המחיר המוצג במודעה ומחיר הדירה הסופי

תוכן עניינים

רכישת דירה מקבלן, לכאורה, מייצרת ודאות לסכום שעומדים לשלם בעבור הדירה. אך למעשה מדובר בצד אחד של המטבע והמאמר הנוכחי יעסוק בצדו השני. ישנן עלויות נמוכות נוספות שבפועל מגדילות את ההוצאה הכוללת ומחיר הדירה הסופי בעת רכישת דירה מקבלן. האמור מקבל משנה תוקף בעת הנוכחית בה מחירי הנדל”ן עולים ועולים ומודעות המציגות מחירים אטרקטיביים מספרות רק חלק מהאמת ותפקידו של המאמר הנוכחי הוא לפרק ולהסביר את המרכיבים אשר מרכיבים את מחיר הדירה הסופי אותם יש להכניס לשיקולי הרכישה כאמור.

מחיר הדירה המוצג

התשלום עבור הדירה עצמה אותו נדרשים להעביר לקבלן הוא ההוצאה המשמעותית ביותר בתהליך קניית דירה. גם בעניין זה חשוב לחזור ולהדגיש את החשיבות של עריכת סקר שוק ממצה ומקיף בכדי להשיג את העסקה הטובה ביותר עבורכם. כמובן שאת סקר אשר יש לבצע לאחר שהגדרתם את מאפייני הנכס המתאים עבורכם.

הוצאות ריבית

לרוב, רוכשי דירות ממנים את רכישת הדירה מקבלן באמצעות לקיחת הלוואה מסוג משכנתא. תשלומי המשכנתא מורכבים משניים: האחד, תשלומי קרן שזהו למעשה סכום אותו לוויתם והשני, תשלומים בגין הריבית.

בשלב ראשון חשוב מאוד לקבל אישור עקרוני המהווה הסכמה מהבנק אליו פניתם לתת לכם את הסכום הנדרש לרכישת הדירה. אישור עקרוני למשכנתא יעיר את עיניכם לגובה ההחזר החודשי הצפוי לכם כך שתוכלו להעריך את ההוצאות השוטפות בגין הדירה שנרכשת מקבלן [לדוגמא, ועד בית, ארנונה וכיו”ב] וכן את עלות הריבית שמתווספת למחיר הדירה הסופי וזאת מהסיבה כי אתם מחזירים לבנק את סכום הקרן כולל ריבית שלקחתם בכדי לרכוש את הדירה.

ראוי להדגיש כי רוב האנשים שמחליטים על רכישת דירה מקבלן לא מגלמים את ההוצאות הללו במחיר אבל כלכלית הוא חלק מהמחיר.

תשלום מס רכישה

תשלום מס רכישה אינו נדרש מכל רוכש דירה מקבלן אולם יש לוודא זאת בטרם הרכישה מכיוון שסכום מס הרכישה עשוי להוסיף לעתים עשרות אלפי שקלים (ולעיתים אף יותר) למחיר הדירה הסופי.

שיעור מס הרכישה נקבע לפי מדרגות המתעדכנות מעת לעת. ישנם לא מעט סימולטורים אשר יסייעו בידכם לחשב את גובה מס הרכישה אותו תדרשו לשלם, אם בכלל. עוד בעניין זה ראוי לציין כי חלק מהאנשים זכאים להנחות ו/או פטור מתשלום ועל כן יש להיוועץ עם עורך דין בטרם הרכישה בכדי לענות על שאלות אלו ואחרות. כמו כן, תשלום מס רכישה הינו נמוך יותר באם הדירה הנרכשת מקבלן הינה הדירה היחידה של הרוכש מאשר באם מדובר ברוכש שבבעלותו דירה / דירות נוספות.

כאמור, לקבלת אומדן יש להיוועץ עם עו”ד הבקיא בעולם דיני המקרקעין ומיסוי מקרקעין.

תשלום לאנשי מקצוע

רכישת דירה מקבלן בצורה נבונה דורשת היוועצות עם אנשי מקצוע אשר ישפכו אור על נושאים חשובים ורלוונטיים שאינם בתחום התמחותו של הרוכש. לרוב, רוכשי דירות ייוועצו עם מתווך, עורך דין, שמאי, יועץ משכנתאות וכיו”ב אשר באמצעותם תוכל לקבל ההחלטות הנכונות ביותר עבורך בעת רכישת דירה מקבלן.

רכישת ריהוט ומכשירי חשמל בהתאם לצורך ולתקציב שלכם

היות ומדובר בחלק האחרון ולעיתים המרגש ביותר בעת רכישת דירה מקבלן אז לעתים נוטים לשכוח אך מעבר לדירה חדשה [ובפרט דירה חדשה מקבלן] גוררת הוצאות כספיות לא מבוטלות לרכישת ריהוט, מוצרי חשמל וכיו”ב.

הדבר מקבל משנה תוקף כשמדובר בזוג צעיר שנדרש לרכוש את רוב הריהוט בעת המעבר. הרכישות כשלעצמן קטנות אך בסופו של דבר עשויות להגדיל בצורה לא מבוטלת את מחיר הדירה. בכמה? לרוב, כל מספר תופס.

לכל אלו, ראוי להדגיש כי יש להוסיף עלויות נוספות אם מתוכנן לבצע שיפוץ לדירה, שינוי בתכנון הפנימי, צביעה, חידוש מטבח או שירותים וכדומה. בעת עריכת שיפוץ וכחלק מקביעת תקציב השיפוץ, יש לקבוע סכום כסף אשר ישמש כביטחון למקרים לא צפויים.

הוצאות הובלה כולל חברת אריזה או חומרי אריזה

כאמור בכותרת. עלויות ההובלה עשויות להסתכם עד לסך של 10,000 ₪ אותם יש להביא בחשבון בעת קביעת התקציב הכולל.

הוצאות דיור שוטפות הנלוות לרכישה ולבעלות על דירה

לכאורה, הוצאות הדיור השוטפות לא נוספות למחיר הסופי של הדירה אולם ראוי להביאם בחשבון בכדי שתוכלו לבחון בצורה אובייקטיבית האם תוכלו לעמוד מבחינה כלכלית בתשלום הללו מדי חודש בחודשו, כמובן שלהוצאות הנלוות יש להוסיף את החזר המשכנתה החודשי. לרוב מדובר בתשלומים כגון: ארנונה, מים, חימום, קירור, ועד בית או דמי ניהול, ביטוח מבנה ותכולה, תיקונים ותחזוקה.

תשלומים לקבלן – צמודים למדד תשומות הבנייה

במרבית המקרים, מחיר הדירה החוזי יוצמד למדד תשומות הבנייה למגורים. כלומר, התשלומים אותם תשלמו לקבלן ישולמו כשהם צמודים למדד.

הרציונל בבסיסו של מדד תשומות הבנייה למגורים הוא בכך שהמדד הזה אמור לבטא את עליית תשומות הבנייה לקבלנים, ולכן נהוג להצמיד את התשלום למדד שיבטא את העלייה בתשומות שעל הקבלים לשאת שלא הובאו בחשבון בעת רכישת הדירה. במאמר מוסגר יוער כי ביטול הצמדת התשלומים למדד תשומות הבנייה ו/או הצמדת התשלומים למדד המחירים לצרכן (שעלה בצורה מתונה הרבה יותר ממד תשומות הבנייה למגורים).

הוצאות בלתי צפויות

לסך העלות הסופית יש להוסיף כ- 10% לפחות של הוצאות בלתי צפויות שעשויות להתווסף במהלך תהליך רכישת דירה מקבלן.

לסיכום

יש לסכם את כלל העלויות כמפורט במאמר הנוכחי בכדי לקבל הערכה כללית על מחיר הדירה הסופי והאמיתי. כולי תקווה שהמאמר הנוכחי האיר את עיניהם של קוראיו ושבאמצעותו יוכלו הם לבצע החלטות כלכליות נבונות יותר שישפיעו שנים קדימה.

מעוניינים להתייעץ עם עו"ד יוני לוי? מלאו טופס עכשיו!
דילוג לתוכן