אחוזי בנייה – חישוב אחוזים

להשארת פרטים לשיחת ייעוץ:

כאשר מדברים על אחוזי בנייה – חישוב אחוזים אמור לכלול את כלל האחוזים הבנויים בחלקת האדמה. למען הסר ספק – אחוזי בנייה בנכס עשויים להגיע ליותר מאשר 100 אחוזי בנייה. זאת בעיקר במבנים רבי קומות או במקומות שבהם הוספת אחזי בנייה אפשרית מעבר למאת האחוזים. מה זה אחוזי בנייה? למי שייכות זכויות הבנייה בחלקת קרקע? איך ומתי אפשר לעביר זכויות בנייה בין בעל זכויות אחד למשנהו? מי מאשר את האפשרות להגדיל זכויות בנייה? כל התשובות במאמר הבא.

 

מה זה אחוזי בנייה?

ההגדרה הפשוטה והברורה ביותר למושג אחוזי בנייה גורסת כי אחוזי הבנייה הן סך כל השטח שעליו ניתן לבנות, מתוך השטח של חלקה ספציפית. סך כל שטח הבנייה מתואר באחוזים. בדרך כלל, כאשר מדובר בבנייה חד קומתית או במבנים נמוכים באופן כללי, אחוזי הבניה יהיו נמוכים יחסית.

עם זאת, בשטח אדמה שעליו ניתן לבנות מבנים רב קומתיים, אחוזי הבנייה יהיו מן הסתם גבוהים הרבה יותר. החשיבות העצומה של אחוזי הבנייה נובעת מההשפעה הישירה של הקביעה שלהם על ערך השטח. הדבר נכון, כמובן, בחלקות אדמת שמיועדות למגורים או למסחר ובכלל. ככל שאחוזי הבנייה גבוהים יותר, כך ערך השטח יהיה גבוה יותר בהתאמה. עם זאת, חשוב להדגיש בהקשר הזה שרשויות רבות מגדילות אחוזי בנייה בחלקות אדמה אך ורק בהתאם לתוכנית תב"ע (תוכנית בניין עירונית) מוסדרת. זאת על מנת למנוע מצב, שלמרבה הצער קרה בכמה רשויות, של הגדלה לא פרופורציונלית של אחוזי בנייה שהביאה ליצירת לחץ על תשתיות ולהיווצרות בעיה חמורה לרשות המקומית.

 

למי שייכים אחוזי הבנייה על שטח אדמה?

אחוזי בנייה מוגדרים על חלקת אדמה, יהיו שייכים לבעלי השטח ולא לאף אדם או גוף אחר. בעלי השטח יהיו רשאים להעביר או למכור אחוזי בנייה הן בינם לבין עצמם והן לאחרים, משום שמדובר בדבר שבהחלט אפשר למכור. לדוגמה – אחד הבעלים מעביר לבעלים אחר של השטח חלק מאחוזי הבנייה שלו, ומאפשר לו למעשה להגדיל את שטח הדירה שלו. מי שהעביר את הזכויות אמנם יתוגמל מבחינה כספית, אבל בעתיד לא יוכל להגדיל בעצמו את השטח של הדירה שלו. הגדלת אחוזי בנייה הם נושא משמעותי, כאשר מדובר בתוכניות תמ"א למיניהן.

למעשה, מה שהיזמים בתוכניות כאלה מנסים לעשות הוא לקבל מהרשות המקומית אישור להגדלת זכויות הבנייה בשטח אדמה, על מנת להוסיף דירות. התוספת תאפשר להם לבצע את חיזוק המבנה, ולהרוויח על מכירת הדירות הנוספות שייבנו על אותו שטח אדמה. במקרה הזה, היזם מקבל מכלל הדיירים במבנה אישור מראש להגדלת הזכויות, שיעברו כמובן ליזם. מבחינת הרשות המקומית, הגדלת הזכויות פירושה למעשה תוספת מיסים, שישולמו על ידי הדיירים החדשים שיעברו לדירות החדשות שיתווספו.

עם זאת, למען ההגינות חשוב לומר כי המיסים המשולמים על ידי התושבים מהווים רק חלק מזערי מהכנסות הרשות המקומית, ועיקר ההכנסות מגיע מעסקים ומאזורי התעשייה שבה.

 

איך מתבצע חישוב אחוזי בנייה?

אחוזי בנייה מחושבים ביחס לגודל הקרקע. כך למשל, קרקע בגודל של 100 מ"ר, שאפשר לבנות רק על שישים אחוזים ממנה, אחוזי הבנייה יהיו שישים אחוזים. ואולם אם אושרה עליה בנייה של מבנה רב קומות שהשטח הכולל שלו הוא 400 מטר רבוע, כי אז זכויות הבנייה תהיינה 400%. הגדלת אחוזי הבנייה איננה אוטומטית ודורשת הליך אישור.

 

לסיכום

חישוב אחוזי בנייה בחלקה שבה יש יותר מאשר שותף אחד, הוא בעל משמעות כלכלית ופיננסית רבה לכל אחד מבעלי הנכס. אם יש לכם עניין וצורך להפנות לרשות המקומית בקשה לביצוע הגדלת אחוזי בנייה, צרו קשר כעת עם עורך דין מקרקעין יוני לוי שיוכל לסייע בהשגת המטרה.

 

שאלות ותשובות:

מי שמאשר את אחוזי הבנייה בקרקע, הוא הגוף הממונה ברשות המקומות. אישור אחוזי הבנייה מותאם לתב"ע – תוכנית הבניין העירונית. שהרשות או המועצה המקומות מאשרת מעת לעת. במקרים מסוימים עשויה הרשות המקומית להגדיל את אחוזי הבנייה. כך למשל תוכנית תמ"א 38 מבוססת על הגדלת אחוזי הבנייה לטובת תוספת דירות במבנה.

מרגע שאושרו, אחוזי הבנייה במבנה שייכים לכלל הדיירים. אם הרשות המקומית מאשרת תוספת אחוזי בנייה, הרי שהאחוזים הנוספים מתחלקים בין בעלי הנכסים במבנה על פי הגודל היחסי של הנכסים שלהם. לכל בעל נכס יש אחוזי בנייה זהים. יחד עם זאת, כל בעל נכס במבנה רשאי ויכול למכור או להעביר את זכויות הבנייה שלו לאחרים.

בדרך כלל, מי שמעניק את ההיתר להגדלת זכויות בנייה עשוי לאשר גם הגדלת אחוזי בנייה באופן נקודתי, על פי הצרכים הן של המבנה והן של חלק מהבעלים בו. עם זאת, הנטייה היא להעלות לרוב את אחוזי הבנייה לכלל הדיירים במקביל. רק במקרים נדירים מתבצעת הגדלת זכויות לדייר ספציפי אחד או יותר. ניתן לזרז את ההליכים באמצעות עורך דין נדל"ן המכיר את הנושא.

המשא ומתן עם הרשות המקומית לאישור אחוזי בנייה צריך להתנהל בצורה מקצועית. לכן, חשוב לשכור עו"ד טוב ומנוסה לענייני מקרקעין שהוא איש המקצוע המיומן, המכיר את הנושא על בוריו. עורך דין לענייני מקרקעין ינהל את המשא ומתן אל מול הרשות, עד להשגת המטרה הרצויה. חשוב להדגיש שלעיתים מזומנות המשא ומתן עלול להימשך שנים, ולא תמיד להסתיים בהצלחה. עם זאת, ככל שעורך הדין מקצועי יותר, כך הסיכויים לסיום חיובי של המשא ומתן הם גבוהים יותר.

 

אחוזי בנייה - חישוב אחוזים
אחוזי בנייה – חישוב אחוזים

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

משרדנו בתקשורת

Picture of עו"ד יוני לוי
עו"ד יוני לוי

עורך דין מקרקעין, המלווה פרויקטים של נדל"ן בארץ ובחו"ל כבר מעל 10 שנים. אני חי, נושם ואוהב את עולם הנדל"ן ושמח להעניק מהידע והניסיון המקצועי שלי ללקוחותיי. אני מאמין שלכל אחד מגיע עתיד כלכלי טוב ויציב, ואני כאן ללוות אתכם בפשטות, בתהליכים מורכבים בעולם הנדל"ן.

Google ג גוגל
5.0
מבוסס על 60 ביקורות
×
js_loader