רישום בית משותף

תוכן עניינים

 

רישום בית משותף הוא אחד השלבים הקריטיים שיש לבצע במסגרת בנייתו של אחד כזה. חובת הרישום של בית משותף מוטלת על היזם מכוח חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, אך חובת הפיקוח על העניין מוטלת על דיירי הבית, שהם בעלי האינטרס העיקרי בהשלמת הרישום.

 

מהו בית משותף?

ראשית יש לפתוח בהגדרתו של בית משותף, הגדרה כזו נוכל למצוא בסעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. בסעיף זה מוגדר בית כבית משותף כאשר מתקיימים בו שני התנאים הבאים:

  1. בית שיש בו שתי דירות או יותר.
  2. בית שנרשם בפנקס הבתים המשותפים שבלשכת המקרקעין.

מכאן ניתן להבין שעניין הרישום של הבית כבית משותף הוא לא רק עניין פרוצדוראלי, אלא מדובר בתנאי מהותי לקיומה של צורת הקניין המיוחדת שנקראת בית משותף.

 

חשיבותו של רישום בית משותף

ישנן מספר סיבות לחשיבות הגדולה שברישום בית כבית משותף בלשכת המקרקעין, נעמוד על העיקריות שבהן:

 

סיבה ראשונה: סיום עסקת המקרקעין

בדרך כלל כל עוד לא נרשם הבית כבית משותף גם לא נרשמת הבעלות של בעלי הדירות בטאבו. לאי רישום שכזה השלכות משמעותיות על המצב המשפטי של רוכשי הדירות, שכן עסקה במקרקעין טעונה רישום, וכל עוד לא בוצע רישום שכזה יש בידיהם זכויות חוזיות בלבד שהן נחשבות לזכויות חלשות יותר מבחינה משפטית.

הדבר נכון גם במקרה בו היזם רשם הערות אזהרה על הקרקע לטובת הרוכשים, שכן גם הערת אזהרה אינה נחשבת לזכות קניינית.

 

סיבה שנייה: קשיים במכירת הדירה

כאשר כתוצאה מאי רישום של הבית כבית משותף בעלי הדירה אינם רשומים כבעליה בטאבו הדבר עלול להקשות עליהם את מכירת הדירה לכשירצו בכך.

הסיבה לקושי נעוצה בכך שללא רישום מסודר הקונה אינו יכול לדעת בוודאות שהמציג את עצמו כבעלי הדירה הוא אכן הבעלים, ובכך הוא חושף את עצמו לסיכון משמעותי.

העניין הזה מתרגם ישירות כמובן לירידה בערך הדירות שבניין המשותף כולן.

 

סיבה שלישית: קשיי משכנתא

מעטים הם הרוכשים דירות ללא קבלת הלוואה מהבנק, או במילים אחרות – משכנתא. קבלת משכנתא מותנית בדרך כלל בהתחייבות של הרוכשים לרשום את הדירה על שמם בתוך פרק זמן נקוב, דבר שאי אפשר לעשות כאשר הבניין אינו רשום כבית משותף.

אי עמידה בהתחייבות מול הבנק עלולה לגרום ללוקחי המשכנתא להיחשב כמפרים את חוזה ההלוואה, דבר שעלול לגרור סנקציות שונות, בהתאם למוסכם בחוזה.

 

הליך רישום של בית משותף

הליך הרישום של בית כבית משותף הוא הליך בירוקרטי מורכב מעט הנעשה באמצעות הגשת בקשה ללשכת המפקח על רישום מקרקעין. נפרט להלן את המסמכים הנדרשים להגשת הבקשה:

 

מסמך ראשון: טופס בקשה

לצורך רישום בית כבית משותף יש להגיש שני עותקים של טופס בקשה. את נוסח טופס הבקשה העדכני ניתן למצוא באתר האינטרנט של הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין.

 

מסמך שני: תשריט הבית

המסמך השני אותו יש לצרף לבקשה, גם הוא בשני עותקים, הוא תשריט של הבית. על התשריט לכלול פרטים המזהים את החלקה, פרטים על המבנה של הבית המשותף עצמו, פרטים על הדירות, תרשים של הסביבה, תרשים של החלקה ותרשים של הדירות.

על עורך התשריט, שצריך להיות מהנדס, אדריכל, מודד מוסמך או הנדסאי מוסמך, לחתום בסופו של התשריט על הצהרה. ההצהרה כוללת התחייבות שהתשריט משקף נאמנה את הבית ואת דירותיו, ושהבית בכללותו לא חורג מגבולות החלקה.

תוקפו של תשריט כזה שנערך בידי איש מקצוע עומד על 6 חודשים בלבד. אם תוך 6 חודשים מיום ביצוע התשריט הוא עדיין לא הוגש למפקח יש לחדשו לפני ההגשה.

 

מסמך שלישי: תקנון

המסמך השלישי שיש לצרף לבקשת הרישום של בית משותף הוא התקנון של הבית. את התקנון יש לצרף בארבעה עותקים, כשהוא חתום על ידי בעלי כל הדירות והחתימה מאומתת על ידי עורך דין. כאשר התקנון כולל יותר מדף אחד יש להחתים את כל אחד מבעלי הדירות על כל אחד מהדפים.

במקרה בו דיירי הבית לא מעוניינים בהסדר תקנוני מיוחד, ועל כן אינן מגישים אותו לרישום, ייראו את תקנון הבית כתקנון המצוי שנמצא בתוספת הראשונה לחוק המקרקעין. תקנון שלא יירשם כוחו יהיה יפה רק כלפי החתומים עליו, ולא כלפיי צדדים שלישיים שיצטרפו בהמשך.

 

מסמך רביעי: צו רישום

צו הרישום צריך גם הוא להינתן ב-4 עותקים, וניתן למצוא דוגמא לצו שכזה באתר לשכת המקרקעין. צו הרישום כולל את פרטי כל דירה ודירה כולל המבנה בו היא נמצאת, שטחה, תיאורה, מיקומה בבניין, חלקיה ברכוש המשותף ושעבודים החלים עליה.

 

תיקון צו בית משותף

כבכל מעשי אדם, פעמים רבות נופלות טעויות ברישום של בית משותף, שעלולות להיות בעלות משמעות ממשית על זכויותיו של בעל הדירה. נוסף על כך, לעיתים מתבצעים שינויי בנייה, שינויים בהצמדות השטחים של הדירה, או שינויים כלליים בתקנון הבית. כל אלו ועוד הם מקרים המחייבים את תיקון הצו הרישום של הבית המשותף.

תיקון צו הרישום נעשה מכוח סעיף 145 לחוק המקרקעין. את הבקשה מכוח חוק זה יכולים להגיש רק בעלי הדירות או עורך דין מטעמם.

 

מסמכים שיש לצרף לבקשה

בדומה לבקשת הרישום המקורית, גם בבקשה לתיקון צו הרישום יש לצרף מסמכים שונים.

בין המסמכים הללו נמצאים המסמכים הבאים: טופס בקשה לתיקון הצו, הסכמת בעלי הדירות ובעלי זכויות אחרים אם יש כאלו, תשריט, תקנון הבית או התקנון המתוקן לאחר השינויים הרצויים, אישורים מרשויות המס על עצם התיקון ועל היעדר חובות, אגרה, ועוד מסמכים שונים בהתאם לנסיבות הבקשה.

 

התנגדות לתיקון

כאמור לעיל, יש לצרף לבקשה מראש את אישורם של בעלי הזכויות בקרקע. אך במקרה בו לא הומצא אישור כזה מראש, רק לאחר שהמפקח יחליט שהתיק כשיר לרישום הוא יורה למבקש כיצד לשלוח הודעות לבעלי הזכויות בקרקע.

ההודעה הזאת היא חשובה מכיוון שהיא מאפשרת לבעלי הזכויות השונים להגיש התנגדות לתיקון הצו, זאת תוך 15 יום מהגעת ההודעה. את הטענות להתנגדות יש להעביר בכתב ללשכת המפקח על המקרקעין, והוא גם המחליט בגורלן.

ניתן להגיש ערר על החלטת המפקח לממונה על המרשם תוך 15 יום מיום קבלת ההחלטה, ואילו על החלטת הממונה ניתן לערער לבית משפט מחוזי, גם זאת במסגרת 15 הימים שלאחר קבלת ההחלטה בעניין.

 

סיכום

הליך רישומו של בית משותף הוא הליך בירוקרטי במהותו, אך כזה שיש לו השלכות ישירות וממשיות על הזכויות הקנייניות של בעלי הדירות בקרקע. בשל כך אין להקל בו ראש, וגם כאשר האחריות על ביצועו לא מוטלת ישירות על הדיירים, אלא על היזם, יש לוודא שהוא מתנהל כראוי.

עם זאת, גם אם ההליך לא התנהל כראוי, או גם אם נעשו שינויים משפטיים או עובדתיים במהלך הזמן יש דרך לתקן את צו הרישום, ולהתאימו למציאות הקיימת.

בכל עניין הרישום ותיקון הרישום של בית משותף מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה לדיני מקרקעין על מנת שילווה את ההליך בבטחה. המלצה זו היא אף חובה משפטית בחלקים מסוימים של ההליך, כפי שהוסבר להלן.

נתקלתם בבעיות בהליך רישום או תיקון צו בית משותף? פנו לעו"ד יוני לוי, עו"ד מומחה לדיני מקרקעין.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

כדי לקבל שיחת ייעוץ באפשרותך לחייג עכשיו לטלפון 077-804-1632 או להשאיר פרטים כאן בטופס ואנו ניצור עמך קשר בהקדם האפשרי.

יוני עו"ד מקצועי ביותר. בודק את הדברים לפרטי פרטים ונותן מענה אדיב ושירותי ללקוח. ממליצה בחום!
Yaara Ronen
Yaara Ronen
08:40 01 Jul 20
עו"ד אנושי, מקצועי והוגן. סייע לי מיוזמתו דרך פוסט שפרסמתי בפייסבוק וזאת מבלי לבקש תשלום וללא היכרות מוקדמת.
Tomer Shamai
Tomer Shamai
07:33 01 Jul 20
ליווה אותנו ברכישת דירה והיה מקצועי וזמין לאורך כל הדרך! ממליצים בחום!
טל פורת
טל פורת
19:06 22 Jun 20
עו"ד מצוין, אמין, עצמאי, ומקצועי.מומלץ בחום.
רועי שעבין
רועי שעבין
14:20 28 May 20
עו״ד יוני לוי ייצג אותי בעסקת מקרקעין, קיבלתי שירות אדיב, רציני ואחראי, העסקה בוצעה על הצד הטוב ביותר.השירות של עו״ד יוני מומלץ בחום!!!
Ziv Hayat
Ziv Hayat
12:34 27 May 20
ממליצה בחום, מקצועי, שירותי ואדיב.עזר לי מאוד, בטוחה שאעזר בו שוב בעתיד.
מור ק
מור ק
07:46 18 May 20
מקצוען אמיתי. מכיר את העסק והכי חשוב, בנאדם שכיף לעבוד איתו.ממליץ בחום
Yuval Klein
Yuval Klein
07:25 18 May 20
חשבנו שכשמדובר בלשכור דירה זה יהיה פשוט ושנוכל לעשות זאת לבד, אבל בדיעבד אין ספק שלא היינו מצליחים לעשות זאת בלי הליווי המקצועי של יוני מתחילת הדרך. הוא עזר, ליווה ותמך, ומנע מאיתנו הוצאות כספיות מיותרות. לא עושים יותר אף עסקת נדל״ן בלעדיו. ממליצים בחום! ד״ר אנה גלוחוב
מישל דיאצ'וק
מישל דיאצ'וק
14:28 13 May 20
עורך דין מקצוען והגון. מומלץ בחום!
מורן סבן
מורן סבן
08:50 30 Apr 20
יוני עורך דין בחסד עליון. חילץ אותי ממצב מאוד בעייתי שעורך דין לפניו לא כל כך הצליח.כבר מהפגישה הראשונה הייתה לי התחושה שניצב מולי בן אדם לפני הכל ולא פחות חשוב, אדם נבון שמכיר את רזי המקצוע ולא חושש לנקוטממליץ על שירותיו של יוני בחום רב ומניסיון
zoriel haviv
zoriel haviv
16:43 16 Apr 20
ממליצה בלב שלם ובשמחה רבה. מקצועי, אדיב, אמין, מדוייק.
Liat Levanon
Liat Levanon
09:21 13 Apr 20
מומלץ מאוד! מספק מענה מקצועי, יסודי, מהיר ואנושי.
נוי לוי נוי לוי
נוי לוי נוי לוי
21:27 13 Mar 20
מקצועי, מסור, מהיר והגון. עורך דין מומלץ בחום!
חן בוסקילה
חן בוסקילה
11:37 07 Mar 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ!
nir keidar
nir keidar
20:03 26 Feb 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ
Nir Keidar
Nir Keidar
20:02 26 Feb 20
עו"ד יוני לוי העניק לנו שירות מקצועי ומהיר. מומלץ מאוד!
מאיר אטיאב
מאיר אטיאב
14:01 21 Feb 20
עו"ד מקצועי, אכפתי, ויסודי. מומלץ בחום!
Dudi Atias
Dudi Atias
13:55 21 Feb 20
ממליץ בחום!!יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
17:45 11 Feb 20
ממליץ בחום!!
יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.
מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
10:25 11 Feb 20
ייעוץ משפטי מצוין, מקצועי ואדיב.תותח בתחומו!
ori kam
ori kam
19:01 29 Jan 20
עו"ד לוי ברמה אחרת שמתבטאת במקצועיות ויושרה שאין שניים להם. יוני בעל לב זהב שמחפש תמיד את טובתו של הלקוח ,ולכן אני ממליץ עליו בחום.
Gil Ganel
Gil Ganel
05:21 29 Jan 20
שירות אמין, יסודי ומקצועי! ממליץ בחום
Tamir Sagi
Tamir Sagi
19:33 28 Jan 20
עו״ד מצויין, מומלץ בחום. יסודי, מקצועי ומאוד שירותי.
Gal Rotem
Gal Rotem
15:23 28 Jan 20
בחור אמין וחרוץ בעל ידע רב בתחומו. מומלץ בחום!
Lihi Israel
Lihi Israel
13:31 26 Jan 20
מענה מהיר ומקצועי לכל שאלהמומלץ בחום
עמית לוי
עמית לוי
10:18 25 Jan 20
עו"ד מקצועי, מהיר, יסודי ונחמד מאוד. מומלץ!
Marin Levy
Marin Levy
13:20 08 Jan 20
בחור נחמד, אמין ובקיא במקצוע...בהצלחה⚘
Vardi Chen
Vardi Chen
17:31 13 Nov 18
מומלץ בחום! מקצועי,קשוב, מהיר ויסודי.
חימון סלנוי לוי
חימון סלנוי לוי
11:24 13 Nov 18
מקצועי,מהיר ,שירותי! עו''ד מומלץ מאוד!
Josya Levy
Josya Levy
19:22 12 Nov 18
עו"ד מקצועי ומהיר שמקדם את העסקה ביעילות לשביעות רצון הצדדים. מומלץ מאוד!
Marin Levy
Marin Levy
19:12 12 Nov 18
מידע נוסף
לשיחת ייעוץ עם עורך דין
ללא עלות וללא התחייבות
חייגו עכשיו!
דילוג לתוכן