לאורך השנים הגיעו אליי זוגות רבים אשר התעניינו ברכישת דירה מסוימת, אך כאשר הוצאתי עבורם נסח טאבו של הדירה גילינו כי בנסח הטאבו מופיעה הערה על צו עיקול על הנכס.
כעו"ד מקרקעין, ההתמודדות שלי עם צווי עיקול שכאלו בנסח הטאבו משתנה בין מקרה למקרה. יהיו מקרים בהם העיקול יוביל לסיכול העסקה, בעוד שבמרבית המקרים נוכל להתמודד עימו בדרכים שונות.
מה זה נסח טאבו?
כדי להסביר לכם כיצד אני מתמודד עם הערות על צווי עיקול בנסח הטאבו, חשוב לי להבהיר תחילה מהו בכלל נסח טאבו.
הטאבו, כפי שאתם בוודאי יודעים, הוא מרשם המקרקעין המחייב בישראל. (לכל המידע לגבי רישום בטאבו בישראל שווה לבקר באתר הרשמי של רשות המקרקעין, כאן).
בטאבו רשומות הזכויות בנכסים השונים בארץ. נסח הטאבו הוא מסמך הנוגע לדירה ספציפית, המפרט את כלל הזכויות והחובות הרשומות בטאבו ביחס לאותה דירה.
לפני רכישת דירה, חשוב לעיין בנסח הטאבו שלה כדי ללמוד על סטטוס הזכויות בנכס.
מניסיון ארוך שנים למדתי כי עיון בנסח הטאבו יכול ללמד על בעלויות סותרות, בעלות חלקית בלבד של המוכר, עיקולים, שעבודים ועוד.
על כן, אני מקפיד לפני כל עסקה להוציא נסח טאבו דיגיטלי דרך האתרים הממשלתיים וכך אני מוודא ווידוא ראשוני כי המוכר הוא אכן הבעלים הבלעדי של הנכס ולא צפויות לצוץ בעיות משפטיות במכירה.
קראו בהרחבה מהו נסח טאבו במאמר שכתבתי בנושא <<<
מהי הערת צו עיקול בנסח טאבו ומה מטרתה?
כפי שהסברתי, בנסח הטאבו מפורטות הזכויות והחובות בדירה.
מכיוון שכך, אם הוטלו עיקולים על הדירה, צווי העיקול יופיעו בתוך נסח הטאבו ונוכל לראות אותם בנסח הטאבו שנוציא.
צו עיקול מוטל על ידי נושה, בדרך כלל אדם או גוף שמחזיק בחוב מול הבעלים, במטרה למנוע ממנו למכור את הנכס לפני פירעון החוב.
הערה זו נועדה להגן על זכויותיו של הנושה ולהבטיח שיוכל לגבות את החוב באמצעות מכירת הנכס.
מטרתה אפוא, היא שכל אדם המעוניין לרכוש את הנכס יהא מודע לקיומו של החוב ולקיומו של צו עיקול, ויוכל לקחת זאת בחשבון לפני ביצוע העסקה.
מכיוון שכך, כאשר אני מבחין בצו עיקול בנסח הטאבו, נדלקות אצלי ישר נורות אזהרה.
אני ארצה להבין מה פשרו של אותו עיקול וכיצד אוכל להתמודד עימו ולאפשר רכישה בטוחה של הנכס.
מהן ההשלכות האפשריות של הערה על צו עיקול בנסח הטאבו בעת קניית דירה?
אני רוצה להדגיש כי הערה על צו עיקול בנסח הטאבו עלולה להוות מכשול משמעותי בעת קניית דירה, שכן היא עלולה להוביל לאחת מההשלכות הבאות:
- עיכוב העסקה או ביטולה: אני נתקל פעמים רבות במצבים בהם לשכת רישום המקרקעין לא מוכנה לרשום את הנכס על שם הקונה בטאבו, כל עוד צו העיקול בתוקף. כך, הקונה כבר שילם על הדירה אך הוא לא מצליח לרשום אותה על שמו מבלי שיסיר את צו העיקול.
- הפסד כספי: לא אחת, רוכשי דירות מוכנים לשלם בעצמם לנושה כדי להסיר את צו העיקול – העיקר לסגור כבר עסקה. כך, נגרם להם הפסד כספי כתוצאה מצו העיקול. עם זאת אני סבור כי עו"ד מקרקעין מקצועי דיו יכול למנוע תופעה שכזו אם יפעל בצורה נכונה.
- סכסוך משפטי: ביצוע עסקה כאשר רשומה הערה על צו עיקול בנסח הטאבו עלול לגרור סכסוכים משפטיים. נתקלתי במצבים בהם הסכסוכים היו בין הקונים לבין הנושה וכן במקרים אחרים בהם הסכסוך היה בין הקונים לבין המוכר. על כל פנים, מדובר במצב לא נעים ויקר שפוגע ביעילות העסקה.
- אי קבלת משכנתא: אני רוצה להדגיש כי בנקים רבים כלל לא יתנו לכם משכנתא אם לא תוכיחו שהדירה נקיה מכל עיקול ושיעבוד. הסיבה לכך פשוטה – הבנק רוצה להיות הנושה הבלעדי של הנכס ולא מעוניין לחלוק אותו עם נושים נוספים. כך, עבור לא מעט רוכשים, צו עיקול סותם את הגולל על רכישה שכן אין ביכולתם לרכוש את הנכס בלי משכנתא.
למרות כל מה שכתבתי, יהיו מקרים בהם ניתן יהיה לרכוש את הדירה גם עם צו העיקול (זו מומחיות של עורך דין קניית דירה).
אנו נפעל בצורה נכונה מבחינה משפטית כדי להפוך את העסקה לבטוחה ומשתלמת למרות צו העיקול, כפי שאפרט להלן.
הסרת עיקול – כך תתמודדו עם הערה על צו עיקול בנסח הטאבו בקניית דירה
דרך המלך לרכישת דירה עם צו עיקול בנסח הטאבו, היא כמובן הסרת העיקול.
אני אעמיק בצו העיקול ואבין מיהו הנושה ומהו החוב של המוכר.
לאחר שאבין זאת, אוכל לפעול להסרת העיקול באחת משלוש דרכים אפשריות אותן אציג להלן:
- שינוי העיקול לנכס אחר: באפיק זה אבחן האם ניתן לעקל נכס אחר של המוכר. אם כן, נפעל להעברת העיקול על אותו הנכס וכך נוכל להתקדם ברכישת הנכס כשהוא נקי משעבודים ועיקולים.
- הסדר נושים: אם אין אפשרות להעביר את העיקול לנכס אחר, אפעל להשבת החוב לנושה ולהסרת העיקול. לאורך השנים פיתחתי יכולות משא ומתן אל מול נושים כדי להגיע להסדרים לסגירת חובות המוכרים. הגעה להסדר והשבת החוב לפי ההסדר תאפשר להסיר את העיקול ולמכור את הנכס כשהוא נקי מכל עיקול.
- התנגדות משפטית לצו העיקול: לעיתים אסבור כי הוצאת צו העיקול על ידי בית המשפט הייתה שגויה. באותם מקרים אפעל, לצד המוכר, בערכאות המשפטיות כדי להוביל לביטול צו העיקול על ידי בית המשפט.
אם כן, עם היוודע דבר צו העיקול בנסח הטאבו אפעל להסרת העיקול. הסרת העיקול תבוצע באחת הדרכים המשפטיות שהצגתי לעיל.
איך מסירים עיקול?
במישור הטכני, אסיר את העיקול באמצעות הגשת טופס בקשה לביטול או עיכוב הליכים והגבלות (טופס 214). אבחר באופציה של ביטול הליכים (בקשה 62) ואציין את מספר העיקול. אנמק את הבקשה בהתאם לנסיבות ואצרף את המסמכים הרלוונטיים. את הבקשה אמציא לזוכה בדואר רשום ונמתין לתגובתו.
לבסוף, הרשם יקבל את הבקשה או ידחה אותה. על דחיית הבקשה נוכל להגיש ערעור לבית המשפט השלום, בית המשפט למשפחה או לרשם להוצאה לפועל בהתאם לנסיבות העניין.
סיפור מקרה: הסדר נושים שאפשר את ביצוע העסקהלפני מספר חודשים הגיע אליי אביב לשם רכישת דירה ברמת גן. כשהוצאתי את נסח הטאבו של הדירה, נוכחתי לדעת כי מופיעה בו הערה על צו עיקול עקב חוב של המוכר לספק של העסק שלו. אביב חשב כי בכך המכירה סוכלה והוא לא יוכל לרכוש יותר את הדירה. ואולם, ישבתי עם המוכר לפגישה במסגרתה דיברנו על האפשרויות שלו להחזרת החוב. לאחר מכן, פניתי יחד אתו ועם עורך הדין שלו לנושה והצגנו לו את המצב. תחילה, הנושה התנגד לכל הסדר ודרש את השבת החוב במלואו, אך לאחר שהבין כי הדבר לא מציאותי ישב איתנו לישיבת הסדר. ניהלנו משא ומתן אפקטיבי בסופו הגענו להסדר לפריעת החוב. החוב נפרע, פנינו לרשם ההוצאה לפועל לביטול העיקול ואכן העיקול בוטל והמשכתי ללוות את אביב ברכישת הנכס. |
כיצד עו"ד מקרקעין יכול לסייע ברכישת דירה עם הערה על צו עיקול?
לסיכום, כפי שהסברתי, עורך הדין שלכם יוכל לסייע לכם ברכישה באמצעות ביטול צו העיקול.
הביטול יתבצע דרך הגעה להסדר עם הנושים, שינוי העיקול לנכס אחר או ביטול צו העיקול בבית המשפט. לאחר מכן, תוכלו לרכוש את הדירה כשהיא נקייה מכל שעבוד ועיקול.
במקרים בהם יתגלעו סכסוכים משפטיים סביב רכישת הדירה עם צו העיקול, אייצג אתכם בהליכים אלו תוך שמירה מובהקת על האינטרסים שלכם.
ניסיון של שנים ארוכות בתחום לצד יחסי אנוש מפותחים לימדו אותי כיצד לגשת להליכים שכאלו באופן שיוביל לסגירה שלהם כמה שיותר מהר כך שתוכלו להמשיך בעסקה.
צו עיקול על נסח טאבו? ליוני לוי ניסיון רב בתחום
מעוניינים לרכוש נכס? פנו אליי, עו"ד יוני לוי, לקבלת ייעוץ משפטי מקיף לפני הרכישה וליווי משפטי במהלכה.
אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב שנים בעולם זה. לאורך השנים טיפלתי במאות תיקים מגוונים בנושאי מקרקעין, באחוזי הצלחה גבוהים ולצד יחס אישי ומכבד לכל לקוח.
הנה מעט ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:
נעמה אלון כותבת כך: "יוני הוא מקצוען , בקיא , ותקתקן, אבל מעבר לכל – הוא איש של אנשים . ואם יש משהו חשוב במקצוע הזה – זה סבלנות , יחסי אנוש ורגישות. יוני ליווה אותי ואת הורי בתהליך מורכב, רגיש ואינטימי. במיומנות ורוגע הוא הצליח לפרום סבכים, להסביר ולבאר ולהיות יצירתי בפתרונות משפטיים… תודה רבה על זה"
וכך כותבת אילנית אורפלי: "עו"ד מעולה, מקצועי, אדיב, ייצג אותי בצורה שלווה והצלחנו במשפט בזכות תכונותיו ממליצה בחום על שירותיו".
לסיכום: לקראת רכישת דירה – אל תוותרו על הבדיקה בטאבו!
רכישת דירה היא עסקה משמעותית ומרגשת, אך היא טומנת בחובה גם סיכונים. אחד מהם הוא קיומם של עיקולים או הערות אזהרה על הנכס, אשר עלולים להשפיע על זכויותיהם של רוכשי הדירה.
חשוב לזכור שחוק המקרקעין קובע כי עיקול שהוטל לאחר רישום הערת אזהרה לא יגבר על זכויות הזכאים על פי הערת האזהרה.
לכן, חובה לבצע בדיקה מעמיקה של רישום הדירה בטאבו לפני רכישתה.
הזנחת בדיקת הרישום עלולה להוביל להשלכות חמורות, כגון פגיעה בזכויות בנכס, עיכובים ברישום, קשיים במכירה ואף הפסדים כספיים, ומכאן שהפנייה לעורך דין שייצג את הרוכשים היא הכרחית.
משרד עו"ד יוני לוי מתמחה בייצוג רוכשים ומוכרים בעסקאות נדל"ן ומקרקעין מסחרי-עסקי.
צרו קשר עוד היום עם עורך דין יוני לוי לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי וליווי צמוד לאורך כל תהליך רכישת הדירה והבטחת זכויותיכם בנכס כראוי!