עסקת נדל"ן מוצלחת אינה מתחילה בשלב החתימה על החוזה ואפילו לא בשלב המשא ומתן, אלא בשלב הבדיקות המקדימות. בשלב זה הליווי המשפטי הוא קריטי במיוחד, שכן נחוץ ידע רחב בדיני הקניין על מנת לערכן כראוי.
במאמר זה נפרוס כמה מהבדיקות שיש לערוך, על מנת להציג את תפקידו של עורך דין נדלן בכלל, ושל עורך דין נדלן בפתח תקווה בפרט.
עורך דין נדלן בפתח תקווה – מידע שימושי
בדיקה ראשונה: מצב הזכויות של המוצג כבעלים בנכס
הבדיקה הראשונה, שהיא אולי גם הפשוטה ביותר והבסיסית ביותר, היא בדיקת מצב הזכויות של זה המציג עצמו כבעלי הנכס. על אף שמדובר בבדיקה פשוטה שמתחייבת מצד השכל הישר, אנשים רבים אינם שמים ליבם אליה, ונוטים לקבל כמובן מאליו את הצהרתו של המוכר.
הקבלה הזאת היא מובנית כאשר מדובר בנכס מטלטלין, שבדיקה מדוקדקת האם מי שמציג את עצמו כבעליו הוא אכן בעליו תעלה פעמים רבות יותר מהנכס עצמו, אך בנדל"ן אין לכך שום הצדקה, במיוחד לאור העובדה שקיימת מערכת שלמה בשביל זה – לשכת הטאבו.
למאמר בנושא: מה זה נסח טאבו לחצו כאן >>>
בדיקה שנייה: זכויותיהם של אחרים בנכס
הבדיקה השנייה היא כבר בדיקה אינטואיטיבית פחות, ומי שאינו בקיא בדיני הקניין כנראה יתקשה לחשוב עליה לבדו. למעשה גם אם האדם שמציג את עצמו כבעל הנכס הוא בעל הנכס האמיתי כפי שנרשם בטאבו, עדיין יכולות להיות בנכס זכויות קנייניות של אדם אחר שישפיעו על העסקה המתרקמת.
נביא להלן את הדוגמאות העיקריות למצב זה:
דוגמה ראשונה: זיקת הנאה
הדוגמה הראשונה עוסקת בזיקת הנאה. זיקת הנאה היא מצב בו ניתן לאדם אחר זכות מסוימת במקרקעין נשוא העסקה. זיקת ההנאה יכולה להעניק לאותו אדם זכות שימוש מסוימת במקרקעין, למשל לצורך מעבר למקרקעין הסמוכים שלו, ויכולה גם למנוע שימוש מסוים במקרקעין עליהם נרשמה הזיקה. זיקת הנאה אינה תמיד רשומה בלשכת הטאבו, דבר המקשה עוד יותר על חשיפת קיומה. עם זאת, מדובר בבדיקה חשובה מאוד שכן היא יכולה בקלות להשפיע על כדאיותה של העסקה.
דוגמה שנייה: זכות קדימה
הדוגמה השנייה עוסקת בזכות הקדימה. זכות הקדימה היא הזכות של אדם אחר, שאינו בעלי הנדל"ן נשוא העסקה, לקבל ראשון הצעה לקנות את הנדל"ן המדובר במחיר השוק. רק אם אותו אדם בעל זכות קדימה מסרב ניתן להציע את הנדל"ן גם לגורם שלישי.
זכות קדימה יכולה שתהיה מכוח הסכם, ואז היא תהיה גם רשומה בטאבו, ויכולה שתהיה מכוח חוק. כך למשל מעניק החוק זכות קדימה ליורשים במקרים מסוימים או לבני זוג במקרה שמדובר בדירת מגוריהם. שאלת קיומה או אי קיומה של זכות קדימה היא קריטית במיוחד שכן מכירה שתעשה ללא כיבודה של זכות הקדימה תהיה לא תקפה.
דוגמה שלישית: הערת אזהרה
הדוגמה השלישית היא רישומה של הערת אזהרה על נכס. הערת אזהרה על נכס נרשמת בהסכמתו של הבעלים, בדרך כלל במהלך הליך מכירה כזה או אחר כאמצעי להגנה על זכויותיו של הקונה עד להשלמתה של העסקה על ידי רישום.
הערת אזהרה אינה זכות קניינית, ולכן ניתן עקרונית לבצע רישום גם כשקיימת הערה כזו, אך בפועל פקידי לשכת המקרקעין בישראל אינם עושים זאת. מכיוון שכך יש לבדוק האם רשומות הערות אזהרה על הנכס ועל שם מי הן רשומות. לאחר הבירור הזה יש לפנות לבעלי הערות האזהרה ולפתוח איתם במשא ומתן במטרה שיסירו את ההערות.
בדיקה שלישית: מצב תכנוני
בדיקה נוספת שחשוב לעשות לפני רכישתו של נכס היא בדיקת מצבו התכנוני. במסגרת בדיקה זו יש לוודא שהנכס קיבל אישורי בנייה כחוק, ושאם בוצעו בו שיפוצים או תיקונים – גם הם קיבלו אישור קנייה כחוק.
אי קיומה של בדיקה זו באופן מדוקדק עלולה להשאיר את הקונה כשבידיו נכס בלתי חוקי או כזה שמוטל עליו היטל השבחה משמעותי. במסגרת בדיקת המצב התכנוני רצוי לבדוק גם את זכויות הבנייה הקיימות בנכס ואת התוכניות העתידיות לחלקה ולאזור כולו. הבנת מצבו התכנוני של הנכס לאשורו חשובה לצורך חישוב כדאיותה של העסקה.
עורך דין מקרקעין בפתח תקווה
ניתן אם כן לראות כי עורך דין מקרקעין תפקיד חשוב כבר בתחילת הגישושים לעברה של עסקת נדל"ן. תפקיד זה ייעשה על הצד הטוב ביותר כאשר לעורך הדין יש היכרות עם האזור של הנדל"ן נשוא העסקה, סביבתו והרשויות המקומיות השונות.
כאשר מדובר על נדל"ן בפתח תקווה למשל, עורך דין שאין לו ניסיון בעבודה קודמת בעיר יתקשה יותר להתנהל מול רשויות המקרקעין, וועדות התכנון והבנייה, העירייה ועוד. במצב העניינים הנוכחי במדינת ישראל, שבו קשה להגיד שחסרים עורכי דין נדלן, לא כדאי להתפשר על יתרון המקומיות.
מחפשים עורך דין בפתח תקווה? פנו לעו"ד יוני לוי, עורך דין מקרקעין ונדל"ן מומחה.
כיצד עורך דין נדל"ן בפתח תקווה יוכל לסייע לכם בעסקת נדל"ן?
עורך דין נדל"ן ילווה אתכם לאורך כל העסקה ויעניק לכם ייעוץ משפטי מקיף אודות זכויותיכם והאינטרסים שלכם. עורך הדין יבדוק עבורכם את מצב הזכויות בנכס, את זהות המוכר והאם הוא רשום כבעלים, יבדוק האם יש זכויות של צדדים שלישיים בנכס ועוד.
מהן הבדיקות שעורך דין נדל"ן יוכל לבדוק עבורכם בטרם רכישת נכס נדל"ן?
עורך הידן יוכל לברר עבורכם מהו המצב המשפטי של הנכס ומהן הזכויות שיש על הנכס, מי רשום כבעלים על הנכס (אשר הוא זה שנדרש להעביר את הבעלות אל הרוכש), וכן האם רשומות בנכס הערות אזהרה, משכנתאות או כל זכות אחרת.
מדוע חשוב שעורך דין נדל"ן יבחן את המצב התכנוני של הנכס?
לפני רכישת נכס, חשוב לוודא את המצב התכנוני שלו, לבדוק שהנכס בנוי עם כל היתרי הבנייה הרלוונטיים ושאין חריגות בנייה לא חוקיות במבנה. במידה ובדיקה כזאת לא תתבצע על ידי גורם מקצועי, ייתכן שהרוכש ירכוש נכס שבנייתו מנוגדת לחוק.
מהי חשיבותו של עורך דין נדל"ן בפתח תקווה?
אם נכס הנדל"ן שאתם מעוניינים לרכוש נמצא בפתח תקווה וסביבתה, חשוב שעורך הדין שילווה אתכם יכיר את האזור ואת כל החוקים והתקנות המקומיות הרלוונטיות לתחום הנדל"ן, כך שתקבלו את השירות המקיף והאיכותי ביותר.
מ- א' עד ת'
- 11 שנות ניסיון
- עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
- בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet
