תמ"א 38 – זכויות הדיירים: כל מה שכדאי לדעת

כמי שמלווה פרויקטים רבים של תמ"א 38, אני נתקל לא אחת בדיירים שלא מודעים לזכויות שלהם – ומפסידים אותן. על כן, במאמר זה הצגתי 10 זכויות דיירים משמעותיות שחשוב שכל מי שנכנס לפרויקט תמ"א 38 יכיר. הכירו את הזכויות – וודאו כי זכויותיכם בתמ"א 38 לא נפגעות. 

 

זכויות דיירים בתמ"א 38 – מה זה אומר?

אני בטוח שאתם מכירים את תמ"א 38 – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. במסגרת חיזוק המבנה תורחבנה גם הדירות בבניין. ואולם, הרחבת הדירות אינה הזכות היחידה לה זכאים הדיירים לאורך שנות העבודות. להלן אסקור את הזכויות המרכזיות להן את זכאים במסגרת ההליך.

 

טיפ זהב ממני – שכרו עו"ד דיירים שילווה אתכם עוד לפני שנצלול אל הזכויות השונות, אני אפציר בכם לשכור עו"ד מקרקעין המתמחה בהתחדשות עירונית, אשר ילווה את נציגות הדיירים שלכם. אחרת, כל הזכויות שאציג עלולות להישאר תיאורטיות ולא להתממש בפועל. עורך דין מטעמכם ידאג לייצוג האינטרס שלכם לכל אורך העבודות ויוודא שאתם מקבלים את הזכויות המגיעות לכם.

 

זכות ראשונה: תוספות בנייה

ראשית, כפי שכבר הזכרתי, אם הבניין שלכם עובר תמ"א, אתם תהיו זכאים לתוספת בניה על חשבון היזם. אתם מצדכם לא תצטרכו לשלם על תוספת זכויות הבניה וכן לא תשלמו על העבודות עצמן! תקבלו הגדלה ניכרת לדירה מבלי לשלם עליה כלל.

תוספת הבנייה לה תהיו זכאים כדיירים עומדת על 25 מ"ר, כאשר 12.5 מ"ר מתוכם מוקצים לממ"ד. עם זאת חשוב לדעת שלא תמיד ניתן לזכות במלוא התוספת האמורה, שכן הדבר תלוי במגבלות התכנון של הבניין. כמו כן, ייתכן כי על חלק מתוספות הבניה יחול היטל השבחה בשיעור של 5% במקום 50%, אך ככלל היזם הוא זה שישלם על כך.

 

זכות שנייה: שדרוג תשתיות

אני אדגיש כי במסגרת תמ"א 38 לא רק מוגדלת הדירה שלכם אלא משודרג הבניין כולו. במסגרת כך, מחוזקות ומשופרות תשתיות הבניין. במסגרת כך ניתן לכלול את הזכות להתקנת מעלית בבניין וכן שדרוג תשתיות המים, הגז והחשמל. חשוב להדגיש שמדובר בזכויות שמוקנות לשטח הציבורי של הבניין, ולא לשטחים הפרטיים שבתוך הדירות. ניתן להתקשר עם אותו יזם לצורך שיפוץ פרטי, אך זה כבר לא כלול במסגרת הפרויקט של תמ"א 38, והתשלום על כך ייעשה באופן פרטי ליזם.

 

זכות שלישית: שיפוץ פני הבניין

מעבר לכך הזכיות שכבר הצגתי לכם, היזם מתחייב במסגרת תמ"א 38 גם לערוך שיפוץ חיצוני לבית. השיפוץ יתבצע בלובי, בחדר המדרגות וכן בחצר המשותפת הנמצאת סביב הבניין.

 

זכות רביעית: מימון דיור חלופי

אזכיר בקצרה כי בתמ"א 38/1 הבניין הקיים משופץ ומחוזק בעוד שבתמ"א 38/2 מתבצע פינוי בינוי של ממש – הבניין נהרס עד היסוד ובמקומו נבנה בניין חדש. על כן, דיירים בתמ"א 38/2 זכאים למימון דיור חלופי לכל אורך שנות העבודות. בשנים בהן לא יתאפשרו מגורים בבניין, היזם יממן לדיירים מגורים חלופיים לפי מחירי השכירות באזור בו מצוי הבניין ובהתאם לגודל דירתם.

 

זכות חמישית: תמורה מיוחדת לאוכלוסיות מיוחדות

בהמשך לזכות הקודמת שהצגתי, אוכלוסיות מיוחדות יהיו זכאיות לתמורה מיוחדת לאורך שנות העבודות. כך, קשישים ובעלי מוגבלויות יהיו זכאים לקבל דירת תמורה בתמ"א 38/2. כלומר, במקום שיעברו לדירה אחרת ובתום העבודות ישובו לדירתם בבניין המקורי שלהם, הם יקבלו את כלל הזכויות בדירה בבניין מחודש כבר במועד תחילת העבודות. היזם, מצדו, יקבל את זכויותיהם בדירה בבניין בו מבוצעת התמ"א.

זאת ועוד, על פי חוק היזם מחויב להציע לאוכלוסיות המיוחדות תמורות אלטרנטיביות נוספות מלבד דירת התמורה. כך, למשל, היזם יהיה חייב להציע להם דירה חלופית שאינה דירת תמורה + תשלומי איזון, מעבר לבית אבות + תשלומי איזון, ועוד.

מעבר לכך, קשישים ובעלי מוגבלויות יהיו זכאים לדיור חלופי ונגיש לאורך שנות העבודות גם בתמ"א 38/1. זאת, למרות שככלל אין חובה כי היזם יממן מגורים חלופיים במסגרת תמ"א 38/1 אלא רק בתמ"א 38/2.

 

זכות שישית: הקמת נציגות דיירים

הדיירים זכאים להתארגן, להקים ולבחור נציגות דיירים שתפעל על מנת לקדם את הפרויקט. הקמת נציגות כזאת עשויה בהחלט להגדיל את הסיכוי שהפרויקט יוצא בסופו של דבר אל הפועל. אני יכול לספר לכם כי היו פרויקטים שליוויתי בהם נציגות הדיירים עשתה את כל ההבדל. כשהנציגות הייתה מאורגנת כדבעי ואפקטיבית כלל האישורים התקבלו בזמן והיזם התקדם בהתאם למתוכנן. בהיעדר נציגות שכזו, הפרויקט התנהל בעצלתיים.

 

זכות שביעית: הזכות להתנגד לפרויקט

חשוב לי להבהיר כי הזכות להתנגד לפרויקט אינה מובנת מאליה ואף חלקית למדי. לדייר יש זכות מלאה להתנגד לפרויקט רק אם הסירוב שלו נחשב לסביר. כך, אם אתם נמנים על האוכלוסיות המיוחדות שהזכרנו קודם ולא הציעו לכם את התמורות המחויבות על פי חוק, ההתנגדות שלכם תיחשב לסבירה. כמו כן, אם לא צפויה לצמוח לכם תועלת כלכלית מהפרויקט, תוכלו להתנגד לו.

אחרת, הסירוב שלכם עלול להיחשב לסירוב בלתי סביר. במצבים בהם רוב של שני שלישים מבעלי הדירות מעוניינים בפרויקט ויש מיעוט המסרבים לו סירוב בלתי סביר, הרוב יוכלו לפנות לבית המשפט ולבקש להתחיל בעבודות חרף התנגדות המיעוט. לכן, זכות ההתנגדות לפרויקט קיימת, אך באופן מוגבל.

 

זכות שמינית: הנחות מיסוי

ככלל, תמ"א 38 פטורה ממס. על אף שהעסקה מוגדרת כעסקת קומבינציה, בעלי הדירות יהיו פטורים ממס שבח. עם זאת, כפי שכבר ציינתי לעיל, יכול לחול היטל השבחה מסוים על הבניה. ואולם, היזם ייקח על עצמו את תשלום המס, כך שאתם לא תידרשו לשלם מס בכלל. לכן, בתמ"א 38 תהנו מהטבות מיסוי דרמטיות.

 

זכות תשיעית: הנחות בארנונה

אני רוצה להציג זכות נוספת של הדיירים בתמ"א 38 – הזכות להנחות משמעותיות בארנונה. מי שעומדים במבחן ההכנסות שנקבע, יהיו זכאים להנחות בארנונה על תוספות הבניה למשך 5 שנים. בשנתיים הראשונות תוכלו ליהנות מפטור מוחלט מארנונה על הגדלת הדירה ובשנים הבאות מהנחות משמעותיות. על כל פנים תנאי הפטור מורכבים מעט ותלויים במספר משתנים, ועל כן אמליץ לפנות אל עו"ד מקרקעין לבירור זכאותכם.

 

זכות עשירית: ערבויות

לבסוף, אני רוצה להזכיר את זכותכם לערבויות. היזם מחויב להעמיד ערבות בנקאית שתבטיח את ביצוע העבודות וכי אתם תקבלו את התמורה הרצויה אם העבודות לא יושלמו חלילה. כמו כן, זכותכם לקבל מהיזם ערבות מיסוי – כדי להבטיח את תשלום השומות שיוטלו על הדיירים, וערבות בדק – כדי להבטיח את תיקון המפגעים לאחר הבנייה, ככל שיהיו כאלו.

במקרה של תמ"א 38/2 יש לדרוש בנוסף לערבויות הללו גם ערבות שכר דירה – המבטיחה את התשלום עבור הדיור החלופי, וערבות רישום – המבטיחה את רישומם של הדיירים הוותיקים כבעלי הדירות בבניין החדש.

 

יוני לוי עו"ד מקרקעין

הבניין שלכם עובר תמ"א 38? פנו אליי וודאו כי אתם מקבלים את כלל זכויות הדיירים המגיעות לכם. אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בעולם זה. לאורך השנים ליוויתי עשרות נציגויות דיירים בתמ"א 38, באחוזי הצלחה גבוהים ולצד יחס אישי ומכבד לכל לקוח. הנה מעט ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:

"יוני האלוף!!! תודה רבה על הליווי לאורך כל הדרך! בזכותך צלחנו את הקנייה הראשונה של דירה , למרות כל הקשיים והחשדות. תודה שהיית שם ודאגת שנהיה בראש שקט🙏" – ליאור

"החל מהרגע הראשון של יצירת הקשר, הרגשתי שאני בידיים טובות. כל תהליך קניית הדירה, יוני ליווה אותי במקצועיות, אכפתיות ורגישות. הרגשתי כמה חשוב לו שאצא מרוצה, אפילו יותר ממני. ממליצה בחום!" – הודיה

למידע נוסף בנוגע לזכויות הדיירים בתמ"א 38 פנו לעו"ד יוני לוי, עורך דין מקרקעין ונדל"ן בעל ניסיון בליווי משפטי לתמ"א 38.