רכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38

רכישת דירה חדשה שנבנתה כחלק מפרויקט תמ"א 38 היא אפשרות מעניינת ומצוינת עבור מי שרוצה לקבל דירה חדשה לחלוטין באזור בנוי ומוכר של העיר. למרות היתרונות הגלומים בהסדר זה, יש לו לא מעט סיכונים שיכולים לנבוע מהאופי הייחודי של הפרויקט, שכוללים בתוכם סיכון מוגבר לבריחת / קריסת הקבלן, רישום לא נכון בטאבו ועוד. כאן תוכלו לקרוא כיצד להגן על עצמכם בעת הרכישה. 

מהי דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38?

בשנת 2005 החליטה מדינת ישראל להתחיל בתוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. תוכנית זו רלוונטית לבתים שנבנו לאחר שנת 1975, השנה בה התחילה המדינה לחייב את חברות הקבלן להתקין בכל הבניינים החדשים שנבנו בישראל אמצעי בטיחות דומים לאלו המותקנים במסגרת התוכנית.

בניגוד לתוכנית מתאר קלאסית, שהייתה משפצת את בתי האזרחים על חשבון המדינה / מעודדת את האזרחים לשפץ את דירותיהם מכספם, תוכנית תמ"א זו החליטה להתמקד במנגנון אחר – ולייצר תמריץ כלכלי לקבלנים ולבעלי דירות לשפץ בניינים – על ידי מתן אפשרות לבעלי הדירות ל"מכור" לקבלן זכויות חלקיות על הנכס בתמורה לשיפוץ, כאשר הקבלן משתמש בזכויות אלו לבנות דירות חדשות אותם הוא מוכר ברווח המכסה את השיפוץ של כלל הבניין. דירות חדשות אלו אטרקטיביות עבור קונים משום שהן זולות משמעותית מדירות חדשות אחרות (בשל החיסכון של הקבלן על עלויות הקרקע), ומאפשרות רכישה של דירות חדשות לחלוטין בחלקים בנויים וותיקים של העיר.

במה שונה רכישת דירה מתמ"א מרכישה של דירה חדשה או יד שנייה?

רכישה של דירת תמ"א שונה מרכישה של דירה חדשה או יד שנייה בכך שהיא כוללת בתוכה קנייה של משהו שהוא מצד אחד חדש לחלוטין ומצד שני גם "יד שנייה" – רכישה של דירה חדשה שנמצאת בחלקה ישנה שיש לה בעלים רשומים. הקושי העיקרי שנוצר ממצב ביניים זה הוא קושי הקשור לרישום – כאשר הדירה החדשה איננה רשומה לרוב בטאבו (מפני שהיא עדיין לא קיימת, ושטח הבניין עדיין מחולק בין הדיירים הישנים). עורך דין רכישת דירה טוב יוכל לעזור לכם בבירור המצב המשפטי בשטח.

מהם הסיכונים הגלומים ברכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38?

ביחד עם היתרונות של המחיר והמיקום, דירות חדשות מתמ"א מביאות איתן גם שני מאפיינים פחות חיוביים, שחשוב להכיר בכדי להתגונן מפניהם:

1. היעדר רישום: כפי שנכתב לעיל, דירות חדשות בפרויקט תמ"א הן דירות שעדיין לא נוצר לגביהן רישום בטאבו – וזאת משום שהן מהוות חלוקה מחדש של זכויות קיימות על שטח הבניין, שיש עליהן כבר רישום מוסדר ואפשר לשנותן רק בשלב מתקדם של תהליך הבנייה.

מצב זה מוביל לכך שלא ניתן לרשום הערת אזהרה על הדירה החדשה! (כי היא לא קיימת ברישום). דבר זה יוצר פתח משמעותי לעסקאות סותרות – מצב בו הקבלן מבטיח את אותה הדירה לשני אנשים.

2. היעדר ערבות חוק מכר: בניגוד לפרויקט בנייה קבלני רגיל, הדורש ערבות של הקבלן על כל סכום שמשולם לו על ידי הדיירים (למקרה שהבנייה תיפסק לפני מסירת הדירות), פרויקט תמ"א 38 אינו דורש ערבויות, ולכן יכול להיות מסוכן יותר כלכלית. 

לסיכום

רכישת דירה בפרויקט תמ"א יכולה להיות משתלמת מאוד, אם נוקטים באמצעי הבטיחות הנחוצים.