תקנות מס רכישה – חשוב לדעת

תוכן עניינים

פעמים רבות נוטים אנשים המבצעים עסקת מקרקעין לזלזל בעניין המיסויי המתלווה אליה, ולא בצדק. המס המוטל על עסקה כזאת עשוי להיות משמעותי בהחלט לשאלת כדאיותה של העסקה ולדרך הוצאתה לפועל.

מאמר זה מתרכז בעיקר באחד מסוגי המס שמוטלים על עסקת מקרקעין – מס רכישה, המוסדר באמצעות חוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה.

 

תקנות מס רכישה

מס רכישה הוא מס שמוטל על הקונה בביצועה של עסקת מקרקעין. על פי סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, (להלן: חוק מיסוי מקרקעין) חייב במס זה כל הרוכש זכות כלשהיא במקרקעין.

במס רכישה מספר הקלות ופטורים, בהתאם לנסיבותיה של הרכישה, המוסדרות כולן בתקנות מס רכישה (שבח, מכירה ורכישה) (מס רכישה) (להלן: תקנות מס רכישה).

 

חישוב מס רכישה לפי תקנות מס רכישה

מס רכישה מחושב כאחוזים מתוך שווי העסקה ובנוי ממדרגות, בדומה למס הכנסה, ששיעורן מתעדכן אחת לשנה, כפי שמתפרסם בהוראות ביצוע מיסוי מקרקעין בתחילתה של שנת מס.

שיעורי המס משתנים בהתאם לאופי הרכישה, וכך מוגדרות מדרגות מס שונות לדירת מגורים שהיא דירה יחידה, לדירות נוספות מעבר לדירה היחידה, ולזכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים.

 

חישוב מס רכישה לדירה יחידה

ראשית יש להגדיר מהי דירה יחידה, להגדרה זו שלושה פנים:

 

דירת מגורים היחידה בישראל

דירה יחידה היא דירת המגורים היחידה של תושב ישראל. דירה תחשב לדירה יחידה גם כאשר לבעליה דירת מגורים נוספת שחלקו בה אינה עולה על שליש, ואם מדובר בדירה שהתקבלה בירושה – שחלקו בה אינו עולה על חצי.

 

אדם המכר את דירתו הנוספת בתוך 18 חודשים

על מנת להכליל בהגדרת הדירה היחידה גם משפרי דיור קובע החוק כי גם אדם שמחזיק בבעלותו דירה נוספת תיחשב לו הדירה כדירה יחידה אם מכר את דירתו הנוספת בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, או בתוך 12 חודשים מיום שנכנס לדירה חדשה מקבלן.

 

רכישת דירה דרך קבוצת רכישה

בשל הבעיות והעיכובים הרבים שנוצרים בדרך כלל ברכישת דירות באמצעות קבוצת רכישה, המחוקק קבע תנאים מיוחדים בהם אדם ייחשב לבעל דירה יחידה אפילו אם יש בבעלותו כבר דירה שנרכשה באמצעות קבוצת רכישה.

כך למשל תחשב הדירה החדש לדירה יחידה אם הקנייה של הדירה הנוספת התרחשה 6.5 שנים לאחר קנייתה של הדירה בקבוצת רכישה, והחזקה בפועל בדירה ההיא טרם נמסרה לידיו של הרוכש.

 

חישוב המס על דירה יחידה

להלן נעבור לאופן חישוב המס על דירה יחידה:

מדרגת המס שיעור המס
מדרגה ראשונה – עד 1,744,505 ₪ אין מס רכישה כלל.
מדרגה שנייה – עד 2,069,205 ₪ מס רכישה בגובה 3.5%.
מדרגה שלישית – עד 5,338,290 ₪ מס רכישה בגובה 5%.
מדרגה רביעית – 17,794,305 ₪ מס רכישה בגובה 8%.
מדרגה חמישית – עד כל סכום. מס רכישה בגובה 10%.

 

שיעורי המס המוצגים בטבלה זו נכונים לשנת 2020, וכאמור לעיל – שיעור המס מתעדכן בכל שנה. עם זאת, לא מדובר בשינויים גדולים במיוחד ועל כן יש בטבלה כדי להציג תמונה מהימנה גם לשנת 2021.

 

חישוב מס רכישה לכל דירה שאינה דירה יחידה

בקנייתה של דירה שאינה עונים על התנאים הנדרשים על מנת שתחשב דירה יחידה שיעור המס מחושב באופן הבא:

מדרגת המס שיעור המס
מדרגה ראשונה – עד 1,292,280 ₪ מס רכישה בגובה 5%.
מדרגה שנייה – עד 3,876,835 ₪ מס רכישה בגובה 6%.
מדרגה שלישית – עד 5,338,290 ₪ מס רכישה בגובה 7%.
מדרגה רביעית – עד 17,794,305 ₪ מס רכישה בגובה 8%.
מדרגה חמישית – עד כל סכום. מס רכישה בגובה 10%.

 

בדומה לטבלה שהצגנו לחישוב מס רכישה בדירה יחידה גם פה שיעורי המס הינם שיעור המס המעודכנים לשנת 2020.

 

חישוב מס רכישה למשק חקלאי

מדרגות המס שיעור המס
מדרגה ראשונה – עד 443,480 ₪ מס רכישה בגובה 0.5%.
מדרגה שנייה – עד כל סכום. מס רכישה בגובה 5%.

 

חישוב מס רכישה למקרקעין שאינו מיועד למגורים

במקרה של רכישת מקרקעין שאינו למגורים אין מדרגות מס, ומס הרכישה מחושב על סכום הקנייה כולו בשיעור של 6% משווי העסקה.

עם זאת, כאשר מדובר בקרקע שקיימת לגביה תוכנית בנייה המתירה את בנייתה של דירת מגורים אחת לפחות, בתוך פחות משנתיים, יעמוד שיעור המס על 5%.

 

פטור ממס שבח

מס שבח גם הוא סוג מס המוטל על עסקה במקרקעין, כאשר מס זה מוטל בעיקרון על מוכר הדירה. מדובר במס על רווחי הון, כלומר על הרווח שהניב המוכר מעליית ערכה של הדירה במהלך השנים שהייתה בבעלותו.

פטור ממס שבח ניתן אך ורק במכירתה של דירת מגורים מזכה, אשר הגדרתה בהקשר הזה שונה מעט מהגדרתה בהקשר של מס רכישה.

דירת מגורים מזכה לעניין פטור ממס שבח היא דירה שבנייתה הסתיימה, שבעליה הם אדם פרטי ולא חברה, ושמעל 50% משטחה שימש למגורים ב-4 השנים שלפני המכירה או במעל ל80% מהתקופה בגינה מחושב מס השבח.

האמור לעיל הוא תנאי סף בלבד, ועל מנת לזכות בפטור מלא ממס שבח צריך שיתקיימו אחד מהמקרים הבאים:

 

מקרה ראשון: מכירת דירה יחידה

כאשר הדירה הנמכרת היא הדירה היחידה שבבעלותו של המוכר יזכה המוכר לפטור מלא ממס שבח. על מנת לזכות בפטור זה עליו להחזיק בבעלות על הדירה ב-18 החודשים שקדמו למכירה.

החזקה בבעלות של 1/3 או פחות מדירה אחרת, כמו כן החזקה של צאצא של מוריש בדירת ירושה שהייתה הדירה היחידה של הנפטר, אינה גורעת מזכאותו של אדם לפטור ממס שבח לפי סעיף זה.

 

מקרה שני: מכירת דירה מירושה

על מנת לזכות בפטור ממס שבח במכירת דירה מירושה על המוכר להיות בן זוגו של המוריש, צאצאו או בן זוגו של צאצאו. בנוסף לכך צריכה הדירה להיות הדירה היחידה שהייתה בבעלותו של המוריש, כך שאם היה בחיים היה פטור מתשלום מס שבח בעת מכירתה.

 

מקרה שלישי: מכירת שתי דירות על מנת לקנות דירה אחרת

ניתן לזכות בפטור ממס שבח גם על ידי מכירת שתי דירות במטרה לקנות דירה אחרת, וזאת בתנאי ששוויה של הדירה החדשה עולה על 3/4 משווין של שתי הדירות הנמכרות.

 

מקרה רביעי: העברת דירה במתנה

פטור ממס שבח ניתן גם במקרה של העברת הבעלות בדירה במתנה לקרוב, כאשר אח נחשב לקרוב לעניין זה רק אם קודם לכן הדירה התקבלה ללא תמורה או בירושה מאת אחד ההורים.

 

הוראות ביצוע מיסוי מקרקעין

הוראות ביצוע מיסוי מקרקעין הוא מסמך שמפרסמת רשות המיסים בישראל אחת לשנה, בתחילת שנת המס, ובו מופיעים עדכוני הסכומים המצוינים בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות מס רכישה.

על מנת שצדדים לעסקת מקרקעין יוכלו להכין את עצמם ולחשב את צעדיהם בהתאם לאופן בו יוטל מס על העסקה, עליהם להסתכל בעיון על הוראות הביצוע העדכניות ביותר, אותם ניתן למצוא באתר רשות המיסים באינטרנט.

 

לפרטים נוספים בדבר עסקאות מקרקעין ומיסוי מקרקעין פנו לעו"ד יוני לוי, עו"ד מקרקעין, מיסוי מקרקעין ונדל"ן.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

כדי לקבל שיחת ייעוץ באפשרותך לחייג עכשיו לטלפון 077-804-1632 או להשאיר פרטים כאן בטופס ואנו ניצור עמך קשר בהקדם האפשרי.

יוני עו"ד מקצועי ביותר. בודק את הדברים לפרטי פרטים ונותן מענה אדיב ושירותי ללקוח. ממליצה בחום!
Yaara Ronen
Yaara Ronen
08:40 01 Jul 20
עו"ד אנושי, מקצועי והוגן. סייע לי מיוזמתו דרך פוסט שפרסמתי בפייסבוק וזאת מבלי לבקש תשלום וללא היכרות מוקדמת.
Tomer Shamai
Tomer Shamai
07:33 01 Jul 20
ליווה אותנו ברכישת דירה והיה מקצועי וזמין לאורך כל הדרך! ממליצים בחום!
טל פורת
טל פורת
19:06 22 Jun 20
עו"ד מצוין, אמין, עצמאי, ומקצועי.מומלץ בחום.
רועי שעבין
רועי שעבין
14:20 28 May 20
עו״ד יוני לוי ייצג אותי בעסקת מקרקעין, קיבלתי שירות אדיב, רציני ואחראי, העסקה בוצעה על הצד הטוב ביותר.השירות של עו״ד יוני מומלץ בחום!!!
Ziv Hayat
Ziv Hayat
12:34 27 May 20
ממליצה בחום, מקצועי, שירותי ואדיב.עזר לי מאוד, בטוחה שאעזר בו שוב בעתיד.
מור ק
מור ק
07:46 18 May 20
מקצוען אמיתי. מכיר את העסק והכי חשוב, בנאדם שכיף לעבוד איתו.ממליץ בחום
Yuval Klein
Yuval Klein
07:25 18 May 20
חשבנו שכשמדובר בלשכור דירה זה יהיה פשוט ושנוכל לעשות זאת לבד, אבל בדיעבד אין ספק שלא היינו מצליחים לעשות זאת בלי הליווי המקצועי של יוני מתחילת הדרך. הוא עזר, ליווה ותמך, ומנע מאיתנו הוצאות כספיות מיותרות. לא עושים יותר אף עסקת נדל״ן בלעדיו. ממליצים בחום! ד״ר אנה גלוחוב
מישל דיאצ'וק
מישל דיאצ'וק
14:28 13 May 20
עורך דין מקצוען והגון. מומלץ בחום!
מורן סבן
מורן סבן
08:50 30 Apr 20
יוני עורך דין בחסד עליון. חילץ אותי ממצב מאוד בעייתי שעורך דין לפניו לא כל כך הצליח.כבר מהפגישה הראשונה הייתה לי התחושה שניצב מולי בן אדם לפני הכל ולא פחות חשוב, אדם נבון שמכיר את רזי המקצוע ולא חושש לנקוטממליץ על שירותיו של יוני בחום רב ומניסיון
zoriel haviv
zoriel haviv
16:43 16 Apr 20
ממליצה בלב שלם ובשמחה רבה. מקצועי, אדיב, אמין, מדוייק.
Liat Levanon
Liat Levanon
09:21 13 Apr 20
מומלץ מאוד! מספק מענה מקצועי, יסודי, מהיר ואנושי.
נוי לוי נוי לוי
נוי לוי נוי לוי
21:27 13 Mar 20
מקצועי, מסור, מהיר והגון. עורך דין מומלץ בחום!
חן בוסקילה
חן בוסקילה
11:37 07 Mar 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ!
nir keidar
nir keidar
20:03 26 Feb 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ
Nir Keidar
Nir Keidar
20:02 26 Feb 20
עו"ד יוני לוי העניק לנו שירות מקצועי ומהיר. מומלץ מאוד!
מאיר אטיאב
מאיר אטיאב
14:01 21 Feb 20
עו"ד מקצועי, אכפתי, ויסודי. מומלץ בחום!
Dudi Atias
Dudi Atias
13:55 21 Feb 20
ממליץ בחום!!יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
17:45 11 Feb 20
ממליץ בחום!!
יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.
מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
10:25 11 Feb 20
ייעוץ משפטי מצוין, מקצועי ואדיב.תותח בתחומו!
ori kam
ori kam
19:01 29 Jan 20
עו"ד לוי ברמה אחרת שמתבטאת במקצועיות ויושרה שאין שניים להם. יוני בעל לב זהב שמחפש תמיד את טובתו של הלקוח ,ולכן אני ממליץ עליו בחום.
Gil Ganel
Gil Ganel
05:21 29 Jan 20
שירות אמין, יסודי ומקצועי! ממליץ בחום
Tamir Sagi
Tamir Sagi
19:33 28 Jan 20
עו״ד מצויין, מומלץ בחום. יסודי, מקצועי ומאוד שירותי.
Gal Rotem
Gal Rotem
15:23 28 Jan 20
בחור אמין וחרוץ בעל ידע רב בתחומו. מומלץ בחום!
Lihi Israel
Lihi Israel
13:31 26 Jan 20
מענה מהיר ומקצועי לכל שאלהמומלץ בחום
עמית לוי
עמית לוי
10:18 25 Jan 20
עו"ד מקצועי, מהיר, יסודי ונחמד מאוד. מומלץ!
Marin Levy
Marin Levy
13:20 08 Jan 20
בחור נחמד, אמין ובקיא במקצוע...בהצלחה⚘
Vardi Chen
Vardi Chen
17:31 13 Nov 18
מומלץ בחום! מקצועי,קשוב, מהיר ויסודי.
חימון סלנוי לוי
חימון סלנוי לוי
11:24 13 Nov 18
מקצועי,מהיר ,שירותי! עו''ד מומלץ מאוד!
Josya Levy
Josya Levy
19:22 12 Nov 18
עו"ד מקצועי ומהיר שמקדם את העסקה ביעילות לשביעות רצון הצדדים. מומלץ מאוד!
Marin Levy
Marin Levy
19:12 12 Nov 18
מידע נוסף
לשיחת ייעוץ עם עורך דין
ללא עלות וללא התחייבות
חייגו עכשיו!
דילוג לתוכן