תקנות מס רכישה – חשוב לדעת

תוכן עניינים

פעמים רבות נוטים אנשים המבצעים עסקת מקרקעין לזלזל בעניין המיסויי המתלווה אליה, ולא בצדק. המס המוטל על עסקה כזאת עשוי להיות משמעותי בהחלט לשאלת כדאיותה של העסקה ולדרך הוצאתה לפועל.

מאמר זה מתרכז בעיקר באחד מסוגי המס שמוטלים על עסקת מקרקעין – מס רכישה, המוסדר באמצעות חוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה.

 

תקנות מס רכישה

מס רכישה הוא מס שמוטל על הקונה בביצועה של עסקת מקרקעין. על פי סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, (להלן: חוק מיסוי מקרקעין) חייב במס זה כל הרוכש זכות כלשהיא במקרקעין.

במס רכישה מספר הקלות ופטורים, בהתאם לנסיבותיה של הרכישה, המוסדרות כולן בתקנות מס רכישה (שבח, מכירה ורכישה) (מס רכישה) (להלן: תקנות מס רכישה).

 

חישוב מס רכישה לפי תקנות מס רכישה

מס רכישה מחושב כאחוזים מתוך שווי העסקה ובנוי ממדרגות, בדומה למס הכנסה, ששיעורן מתעדכן אחת לשנה, כפי שמתפרסם בהוראות ביצוע מיסוי מקרקעין בתחילתה של שנת מס.

שיעורי המס משתנים בהתאם לאופי הרכישה, וכך מוגדרות מדרגות מס שונות לדירת מגורים שהיא דירה יחידה, לדירות נוספות מעבר לדירה היחידה, ולזכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים.

 

חישוב מס רכישה לדירה יחידה

ראשית יש להגדיר מהי דירה יחידה, להגדרה זו שלושה פנים:

 

דירת מגורים היחידה בישראל

דירה יחידה היא דירת המגורים היחידה של תושב ישראל. דירה תחשב לדירה יחידה גם כאשר לבעליה דירת מגורים נוספת שחלקו בה אינה עולה על שליש, ואם מדובר בדירה שהתקבלה בירושה – שחלקו בה אינו עולה על חצי.

 

אדם המכר את דירתו הנוספת בתוך 18 חודשים

על מנת להכליל בהגדרת הדירה היחידה גם משפרי דיור קובע החוק כי גם אדם שמחזיק בבעלותו דירה נוספת תיחשב לו הדירה כדירה יחידה אם מכר את דירתו הנוספת בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, או בתוך 12 חודשים מיום שנכנס לדירה חדשה מקבלן.

 

רכישת דירה דרך קבוצת רכישה

בשל הבעיות והעיכובים הרבים שנוצרים בדרך כלל ברכישת דירות באמצעות קבוצת רכישה, המחוקק קבע תנאים מיוחדים בהם אדם ייחשב לבעל דירה יחידה אפילו אם יש בבעלותו כבר דירה שנרכשה באמצעות קבוצת רכישה.

כך למשל תחשב הדירה החדש לדירה יחידה אם הקנייה של הדירה הנוספת התרחשה 6.5 שנים לאחר קנייתה של הדירה בקבוצת רכישה, והחזקה בפועל בדירה ההיא טרם נמסרה לידיו של הרוכש.

 

חישוב המס על דירה יחידה

להלן נעבור לאופן חישוב המס על דירה יחידה:

מדרגת המס שיעור המס
מדרגה ראשונה – עד 1,744,505 ₪ אין מס רכישה כלל.
מדרגה שנייה – עד 2,069,205 ₪ מס רכישה בגובה 3.5%.
מדרגה שלישית – עד 5,338,290 ₪ מס רכישה בגובה 5%.
מדרגה רביעית – 17,794,305 ₪ מס רכישה בגובה 8%.
מדרגה חמישית – עד כל סכום. מס רכישה בגובה 10%.

 

שיעורי המס המוצגים בטבלה זו נכונים לשנת 2020, וכאמור לעיל – שיעור המס מתעדכן בכל שנה. עם זאת, לא מדובר בשינויים גדולים במיוחד ועל כן יש בטבלה כדי להציג תמונה מהימנה גם לשנת 2021.

 

חישוב מס רכישה לכל דירה שאינה דירה יחידה

בקנייתה של דירה שאינה עונים על התנאים הנדרשים על מנת שתחשב דירה יחידה שיעור המס מחושב באופן הבא:

מדרגת המס שיעור המס
מדרגה ראשונה – עד 1,292,280 ₪ מס רכישה בגובה 5%.
מדרגה שנייה – עד 3,876,835 ₪ מס רכישה בגובה 6%.
מדרגה שלישית – עד 5,338,290 ₪ מס רכישה בגובה 7%.
מדרגה רביעית – עד 17,794,305 ₪ מס רכישה בגובה 8%.
מדרגה חמישית – עד כל סכום. מס רכישה בגובה 10%.

 

בדומה לטבלה שהצגנו לחישוב מס רכישה בדירה יחידה גם פה שיעורי המס הינם שיעור המס המעודכנים לשנת 2020.

 

חישוב מס רכישה למשק חקלאי

מדרגות המס שיעור המס
מדרגה ראשונה – עד 443,480 ₪ מס רכישה בגובה 0.5%.
מדרגה שנייה – עד כל סכום. מס רכישה בגובה 5%.

 

חישוב מס רכישה למקרקעין שאינו מיועד למגורים

במקרה של רכישת מקרקעין שאינו למגורים אין מדרגות מס, ומס הרכישה מחושב על סכום הקנייה כולו בשיעור של 6% משווי העסקה.

עם זאת, כאשר מדובר בקרקע שקיימת לגביה תוכנית בנייה המתירה את בנייתה של דירת מגורים אחת לפחות, בתוך פחות משנתיים, יעמוד שיעור המס על 5%.

 

פטור ממס שבח

מס שבח גם הוא סוג מס המוטל על עסקה במקרקעין, כאשר מס זה מוטל בעיקרון על מוכר הדירה. מדובר במס על רווחי הון, כלומר על הרווח שהניב המוכר מעליית ערכה של הדירה במהלך השנים שהייתה בבעלותו.

פטור ממס שבח ניתן אך ורק במכירתה של דירת מגורים מזכה, אשר הגדרתה בהקשר הזה שונה מעט מהגדרתה בהקשר של מס רכישה.

דירת מגורים מזכה לעניין פטור ממס שבח היא דירה שבנייתה הסתיימה, שבעליה הם אדם פרטי ולא חברה, ושמעל 50% משטחה שימש למגורים ב-4 השנים שלפני המכירה או במעל ל80% מהתקופה בגינה מחושב מס השבח.

האמור לעיל הוא תנאי סף בלבד, ועל מנת לזכות בפטור מלא ממס שבח צריך שיתקיימו אחד מהמקרים הבאים:

 

מקרה ראשון: מכירת דירה יחידה

כאשר הדירה הנמכרת היא הדירה היחידה שבבעלותו של המוכר יזכה המוכר לפטור מלא ממס שבח. על מנת לזכות בפטור זה עליו להחזיק בבעלות על הדירה ב-18 החודשים שקדמו למכירה.

החזקה בבעלות של 1/3 או פחות מדירה אחרת, כמו כן החזקה של צאצא של מוריש בדירת ירושה שהייתה הדירה היחידה של הנפטר, אינה גורעת מזכאותו של אדם לפטור ממס שבח לפי סעיף זה.

 

מקרה שני: מכירת דירה מירושה

על מנת לזכות בפטור ממס שבח במכירת דירה מירושה על המוכר להיות בן זוגו של המוריש, צאצאו או בן זוגו של צאצאו. בנוסף לכך צריכה הדירה להיות הדירה היחידה שהייתה בבעלותו של המוריש, כך שאם היה בחיים היה פטור מתשלום מס שבח בעת מכירתה.

 

מקרה שלישי: מכירת שתי דירות על מנת לקנות דירה אחרת

ניתן לזכות בפטור ממס שבח גם על ידי מכירת שתי דירות במטרה לקנות דירה אחרת, וזאת בתנאי ששוויה של הדירה החדשה עולה על 3/4 משווין של שתי הדירות הנמכרות.

 

מקרה רביעי: העברת דירה במתנה

פטור ממס שבח ניתן גם במקרה של העברת הבעלות בדירה במתנה לקרוב, כאשר אח נחשב לקרוב לעניין זה רק אם קודם לכן הדירה התקבלה ללא תמורה או בירושה מאת אחד ההורים.

 

הוראות ביצוע מיסוי מקרקעין

הוראות ביצוע מיסוי מקרקעין הוא מסמך שמפרסמת רשות המיסים בישראל אחת לשנה, בתחילת שנת המס, ובו מופיעים עדכוני הסכומים המצוינים בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות מס רכישה.

על מנת שצדדים לעסקת מקרקעין יוכלו להכין את עצמם ולחשב את צעדיהם בהתאם לאופן בו יוטל מס על העסקה, עליהם להסתכל בעיון על הוראות הביצוע העדכניות ביותר, אותם ניתן למצוא באתר רשות המיסים באינטרנט.

 

לפרטים נוספים בדבר עסקאות מקרקעין ומיסוי מקרקעין פנו לעו"ד יוני לוי, עו"ד מקרקעין, מיסוי מקרקעין ונדל"ן.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

דילוג לתוכן