עסקת קומבינציה

עסקת קומבינציה היא סוג של עסקת נדל"ן, אולי אחת מעסקאות הנדל"ן המסובכת ביותר. על אף מורכבותה מדובר בעסקה יחסית פופולרית, וזאת בשל היתרונות הרבים שהיא טומנת בחובה.

 

מהי עסקת קומבינציה

עסקת קומבינציה היא בעצם עסקה של מכר מקרקעין, רק שבניגוד לעסקת מכר רגילה, בעסקת קומבינציה התמורה לבעלי הקרקע אינה ניתנת בכסף אלא בזכויות קנייניות בבנייה העתידית.

עסקה כזו נקשרת בין בעליה של קרקע ובין יזם נדל"ן. במסגרת העסקה מעביר בעל הקרקע את הבעלות בקרקע ליזם, ובתמורה הוא מקבל זכויות בעלות על חלק מהדירות שייבנו בשטח. זוהי בעצם עסקת חליפין נדל"נית.

ישנם שני סוגים עיקריים של עסקאות קומבינציה:

 

סוג ראשון: עסקת נטו

הסוג הראשון של עסקאות קומבינציה הוא עסקה נטו. במסגרת עסקה נטו התמורה שניתנת לבעל הקרקע בעבור בעלותו נמדדת במספרים קבועים מראש, למשל במספר דירות מסוים. עסקה כזו נושאת בחובה פחות סיכון לבעל הקרקע, אך גם פחות תוחלת רווח.

 

סוג שני: עסקת אחוזים

הסוג השני של עסקאות קומבינציה הוא עסקת אחוזים. התמורה לבעל הקרקע במקרה כזה נמדדת באחוזים מסך הדירות שיקבלו אישורי בנייה ואכן ייבנו בסופו של דבר. בעסקה כזאת נוטל על עצמו בעל הקרקע חלק מהסיכון של היזם, אך בהתאם לכך הוא גם עשוי לזכות ברווח גדול בהרבה.

 

יתרונותיה של עסקת קומבינציה

לעסקת קומבינציה יתרונות רבים, הן ליזם והן לבעלי הקרקע ולא סתם היא עסקה נפוצה יחסית בשוק הנדל"ני הישראלי. נעמוד על העיקריים שבהם:

יתרונות עבור בעל הקרקע

היתרון המשמעותי הראשון של בעל הקרקע בעסקת קומבינציה הוא כמובן התמורה. התמורה מעסקה כזאת, אם היא מצליחה, גדולה בהרבה מהתמורה בה היה יכול לזכות במסגרת עסקת מכר רגילה.

בנוסף, בסופה של העסקה יוותר בעל הקרקע עם בעלות קניינית על נכס שימשיך להניב תשואה. זאת בניגוד לעסקת מכר רגילה בה נותר בידיו סכום כסף בלבד.

יתרון נוסף בעסקה כזאת, הן ליזם והן לבעל הקרקע, טמון באופן תכנון המס בעסקה, תכנון שעשוי להפחית באופן משמעותי את נטל המס משני הצדדים. לפירוט נוסף בעניין ראו בסעיף "עיצוב מיסוי עסקת קומבינציה" במאמר זה.

 

יתרונות עבור היזם

היתרון המשמעותי ליזם בעסקת קומבינציה היא הפחתת הסיכון שהוא נוטל על עצמו. הפחתת הסיכון מתבטאת בכך שאין הוא צריך לגייס הון עצמי רב לשם רכישת הקרקע, עוד הרבה לפני שהוא יזכה לראות מפירותיה.

היעדר הצורך בגיוס הון ראשוני יכולה להפוך את העסקה לרווחית יותר עבור היזם, שכן הוא מייתר את הצורך בהלוואות שונות שנושאות בצידם ריבית גבוהה.

 

חסרונותיה של עסקת קומבינציה

עם יתרונותיה של עסקה לעולם יגיעו גם חסרונותיה, ואכן גם לעסקאות קומבינציה ישנם כמה חסרונות, הן עבור בעל הקרקע והן עבור היזם:

 

חסרונות עבור בעל הקרקע

החיסרון העיקרי בעסקת קומבינציה עבור בעל הקרקע הוא העובדה שבניגוד לעסקת מכר רגילה, התמורה בעבור העסקה אינה מתקבלת באופן מיידי. למעשה לעיתים יעבור מספר שנים לא מבוטל עד שבעל הקרקע ייהנה מתוצאות העסקה.

חסרון נוסף הוא כמובן הסיכונים השונים שנוטל על עצמו בעל הקרקע, אחדים מהם קשורים באופייה של העסקה ממש, ואחדים מהם קשורים בהון האנושי של העסקה, כלומר היזם. עבור בעל הקרקע מדובר בנתינת אמון מאוד משמעותית באדם שלרוב הוא זר מוחלט בעבורו, בכך יש כמובן סיכון שאין להפחית בו.

 

חסרונות עבור היזם

החסרונות עבור היזם טמונים בסיכונים הרבים שהוא לוקח על עצמו בעסקה כזאת. כך למשל התמורה שניתנת לבעל הקרקע מחושבת בהתאם לשווי הקרקע, אך אם נפלה טעות בחישוב השווי העסקה עלולה להפוך ללא כדאית עבורו.

כך למשל גם במקרה בו הצדדים לעסקה תיכננו בנייה של מספר מסוים של יחידות דיור, ובסופו של דבר ניתן היתר רק למספר קטן יותר של דירות.

 

תפקידו של עורך דין בעסקת קומבינציה

לאחר שלומדים על היתרונות ועל החסרונות השונים שבעסקת קומבינציה מבינים שעסקה כזאת יכולה להיות הצלחה גדולה, אך היא יכולה להיות גם כישלון גדול. ההבדל הדק בין זה לזה תלוי בין השאר בבחירת אנשי המקצוע המלווים את ההליך, ובראשם עורכי הדין של הצדדים.

בעסקת קומבינציה חשוב במיוחד שגם היזם וגם בעל הקרקע יצטיידו בסיוע משפטי אישי, שכן על אף המטרה הכללית המשותפת, האינטרסים שלהם באופן אינהרנטי נוגדים זה את זה, ובעניינים רבים מדובר בעסקת סכום אפס בשבילם.

לעורך דין מקרקעין המלווה עסקת קומבינציה תפקידים שונים, אלו הם העיקריים שבהם:

 

תפקיד ראשון: ניסוח פרטי החוזה

התפקיד הראשון והעיקרי של עורך דין מלווה בעסקת קומבינציה הוא כמובן ניסוח החוזה. על עורך הדין לדאוג שהחוזה יהיה מנוסח בצורה כזו שיבטיח ללקוחו מקסימום רווח במינימום סיכון.

כאשר מדובר בעורך דין המלווה את בעל הקרקע חשוב גם להכניס לחוזה סעיפים שיבטחו אותו מפני נטישה של היזם או פשיטת רגל שלו.

כאשר מדובר בעורך דין מטעם היזם על עורך הדין לסייע לו לברר לעומק את שווי הקרקע, ואת היתר הבנייה הצפוי לפני שהוא מתחייב על אחוזים מסוימים מתוך הבנייה העתידה.

 

תפקיד שני: עיצוב מיסוי עסקת הקומבינציה

תפקיד נוסף חשוב במיוחד, שגם לו עשויה להיות השפעה מכרעת על כדאיות העסקה, הוא תכנון המס בעסקת הקומבינציה.

ככלל, בעקבות כמעט כל עסקת מקרקעין קמה חבות לשלושה סוגי מס: מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה. הסכום הכולל של המיסים הללו עשוי להגיע לאחוז נכבד מרווחי העסקה, ובכך בעצם לפגוע ברווחי הצדדים.

עם זאת, המיסים הללו אינם תמיד גזרת גורל, וניתן, במיוחד במסגרת עסקת קומבינציה, להשפיע על גודלם בעזרת חישוב הפעולות של הצדדים מראש. הדבר נקרא תכנון מס, ועל מנת שהוא ייעשה באופן חוקי ומוצלח יש צורך בסיוע של עורך דין מקרקעין בעל התמחות ספציפית במיסוי מקרקעין.

דוגמה לתכנון מס שכזה ניתן לראות בעניין מס שבח. מס שבח הוא מס שמוטל על בעל הקרקע בעת מכירת הקרקע, כנגד הרווח שלו מעליית הערך שלה במהלך השנים. עם זאת, כאשר במסגרת עסקת קומבינציה חלק מהקרקע נשארת בבעלותו של בעל המקרקעין המקורי, לא יהיה צורך בתשלום מס שבח עבור חלק זה.

 

דוגמאות לעסקת קומבינציה

כאמור, עסקאות קומבינציה מתבצעות במדינת ישראל כדבר יום ביומו, וניתן למצוא דוגמאות הן לעסקאות קטנות והן לעסקאות ענק בעיתונות הכלכלית והנדל"נית על בסיס קבוע.

כך למשל בתחילת 2019 פורסמה עסקה כזאת בין חברת "מנרב" פרויקטים למספר בעלי קרקעות פרטיים. במסגרת העסקה סוכם על בניית מגדל בין 117 דירות על חוף הים בנתניה, כאשר בעלי הקרקעות יזכו לבעלות ב-53 מתוכן, והשאר ישווקו לציבור הרחב.

דוגמה נוספת היא עסקה שפורסמה בספטמבר 2020, במסגרתה חברת הנדל"ן "שמעון זליג" התקשרה עם בעלי קרקעות פרטיים באזור שדה דוב בתל אביב. בפרויקט מתוכננות להיכלל 41 דירות חדשות, כאשר במחצית מהן הבעלות תועבר לבעלי הקרקע. ההערכה היא שמחירי הדירות בפרויקט יחלו מ-4  מיליון שקלים.

מעוניינים לשמוע עוד על עסקאות קומבינציה? פנו לעו"ד יוני לוי, עו"ד מקרקעין ומיסוי מקרקעין מומחה.