הכל על בקשת רכישה או זיכרון דברים

תוכן עניינים

נתחיל מהסוף להתחלה – טופס בקשת רכישה מהווה חוזה מכר מחייב, לכל דבר ועניין. מדובר במסמך אשר דומה באופיו למסמך זכרון דברים הנערך בעסקאות מכר "יד שנייה". כמו במסמך זיכרון הדברים, בטופס בקשת הרכישה, רוכשי הנכס מתחיייבים לרכוש דירה בפרויקט בניה וזאת בכפוף להוראות הספציפיות של הטופס. שימו לב, אנשי מכירות חרוצים עשויים ללחוץ ולומר כי טופס בקשת רכישת דירה הינו מסמך תמים קצר, לא משמעותי או לא מחייב. בפועל, חשוב מאוד לנקוט משנה זהירות לפני שאתם ממהרים לחתום על טופס בקשת רכישת דירה מקבלן.

 

מה חשוב לבדוק בעת זיכרון דברים

ראשית, יש לזכור כי הטופס מנוסח על ידי עו"ד המייצג של הקבלן. שנית, סעיפים רבים בטופס בקשת הרכישה, כוללים תניות חד צדדיות ודרקוניות, אשר עשויות למנוע מכם את האפשרות לקבל בחזרה את הכספים שהעברתם לקבלן, או למצער לשלם פיצוי בגובה של עשרות או מאות אלפי שקלים. שלישית, בעת חתימה על טופס בקשת רכישה, הרוכש למעשה מתחייב לרכוש דירה ללא בדיקות מוקדמות וללא התייעצות עם עורך דין. רביעית, מכיוון שהקונה מתחייב לחתום על הסכם מכר בנוסח שיומצא לו על ידי עורכי הדין של הקבלן, ככל שימנה הקונה עורך דין מטעמו לצורך חתימת הסכם המכר, אותו עורך דין ייכנס מלכתחילה לעמדה בעייתית בה ידיו כבולות בכל הקשור לתיקונים שיש לבצע בהסכם.

המצב האופטימלי הוא לא לחתום על כל מסמך מחייב בטרם חתימה על הסכם המכר וכמובן לא להעביר כספים עד אותו מועד.

 

קביעת בית המשפט

בית המשפט העליון בפסק הדין בע"א 269/77 צ'צ'יק נ' יורשי אברהם כץ בחן את סוגיית זיכרון הדברים ופסק כי השאלה אם מסמך זיכרון הדברים מהווה חוזה מחייב תלויה בכוונת הצדדים למסמך. נשאלת השאלה האם כוונת הצדדים הייתה שהמסמך יטיל חובות וזכויות על כל אחד מהצדדים אף בטרם ייחתם חוזה המכר הסופי והפורמאלי או שמא הצדדים חפצו רק להעלות על כתב סיכומי ביניים שאינם מחייבים להמשך המשא ומתן?

בהתאם להוראות חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973, חוזה הופך להיות חוזה מחייב כאשר מתקיימים בו שני תנאים מצטברים:

  1. גמירות הדעת
  2. מסוימות

בהקשר זה של היות מסמך זיכרון דברים חוזה מחייב, יפים דבריו של כבוד השופט ד' לוין בע"א 114/89, מדינת ישראל נ' פמר, פס"ד מו(1) 654, 658-659:

"הפסיקה חזרה וקבעה שני מבחנים להבחנה בין זיכרון דברים, המהווה רק שלב אחד בין שלבי המשא ומתן, שלב שלא די בו כדי להביא לגמירת הדעת הסופית הנדרשת לשכלולו של חוזה מחייב, לבין זיכרון דברים, המהווה סיכום של המשא ומתן ולכן הסכם גמור ומחייב הוא באופן מוחלט, אף שהחוזה הפורמאלי לא יצא אל הפועל. זו ההלכה – בעניין זה קבעה פסיקתו של בית משפט זה שני מבחנים מצטברים [בע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן השקד, פס"ד לג(2) 281]: המבחן האחד הוא כוונתם של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב בניהם עם ההסכמה על זיכרון הדברים; המבחן השני הוא קיומה של הסכמה בזיכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה בניהם. מבחנים אלה כונו גם המבחן הסובייקטיבי והמבחן האובייקטיבי, כאשר הראשון מכוון לכוונת הצדדים והשני לקיום התנאים הדרושים למסמך המוגמר".

מניסיוננו, אילו פרטים נדרשים להופיע על טופס בקשת רכישה [או לחילופין, טופס רישום] בכדי שהטופס יהווה חוזה מחייב:

  1. לרוב, נהוג לקבוע מועד שבו ייחתם הסכם מפורט בין הצדדים. לרוב, יקבע כי אם לא ייחתם הסכם מפורט עד לאותו מועד מסוים, מסמך זיכרון הדברים יכנס לתוקף ויחייב את הצדדים. כוונת הצדדים נבחנת בשעת החתימה על זיכרון הדברים.
  2. תיאור המקרקעין.
  3. תיאור הצדדים.
  4. התמורה.
  5. מהות העסקה.

במידה ובכל זאת אתם רוצים לחתום על זיכרון דברים ועוד מבלי להשלים את כל הבדיקות הנדרשות צריך לנסח את זיכרון הדברים באופן שיגדיר את העסקה, מהותה, מחירה, מועדי תשלום ומסירה וכו' ובמקביל יתנה את האמור בכך שחוזה ייחתם רק לאחר ביצוע כל הבדיקות המשפטיות ואחרות הנדרשות ושאלו יהיו משביעות רצון. מכל מקום, אנו ממליצים שלא לחתום על זיכרון דברים בטרם פנייה אל עורך דין המתמחה בעסקאות רכישה מקבלן שייצג אתכם נאמנה בעסקה החשובה בחייכם.

מוקש נוסף אשר עלול לצוץ בעת חתימה על טופס בקשת רכישת דירה מקבלן

המועד בו חתמתם על זיכרון דברים הוא המועד הקובע לעניין תחילת מרוץ הזמנים לתשלום המס (מס שבח או מס רכישה) בגין העסקה במקרקעין. לא אחת נקבע כי רשויות המס רואות במועד עריכת זיכרון דברים כמועד הקובע, וקיימת חובת דיווח למס שבח על זכרון דברים שנחתם, אף אם לאחריו לא יצאה לפועל עסקה. תושמת ליבכם כי ככל והעסקה בוטלה, יש להודיע על ביטול עסקה לרשויות מיסוי מקרקעין וזאת בכדי להימנע מחבות במס בגין עסקה שלא יצא אל הדרך.

לסיכומו של עניין, ניתוח פסיקת בית המשפט והחקיקה הרלוונטית שהוצגה לעיל, על אף שנעשה בתמצתיות רבה, נועדה להמחיש לקוראים כי טופס בקשת רכישה הינו חוזה מחייב לכל דבר ועניין שכן הוא עונה על התנאים הנדרשים להפיכת המסמך לחוזה מחייב.

לעולם נזכרו כי זיכרון דברים מהווה סיכומים תמציתי בין שני הצדדים, ואילו הסכם מכר חתום הינו הסכם המקיף את העסקה בשלומה, לרבות התחייביות וזכויות הצדדים.

בהקשר זה, מומלץ מאוד להימנע ככל האפשר מחתימה על זיכרון דברים. ניתן להגיע לסיכומים בע"פ הכוללים את כל התנאים המרכזיים, ולאחר מכן, להפנות את הכנת ההסכם הכתוב לעורכי הדין של הצדדים.

רכישת דירה מהווה את אחת העסקאות הגדולות והמורכבות שאדם עושה בחייו. אי לכך, אין לבצע את הדברים בפזיזות ובלחץ. טעויות שנבצע במהלך התהליך יכולות להסתכם בנזקים כספיים רבים. כמו כן, זכרו שאיש המכירות מטרתו וייעודו היא למכור לכם את הדירה והוא ידאג להשתמש בכל הטקטיקות השיווקיות ואף ידאג להציג לכם את הדברים בזווית כזו שאינה משרתת את מירב האינטרסים שלכם בעסקה והכל בשביל שתרכשו את הדירה בה אתם חפצים.

מניסיון, אמנם יתכן ועסקאות מסוימות לא יצאו לפועל לאחר שייבחנו לעומק בשלב שלאחר ההסכמה העקרונית, אך במקרים רבים עדיף לגלות זאת בזמן, מאשר להסתבך בעסקה רעה לאחר מכןד.

סיבה נוספת מדוע אין לחתום על טופס בקשת רכישה היא בכך שטרם קיבלתם את אישורו של הבנק לקבלת משכנתא למימון העסקה. מקרה שהבנק לא יאשר את בקשתכם לקבלת משכנתא, תאלצו לעמוד בהתחייבות לשלם את עלות הדירה גם אין לכם כסף. ככל ולא תשלמו את התמורה הנדרשת, תחויבו בתשלום פיצוי שיכול להגיע גם לעשרות אחוזים משווי הדירה. מכאן אנו למדים שאין לחתום על שום טופס או מסמך מחייב שכן יש לבצע ראשית בדיקות מקדמיות (לרבות לעניין קבלת משכנתא למימון העסקה) בטרם חתימה על מסמך התחייבות כלשהו.

תמרור אזהרה נוסף –  אין לחתום על טופס בקשה לרכישת דירה שבו נקבע כי אינו מחייב את החברה, אלא כפוף לאישור ההנהלה שלה ויבוטל ככל שתחליט ההנהלה לבטלו. סעיף שמכפיף את תוקף המסמך המקדמי לאישור החברה לפי שיקול דעתה הבלעדי עולה כדי קיפוח. כמו כן, ניכר כי יש כאן פגיעה חמורה בהסתמכות הקונה.

בכל זאת, מעוניינים לחתום על טופס בקשת רכישה?

דרשו במעמד החתימה שתישמר לכם הזכות לבטל את ההסכם ב"נקודת יציאה", המבטיחה החזר מלא של המקדמה ששילמתם + ריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה וזאת אם לא תחתמו על הסכם רכישה לאחר היוועצות עם עו"ד מטעמכם, בדיקת זכאות למשכנתא, בדיקות מקיפות יותר טרם החתימה וניהול משא ומתן על ידי עורך דין מטעמכם מול המחלקה המשפטית או העורך דין של הקבלן – יש לתת לכך זמן סביר של 30 יום לפחות.

אין באמור לעיל הינו מידע כללי וראשוני בלבד ולא נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי. לכן, אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

דילוג לתוכן