קבלני החתמות, אתם מחתימים דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, אך לעיתים יזמים מנסים לעקוף אתכם ולהפחית את התמורה שמגיעה לכם. כעורך דין מקרקעין, אשתף אתכם כיצד להתמודד עם ניסיונות כאלה ולהתנהל נכון כדי להגן על זכויותיכם.
מהי תופעת עקיפת קבלני החתמות?
בפרויקטי תמ"א 38 או פינוי-בינוי, קבלני החתמות הם הלב של התהליך. אתם נפגשים עם דיירים, מסבירים על היתרונות של התחדשות עירונית, ומשיגים חתימות – עבודה שדורשת זמן, סבלנות ומקצועיות. התהליך הזה, משלב ההחתמה הראשוני ועד לקבלת התמורה, יכול לקחת בין 10 ל-20 שנה.
לעיתים, לאחר שהשגתם חלק ניכר מהחתימות, היזם מתחיל להשתמש בטקטיקות כדי להפחית את התמורה שלכם או לעקוף אתכם לחלוטין, כמו חברה מארגנת שמחתימה דיירים עבורו. הוא עשוי לטעון שהחתימות לא תקפות, שהיעדים לא הושגו, או שהפרויקט כבר לא כלכלי. התחושה הזו, של עבודה קשה שנרמסת, היא לא רק עניין כלכלי – היא פוגעת בתחושת הצדק.
הבנת התופעה היא הצעד הראשון להגנה על זכויותיכם כקבלני החתמות בפרויקטי התחדשות עירונית.
כיצד יזמים מנסים לעקוף קבלני חתימות?
במהלך השנים ליוויתי קבלני החתמות שנפגעו מניסיונות שונים של יזמים לחמוק מתשלום. הנה כמה תרחישים שחוזרים על עצמם:
- ביטול חוזה לאחר השגת חתימות: יזם מבטל את ההתקשרות לאחר שקיבלתם חתימות חלקיות, בטענות שונות, אך משתמש בחתימות שלכם כדי לפנות ישירות לדיירים.
- הפעלת לחץ לפשרה: היזם מאיים בתביעה או בהפסקת שיתוף הפעולה אלא אם תסכימו לתשלום מופחת משמעותית מהמוסכם.
- הכחשת עמידה ביעדים: טענות כמו "החתימות כבר לא רלוונטיות" (למשל, כי דיירים חזרו בהם) או "לא הגעתם לאחוזי ההסכמה הנדרשים", גם כשעמדתם ביעדים.
- טענה לפרויקט לא כלכלי: היזם טוען שהפרויקט לא ריאלי כלכלית לאחר שהשקעתם שנים, ומנסה להפחית את התמורה.
- שימוש בקבלן אחר: היזם ממשיך עם קבלן החתמות חדש או צוות פנימי, תוך התעלמות מהחתימות שהשגתם.
- העברת הפרויקט ליזם אחר: היזם מוכר או מעביר את הפרויקט ליזם אחר, שטוען שהחתימות שלכם כבר לא תקפות.
הכרת התרחישים האלה תאפשר לכם, קבלני חתימות, להתכונן מראש ולפעול בחוכמה מול היזם.
|
⚠️זהירות, מוקש!⚠️ הימנעו מלהסכים לפשרות תחת לחץ ללא ייעוץ משפטי. יזמים לעיתים מפעילים לחץ כדי שתוותרו על חלק מהתמורה, אך הסכמה כזו עלולה לפגוע בזכויותיכם לטווח ארוך. |
כיצד להתמודד עם ניסיונות עקיפה?
אם אתם חושדים שהיזם מנסה לעקוף אתכם, פעלו במהירות ובחוכמה. הנה הצעדים שאני ממליץ עליהם מתוך ניסיוני:
- פנו לייעוץ משפטי מידי: ברגע שמתעורר חשד, התייעצו עם עו"ד בתחום שמכיר את התופעה ואשר אינו בניגוד אינטרסים עם היזם.
אני, למשל, בוחן את החוזה ואת התיעוד כדי לזהות את זכויותיכם ולפעול במהירות. - אספו ראיות: שמרו תיעוד מפורט של כל פעילות – חתימות, התכתבויות עם היזם והדיירים, ואפילו תצהירים. זהו המפתח להוכיח את העבודה שביצעתם.
- דחו פשרות לא הוגנות: אל תסכימו להפחתת תמורה תחת לחץ. תנו לעורך דין לבחון את המצב לפני שתחתמו על הסכמות חדשות.
- השתמשו בסעיפי החוזה: חוזה מפורט כולל לעיתים סעיפים שמגנים עליכם, כמו תשלום עבור עבודה חלקית או פיצוי במקרה של הפסקת התקשרות.
- שמרו על קשר עם הדיירים: קשר ישיר עם הדיירים יכול למנוע מהיזם לעקוף אתכם ולפנות אליהם ישירות ולהציע תנאים חדשים שיערערו את מעמדכם.
פעולה מהירה ומסודרת עם הכלים המשפטיים הנכונים תבטיח שתגנו על זכויותיכם ותמנעו מהיזם לנצל את עבודתכם.
|
💡חשוב לדעת💡 תיעוד מסודר הוא הנשק החזק ביותר שלכם. שמרו כל מסמך, מייל או התכתבות עם היזם והדיירים. זה יכול להיות ההבדל בין לקבל את התמורה המלאה לבין לאבד את כל מה שהשקעתם. |
כיצד קבלני החתמות מתנהלים נכון בפרויקטי התחדשות עירונית?
מניסיוני בתחום נדל"ן ומקרקעין, הכנה מראש היא המפתח למניעת עקיפה של קבלני החתמות. פעם ליוויתי קבלן החתמות בפרויקט תמ"א 38 בתל אביב, שכמעט הפסיד עשרות אלפי שקלים כי היזם טען שהחתימות "לא מספיקות". בזכות חוזה מפורט שערך צוות משרד עו"ד יוני לוי בהובלתי, הצלחנו להוכיח שהוא עמד ביעדים ולהבטיח את התמורה המלאה.
הנה הצעדים שיעזרו לכם להימנע ממצבים כאלה:
- עריכת חוזה מפורט: ודאו שהחוזה כולל יעדי חתימות ברורים (למשל, 67% הסכמה בתמ"א 38/1), לוחות זמנים, ותנאי תשלום עבור כל שלב. הוסיפו סעיף שמגן מפני שינויים חד-צדדיים, כמו דרישה פתאומית לאחוזי חתימות גבוהים יותר.
- שקיפות בתמורה: כללו סעיף שמבטיח שקיפות במכירת הדירות החדשות בפרויקט, כדי למנוע טענות שהפרויקט לא כלכלי.
- תיעוד כל פעילות: שמרו תצהירים, אישורי חתימה, והתכתבויות עם דיירים. בפרויקטי פינוי-בינוי, תיעוד כזה קריטי להוכחת עבודתכם.
- עבודה עם עורך דין: התייעצו עם עורך דין שמבין בתופעה, כבר בשלב החוזה, אשר אינו מייצג יזמי התחדשות עירונית , כדי לוודא שהוא מגן עליכם.
חוזה חזק ותיעוד מסודר יבטיחו שתקבלו את התמורה שמגיעה לכם, גם אם היזם ינסה לשנות את הכללים.
מה מנהלי חתימות צריכים לצפות בפרויקטי התחדשות?
מנהלי חתימות, אתם יודעים כמה קשה להשיג הסכמה של דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית. אבל מה קורה כשאתם מרגישים שהיזם מנסה "לגנוב" לכם את הפרויקט? בפרויקט תמ"א 38 שטיפלתי בו ברמת גן, יזם ניסה להחליף את ההסכמים שקבלן חתמות השיג, בטענה שהם "לא תקפים". התחושה של הקבלן הייתה כאילו שנים של עבודה נזרקו לפח.
כדי להימנע ממצבים כאלה, הנה כמה דברים שכדאי לצפות:
- ניסיונות להחלפת הסכמים: יזמים עשויים לדרוש חתימות על מסמכים נוספים, מה שמאריך את העבודה שלכם ללא תמורה נוספת.
- מכירת הפרויקט ליזם אחר: יזמים עשויים למכור את הפרויקט ליזם אחר, שיטען שהחתימות שלכם לא רלוונטיות.
- הפעלת לחץ על דיירים: היזם עשוי להציע לדיירים תנאים מפתים כדי לעקוף אתכם, תוך ניצול ההיבט המסחרי-עסקי של הפרויקט.
הגנו על עצמכם על ידי הכללת סעיפים בחוזה שדורשים עדכון בכתב לכל שינוי ושקיפות במכירת הפרויקט.
צפיית התרחישים האלה מראש תעזור לכם לשמור על השליטה בעבודתכם ולהגן על זכויותיכם.
הטבלה הבאה מסכמת את הסיכונים המרכזיים ואת הדרכים להתמודד איתם:
| סיכון | תיאור | דרך התמודדות |
|---|---|---|
| ביטול חוזה | היזם מבטל את ההתקשרות לאחר השגת חתימות | כלול סעיף תשלום עבור עבודה חלקית |
| הכחשת יעדים | טענה שלא עמדתם ביעדי החתימות | תעדו כל חתימה והסכמה עם דיירים |
| פנייה ישירה לדיירים | היזם פונה לדיירים לעקוף אתכם | הוסיפו סעיף שאוסר על היזם לפנות לדיירים שהחתמתם |
| מכירת הפרויקט | היזם מוכר את הפרויקט ליזם אחר | דרשו שקיפות במכירת הפרויקט ותשלום מלא עבור עבודתכם |
| לחץ לפשרה | היזם מאיים בתביעה להפחתת תמורה | התייעצו עם עורך דין לפני הסכמה לפשרה |
הטבלה ממחישה כיצד הכנה מראש יכולה למנוע סיכונים משמעותיים.
קבלני החתמות: הגנו על זכויותיכם עוד היום
קבלני החתמות, העבודה שלכם היא הלב של פרויקטים של התחדשות עירונית, אך ללא הגנה משפטית נכונה, אתם עלולים למצוא את עצמכם מול יזמים שמנסים לעקוף אתכם או להפחית את התמורה שמגיעה לכם. באמצעות חוזה מפורט, תיעוד מסודר, וייעוץ משפטי צמוד, תוכלו להבטיח שתקבלו את מה שהרווחתם ביושר.
אני מזמין אתכם לפנות אליי עוד היום לייעוץ במשרד עו"ד יוני לוי. עם ניסיון עשיר בליווי קבלני החתמות ופרויקטים של נדל"ן ומקרקעין, אוכל לעזור לכם להגן על זכויותיכם ולמקסם את התמורה שלכם. אל תתנו ליזמים לקחת את מה ששלכם – פעלו עכשיו!
מ- א' עד ת'
- 11 שנות ניסיון
- עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
- בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet
