבח, מוכרי דירת מגורים שהיא דירתם היחידה יהיו זכאים לפטור ממס שבח במכירת הדירה. הפטור ניתן בתנאים מסוימים ועד לתקרת הפטור, אך לרוב המוכרים משמעותו תהיה פטור מוחלט מתשלום מס שבח.

עד לשנת 2014 הפטור לא היה מוגבל לדירת מגורים יחידה, אלא מותנה בכך שלא נמכרה דירה אחרת בפטור ב-4 השנים שקדמו למכירה. החוק אמנם השתנה מאז, אך אם אתם מוכרים דירת מגורים שאינה דירתכם היחידה, והדירה נרכשה לפני שנת 2014, תהיו זכאים לפטור ממס על השבח הלינארי שנצבר עד לשנה זו וחייבים במס על היתרה.

פטור נוסף ממס שבח ניתן למשתתפי תוכנית פינוי בינוי או תמ"א 38. תוכניות אלו הן בעצם עסקאות קומבינציה, בהן היזם "קונה" מכם את הדירה ובתמורה משיב לכם אותה מוגדלת ומשופצת. למרות זאת, תהיו פטורים ממס שבח, מה שמקנה לכם רווח כלכלי משמעותי – ופטור ממס.

אני אדגיש כי נגענו בקצה קצהו של מס השבח. יש לבחון את חבות מס השבח בדירות שהתקבלו בירושה, בקרקעות שאינן למגורים, מס שבח למשפרי דיור ועוד. אני מזמין אתכם לקרוא באתר שלי על הנושאים הקונקרטיים הרלוונטיים עבורכם.

 

היטל השבחה

היטל השבחה הוא מס נדל"ן נוסף שמוטל לעיתים על מוכרי מקרקעין. הרשות המקומית מטילה היטל השבחה במקרים בהם היא פיתחה את סביבת הנכס באופן שהשביח אותו. עם זאת, חשוב לי לחדד שממש לא כל עסקה חייבת בתשלום היטל השבחה. אני ממליץ לכם לפנות אל עו"ד מקרקעין שיברר זאת עבורכם.

 

מע"מ במכירת מקרקעין

אני אפתח בהרגעה – מרבית המוכרים פטורים מתשלום מע"מ על המכירה. ואומנם, קבלנים, יזמים או עוסקים שמוכרים מקרקעין כחלק מעיסוקם, יתחייבו בתשלום מע"מ עבור המכירה. כמו כן, עסקאות בין אנשים פרטיים לבין עוסקים, קבלנים, מלכ"רים וקבוצות רכישה יכולות להיות חייבות במע"מ אף הן. וודאו כי העסקה שלכם פטורה ממע"מ.

 

חשיבות תכנון המס במכירת מקרקעין

פתחנו במקרה, קלאסי למדי, בו חבות המס הגיעה לסכום עתק של 200 אלף שקלים. הרשו לי לאכזב אתכם – במיסוי מקרקעין מדובר בסכום סטנדרטי למדי, שלא לומר נמוך. עם זאת, תכנון נכון של העסקה יוכל להפחית משמעותית את תשלומי המס שלכם. 

עורך הדין יבחן בהתאם לנסיבות המקרה כיצד ניתן לעצב את העסקה כך שחבות המס תפחת למינימום ההכרחי. חשוב לי להדגיש כי כל התכנון נעשה כמובן על פי חוק ומטרתו היא להשתמש בסט החוקים הקיים כדי להפחית את תשלומי המס.

 

מיסוי מקרקעין על רוכשים – מס רכישה

המס המוטל על רוכשי זכויות במקרקעין הוא מס הרכישה. שיעורי מס הרכישה משתנים בהתאם לנסיבות העסקה:

1. רכישת קרקע או נכס מסחרי: 6%
2. רכישת קרקע לבניית דירת מגורים: 5% (משלמים 6% ומקבלים החזר של נקודת אחוז אחת)
3. רכישת דירת מגורים יחידה: פטור עד לכ-2 מיליון שקלים, שיעורים נמוכים יחסית על היתרה
4. רכישת דירת מגורים שניה ומעלה: 8% מהשקל הראשון ועד לכ-6 מיליון שקלים, 10% על היתרה

 

אני אציין כי גם כאן, תכנון נכון של העסקה יכול להשפיע דרמטית על שיעורי המס. כך, למשל, האם רכישה של מגרש עם בית ישן המיועד להריסה נחשבת כרכישה של קרקע או כרכישה של דירה? אני בטוח שאתם מבינים כי התשובה לשאלה הזו יכולה להיות שווה מאות אלפי שקלים לרוכשים. על כן, אני ממליץ לכם בחום לפנות לייעוץ במיסוי מקרקעין ולהפחית את תשלומי מס הרכישה למינימום הנדרש.

 

מיסוי מקרקעין על השכרת נכס

לסיום המדריך, אני רוצה לעסוק במיסוי מקרקעין על השכרת נכס. ככלל, על השכרת נכס תתחייבו במס במדרגות מס להכנסה שאינה מיגיעה אישית, כלומר החל מ-31%. ואולם, אם מדובר בדירת מגורים, תוכלו לבחור בכל אחד מהמסלולים שלהלן:

1. מסלול מס מלא: תשלמו מס במדרגות להכנסה שאינה מיגיעה אישית. תוכלו לנכות הוצאות שהוצאו עבור הנכס לפני תשלום המס
2. מסלול מס מופחת: שלמו 10% על כלל ההכנסה שלכם מהשכרת דירת מגורים
3. מסלול פטור: קבלו פטור מלא ממס על הכנסות חודשיות משכירות עד לסכום של כ-5,650 שקלים, או פטור חלקי עד לסכום של כ-11,300 ותשלום מס מלא על היתרה. חשוב לי להדגיש שמדובר בכלל ההכנסה מהשכרת נכסים ולא בהכנסה מנכס ספציפי בלבד.

 

 

במאמר זה עמדתי על סוגי מיסוי הנדל"ן השונים. הדגשתי כי תכנון נכון של המס יוכל לחסוך עבורכם סכומים משמעותיים מאוד בעסקה. לא אחת, תכנון מס נכון עושה את כל ההבדל בין עסקה משתלמת לעסקה מבזבזת. 

אני, עו"ד יוני לוי, מזמין אתכם לבוא אליי ליעוץ במיסוי מקרקעין פרטני לעסקה שלכם. אני בטוח שהייעוץ יסייע לכם לחסוך סכומים משמעותיים וכן יסייע להתכונן לעסקה. והכל, בדרכי נועם ובזמינות מקסימלית אליכם הלקוחות. יחסי האנוש בעבודה חשובים לי מאוד, לצד המקצועיות והמקצוענות.