ביטול תמ"א 38

תוכן עניינים

תמ"א 38 הוא נושא שכבר נכתבו עליו מילים בשפע, תהליך הבנייה, בחירת היזם, ליווי עורך הדין, המשמעויות החוקיות ועוד. אך מה ניתן לעשות כאשר רוצים לבטל הסכם תמ"א 38 קיים? בואו לקרוא על ביטול תמ"א 38.

 

תמ"א 38 – מה זה אומר?

תמ"א 38 הוא שמה של תוכנית מתאר ארצית, שמטרתה לחזק מבנים ישנים ולנצל באופן טוב את הקרקע עליהם הם יושבים. את זאת היא עושה באמצעות הסרת מכשולים חוקיים שונים מתהליך הבנייה ומתן תוספת אחוזי בנייה לדיירי הבניין.

כך הופך פרויקט שיפוץ הבניין לבעל היתכנות כלכלית. דיירי הבניין יכולים לנהל את הפרויקט בעצמם, וכך לשמור לעצמם את אחוזי הבנייה הנוספים, אך לרוב הם אינן עושים זאת ופונים ליזם. היזם מנהל את הפרויקט בעבור הדיירים מתחילתו ועד סופו ומקבל בתמורה את אחוזי הבנייה הנוספים, כולם או חלקם.

לעיתים הדיירים אף לא פונים ישירות ליזם, אלא נעזרים בתיווך של מארגן עסקה. הדיירים מתקשרים עם אותו מארגן, והוא דואג למציאת יזם לביצוע הפרויקט.

ביטול תמ"א 38 – מדוע?

כפי שנאמר לעיל, לרוב פרויקט תמ"א 38 יוצא לפועל באמצעות התקשרות עם יזם או עם מארגן עסקאות. ההתקשרות איתם באמצעות חוזה נעשית בשלב הראשוני של הפרויקט.

לאור זאת, פעמים רבות תוך העבודה המשותפת, שעלולה להמשך על פני שנים רבות, עלולות להתגלות בעיות בהתנהלותו של היזם, המארגן או מי מבאי כוחם.

בעיות כאלו יכולות לצוץ בכל שלב של הפרויקט, כך למשל ייתכנו טעויות בחוזה, עיכוב זמנים בלתי סביר, חוסר התקדמות וכו'. כאשר התנהגות כזאת של היזם או המארגן תוקעת את התקדמות הפרויקט הדיירים הם בני ערובה, ואינם יכולים לפנות ליזם אחר, בשל החוזה שנכרת בין הצדדים.

כאן מגיעה לעזרה אפשרות הביטול של חוזה תמ"א 38.

כיצד מבצעים ביטול תמ"א 38?

ישנן שתי דרכים עיקריות להביא לביטולו של חוזה לביצוע פרויקט תמ"א 38. לעיתים ניתן לנקוט בשתיהן בו זמנית, ולעיתים רק אחת מהן מתאימה לסיטואציה. נעמוד על שתיהן בהרחבה:

 

דרך ראשונה: דיני החוזים

הן חוזה לביצוע פרויקט תמ"א 38 והן חוזה התקשרות עם מארגן עסקאות, הם חוזים לכל דבר ועניין, וגם עליהם חלים הסדרי חוק החוזים. חוק החוזים מפרט רשימה סגורה של פגמים בכריתת החוזה שבגינם ניתן לבטלו, ואלו הם: חוסר תום לב במשא ומתן, טעות בחוזה, הטעיה מכוונת, עושק או כפייה.

באם אחד מתנאים אלו מתקיימים יש לפנות לעורך דין בהקדם. עורך הדין ישלח הודעה ליזם המודיעה על ביטול החוזה ועל הסיבות לכך, זאת תוך זמן סביר מגילוי הפגם.

כמובן שאם החוזה עצמו מציב תנאים מסוימים לביטולו, ניתן לבטל את החוזה גם בהתאם לתנאים אלו.

 

דרך שנייה: חוק התחדשות עירונית

חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) (להלן: החוק) נחקק בשנת 2017, בעיקר במטרה להתמודד עם בעיות שיוצרת ההתקשרות הבלעדית עם מארגן עסקאות מסוים.

מארגני העסקאות הם אנשים או חברות המלווים בעלי דירות לקראת חתימה על הסכם עם יזם תמ"א 38. מארגנים אלו כורתים חוזה התקשרות עם הדיירים במטרה לקדם פרויקט כזה בבניין, אך לעיתים הם עלולים לתקוע את הפרויקט כולו, והדיירים שכלואים בחוזה לא יכולים להתקשר בינתיים עם יזם אחר.

כדי להתמודד עם בעיה זו מעמיד החוק לוח זמנים לקיומם של צעדים מסוימים בפרויקט. בנוסף לכך קובע החוק שאי עמידה בלוח הזמנים שהוא מציב תגרור בטלות אוטומטית של החוזה בין הדיירים לקבלן, ללא צורך להוכיח שנפל פגם בעת כריתת החוזה וללא כל פיצוי למארגן.

החוק מעמיד ליזמים, המכונים בחוק "מארגני עסקאות", דרישה נוספת והיא לקיים אספת דיירים בה ינכחו לפחות 40% מדיירי הבניין, שבה יוסברו להם בבירור כל פרטי ההתקשרות וכל מידע אחר שחשוב שידעו מראש. רק לאחר קיומה של פגישה זו יוכל היזם להחתים את הדיירים על חוזה ההתקשרות.

לוח הזמנים שמציב החוק לארגון עסקה לפי תוכנית תמ"א 38

כהקדמה חשוב לציין שלוח הזמנים שמציב החוק הוא קוגנטי, כלומר לא ניתן להתנות עליו במסגרת חוזה בין הצדדים.

נפרט עתה את שלבי הפרויקט ואת לוח הזמנים הקבוע להם בחוק:

שלב ראשון: אספת דיירים

קיומה של אספת דיירים כאמור – לפני שדייר כלשהו חותם על החוזה.

שלב שני: החתמת 40 עד 50 אחוזים מבעלי הדירות תוך חצי שנה

החתמת 40%-50% מבעלי הדירות – אחוז ההחתמות משתנה לפי מספר הדיירים ודרישות החוק. שלב זה צריך להיעשות עד חצי שנה לאחר החתמת הדייר הראשון על החוזה.

שלב שלישי: חתימת חוזה ההתקשרות / חוזה סופי

החתמת 80% מבעלי הדירות על חוזה ההתקשרות / החתמת 33% מבעלי הדירות על החוזה הסופי עם היזם – עד 12 חודשים ממועד החתמת הדייר הראשון.

שלב רביעי: הגשת בקשה להיתר בנייה לוועדת התכנון והבנייה המקומית

הגשת בקשה להיתר בנייה לוועדת התכנון והבנייה המקומית – עד 18 חודשים מיום חתימת הדייר הראשון על החוזה. משלב זה יעמוד החוזה בתוקפו 36 חודשים מיום חתימת הדייר הראשון.

לוח הזמנים שמציב החוק לעסקת תמ"א 38

עסקת תמ"א 38 היא כבר העסקה שנרקמת בין הדיירים ליזם עצמו, לאחר התיווך של מארגן העסקאות או בלעדיו. החוק קובע דדליין גם לסוג עסקה כזאת, כך שאם היזם לא החתים את הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט מבין הדיירים תוך שלוש שנים תהיה העסקה בטלה מעיקרה.

לפרטים נוספים פנו לעו"ד יוני לוי, עו"ד התחדשות עירונית.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

כדי לקבל שיחת ייעוץ באפשרותך לחייג עכשיו לטלפון 077-804-1632 או להשאיר פרטים כאן בטופס ואנו ניצור עמך קשר בהקדם האפשרי.

יוני עו"ד מקצועי ביותר. בודק את הדברים לפרטי פרטים ונותן מענה אדיב ושירותי ללקוח. ממליצה בחום!
Yaara Ronen
Yaara Ronen
08:40 01 Jul 20
עו"ד אנושי, מקצועי והוגן. סייע לי מיוזמתו דרך פוסט שפרסמתי בפייסבוק וזאת מבלי לבקש תשלום וללא היכרות מוקדמת.
Tomer Shamai
Tomer Shamai
07:33 01 Jul 20
ליווה אותנו ברכישת דירה והיה מקצועי וזמין לאורך כל הדרך! ממליצים בחום!
טל פורת
טל פורת
19:06 22 Jun 20
עו"ד מצוין, אמין, עצמאי, ומקצועי.מומלץ בחום.
רועי שעבין
רועי שעבין
14:20 28 May 20
עו״ד יוני לוי ייצג אותי בעסקת מקרקעין, קיבלתי שירות אדיב, רציני ואחראי, העסקה בוצעה על הצד הטוב ביותר.השירות של עו״ד יוני מומלץ בחום!!!
Ziv Hayat
Ziv Hayat
12:34 27 May 20
ממליצה בחום, מקצועי, שירותי ואדיב.עזר לי מאוד, בטוחה שאעזר בו שוב בעתיד.
מור ק
מור ק
07:46 18 May 20
מקצוען אמיתי. מכיר את העסק והכי חשוב, בנאדם שכיף לעבוד איתו.ממליץ בחום
Yuval Klein
Yuval Klein
07:25 18 May 20
חשבנו שכשמדובר בלשכור דירה זה יהיה פשוט ושנוכל לעשות זאת לבד, אבל בדיעבד אין ספק שלא היינו מצליחים לעשות זאת בלי הליווי המקצועי של יוני מתחילת הדרך. הוא עזר, ליווה ותמך, ומנע מאיתנו הוצאות כספיות מיותרות. לא עושים יותר אף עסקת נדל״ן בלעדיו. ממליצים בחום! ד״ר אנה גלוחוב
מישל דיאצ'וק
מישל דיאצ'וק
14:28 13 May 20
עורך דין מקצוען והגון. מומלץ בחום!
מורן סבן
מורן סבן
08:50 30 Apr 20
יוני עורך דין בחסד עליון. חילץ אותי ממצב מאוד בעייתי שעורך דין לפניו לא כל כך הצליח.כבר מהפגישה הראשונה הייתה לי התחושה שניצב מולי בן אדם לפני הכל ולא פחות חשוב, אדם נבון שמכיר את רזי המקצוע ולא חושש לנקוטממליץ על שירותיו של יוני בחום רב ומניסיון
zoriel haviv
zoriel haviv
16:43 16 Apr 20
ממליצה בלב שלם ובשמחה רבה. מקצועי, אדיב, אמין, מדוייק.
Liat Levanon
Liat Levanon
09:21 13 Apr 20
מומלץ מאוד! מספק מענה מקצועי, יסודי, מהיר ואנושי.
נוי לוי נוי לוי
נוי לוי נוי לוי
21:27 13 Mar 20
מקצועי, מסור, מהיר והגון. עורך דין מומלץ בחום!
חן בוסקילה
חן בוסקילה
11:37 07 Mar 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ!
nir keidar
nir keidar
20:03 26 Feb 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ
Nir Keidar
Nir Keidar
20:02 26 Feb 20
עו"ד יוני לוי העניק לנו שירות מקצועי ומהיר. מומלץ מאוד!
מאיר אטיאב
מאיר אטיאב
14:01 21 Feb 20
עו"ד מקצועי, אכפתי, ויסודי. מומלץ בחום!
Dudi Atias
Dudi Atias
13:55 21 Feb 20
ממליץ בחום!!יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
17:45 11 Feb 20
ממליץ בחום!!
יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.
מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
10:25 11 Feb 20
ייעוץ משפטי מצוין, מקצועי ואדיב.תותח בתחומו!
ori kam
ori kam
19:01 29 Jan 20
עו"ד לוי ברמה אחרת שמתבטאת במקצועיות ויושרה שאין שניים להם. יוני בעל לב זהב שמחפש תמיד את טובתו של הלקוח ,ולכן אני ממליץ עליו בחום.
Gil Ganel
Gil Ganel
05:21 29 Jan 20
שירות אמין, יסודי ומקצועי! ממליץ בחום
Tamir Sagi
Tamir Sagi
19:33 28 Jan 20
עו״ד מצויין, מומלץ בחום. יסודי, מקצועי ומאוד שירותי.
Gal Rotem
Gal Rotem
15:23 28 Jan 20
בחור אמין וחרוץ בעל ידע רב בתחומו. מומלץ בחום!
Lihi Israel
Lihi Israel
13:31 26 Jan 20
מענה מהיר ומקצועי לכל שאלהמומלץ בחום
עמית לוי
עמית לוי
10:18 25 Jan 20
עו"ד מקצועי, מהיר, יסודי ונחמד מאוד. מומלץ!
Marin Levy
Marin Levy
13:20 08 Jan 20
בחור נחמד, אמין ובקיא במקצוע...בהצלחה⚘
Vardi Chen
Vardi Chen
17:31 13 Nov 18
מומלץ בחום! מקצועי,קשוב, מהיר ויסודי.
חימון סלנוי לוי
חימון סלנוי לוי
11:24 13 Nov 18
מקצועי,מהיר ,שירותי! עו''ד מומלץ מאוד!
Josya Levy
Josya Levy
19:22 12 Nov 18
עו"ד מקצועי ומהיר שמקדם את העסקה ביעילות לשביעות רצון הצדדים. מומלץ מאוד!
Marin Levy
Marin Levy
19:12 12 Nov 18
מידע נוסף
לשיחת ייעוץ עם עורך דין
ללא עלות וללא התחייבות
חייגו עכשיו!
דילוג לתוכן