הרחבת דירת מגורים: אחוז ההסכמה הנדרש בבית משותף

תוכן עניינים

הוראות הדין בגדרן מוסדרת זכותו של בעל דירה בעניין הרחבת דירת מגורים הנמצאת בבעלותו תוך מימוש זכויות בניה קבועות בסעיפים 71א'-ד' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

 

אחוז ההסכמה הנדרש בבית משותף

בסעיף 71א' לחוק המקרקעין מוגדרת הרחבת דירה כ"הגדלה של שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת תוקף".

סעיף 71ב(א) מתנה את הזכות להרחבת דירה אגב מימוש זכויות בניה בשני תנאים מצטברים:

"רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף  צמוד לדירותיהם להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה".

בהמשך, הסעיף מקל בדרישה וקובע כי:

"..ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות".

דהיינו, קובע הסעיף כי הרחבת דירה כרוכה בהסכמה של 75% מבעלי הדירות אשר צמודים להם 2/3 מהרכוש המשותף, ואילו כאשר מדובר בהרחבת דירה לשם בניית ממ"ד די בהסכמת 60% מבעלי הדירות בבית.

 

התנגדות לבקשת הרחבה למי שדירתו הורחבה בעבר

בסעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין נקבע כי:

"בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין"

השאלה המהותית ביותר היא מהי "הרחבה דומה". הגדרת ה'שסתום' מהווה פתח למקרים רבים אשר עשויים להיכנס בגדרה. סקירת פסיקת בית המשפט מביאה לתמונה כללית לגבי המושג 'הרחבה דומה' וכעת אפרט אותה בקצרה.

הקריטריון שעל בסיסם יקבע אם מדובר ב'הרחבה דומה'

השטח הנוסף המבוקש: יש לוודא כי קיימת פרופורציה מסוימת בין שטח הנוסף המבוקש לבין זה שהשטח הנוסף שהורחב על ידי בעל הדירה האחר. הטעם בסיס דרישה זו הוא בכך כי לא ניתן לומר שדין הרחבה עשרות מטרים כדין הרחבה של מספר מטרים בודדים.

עם זאת יודגש, אין לראות בקריטריון "השטח הנוסף" כקריטריון הבלעדי אלא כקריטריון מנחה בלבד. נוכח העובדה כי מדובר במושג שסתום ['הרחבה דומה'] אזי אין לפרש אותו רק באמצעות קריטריון אחד ויחיד. אגב, זו גם הסיבה מדובר בחר המחוקק לקבוע מושג שסתום.

 

"הרחבה מסוד דומה"

סעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין קובע כי יראו בבעל דירה אשר כבר הרחיבו את דירתו הרחבה דומה כמי שמסכים לבקשה ביצוע הרחבה על ידי בעל דירה אחר. מטרת הסעיף הוא למנוע את האפשרות של בעל דירה שביצע כבר הרחבה יסכל את בקשתו של בעל דירה אחר לבצע הרחבה דומה.

חשוב להדגיש, בית המשפט מפרש את המונח 'הרחבה דומה' כ'הרחבה מסוג דומה' בהיבט המהותי בניהם. כל מקרה ייבחן לגופה של בקשה ביחס לבקשות שאושרו בעבר.

לדוגמא, סגירת מרפסת בעבר על ידי בעל דירה מהווה הסכמה עקרונית לביצוע הרחבות דומות על ידי בעלי דירות אחרים אף אם אין שטחן של המרפסות זהה בגדלן.

 

מידת הפגיעה ברכוש המשותף

קריטריון מנחה נוסף ביחס לשאלה האם לאשר בקשה לרחבת דירה והוא מידת הפגיעה ברכוש המשותף. השאלה שנבחנת היא האם יש בבקשה להרחבה משום פגיעה או ניצול ברכוש המשותף העולה בצורה ניכרת מזו שנעשתה על ידי בעלי דירות אשר הרחיבו את דירתם בעבר.

דהיינו, הרחבה דומה משמעה שימוש בשטחים להרחבת דירה שההפרעה מהם לרכוש המשותף אינה שונה מהותית.

לסיכום, לאו דווקא ההסכמה הפרסונאלית המפורשת להרחבה נחוצה, ודי בכך שהדירה הורחבה כדי שבעליה "ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין".

 

הדין כאשר הבית המשותף כולל יותר ממבנה אחד

כאשר עסקינן בבית משותף אשר מורכב ממספר מבנים, יש לקבל את הרוב הדרוש לשם ביצוע ההרחבה מקרב כל בעלי הדירות בכל המבנים המרכיבים את הבית המשותף ולא רק מקרב בעלי הדירות במבנה הנדון.

 

הימנעות מהתנגדות והשווי שלה להסכמה לפי החוק

באשר לאופן קבלת ההסכמה, קבעה הפסיקה כי היות ועסקינן בזכויות קנייניות חייבת ההסכמה של בעל דירה להרחבת דירה אחרת בבית המשותף להיות ברורה, מפורשת ובלתי משתמעת לשתי פנים.

ולכן, אין להסיק מהיעדר הסכמה או מ'ישיבה על הגדר' הסכמה פוזיטיבית ואין היא יכולה להילמד משתיקה או מהעדר התנגדות. דהיינו, חרף העובדה כי נדרש אחוז הסכמה מופחת לשם ביצוע הרחבה אך עדיין יש לקבל הסכמה מפורשת לביצוע ההרחבה ולא הימנעות מהתנגדות.

 

התנגדות בחוסר תום לב

במידה ובית המשפט ימצא כי בעל דירה מביע את התנגדותו לביצוע הרחבה שלא בתום לב אזי רשאי הוא לקבוע כי הבקשה לביצוע הרחבה תאושר חרף העובדה כי אין רוב מספיק כנדרש על פי החוק.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

עורך דין יוני לוי
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

כדי לקבל שיחת ייעוץ באפשרותך לחייג עכשיו לטלפון 077-804-1632 או להשאיר פרטים כאן בטופס ואנו ניצור עמך קשר בהקדם האפשרי.

יוני עו"ד מקצועי ביותר. בודק את הדברים לפרטי פרטים ונותן מענה אדיב ושירותי ללקוח. ממליצה בחום!
Yaara Ronen
Yaara Ronen
08:40 01 Jul 20
עו"ד אנושי, מקצועי והוגן. סייע לי מיוזמתו דרך פוסט שפרסמתי בפייסבוק וזאת מבלי לבקש תשלום וללא היכרות מוקדמת.
Tomer Shamai
Tomer Shamai
07:33 01 Jul 20
ליווה אותנו ברכישת דירה והיה מקצועי וזמין לאורך כל הדרך! ממליצים בחום!
טל פורת
טל פורת
19:06 22 Jun 20
עו"ד מצוין, אמין, עצמאי, ומקצועי.מומלץ בחום.
רועי שעבין
רועי שעבין
14:20 28 May 20
עו״ד יוני לוי ייצג אותי בעסקת מקרקעין, קיבלתי שירות אדיב, רציני ואחראי, העסקה בוצעה על הצד הטוב ביותר.השירות של עו״ד יוני מומלץ בחום!!!
Ziv Hayat
Ziv Hayat
12:34 27 May 20
ממליצה בחום, מקצועי, שירותי ואדיב.עזר לי מאוד, בטוחה שאעזר בו שוב בעתיד.
מור ק
מור ק
07:46 18 May 20
מקצוען אמיתי. מכיר את העסק והכי חשוב, בנאדם שכיף לעבוד איתו.ממליץ בחום
Yuval Klein
Yuval Klein
07:25 18 May 20
חשבנו שכשמדובר בלשכור דירה זה יהיה פשוט ושנוכל לעשות זאת לבד, אבל בדיעבד אין ספק שלא היינו מצליחים לעשות זאת בלי הליווי המקצועי של יוני מתחילת הדרך. הוא עזר, ליווה ותמך, ומנע מאיתנו הוצאות כספיות מיותרות. לא עושים יותר אף עסקת נדל״ן בלעדיו. ממליצים בחום! ד״ר אנה גלוחוב
מישל דיאצ'וק
מישל דיאצ'וק
14:28 13 May 20
עורך דין מקצוען והגון. מומלץ בחום!
מורן סבן
מורן סבן
08:50 30 Apr 20
יוני עורך דין בחסד עליון. חילץ אותי ממצב מאוד בעייתי שעורך דין לפניו לא כל כך הצליח.כבר מהפגישה הראשונה הייתה לי התחושה שניצב מולי בן אדם לפני הכל ולא פחות חשוב, אדם נבון שמכיר את רזי המקצוע ולא חושש לנקוטממליץ על שירותיו של יוני בחום רב ומניסיון
zoriel haviv
zoriel haviv
16:43 16 Apr 20
ממליצה בלב שלם ובשמחה רבה. מקצועי, אדיב, אמין, מדוייק.
Liat Levanon
Liat Levanon
09:21 13 Apr 20
מומלץ מאוד! מספק מענה מקצועי, יסודי, מהיר ואנושי.
נוי לוי נוי לוי
נוי לוי נוי לוי
21:27 13 Mar 20
מקצועי, מסור, מהיר והגון. עורך דין מומלץ בחום!
חן בוסקילה
חן בוסקילה
11:37 07 Mar 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ!
nir keidar
nir keidar
20:03 26 Feb 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ
Nir Keidar
Nir Keidar
20:02 26 Feb 20
עו"ד יוני לוי העניק לנו שירות מקצועי ומהיר. מומלץ מאוד!
מאיר אטיאב
מאיר אטיאב
14:01 21 Feb 20
עו"ד מקצועי, אכפתי, ויסודי. מומלץ בחום!
Dudi Atias
Dudi Atias
13:55 21 Feb 20
ממליץ בחום!!יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
17:45 11 Feb 20
ממליץ בחום!!
יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.
מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
10:25 11 Feb 20
ייעוץ משפטי מצוין, מקצועי ואדיב.תותח בתחומו!
ori kam
ori kam
19:01 29 Jan 20
עו"ד לוי ברמה אחרת שמתבטאת במקצועיות ויושרה שאין שניים להם. יוני בעל לב זהב שמחפש תמיד את טובתו של הלקוח ,ולכן אני ממליץ עליו בחום.
Gil Ganel
Gil Ganel
05:21 29 Jan 20
שירות אמין, יסודי ומקצועי! ממליץ בחום
Tamir Sagi
Tamir Sagi
19:33 28 Jan 20
עו״ד מצויין, מומלץ בחום. יסודי, מקצועי ומאוד שירותי.
Gal Rotem
Gal Rotem
15:23 28 Jan 20
בחור אמין וחרוץ בעל ידע רב בתחומו. מומלץ בחום!
Lihi Israel
Lihi Israel
13:31 26 Jan 20
מענה מהיר ומקצועי לכל שאלהמומלץ בחום
עמית לוי
עמית לוי
10:18 25 Jan 20
עו"ד מקצועי, מהיר, יסודי ונחמד מאוד. מומלץ!
Marin Levy
Marin Levy
13:20 08 Jan 20
בחור נחמד, אמין ובקיא במקצוע...בהצלחה⚘
Vardi Chen
Vardi Chen
17:31 13 Nov 18
מומלץ בחום! מקצועי,קשוב, מהיר ויסודי.
חימון סלנוי לוי
חימון סלנוי לוי
11:24 13 Nov 18
מקצועי,מהיר ,שירותי! עו''ד מומלץ מאוד!
Josya Levy
Josya Levy
19:22 12 Nov 18
עו"ד מקצועי ומהיר שמקדם את העסקה ביעילות לשביעות רצון הצדדים. מומלץ מאוד!
Marin Levy
Marin Levy
19:12 12 Nov 18
מידע נוסף
לשיחת ייעוץ עם עורך דין
ללא עלות וללא התחייבות
חייגו עכשיו!
דילוג לתוכן