חתמתם על הסכם תמ"א 38 לפני שנתיים, שלוש, אולי אפילו יותר. ההתלהבות הראשונית פינתה את מקומה לתסכול הולך וגובר. היזם כמעט לא יוצר קשר, אין התקדמות ממשית, והחלום על דירה חדשה וגדולה נראה רחוק מתמיד. כמי שמלווה מאות דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית, אני מכיר את תחושת חוסר האונים הזו מקרוב.
עד לאחרונה, דיירים רבים הרגישו "כבולים" להסכמים תקועים, חוששים מהפרת חוזה ומתביעות מצד היזם. אבל המצב השתנה. תיקון מהפכני לחוק, שנכנס לתוקף מלא בסוף 2023, נותן לכם, הדיירים, כוח חסר תקדים לבטל הסכמים שלא מתקדמים. המדריך הזה נועד להסביר לכם בדיוק כיצד להשתמש בכוח הזה בחוכמה.
ביטול תמ"א 38 – למה שתרצו לעשות דבר כזה?
כפי שנאמר לעיל, לרוב פרויקט תמ"א 38 יוצא לפועל באמצעות התקשרות עם יזם או עם מארגן עסקאות. ההתקשרות איתם באמצעות חוזה נעשית בשלב הראשוני של הפרויקט. לאור זאת, פעמים רבות תוך העבודה המשותפת, שעלולה להמשך על פני שנים רבות, עלולות להתגלות בעיות בהתנהלותו של היזם, המארגן או מי מבאי כוחם.
בעיות כאלו יכולות לצוץ בכל שלב של הפרויקט, כך למשל ייתכנו טעויות בחוזה, עיכוב זמנים בלתי סביר, חוסר התקדמות וכו'. כאשר התנהגות כזאת של היזם או המארגן תוקעת את התקדמות הפרויקט הדיירים הם בני ערובה, ואינם יכולים לפנות ליזם אחר, בשל החוזה שנכרת בין הצדדים. כאן מגיעה לעזרה אפשרות הביטול של חוזה תמ"א 38.
בעבר, חתימה על הסכם תמ"א 38 הייתה דומה ל"חתונה קתולית". ביטול ההסכם, גם אם היזם לא עשה דבר, היה משימה כמעט בלתי אפשרית, שחשפה את הדיירים לסיכון של תביעות הפרת חוזה. המצב הזה יצר מקרים רבים של "יזמים מאכערים" שהחתימו דיירים, "ישבו" על הפרויקט שנים מבלי לקדם אותו, ובכך מנעו מהם להתקשר עם יזם אחר ורציני.
תיקון חקיקת ההתחדשות העירונית, שנכנס לתוקף ב-17 בנובמבר 2023, שם סוף למצב הזה. החוק החדש קובע לוחות זמנים ברורים ומחייבים לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, הן מסוג תמ"א 38 והן מסוג פינוי-בינוי. אם היזם לא עומד בלוחות הזמנים הללו, החוק מעניק לרוב מקרב בעלי הדירות (שימו לב: הרוב כולל גם דיירים שלא חתמו כלל על ההסכם!) את הזכות להחליט על ביטול כלל ההסכמים שנחתמו עמו.
כיצד מבצעים ביטול תמ"א 38?
ישנן שתי דרכים עיקריות להביא לביטולו של חוזה לביצוע פרויקט תמ"א 38. לעיתים ניתן לנקוט בשתיהן בו זמנית, ולעיתים רק אחת מהן מתאימה לסיטואציה. נעמוד על שתיהן בהרחבה:
דרך ראשונה: דיני החוזים
הן חוזה לביצוע פרויקט תמ"א 38 והן חוזה התקשרות עם מארגן עסקאות, הם חוזים לכל דבר ועניין, וגם עליהם חלים הסדרי חוק החוזים. חוק החוזים מפרט רשימה סגורה של פגמים בכריתת החוזה שבגינם ניתן לבטלו, ואלו הם: חוסר תום לב במשא ומתן, טעות בחוזה, הטעיה מכוונת, עושק או כפייה.
באם אחד מתנאים אלו מתקיימים יש לפנות לשירות של עורך דין מקרקעין בהקדם. עורך הדין ישלח הודעה ליזם המודיעה על ביטול החוזה ועל הסיבות לכך, זאת תוך זמן סביר מגילוי הפגם. כמובן שאם החוזה עצמו מציב תנאים מסוימים לביטולו, ניתן לבטל את החוזה גם בהתאם לתנאים אלו.
דרך שנייה: חוק התחדשות עירונית
חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) נחקק בשנת 2017, בעיקר במטרה להתמודד עם בעיות שיוצרת ההתקשרות הבלעדית עם מארגן עסקאות מסוים.
מארגני העסקאות הם אנשים או חברות המלווים בעלי דירות לקראת חתימה על הסכם עם יזם תמ"א 38. מארגנים אלו כורתים חוזה התקשרות עם הדיירים במטרה לקדם פרויקט כזה בבניין, אך לעיתים הם עלולים לתקוע את הפרויקט כולו, והדיירים שכלואים בחוזה לא יכולים להתקשר בינתיים עם יזם אחר.
כדי להתמודד עם בעיה זו מעמיד החוק לוח זמנים לקיומם של צעדים מסוימים בפרויקט. בנוסף לכך קובע החוק שאי עמידה בלוח הזמנים שהוא מציב תגרור בטלות אוטומטית של החוזה בין הדיירים לקבלן, ללא צורך להוכיח שנפל פגם בעת כריתת החוזה וללא כל פיצוי למארגן.
החוק מעמיד ליזמים, המכונים בחוק "מארגני עסקאות", דרישה נוספת והיא לקיים אספת דיירים בה ינכחו לפחות 40% מדיירי הבניין, שבה יוסברו להם בבירור כל פרטי ההתקשרות וכל מידע אחר שחשוב שידעו מראש. רק לאחר קיומה של פגישה זו יוכל היזם להחתים את הדיירים על חוזה ההתקשרות.
מתי בדיוק ניתן לבטל את ההסכם? הכירו את לוחות הזמנים בחוק
החוק קובע אבני דרך ברורות, והפרתן מאפשרת לכם לפעול. עבור פרויקטים של תמ"א 38 (עיבוי וחיזוק או הריסה ובנייה), ניתן לבטל את ההסכם אם אחד מהתנאים הבאים מתקיים:
| תנאי לביטול ההסכם | פרק הזמן המוגדר בחוק |
| היזם לא החתים 50% מהדיירים | תוך 18 חודשים ממועד חתימת ההסכם הראשון. |
| היזם לא החתים 66% מהדיירים (הרוב הדרוש) | תוך 36 חודשים ממועד חתימת ההסכם הראשון. |
| היזם לא הגיש בקשה להיתר בנייה | תוך 42 חודשים ממועד חתימת ההסכם הראשון. |
המשמעות היא שאם חלפו, למשל, 37 חודשים מהחתימה הראשונה והיזם עדיין לא השיג את הרוב הדרוש של שני שלישים, רוב מקרב בעלי הדירות יכול לכנס אסיפה ולהחליט על ביטול ההסכמים.
דייר שיבטל את הסכמו בנסיבות אלו לא ייחשב כמפר הסכם.
|
⭐ טיפ זהב ⭐ אל תפעלו לבד, גייסו את הרשויות לעזרתכם החוק החדש לא השאיר אתכם לבד במערכה. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והמינהלות העירוניות הונחו לסייע לדיירים לממש את זכותם. אם אתם מרגישים שהפרויקט שלכם תקוע, פנייה יזומה של עורך הדין שלכם למינהלת העירונית יכולה להיות צעד אסטרטגי מכריע. המינהלת יכולה לסייע לכם בבדיקת הנתונים, בייעוץ, ואף בהפעלת לחץ על היזם. הצגת חזית אחידה של הדיירים יחד עם הרשות הממשלתית שולחת מסר חד וברור ליזם שהזמן למשוך זמן – נגמר. |
מהן ההשלכות של ביטול ההסכם?
- שחרור מההתחייבות: אתם חופשיים להתקשר עם יזם חדש, רציני ויעיל, שיוכל לקדם את הפרויקט.
- האם צריך לשלם ליזם? החוק קובע כי היזם יהיה זכאי לקבל מהדיירים שהיו חתומים מולו החזר הוצאות בסכום שייקבע בתקנות. מדובר בהחזר סביר של הוצאות מוכחות, ולא בפיצוי על אובדן רווח. זהו "מחיר" קטן לשלם עבור השחרור מעסקה כושלת.
- המשך הדרך: לאחר הביטול, אתם למעשה חוזרים לנקודת ההתחלה, אך הפעם חכמים, מנוסים ומאורגנים יותר. תוכלו, בליווי עורך דינכם, לצאת למכרז יזמים חדש ולבחור את ההצעה הטובה ביותר עבורכם.
קחו את העתיד שלכם בידיים: ההזדמנות שלכם לפעול היא עכשיו
החוק החדש יחסית הוא בשורה אדירה עבור אלפי דיירים בישראל, שהיו עד כה בני ערובה של יזמים לא יעילים. הוא מעביר את הכוח בחזרה אליכם. אם חתמתם על הסכם ואתם מרגישים שהזמן עובר ושום דבר לא קורה, אל תישארו אדישים. בדקו, התייעצו ופעלו. החוק מעניק לכם את הכלים לסיים את הקיפאון ולצאת לדרך חדשה. אל תחששו מהיזם או מאיומים משפטיים; כעת, החוק לצדכם.
אם אתם נמצאים במצב דומה ומרגישים תקועים, דברו איתי. נבחן יחד את המקרה שלכם, נאמת את עילות הביטול, ונבנה אסטרטגיה שתשחרר אתכם ותאפשר לפרויקט שלכם סוף סוף לצאת לדרך.
מ- א' עד ת'
- 11 שנות ניסיון
- עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
- בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet
