רכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38

להשארת פרטים לשיחת ייעוץ:

רכישת דירה חדשה שנבנתה כחלק מפרויקט תמ"א 38 היא אפשרות מעניינת ומצוינת עבור מי שרוצה לקבל דירה חדשה לחלוטין באזור בנוי ומוכר של העיר. למרות היתרונות הגלומים בהסדר זה, יש לו לא מעט סיכונים שיכולים לנבוע מהאופי הייחודי של הפרויקט, שכוללים בתוכם סיכון מוגבר לבריחת / קריסת הקבלן, רישום לא נכון בטאבו ועוד. כאן תוכלו לקרוא כיצד להגן על עצמכם בעת הרכישה. 

 

רכישת דירה חדשה בפרויקט תמא 38
רכישת דירה חדשה בפרויקט תמא 38

מהי דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38?

בשנת 2005 החליטה מדינת ישראל להתחיל בתוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. תוכנית זו רלוונטית לבתים שנבנו לאחר שנת 1975, השנה בה התחילה המדינה לחייב את חברות הקבלן להתקין בכל הבניינים החדשים שנבנו בישראל אמצעי בטיחות דומים לאלו המותקנים במסגרת התוכנית.

בניגוד לתוכנית מתאר קלאסית, שהייתה משפצת את בתי האזרחים על חשבון המדינה / מעודדת את האזרחים לשפץ את דירותיהם מכספם, תוכנית תמ"א זו החליטה להתמקד במנגנון אחר – ולייצר תמריץ כלכלי לקבלנים ולבעלי דירות לשפץ בניינים – על ידי מתן אפשרות לבעלי הדירות ל"מכור" לקבלן זכויות חלקיות על הנכס בתמורה לשיפוץ, כאשר הקבלן משתמש בזכויות אלו לבנות דירות חדשות אותם הוא מוכר ברווח המכסה את השיפוץ של כלל הבניין. דירות חדשות אלו אטרקטיביות עבור קונים משום שהן זולות משמעותית מדירות חדשות אחרות (בשל החיסכון של הקבלן על עלויות הקרקע), ומאפשרות רכישה של דירות חדשות לחלוטין בחלקים בנויים וותיקים של העיר.

במה שונה רכישת דירה מתמ"א מרכישה של דירה חדשה או יד שנייה?

רכישה של דירת תמ"א שונה מרכישה של דירה חדשה או יד שנייה בכך שהיא כוללת בתוכה קנייה של משהו שהוא מצד אחד חדש לחלוטין ומצד שני גם "יד שנייה" – רכישה של דירה חדשה שנמצאת בחלקה ישנה שיש לה בעלים רשומים. הקושי העיקרי שנוצר ממצב ביניים זה הוא קושי הקשור לרישום – כאשר הדירה החדשה איננה רשומה לרוב בטאבו (מפני שהיא עדיין לא קיימת, ושטח הבניין עדיין מחולק בין הדיירים הישנים). עורך דין רכישת דירה טוב יוכל לעזור לכם בבירור המצב המשפטי בשטח.

מהם הסיכונים הגלומים ברכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38?

ביחד עם היתרונות של המחיר והמיקום, דירות חדשות מתמ"א מביאות איתן גם שני מאפיינים פחות חיוביים, שחשוב להכיר בכדי להתגונן מפניהם:

1. היעדר רישום: כפי שנכתב לעיל, דירות חדשות בפרויקט תמ"א הן דירות שעדיין לא נוצר לגביהן רישום בטאבו – וזאת משום שהן מהוות חלוקה מחדש של זכויות קיימות על שטח הבניין, שיש עליהן כבר רישום מוסדר ואפשר לשנותן רק בשלב מתקדם של תהליך הבנייה.

מצב זה מוביל לכך שלא ניתן לרשום הערת אזהרה על הדירה החדשה! (כי היא לא קיימת ברישום). דבר זה יוצר פתח משמעותי לעסקאות סותרות – מצב בו הקבלן מבטיח את אותה הדירה לשני אנשים.

2. היעדר ערבות חוק מכר: בניגוד לפרויקט בנייה קבלני רגיל, הדורש ערבות של הקבלן על כל סכום שמשולם לו על ידי הדיירים (למקרה שהבנייה תיפסק לפני מסירת הדירות), פרויקט תמ"א 38 אינו דורש ערבויות, ולכן יכול להיות מסוכן יותר כלכלית. 

לסיכום

רכישת דירה בפרויקט תמ"א יכולה להיות משתלמת מאוד, אם נוקטים באמצעי הבטיחות הנחוצים.

שאלות ותשובות:

אנו ממליצים לשכור את שירותיו של עורך דין מומחה בתחום שיוכל לספר לכם על הסיכונים ולייצר חוזה שייצג אותם אל מול הקבלן. חוזה זה יכול לכלול בתוכו דרישה לערבות אחרת, או תניה שתגדיר מראש מה יקרה במצב של עסקאות סותרות.

 

פרויקט תמ"א מגלם בתוכו חלוקה מחדש של הזכויות בבניין – אם פעם היו בבניין 6 דירות, ולכל אחד מהבעלים היה זכות על שישית מהקרקע, כעת יש לחלק מחדש את הזכויות כך שישקפו את כמות הדירות החדשות. חלוקה זו לוקחת זמן ודורשת ראיות במציאות, כך שאי אפשר לרשום את הזכויות החדשות עד לסמוך למועד סיום הבנייה.

חשוב מאוד לערוך מחקר מעמיק על הקבלן בטרם כניסה לעסקה מולו. תחפשו אנשים שכבר קנו ממנו דירות ותשאלו אותם איך היה.

כדאי מאוד לבדוק את האיתנות הכלכלית של הקבלן, להסתכל על החוזה בין הקבלן לבעלי הדירות הישנות, להתעדכן בהתקדמות הפרויקט ועוד.

Picture of עו"ד יוני לוי
עו"ד יוני לוי

עורך דין מקרקעין, המלווה פרויקטים של נדל"ן בארץ ובחו"ל כבר מעל 10 שנים. אני חי, נושם ואוהב את עולם הנדל"ן ושמח להעניק מהידע והניסיון המקצועי שלי ללקוחותיי. אני מאמין שלכל אחד מגיע עתיד כלכלי טוב ויציב, ואני כאן ללוות אתכם בפשטות, בתהליכים מורכבים בעולם הנדל"ן.

עו"ד יוני לוי בפייסבוק | עו"ד יוני לוי באינסטגרם | מייל אישי: [email protected]

משרדנו בתקשורת

יוני לוי כתבה ישראל היום

סוגים שונים של פרויקטים בתחום המקרקעין - מאמר מקיף עם עו"ד יוני לוי


קרא עוד ⟵

יוני לוי רשת 13

ייפוי כוח מתמשך - מאמר מקיף שהתפרסם באתר רשת 13 עם עו"ד יוני לוי


קרא עוד ⟵

איך מוצאים עורך דין מקרקעין מומלץ שאפשר לסמוך עליו? - מאמר מקיף עם עו"ד יוני לוי


קרא עוד ⟵

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

Google ג גוגל
5.0
מבוסס על 61 ביקורות
×
js_loader
Google ג גוגל
5.0
מבוסס על 61 ביקורות
×
js_loader
Facebook ג גוגל
5.0
מבוסס על 14 ביקורות
×
js_loader