מכירת דירה שהתקבלה במתנה

מכירת דירה שהתקבלה במתנה מחייבת את מקבל המתנה בתקופת צינון בת 4 שנים בטרם יוכל למכור את דירתו בפטור ממס. ככל ומקבל המתנה מתגורר בדירה כדרך קבע אזי יהיה מחויב בתקופת צינון בת 3 שנים בלבד (להלן: "תקופת צינון") והכל בתנאי כי המתנה נתקבלה מקרוב כמפורט להלן. 

תקופת הצינון נספרת מהיום בו מלאו למקבל המתנה (המוכר) 18 שנים (אם בני זוג רוכשים את הדירה יחד, סופרים על פי גילו של בן/בת הזוג המבוגר). עוד חשוב לדעת כי הענקת מתנה בשיעור העולה על 50% משווי הדירה בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה תחשב כהענקת דירה מתנה ותחייב בתקופת צינון.

 

האם ניתן למכור את הדירה בפטור?

בטרם נעסוק בתקופות הצינון שקבע המחוקק ובתנאים למכירה בפטור, יש לבחון האם נותן המתנה זכאי לפטור מתשלום מס השבח בעת המכירה. יש מספר תנאים שהמוכר נדרש לעמוד בהם באופן מצטבר אך העיקרי שבהם הוא תקופת המתנה לתקופת של 18 חודשים לפחות וזאת עד שיוכל נותן המתנה, לו לא העביר את הדירה ללא תמורה לקרובו, למכור בפטור ממס שבח.

בנוסף על תקופה זו, יש להמתין את תקופת הצינון כמפורט לעיל.

 

מכירת דירה שהתקבלה במתנה *לא* בין קרובים

יש להבחין בין מכירת דירה שהתקבלה במתנה מקרוב לבין מכירת דירה שהתקבלה במתנה לא מקרוב.

בהנחה ואדם קיבל מתנה מאדם אחר שאינו קרובו אז בעת מכירתה של דירת המתנה יחולו שיעורי מס שבח בשיעור מלא ולא יוענק פטור בעת המכירה. רואים במכירה זו כעסקה רגילה שלא מזכה בפטור ו/או הטבה מיוחדת.

 

העברה ללא תמורה בין קרובים

קריאת הוראות סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין מלמדת כי בעת העברה ללא תמורה (דהיינו, עסקת מתנה או הענקת מתנה) של נכס מקרקעין (ולענייננו, דירה) “מיחיד לקרובו” יחול פטור מתשלום מס שבח.

 

מיהו קרוב לעניין פטור ממס שבח?

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר 'קרוב' כ: "בן זוג, הורה, הורי-הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני זוגם ואיגוד שהוא בשליטתו."

כל אחד מאלו נחשבים ל'קרוב' של אדם על פי חוק מיסוי מקרקעין והעברת דירה בין קרובים, תזכה את מקבל המתנה בתשלום מס רכישה מופחת, בשיעור של שליש משיעור מס הרכישה שהיה נדרש לתשלום בעסקה רגילה ונותן המתנה בפטור מתשלום מס שבח.

 

מכירת דירה שהתקבלה במתנה בין קרובים

כאמור, המחוקק קבע תקופת צינון לפיה מקבל המתנה נדרש לחכות תקופת זמן מוגדרת בכדי ליהנות מפטור במס שבח בעת מכירת דירה שהתקבלה בהמתנה.

 

התגורר בדירה

ככל שמקבל המתנה התגורר בדירה אזי תקפות הצינון תעמוד על 3 שנים ותיספר מהיום בו החל מקבל המתנה, דהיינו המוכר, להתגורר בפועל ובדרך קבע בדירה כבעל הדירה.

 

לא התגורר בדירה

ככל שמקבל המתנה לא התגורר בדירה לפני קבלת המתנה אזי תקופת הצינון תעמוד על 4 שנים ותיספר מיום בו הוא קיבל את המתנה.

כאמור, ספירת תקופת הצינון תחל מהיום בו אדם הופך מקטין לבגיר, דהיינו מהיום בו מלאו לו 18 שנים. כמו כן, הענקת מתנה בשיעור העולה על 50% ממחיר הדירה יחשב כהענקת דירה במתנה.

ככל ומקבל המתנה לא יעמוד בתקופת הצינון שנקבעה אזי עליו יהיה לשאת בתשלום מס שבח לפי חישוב מס שבח לינארי מוטב.

 

הענקת דירה במתנה בתוך המשפחה הגרעינית

חוק מיסוי מקרקעין קובע את עקרון התא המשפחתי לפיו מוכר ובת זוגו וילדיהם הקטינים שטרם מלאו להם 18 יחשבו כמוכר אחד. במילים אחרות, תא המשפחתי ייחשב כמוכר אחד לעניין הפטורים ו/או הטבות הניתנות במסגרת חוק מיסוי מקרקעין ומשכך העברות שנעשות בתוך התא המשפחתי אינן מוסיפות או גורעות לעניין זה.

 

מקרים נוספים רלוונטיים לעקרון התא המשפחתי

בהתאם לפסיקה, ידועים בציבור יחשבו בני זוג לעניין עקרון התא המשפחתי וכן עיקרון התא המשפחתי יחול גם על זוגות חד מיניים.

 

חריגים לעקרון התא המשפחתי

העיקרון לא יחול במידה ובן הזוג חי בדרך קבע בנפרד מהמוכר וכן במידה ואחד מילדיהם הקטינים נשוי.

משכך, הענקת מתנה בתוך התא המשפחתי לא מחייבת תקופת צינון שכן מהווים הם מוכר אחד לעניין חוק מיסוי מקרקעין.

לפרטים נוספים וייעוץ משפטי ראשוני ללא עלות צרו קשר עם עורך דין יוני לוי.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אז מה היה לנו עד עכשיו?
דילוג לתוכן