תוכנית הריסת דירות והסכמת בעל זכויות בבית משותף

תוכן עניינים

עסקינן בתכנית שעניינה הריסה ובניה מחדש מכוח תמ"א 38. נשאלת השאלה האם ניתן להגיש תכנית כאמור ללא הסכמה של כל בעלי הזכויות בבית המשותף?

המקור החוקי בענייננו הינו תקנות התכנון והבניה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), התשע"ו-2016 (להלן: תקנות בעל דירה).

החוק היבש בנושא

נביא להלן את הוראות תקנה 2 לתקנות בעל דירה (ההדגשות אינן במקור):

"בעלי דירות בבית משותף שבבעלותם דירות בשיעור הקבוע להלן, רשאים להגיש תכנית בבית

המשותף, ובלבד שאין בתכנית שהם מבקשים להגיש פגיעה –

(1)   בעלי דירות שבבעלותם למעלה מ-33% מהדירות בבית המשותף, ובלבד שאם התכנית כוללת שינוי בשטח שהוא רכוש משותף שהוצמד לדירה מסוימת כאמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין – וגם בעל אותה דירה הוא אחד המגישים;

(2)   אם התכנית כוללת תוספת דירה, הריסה של דירה או חלק ממנה – בעלי דירות שבבעלותם 60% מהדירות בבית המשותף, ובלבד שאם התכנית כוללת שינוי בשטח שהוא רכוש משותף שהוצמד לדירה מסוימת כאמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין – וגם בעל אותה דירה הוא אחד המגישים;

(3)   על אף האמור בפסקאות (1) או (2), אם התכנית כוללת רק אחד או יותר מאלה: בנייה בדירתו של בעל הדירה המגיש את התכנית, הרחבה של דירה כאמור, הריסה של דירה כאמור או של חלק ממנה, או תוספת דירה בשטח שהוא רכוש משותף שהוצמד לדירתו בעל הדירה המגיש את התכנית כאמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין ובעל הדירה הוא הבעלים של מלוא זכויות הבנייה באותו השטח, רשאי בעל הדירה האמור להגיש את התכנית אף בלא הסכמת בעלי הדירות האחרים בבית המשותף;

(4)   אם התכנית היא תכנית פינוי ובינוי – בעלי דירות שבבעלותם למעלה מ-60% מהדירות במתחם שעליו חלה התכנית ובלבד שבכל בית משותף במתחם תהיה הסכמה של 50% לפחות מבעלי הדירות להגשת התכנית".

מסקנה שהתכנית מושא הערר, המציעה הריסת דירות, חייבת את הסכמת בעלי הזכויות של כל דירה המיועדת להריסה. אכן, נוסח תקנות בעל דירה מעורר קשיים. עם זאת, חובה עלינו לקרוא את התקנות באופן קוהרנטי, והמעניק להם את הפרשנות המתבקשת מתוך הגיון הדברים.

תיקון 101

במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון"), תוקנו הוראות סעיף 61א לחוק התכנון, ונקבע לראשונה, שהפרט רשאי להגיש תכנית על קרקע של הזולת, בהתקיים התנאים המפורטים בסעיף 61א(ב1).

עד לתיקון 101, הפרט היה רשאי לתכנן את מקרקעיו שלו בלבד. הזכות לתכנן את מקרקעי הזולת הוקנתה עד אז רק לגופים ציבוריים המנויים בסעיף 61א(ב) לחוק התכנון.

במסגרת תיקון 101 נקבע בסעיף 61א(ב1)(2) שביחס לקידום תכנית בבית משותף – רשאי יהיה להגיש תכנית "מי שמתקיימים בו תנאים שקבע שר המשפטים לאחר התייעצות עם שר האוצר…"

בהתאם לסמכותה זו התקינה שרת המשפטים את תקנות בעל דירה.

בבית משותף לעומת שותפות רגילה במקרקעין, מכיר חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") בבעלות נפרדת בדירות (ר' סעיף 54 לחוק המקרקעין) ובשטח המוצמד לדירות (ר' סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין).

בהתאם לכך, שינוי בדירה טעון את הסכמתו של בעל הדירה בלבד (להבדיל מההסכמות הנדרשות בבית המשותף לצורך שינויים ברכוש המשותף).

תוספת מחוק המקרקעין

בנוסף קובע חוק המקרקעין, שלצורך שינויים מסוימים ברכוש המשותף, על אף שהם חורגים מהניהול השוטף של הרכוש המשותף, לא תידרש הסכמה של כל השותפים. כך לדוגמה ביחס להרחבת דירה, או להקמת מרחב מוגן (ר' סעיף 71ב לחוק המקרקעין).

כאשר עסקינן בשותפות רגילה (מושע) אין לאף שותף חלק מסוים במקרקעין, וכל אחד מהשותפים רשאי להגיש תכנית על המקרקעין.

בבסיסן של תקנות בעל דירה, ההכרה שדירה היא בבעלותו הקניינית הפרטית של בעליה, על אף שהיא מצויה בבית משותף.

לפיכך, ככלל אין לבעלי הזכויות האחרים שבבית המשותף האפשרות לקדם תכנית שעניינה שינויים ביחס לדירה, אלא בהסכמת אותו בעל דירה.

מה הדין לעניין קידום תכנית לפרויקט פינוי בינוי (או בינוי פינוי)?

החריג הוא במקרה שבו מקודמת תכנית פינוי בינוי, כהגדרתה בתקנות בעל דירה:

"תכנית פינוי ובינוי" – תכנית לפינוי ובינוי בשטח שהוכרז מתחם פינוי ובינוי כמשמעותו בסעיף 33א לחוק, או שניתנה לגביו החלטה מקדמית כמשמעותה בתקנה 3 לתקנות מיסוי מקרקעין, ולפיה בהתקיים התנאים לפי אותו סעיף בכוונת הוועדה להמליץ לממשלה להכריז עליו מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי.

רק במקרה זה, באופן חריג, ניתן לקדם תכנית גם ללא הסכמת בעל דירה שדירתו מיועדת להריסה. זאת כאמור אפשרות שקיימת רק בנסיבות הייחודיות של קידום תכנית בכפוף להכרזה של הממשלה על מתחם פינוי בינוי. אפשרות זו מוסדרת בפסקה (4) לתקנה 2 לתקנות בעל דירה.

הוראות פסקאות (1) עד (3) לתקנה 2 אינן משנות מהכלל, לפיו קידום תכנית שעניינה שינויים ברכוש פרטי (דירה והשטח המוצמד לה) מחויבים בהסכמת בעל הדירה.

פסקאות (1) עד (3) עוסקים ברוב הדרוש ביחס לשינויים ברכוש המשותף. ודוק, תוספת של דירה, הרחבת דירה וכן הריסת דירה מהווים גם שינוי ברכוש המשותף, שכן הם משנים, בין השאר, את חלקם היחסי של בעלי הזכויות ברכוש המשותף.

בנוסף, לעיתים תוספת הדירה או ההרחבה מוצעת על שטח משותף. הוראות פסקאות (1) עד (3) קובעות שמעבר להסכמת בעל הדירה בה מוצע השינוי, לא נדרשת הסכמת בעלי הזכויות של כל הדירות, ודי ברוב מופחת כדלקמן:

·             שינוי ברכוש משותף, הנובע מהרחבה, או הריסה או תוספת דירה, שאין בו הקטנת שטחי הרכוש המשותף, במקרה שהבניה היא רק על שטח מוצמד, ולבעל ההצמדה יש את מלוא זכויות הבניה לצורך כך – אין צורך בהסכמה של בעלי הרכוש המשותף – פסקה (3).

·             שינוי ברכוש המשותף, הנובע מהריסה של דירה או תוספת דירה – די בהסכמה של  60% מהדירות בבית – פסקה (2).

·             שינוי ברכוש המשותף שאינו כולל תוספת דירה או הריסת דירה – די בהסכמה של 33% מהדירות בבית – פסקה (1).

ודוק, ההסכמות המפורטות לעיל באות בנוסף להסכמה של בעל הדירה שהשינוי מוצע בה (הרחבה או הריסה).

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

עורך דין יוני לוי
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

כדי לקבל שיחת ייעוץ באפשרותך לחייג עכשיו לטלפון 077-804-1632 או להשאיר פרטים כאן בטופס ואנו ניצור עמך קשר בהקדם האפשרי.

יוני עו"ד מקצועי ביותר. בודק את הדברים לפרטי פרטים ונותן מענה אדיב ושירותי ללקוח. ממליצה בחום!
Yaara Ronen
Yaara Ronen
08:40 01 Jul 20
עו"ד אנושי, מקצועי והוגן. סייע לי מיוזמתו דרך פוסט שפרסמתי בפייסבוק וזאת מבלי לבקש תשלום וללא היכרות מוקדמת.
Tomer Shamai
Tomer Shamai
07:33 01 Jul 20
ליווה אותנו ברכישת דירה והיה מקצועי וזמין לאורך כל הדרך! ממליצים בחום!
טל פורת
טל פורת
19:06 22 Jun 20
עו"ד מצוין, אמין, עצמאי, ומקצועי.מומלץ בחום.
רועי שעבין
רועי שעבין
14:20 28 May 20
עו״ד יוני לוי ייצג אותי בעסקת מקרקעין, קיבלתי שירות אדיב, רציני ואחראי, העסקה בוצעה על הצד הטוב ביותר.השירות של עו״ד יוני מומלץ בחום!!!
Ziv Hayat
Ziv Hayat
12:34 27 May 20
ממליצה בחום, מקצועי, שירותי ואדיב.עזר לי מאוד, בטוחה שאעזר בו שוב בעתיד.
מור ק
מור ק
07:46 18 May 20
מקצוען אמיתי. מכיר את העסק והכי חשוב, בנאדם שכיף לעבוד איתו.ממליץ בחום
Yuval Klein
Yuval Klein
07:25 18 May 20
חשבנו שכשמדובר בלשכור דירה זה יהיה פשוט ושנוכל לעשות זאת לבד, אבל בדיעבד אין ספק שלא היינו מצליחים לעשות זאת בלי הליווי המקצועי של יוני מתחילת הדרך. הוא עזר, ליווה ותמך, ומנע מאיתנו הוצאות כספיות מיותרות. לא עושים יותר אף עסקת נדל״ן בלעדיו. ממליצים בחום! ד״ר אנה גלוחוב
מישל דיאצ'וק
מישל דיאצ'וק
14:28 13 May 20
עורך דין מקצוען והגון. מומלץ בחום!
מורן סבן
מורן סבן
08:50 30 Apr 20
יוני עורך דין בחסד עליון. חילץ אותי ממצב מאוד בעייתי שעורך דין לפניו לא כל כך הצליח.כבר מהפגישה הראשונה הייתה לי התחושה שניצב מולי בן אדם לפני הכל ולא פחות חשוב, אדם נבון שמכיר את רזי המקצוע ולא חושש לנקוטממליץ על שירותיו של יוני בחום רב ומניסיון
zoriel haviv
zoriel haviv
16:43 16 Apr 20
ממליצה בלב שלם ובשמחה רבה. מקצועי, אדיב, אמין, מדוייק.
Liat Levanon
Liat Levanon
09:21 13 Apr 20
מומלץ מאוד! מספק מענה מקצועי, יסודי, מהיר ואנושי.
נוי לוי נוי לוי
נוי לוי נוי לוי
21:27 13 Mar 20
מקצועי, מסור, מהיר והגון. עורך דין מומלץ בחום!
חן בוסקילה
חן בוסקילה
11:37 07 Mar 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ!
nir keidar
nir keidar
20:03 26 Feb 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ
Nir Keidar
Nir Keidar
20:02 26 Feb 20
עו"ד יוני לוי העניק לנו שירות מקצועי ומהיר. מומלץ מאוד!
מאיר אטיאב
מאיר אטיאב
14:01 21 Feb 20
עו"ד מקצועי, אכפתי, ויסודי. מומלץ בחום!
Dudi Atias
Dudi Atias
13:55 21 Feb 20
ממליץ בחום!!יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
17:45 11 Feb 20
ממליץ בחום!!
יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.
מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
10:25 11 Feb 20
ייעוץ משפטי מצוין, מקצועי ואדיב.תותח בתחומו!
ori kam
ori kam
19:01 29 Jan 20
עו"ד לוי ברמה אחרת שמתבטאת במקצועיות ויושרה שאין שניים להם. יוני בעל לב זהב שמחפש תמיד את טובתו של הלקוח ,ולכן אני ממליץ עליו בחום.
Gil Ganel
Gil Ganel
05:21 29 Jan 20
שירות אמין, יסודי ומקצועי! ממליץ בחום
Tamir Sagi
Tamir Sagi
19:33 28 Jan 20
עו״ד מצויין, מומלץ בחום. יסודי, מקצועי ומאוד שירותי.
Gal Rotem
Gal Rotem
15:23 28 Jan 20
בחור אמין וחרוץ בעל ידע רב בתחומו. מומלץ בחום!
Lihi Israel
Lihi Israel
13:31 26 Jan 20
מענה מהיר ומקצועי לכל שאלהמומלץ בחום
עמית לוי
עמית לוי
10:18 25 Jan 20
עו"ד מקצועי, מהיר, יסודי ונחמד מאוד. מומלץ!
Marin Levy
Marin Levy
13:20 08 Jan 20
בחור נחמד, אמין ובקיא במקצוע...בהצלחה⚘
Vardi Chen
Vardi Chen
17:31 13 Nov 18
מומלץ בחום! מקצועי,קשוב, מהיר ויסודי.
חימון סלנוי לוי
חימון סלנוי לוי
11:24 13 Nov 18
מקצועי,מהיר ,שירותי! עו''ד מומלץ מאוד!
Josya Levy
Josya Levy
19:22 12 Nov 18
עו"ד מקצועי ומהיר שמקדם את העסקה ביעילות לשביעות רצון הצדדים. מומלץ מאוד!
Marin Levy
Marin Levy
19:12 12 Nov 18
מידע נוסף
לשיחת ייעוץ עם עורך דין
ללא עלות וללא התחייבות
חייגו עכשיו!
דילוג לתוכן