תמ"א 38 – זכויות הדיירים

יישומו של פרויקט תמ"א 38 עשוי להביא ברכה גדולה לדיירי הבניין, אך הוא עשוי גם לגרום לבעיות ולקשיים שונים. זכויות הדיירים בתמ"א 38 נועדו לוודא שהפרויקט אכן מביא להם תועלת. חלק מן הזכויות נועדו כדי להפוך את הפרויקט לכדאי כלכלית עבורם, וחלקן נועדו להגן עליהם מסכנות שונות הטמונות בפרויקטים מסוג זה.

תמ"א 38 – זכויות הדיירים: הקדמה

ככלל פרויקט תמ"א 38 נחשב לפרויקט בעל רווח נטו לדיירים, כלומר פרויקט בו הם זוכים רק לרווח ולא נושאים בהוצאות. ההוצאות כולן, כמו גם הסיכונים שמגיעים עם השקעתן, מוטלות על היזם בלבד. על מנת להבטיח את הרווח הזה מוענקות לדיירים זכויות שונות. חלק מן הזכויות משתנות בין הסוגים השונים של תמ"א 38, ועל כן עתה נדון בהם בנפרד.

תמ"א 38/1 – זכויות הדיירים

מסלול תמ"א 38/1 הוא מסלול שבמסגרתו מחדשים בניין קיים, תוך בניית תוספת קומות עליו. הזכות העיקריות של הדיירים בפרויקט כזה מפורטות להלן:

זכות ראשונה: תוספות בנייה

מעבר לכך שבמסגרת המסלול של תמ"א 38/1 מקבלים הדיירים בניין מחוזק, ובנוסף לתוספת הבנייה של קומות נוספות המוענקת ליזם, גם הדיירים זכאים לתוספת בנייה בפרויקט.

תוספת הבנייה לה זכאים הדיירים לצורך הרחבת דירתם עומדת על 25 מ"ר, כאשר 12.5 מ"ר מתוכם נבנים כממ"ד. עם זאת חשוב לדעת שלא תמיד ניתן לזכות במלוא התוספת האמורה, שכן הדבר תלוי במגבלות התכנון של הבניין. הדיירים יכולים לבקש גם תוספת של מרפסת עד 12 מ"ר ומחסן בקומת הקרקע, אך אלו כבר לא זכויות מכוח התמ"א והן תלויות בזכויות הבניין הספציפי.

זכות שנייה: שדרוג תשתיות

סוג הזכויות השני שמוענק לדיירי בניין העובר הליך תמ"א 38/1 הוא שדרוג התשתיות. בתוך כותרת כללית זו ניתן למצוא את הזכות להתקנת מעלית בבניין, ושדרוג תשתיות המים, הגז והחשמל. חשוב להדגיש שמדובר בזכויות שמוקנות לשטח הציבורי של הבניין, ולא לשטחים הפרטיים שבתוך הדירות. ניתן להתקשר עם אותו יזם לצורך שיפוץ פרטי, אך זה כבר לא כלול במסגרת הפרויקט של תמ"א 38, והתשלום על כך ייעשה באופן פרטי ליזם.

זכות שלישית: שיפוץ פני הבניין

בנוסף לכל האמור לעיל היזם מתחייב במסגרת תמ"א 38/1 גם לערוך שיפוץ חיצוני לבית, כולל שיפוץ הלובי, שיפוץ חדר המדרגות ופיתוחה של הגינה המשותפת.

זכות רביעית: חנייה

חשוב להדגיש כי לדיירים המקוריים בבניין לא מוקנית זכות לקבלת חנייה בסופו של הפרויקט, חובתו של היזם לספק חניות יפה רק כלפי הדיירים החדשים שבקומות שנוספו לבניין. מעבר לכך, אם ישנה חנייה קיימת והיא לא רשומה על שם הדיירים בטאבו היזם עשוי לנצלה לטובת הדיירים החדשים.

תמ"א 38/2 – זכויות דיירים

פרויקט מסוג תמ"א 38/2 הוא פרויקט של הריסה ובנייה מחדש, כלומר הבניין הישן נהרס עד היסוד ובמקומו נבנה בניין חדש, משופר יותר וגדול יותר. אלו הן הזכויות העיקריות המוענקות לדיירים בפרויקט תמ"א 38/2:

זכות ראשונה: מימון דיור חלופי

בפרויקט מסוג תמ"א 38/2, בניגוד לפרויקט מסוג תמ"א 38/1, הדיירים מפונים מביתם למשך זמן ביצוע העבודות. בהתאם לכך הם זכאים למימון דיור חלופי על ידי היזם. מימון זה ניתן בדרך כלל בדמות שכר דירה חודשי עבור דירה חלופית.

זכות שנייה: עמידת הבניין בתקני בנייה חדשים

כפועל יוצא מאופן ביצוע הפרויקט בתמ"א 38/2, הבניין החדש שנבנה צריך לעמוד בכל תקני הבנייה החדשים. כך הוא יהיה חייב לכלול ממ"דים ומעלית, וכך הוא יהיה חייב גם לעמוד בתקן החניות שקבעה הרשות המקומית. אם תקן זה קובע שלכל דירה צריכה להיות חנייה, אזי הדיירים יהיו זכאים לחנייה כזאת.

זכויות כלליות של דיירים בתמ"א 38

עד כה סקרנו את הזכויות המיוחדות שבכל אחד מסוגי הפרויקטים השונים של תמ"א 38, עתה נסקור את הזכויות שרלוונטיות לכל פרויקט תמ"א 38 באשר הוא:

זכות ראשונה: שכירתם של אנשי מקצוע

לדיירים ישנה זכות, שניתן אף להגדירה כחובה עצמית, לשכור אנשי מקצוע שילוו אותם בתהליך. בין אנשי המקצוע הללו ניתן למצוא עורך דין מיוחד מטעמם ולא זה שמייצג את היזם, שמאי מקרקעין ומפקח בנייה מוסמך. בהתאם לכללי התמ"א הבסיסים ההוצאות על שכירת כל אנשי המקצוע מוטלות על היזם בלבד, ולכן אין זה מומלץ לדיירים לחסוך בהוצאות תחת סעיף זה.

זכות שנייה: הקמת נציגות דיירים

הדיירים זכאים להתארגן, להקים ולבחור נציגות דיירים שתפעל על מנת לקדם את הפרויקט. הקמת נציגות כזאת עשויה בהחלט להגדיל את הסיכוי שהפרויקט יוצא בסופו של דבר אל הפועל.

זכות שלישית: הזכות להתנגד לפרויקט

לדיירים עומדת כמובן גם הזכות להתנגד לפרויקט ככלל, אך הזכות האישית להתנגד לפרויקט מוגבלת יחסית. כך למשל בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 מספיקה הסכמת 66% מהדיירים, ובפרויקט תמ"א 38/2 מספיקה הסכמת 80% מהם. במקרה בו הדייר נמצא באחוזים הנותרים, זכותו להתנגד לא קיימת הלכה למעשה.

אם דייר אחד, או מספר דיירים, מתנגדים לפרויקט, והם יחד מהווים מעל האחוז הנקוב בחוק שמאפשר לקיים את הפרויקט ללא הסכמתם, הם יוכלו למנוע את קיומו. עם זאת, בשל הרצון לקדם פרויקטים של תמ"א 38, אם הסירוב שלהם לא יהיה סביר, עניין המוגדר בחוק, בית המשפט יכול לחייב אותם בפיצויים לשאר דיירי הפרויקט.

זכות רביעית: הנחות מיסוי

ההוצאות בגין המיסים על העסקה מוטלות בכל מקרה על היזם, אך עדיין כדאי לדעת ששומות המס הללו יהיו בדרך כלל שומות מופחתות. תוכניות תמ"א 38 מקבלות פטור מלא ממס שבח, תוכנית תמ"א 38/1 פטורה גם מהיטל השבחה לרשות המקומית, ואילו על תוכנית תמ"א 38/2 יחול ההיטל רק על הזכויות הנוספות שמעבר לתמ"א ורק בגובה של 25%.

זכות חמישית: הנחות בארנונה

זכות נוספת שחודשה לאחרונה בפרויקטים של תמ"א 38 נועדה למזער את החשש של הדיירים בביצוע פרויקטים כאלו, באמצעות הבטחה להנחות בארנונה שצפויה לגדול בשנים הראשונות שלאחר ביצוע הפרויקט. התקנות החדשות קובעות כי בשנתיים הראשונות הדיירים כלל לא ישלמו ארנונה על השטח המורחב, בשנה לאחר מכן הם ישלמו 25% מהארנונה על שטח זה, בשנה שאחריה 50%, ובשנה שאחריה 75% מסכום הארנונה על השטח המורחב. מדובר בהנחה שעשויה להיות מאוד משמעותית לדיירים, ועל כן כדאי לוודא עם הרשות המקומית שהיא אכן מכירה את התקנות החדשות ופועלת על פיהן.

זכות שישית: ערבויות

זכות נוספת וחשובה במיוחד היא זכות הדיירים לערבויות. זכות זו מבטיחה את קניינים של הדיירים ועל כן חשוב לעמוד עליה בכל תוקף. יש לדרוש ערבות בנקאית אוטומטית – כדי להבטיח את ביצוע העבודות, ערבות מיסוי – כדי להבטיח את תשלום השומות שיוטלו על הדיירים, וערבות בדק – כדי להבטיח את תיקון המפגעים לאחר הבנייה, ככל שיהיו כאלו. במקרה של תמ"א 38/2 יש לדרוש בנוסף לערבויות הללו גם ערבות שכר דירה – המבטיחה את התשלום עבור הדיור החלופי, וערבות רישום – המבטיחה את רישומם של הדיירים הוותיקים כבעלי הדירות בבניין החדש.

למידע נוסף בנוגע לזכויות הדיירים בתמ"א 38 פנו לעו"ד יוני לוי, עורך דין מקרקעין ונדל"ן בעל ניסיון בליווי משפטי לתמ"א 38.