היזם מציג לכם מצגת מרשימה איך הדירה הישנה שלכם הופכת לארמון. העתיד? נראה ורוד מאי פעם, ואז הוא רק מציע "לעזור" לכם לבחור עורך דין. ההצעה הזו, שנראית מפתה מאוד, היא לגמרי לא תמימה. השאלה מי מייצג אתכם היא לא שאלה טכנית, היא שאלה של נאמנות והיא עלולה לעלות לכם במאות אלפי שקלים וים של עוגמת נפש. הנה כללי ברזל בתהליכים של התחדשות עירונית שכדאי מאוד לנהוג על פיהם כדי ליהנות מהפרויקט ולא לצאת בשן ועין.
כלל הברזל: הנאמנות של עורך הדין נתונה לכם, ורק לכם
בואו נשים את הדברים על השולחן בצורה הברורה ביותר: בפרויקט התחדשות עירונית, יש שני צדדים עם אינטרסים מנוגדים: אתם, הדיירים, שרוצים למקסם את התמורה, הביטחונות והאיכות, והיזם, שרוצה למקסם את הרווח שלו. התפקיד של עורך הדין שלכם, עורך דין דיירים, הוא לעמוד כחומה בצורה ולהילחם אך ורק על האינטרסים שלכם. נקודה.
אבל אז מגיעה השאלה שיוצרת את כל הבלבול: "מי משלם לו?". החוק קובע כי היזם הוא זה שנושא בשכר הטרחה של עורך הדין שלכם. הדבר נועד להקל עליכם, שלא תיאלצו להוציא כסף מכיסכם. אך המנגנון הראוי הזה יוצר פתח מסוכן, סכנה ממשית של ניגוד אינטרסים, שאם לא תהיו מודעים אליה, אתם עלולים לשלם עליה ביוקר.
כך נולד ניגוד האינטרסים בפועל
כשאני יושב עם דיירים, אני מסביר להם את המציאות העסקית בשטח, בלי פילטרים. תארו לכם עורך דין שמקבל הצעה מיזם: "בוא תייצג את הדיירים בפרויקט שלי, אני אשלם לך". במקביל, אותו יזם רומז לו, או שעורך הדין מבין לבד, שאם הוא "לא יעשה בעיות", "יעגל פינות" ו"יזרום" עם דרישות היזם, הוא יקבל ממנו עוד פרויקטים בעתיד. היזם הוא "לקוח שמן", מקור הכנסה פוטנציאלי אדיר. אתם, הדיירים, לקוח של פרויקט אחד.
אותו עורך דין עומד בפני פיתוי עצום. האם להילחם על עוד מטר למרפסת שלכם, או לוותר ליזם כדי לקבל ממנו עוד עשרה פרויקטים? האם להתעקש על ערבות בנקאית יקרה יותר שתגן עליכם, או לקבל ערבות פחות טובה שהיזם מציע? ניגוד אינטרסים זה לא תיאוריה, זו פרקטיקה יומיומית ומסוכנת. נאמנות כפולה היא נאמנות אבודה.
|
⚠ זהירות, מוקש! ⚠ אם במהלך כנס דיירים היזם מציג לכם "רשימה מומלצת" של 3-4 עורכי דין "מצוינים" שמתוכם אתם יכולים לבחור – יש כאן תמרור אזהרה אדום ובוהק. יזם שמגביל את בחירתכם מנסה למעשה להכניס "סוס טרויאני" למחנה שלכם. הוא מציג לכם אשליה של בחירה, בעוד שבפועל כל האופציות שהוא מציע הן עורכי דין שנוח לו לעבוד איתם, כאלה שהוא יודע שלא יקשו עליו יותר מדי. |
הכוח חוזר אליכם: חייבים לבחור עורך דין לפני שבוחרים יזם
הפתרון לסכנה הזו הוא פשוט, והוא נמצא אך ורק בידיים שלכם:
אתם חייבים להתאגד ולבחור עורך דין שייצג אתכם, באופן עצמאי לחלוטין, עוד לפני שאתם בכלל מתחילים לנהל משא ומתן רציני עם יזם כלשהו.
עורך דין שנבחר על ידכם באופן בלעדי עבור פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, הוא זה שינהל עבורכם את המכרז לבחירת היזם. הוא ינסח את תנאי הסף, הוא יבחן את ההצעות, הוא יבדוק את החוסן הכלכלי של כל יזם, והוא יערוך את המשא ומתן מול היזם שייבחר. במצב כזה, מאזן הכוחות מתהפך. עורך הדין מחויב לכם במאה אחוז, והיזם הוא זה שצריך "להתיישר" לפי הדרישות שלכם, ולא להפך. זו הדרך היחידה להבטיח שעורך הדין שלכם עובד עבורכם, ולא עבור מי שמשלם את הצ'ק.
"אין לנו כסף לעו"ד!" – ניפוץ המיתוס הגדול ביותר
אני שומע את החשש הזה כמעט בכל פגישה ראשונה עם נציגות דיירים בתהליכי התחדשות עירונית. "יוני, איך נשלם לך אם עוד אין יזם בתמונה?". זו נקודה קריטית, והתשובה פשוטה: אתם לא משלמים בשלב הזה. משרד רציני ומנוסה בתחום, יחתום איתכם על הסכם שכר טרחה המותנה בכך ששכרו ישולם על ידי היזם שייבחר בעתיד.
ההבדל הוא דרמטי: אתם בוחרים את עורך הדין, אתם קובעים את זהות איש האמון שלכם, והוא מתחיל לעבוד עבורכם מהיום הראשון. התשלום בפועל הוא עניין טכני שייפתר בהמשך מול היזם, אך הנאמנות נקבעת ברגע הבחירה שלכם. אל תתנו לחשש הכספי לשתק אתכם או לדחוף אתכם לזרועותיו של עורך דין מטעם היזם.
ההתחייבות שלי: 100% לדיירים, 0% ליזם
כאן אני רוצה להיות הכי חד וברור שאפשר. כחלק מהתפיסה המקצועית שלי, וכדי למנוע אפילו מראית עין של ניגוד אינטרסים בין היזם לעורך הדין, קיבלתי החלטה אסטרטגית לפני שנים: אני, יוני לוי, וצוות המשרד שלי, בתור עו"ד פינוי בינוי לא מייצגים יזמי התחדשות עירונית.
אני לא יושב בשני צדי המתרס. אני לא מנסה לרצות היום דיירים ומחר יזם. המחויבות שלי בתור עו"ד דיירים נתונה באופן מוחלט ובלעדי לכם, בעלי הדירות. במהלך השנים, ליוויתי מאות בעלי דירות במגוון פרויקטים. ההצלחה שלהם נבעה בראש ובראשונה מהעובדה שהם ידעו שיש להם גב. הם ידעו שהנאמנות שלי אינה מוטלת בספק, ושאני אהפוך כל אבן ואלחם על כל פסיק בהסכם כדי להגן עליהם. בחירה בעורך דין כמוני שמייצג רק דיירים היא הביטוח הטוב ביותר שלכם.
מערכת היחסים המורכבת: מדוע הנאמנות הבלעדית מפתח להצלחת הפרויקט?
כדי להבין את חשיבות הנאמנות המוחלטת, כדאי להביט לרגע על כלל מערכת היחסים בפרויקט. בשלבים הראשונים, לעיתים קרובות פועל בשטח קבלן החתמות או גורם מארגן. תפקידו הוא לרכז את הדיירים ולהשיג את הרוב הראשוני הנדרש להתנעת הפרויקט מול יזם. בפרקטיקה המקצועית שלי, אני נתקל גם במצבים מורכבים בהם לאחר שהושג הרוב, נוצרים מתחים עסקיים בין היזם לאותו גורם מארגן, לעיתים עד כדי ניסיונות לשנות את תנאי ההתקשרות המקוריים ביניהם.
הדינמיקה הזו, המתרחשת בין שני גורמים עסקיים, אינה נוגעת לכם ישירות, אך היא מדגישה עיקרון חשוב: פרויקט התחדשות עירונית הוא זירה עסקית עם אינטרסים מרובים. היא ממחישה עד כמה חיוני שתהיה לכם, הדיירים, נקודת משען אחת ויחידה שהנאמנות שלה נתונה לכם באופן מוחלט ובלתי תלוי – עורך הדין שבחרתם בעצמכם.
לא רק התמורה קובעת: השורות הקטנות שמכריעות את הקרב
במהלך המשא ומתן, קל להתמקד במספרים הגדולים: תוספת המטרים, גודל המרפסת. עורך דין שאינו מחויב לכם במאה אחוז ידאג להשיג לכם את הבסיס, יציג זאת כהישג אדיר וימליץ לכם לחתום. אבל הקרב האמיתי מתנהל בפרטים הקטנים: במפרט הטכני הדל, בערבויות הבנקאיות החלשות, בלוחות הזמנים הגמישים מדי לטובת היזם ובקנסות הפיגורים הנמוכים. אני, כמי שמייצג רק דיירים, יודע שהפרטים הללו הם ההבדל בין פרויקט טוב לפרויקט מצוין. הנאמנות שלי היא להילחם על כל פסיק, כי שם טמון הביטחון האמיתי שלכם.
הבחירה החשובה ביותר שתעשו בפרויקט
הפרויקט שלכם יקום וייפול על זהותו של עורך הדין שתבחרו. אל תתפתו להצעות מפתות מהיזם ואל תיפלו למלכודת של ניגוד אינטרסים בין היזם לעורך הדין. הבית שלכם, הנכס היקר ביותר שלכם, אינו יכול להיות שדה למשחקי נאמנות. התאגדו, קחו את המושכות לידיים, ובחרו בעצמכם איש מקצוע שאתם סומכים עליו, כזה שמחויב רק לכם.
פנו אליי עוד היום למשרד עו"ד יוני לוי כדי לקבל ייצוג נקי, ללא אינטרסים זרים, וליווי צמוד של מי שהתחייב להיות בצד שלכם, ורק בצד שלכם, לאורך כל הדרך.
בלעדי שלכם. רק אחרי שיש לכם עורך דין, אתם יכולים להתחיל בתהליך המאורגן מול היזם.
מ- א' עד ת'
- 11 שנות ניסיון
- עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
- בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet
