בדיקה זהות הקבלן המבצע

תוכן עניינים

רכישת דירה מהווה את אחת מההחלטות החשובות שאדם עושה בחייו. למוצר אותו אנו רוכשים חשיבות רבה שכן הדירה הנרכשת מהווה את מרכז החיים של התא המשפחתי ולא סתם נאמר: "בית של אדם – מבצרו". כאשר מחליטים לרכוש דירה מקבלן – אחת הבדיקות החשובות שיש לבצע היא בדיקת זהות הקבלן. הסכם מכר, טוב ככל שיהיה, לא יוכל לבטח את הרוכש התמים אם התקשר בהסכם עם קבלן "מזדמן", לא מקצועי או חלילה פושט רגל בעל חובות רבים (להלן ולצורך הנוחות: "קבלן מזדמן").

 

חלק מבדיקות זהות הקבלן

חלק מהבדיקות אותן אני ממליץ לבצע, דורשות סיוע של איש מקצוע מטעמכם. עלות שכר טרחתו של איש המקצוע בטלה בשישים לעומת הנזק, הן הכספי והן האישי, שעלול להיגרם בהתקשרות עם קבלן מזדמן. סדרת הבדיקות מחולקת למספר שכבות, החל מהשכבה הבסיסית ביותר ועד לשכבה בה מבצעים את הבדיקות היסודיות ביותר לגבי זהות הקבלן המבצע. ראשית יש להתעניין מי הוא הקבלן, אם הוא רשום במרשם הקבלנים כקבלן באופן חוקי. חשוב לבדוק כי הסיווג הקבלני של הקבלן המבצע מאפשר לו לבצע את עבודות הבנייה הנדרשות לבניית הדירה.

 

סיווג קבלני – האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים

תקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות (סיווג קבלנים רשומים), התשמ"ח-1988 קובעות את סיווג הקבלנים בענפים שבהם רשומים קבלנים בפנקס. בהתאם לתקנות ישנן חמש דרגות סיווג וכל דרגת סיווג מתייחסת להיקף הכספי המותר לקבלן לבצע בענף שבו הוא רשום באתר אחד (בבנייה למגורים גם בהיקף במ"ר).

אף המחוקק הבין את החשיבות בבדיקת הזהות של הקבלן המבצע ולכן נקבע בחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, תשכ"ט-1969 התנאים שעל אדם למלא בטרם יוכל לבצע כקבלן עבודות הנדסה בנאיות. החוק מבקש להגן על בטיחותו, שלומו וכספיו של רוכש דירה מקבלן. החוק מבקש לחסום את שעריו של ענף הבנייה בפני חובבנים וכאלה שאין להם כל קשר עם עבודות בניה. על כן, בדיקה חשובה מאוד לביצוע לפני חתימה על הסכם מכר לרכישת דירה היא בדיקה אשר בודקת האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים. ככל ולא, מדובר בתמרור עצור מבחינת הרוכש.

 

ביקור בדירות עם דיירים ובאתרי הבניה שנבנו על ידי הקבלן

כמו כן, רצוי לבקר בדירות שנבנו על ידי הקבלן וכן לשוחח עם רוכשי הדירות שמתגוררים בנכס. אף רצוי לבקר באתרי בניה שהקבלן בונה וזאת בכדי לעקוב אחר איכות הבניה, קצב הבניה, ולהיווכח כי העובדים אשר עובדים בשטח הינם עובדים מקצועיים ומיומנים. כפי שאמרתי, הבחינה זו צריכה להתבצע על ידי אדם המומחה לדבר שכן אדם מן היישוב לא ידע להבחין אם מדובר בבניה מקצועית או לאו.

 

בדיקה כי עובדי הקבלן הם שכירים ולא עובדים מזדמנים

סימן נוסף לחוזק הכלכלי של הקבלן נובע מכך כי העובדים הינם עובדים שכירים של הקבלן. תמרור אזהרה מבחינת הרוכש אם מדובר בעובדים מזדמנים שכן אז מדובר בכוח עבודה מזדמן, שלרוב הינו זול ולא מקצועי. יחד עם זאת, חשוב להדגיש כי אין הכוונה היא שקבלן לא רשאי להעסיק קבלני משנה לצורך ביצוע עבודות שאינן בתחום התמחותו אולם אנו נדרשים לבחון את אופי העסקה בכללותה בחברה הקבלנית.

 

בדיקת זהות הקבלן ברשם החברות

בדיקה חושבה והכרחית היא בדיקת זהות הקבלן ברשם החברות. יש לוודא כי החברה שאיתה אנו מעוניינים להתקשר בהסכם מכר לרכישת דירה לא פשטה רגל או שמצבה הכלכלי בכי רע, דבר שכמובן יקשה על החברה מאוד לעמוד בהתחייבויותיה לבניית הדירה הנרכשת.

הערבות הבנקאית אשר מונפקת על ידי הקבלן אינה מפצה את מלוא הנזק הנגרם אלא רק מבטיחה את כספי הרוכש ששולמו לקבלן.

 

נקודות חשובות להסכם המכר

  1. במקרה ויזם הפרויקט אינו הקבלן המבצע, יש לקבוע כי אין בביצוע העבודות ע"י הקבלן המבצע בכדי לגרוע מאחריותו המלאה של היזם כלפי הבעלים לביצוע מלוא התחייבויותיו על פי הסכם זה ונספחיו באופן מלא.
  2. יש לקבוע כי היזם יתחייב כי לצורך ביצוע העבודות יתקשר עם קבלן רשום כדין בפנקס הקבלנים עפ"י חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט- 1969 ובעל סיווג מתאים עפ"י דין.
  3. יש לקבוע כי היזם התאגד כדין בישראל וההחלטה על התקשרות היזם בחוזה זה נעשתה כדין, בהתאם למסמכי התאגדות היזם, וכי מיום התאגדותו, לא נפתחו נגד היזם ו/או נגד מי מבעלי מניותיו הליכי פשיטת רגל ו/או פירוק ו/או כינוס נכסים ובמועד חתימת הסכם זה לא התקבלו התראות לכך ולא ידוע לו על כל סיבה העשויה לגרום לכך ו/או להגשת תביעה ו/או פתיחת הליך אזרחי ו/או משפטי נגדו בגין כך.
  4. יש לקבוע כי היזם לא יהיה רשאי להעסיק, בין בעצמו ובין באמצעות קבלנים מטעמו, עובדים שאינם חוקיים ו/או עובדים ששהייתם בישראל אסורה על-פי כל דין וכן עליו לקבוע כי ככל ולביצוע עבודה מסוימת, נדרש רישיון על פי דין, יעסיק היזם או קבלן מטעמו עובד ו/או קבלן משנה בעל הרישיון הנדרש על פי דין בלבד.
  5. יש לבקש לעיין מסמך רישום עדכני ותקף למועד תחילת ביצוע העבודות במרשם הקבלנים והעתק מרישיון הקבלן.

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

דילוג לתוכן