תמ"א 35 והשפעתה על השקעות קרקע

מעטים מכירים אותה בשם, אך תמ"א 35 היא אחת התכניות שמשפיעות יותר מכל על עתיד הקרקע בישראל. זו תכנית המתאר הארצית שקובעת היכן המדינה מתכננת לפתח והיכן היא מבקשת לשמר – וההחלטות האלה משפיעות ישירות על הסיכוי של קרקע מסוימת להפוך לקרקע לבנייה. במדריך הזה נסביר מהי תמ"א 35, כיצד היא מחלקת את הארץ ל"מרקמים", ומה המשמעות המעשית שלה עבור מי ששוקל להשקיע בקרקע.

עיקרי הדברים

• תמ"א 35 היא תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, פיתוח ושימור, המהווה מסגרת-על למדיניות התכנון בישראל.
• התכנית מחלקת את שטח המדינה ל"מרקמים" – עירוני, כפרי, שמור משולב, שמור וחופי – שלכל אחד מדיניות פיתוח ושימור משלו.
• קרקע במרקם עירוני או בשוליו נהנית מפוטנציאל פיתוח גבוה יותר; קרקע במרקם שמור צפויה להישאר פתוחה.
• תמ"א 35 היא תכנית בדרג ארצי, ותכניות מקומיות ומחוזיות חייבות להתיישב עם הוראותיה.
• עבור משקיע, מיקום הקרקע ביחס למרקמים הוא אינדיקטור חשוב לסיכוי ההפשרה – אך לא ערובה.
• בדיקה מקצועית של מעמד הקרקע ביחס לתמ"א 35 ולתכניות אחרות היא שלב הכרחי לפני השקעה.

מה זו תמ"א 35?

תמ"א 35 (תכנית מתאר ארצית מספר 35) היא תכנית משולבת לבנייה, פיתוח ושימור, שנועדה לאזן בין שני צרכים מנוגדים: מצד אחד, לתת מענה לצורכי הפיתוח והבנייה של המדינה לאורך השנים; ומצד שני, לשמר שטחים פתוחים וערכי טבע, נוף, חקלאות ומורשת.^[1] היא נשענת על חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, ומהווה מסגרת-על שמנחה את מוסדות התכנון.^[2]

המשמעות המעשית: תמ"א 35 קובעת את "כללי המשחק" הארציים – היכן ראוי לצמיחה עירונית והיכן יש להגן על השטחים הפתוחים. תכניות מקומיות ומחוזיות, לרבות תכניות לשינוי ייעוד, חייבות להתיישב עם ההוראות של התכנית הארצית.

חלוקת הארץ ל"מרקמים"

אחד הרעיונות המרכזיים בתמ"א 35 הוא חלוקת שטח המדינה ל"מרקמים" – אזורים בעלי אופי ומדיניות תכנון שונים:

• מרקם עירוני – אזורים המיועדים לצמיחה ולפיתוח עירוני אינטנסיבי, לרבות מגורים ותעסוקה.
• מרקם כפרי – אזורים בעלי אופי כפרי, שבהם הפיתוח מתון ומוגבל יותר.
• מרקם שמור משולב – אזורים שבהם משתלבים שימור ופיתוח מבוקר.
• מרקם שמור – שטחים פתוחים המיועדים לשימור, שבהם הבנייה מוגבלת מאוד.
• מרקם חופי – אזורי החוף, הכפופים למדיניות שימור והגנה מיוחדת.

הסיווג של קרקע למרקם מסוים אינו טכני בלבד – הוא מבטא את המדיניות הארצית לגבי עתידה, והוא בעל השפעה ישירה על הסיכוי שהקרקע תשמש לבנייה בעתיד.

איך זה משפיע על השקעות קרקע?

עבור משקיע בקרקע, מיקום החלקה ביחס למרקמים של תמ"א 35 הוא אחד המדדים החשובים להערכת פוטנציאל ההפשרה:

• קרקע במרקם עירוני או בשוליו נהנית מפוטנציאל גבוה יותר לשינוי ייעוד ולפיתוח, מכיוון שהיא מצויה באזור שהמדינה מייעדת לצמיחה.
• קרקע במרקם שמור צפויה להישאר פתוחה, וסיכויי הבנייה עליה נמוכים מאוד – גם אם היא נמכרת כ"קרקע להשקעה".

חשוב להדגיש: השתייכות למרקם עירוני אינה ערובה להפשרה, והשתייכות למרקם שמור אינה בהכרח גזרת גורל – אך שתיהן אינדיקציה משמעותית. תמ"א 35 היא רק חלק מהתמונה; יש לבחון גם תכניות מחוזיות ומקומיות. הרחבנו על תהליך שינוי הייעוד במדריך הפשרת קרקע: איך זה עובד וכמה זמן זה לוקח, ועל ההבדל בין קרקע מופשרת לחקלאית במדריך ההבדל בין קרקע מופשרת ללא מופשרת.

מה חשוב לבדוק לפני השקעה?

לפני שמשקיעים בקרקע על בסיס "פוטנציאל", מומלץ:

• לבדוק לאיזה מרקם משתייכת הקרקע לפי תמ"א 35.
• לבחון את התכניות המחוזיות והמקומיות החלות על האזור.
• לברר את ייעוד הקרקע הנוכחי בתב"ע ואת השלב התכנוני.
• לקבל חוות דעת שמאית ומשפטית על הסיכוי הריאלי לפיתוח.

עורך דין יוני לוי מלווה משקיעי ובעלי קרקעות בבחינת מעמדה התכנוני של הקרקע – לרבות ביחס לתמ"א 35 ולתכניות נוספות – ובניתוח מפוכח של הסיכוי מול הסיכון. הבנה נכונה של המסגרת התכנונית הארצית היא הצעד הראשון להשקעה מושכלת.

שאלות ותשובות

מה זו תמ"א 35?
תמ"א 35 היא תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, פיתוח ושימור, המהווה מסגרת-על למדיניות התכנון בישראל. היא מאזנת בין צורכי הפיתוח לבין שימור שטחים פתוחים וערכי טבע, נוף וחקלאות.

מה הם ה"מרקמים" בתמ"א 35?
תמ"א 35 מחלקת את הארץ למרקמים – עירוני, כפרי, שמור משולב, שמור וחופי – שלכל אחד מדיניות פיתוח ושימור משלו. הסיווג משפיע על הפוטנציאל של קרקע לשמש לבנייה.

האם קרקע במרקם עירוני בטוחה להשקעה?
מיקום במרקם עירוני מעיד על פוטנציאל פיתוח גבוה יותר, אך אינו ערובה להפשרה. יש לבחון גם תכניות מחוזיות ומקומיות, את הייעוד הנוכחי ואת השלב התכנוני, בעזרת בדיקה מקצועית.

האם תמ"א 35 גוברת על תכניות מקומיות?
תמ"א 35 היא תכנית בדרג ארצי, ותכניות מחוזיות ומקומיות חייבות להתיישב עם הוראותיה. היא מהווה מסגרת מנחה שמוסדות התכנון פועלים בתוכה.

מקורות שצוטטו

• תמ"א 35 – תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, פיתוח ושימור (מרקמים ומדיניות)
• מינהל התכנון – חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 והיררכיית תכניות המתאר
• חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 – הבסיס החוקי לתכניות המתאר הארציות

מילון מושגים

מדריך זה עודכן לשנת 2026 ומשקף את הנהוג במועד כתיבתו. תכניות המתאר הארציות, ובכללן תמ"א 35, מתעדכנות מעת לעת בשינויים ובעדכונים. אין באמור תחליף לייעוץ משפטי פרטני ולבדיקה תכנונית מקצועית.

שוקלים להשקיע בקרקע? בדקו איפה היא עומדת ביחס לתמ"א 35.

המסגרת התכנונית הארצית משפיעה ישירות על עתיד הקרקע שלכם. משרד עורך דין יוני לוי מלווה משקיעים ובעלי קרקעות בבחינת המעמד התכנוני ובניתוח סיכוי מול סיכון, בליווי מקצועי ובגובה העיניים. צרו קשר לייעוץ מותאם אישית.

למידע מקיף נוסף מומלץ לקרוא את המדריך: קרקע להשקעה – מה שחברות השיווק לא מספרות לכם

תמ"א 35 והשפעתה על השקעות קרקע

עורך דין יוני לוי - ליווי משפטי ואישי בעסקאות נדל"ן
מ- א' עד ת'

• 11 שנות ניסיון
• עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
• בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet

לייעוץ חייגו:

077-804-1632