דחיית מסירת החזקה בגין "כוח עליון"

תוכן עניינים

האם קבלן רשאי לדחות מסירת החזקה בשל עיכובים הנובעים מ"כוח עליון" ובשל פיגור בתשלומים? סעיף 5 א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "החוק") תכליתו של סעיף 5א לחוק צרכנית במהותה. החוק מבקש להגן על רוכשי הדירות וליצור וודאות ושקיפות במועד מסירת החזקה של דירות על מנת שרוכשי הדירות יוכלו להסתמך על מועד זה בתכנון צעדיהם.

על כן החוק מבקש לתמרץ את הקבלנים שלא לאחר במסירת החזקה (ראו פרוטוקול הדיון בהצעת החוק בוועדת הכלכלה [פרוטוקול מס'  436  מיום 1.2.11]).

 

בית המשפט העליון על תכליתו של החוק

"נקודת המוצא לדיון בענייננו היא הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות. כפי שצוין בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין [פורסם בנבו] (12.4.2011): "חשוב לשוב ולהדגיש כי רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי" … הדברים יפים היום כביום כתיבתם, ואף ביתר שאת… סעיף 5א לחוק, שהוכנס בתיקון מאוחר בו, נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של ששים יום… דומה כי באמצעות הסדר זה ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה". (ברע"א 6605-15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו] (21.2.2016) – להלן: "פס"ד שמש") [הדגשה אינה במקור].

החוק אינו מגביל את הקבלן בקביעת המועד החוזי למסירת החזקה בדירה, אולם משנקבע המועד החוזי על הקבלן לעמוד בו.

הקבלן הוא בעל הניסיון והידע, בידו לצפות ולקחת בחשבון מראש עיכובים אפשריים וצפויים ולקבוע מועד מסירה בהתאם, הוא זה שיכול לפעול על מנת למנוע ולהקטין הסיכונים ואף לבטח עצמו מפני התרחשותם.

ככזה הוא הנושא היעיל בסיכון.

סעיף 5א לחוק מקים מנגנון פיצוי סטטוטורי שתכליתו מניעתית. חריגה ממנו תעשה אך במקרים החריגים המנויים בסעיף קטן ג' לחוק.

מדיניות שיפוטית שתפרש חריגים אלו בהרחבה ותאפשר לקבלנים לדחות מסירת החזקה ביד רחבה תעקר מתוכן את הוראת החוק, תסכל את מטרתו המניעתית והצרכנית ותפגע בוודאות שהחוק נועד ליצור.

 

אי רשות לעיכוב מסירה בשל אירועי "כוח עליון"

הקבלן לא רשאי לעכב המסירה בטענה לאירועים המהווים "כוח עליון":

אין די בהעלאת טענה לקיומו של מבצע צבאי או מצב בטחוני כדי להוות עילה לדחיית מועד המסירה מחמת "כוח עליון".

על הקבלן להוכיח כיצד האירועים גרמו לדחיית מועד המסירה. עליו לפרט ולהוכיח אילו עבודות תכנן לבצע באותה תקופה, מה ביצע בפועל, כי הפער בין התכנון לביצוע נגרם בשל המצב הביטחוני, כי הפער הוביל לדחיית מועד המסירה ואת משך הדחייה.

יפים לעניין זה דברי כב' השופט אינפלד ברת"ק (מחוזי ב"ש) 15816-11-16 אחים אום שותפות רשומה נ' ידידיה  חיים ואח' [פורסם בנבו] (31.3.17):

"לא מצאתי ממש בטענת המבקשת. אכן, מבצע צוק איתן, אם הוא השפיע, יכול היה להביא לדחיית מועד המסירה. אולם, המבקשת לא פרטה כיצד הייתה השפעה זו, ולא הוכיחה כי יש ממש בעניין. המדובר במידע המצוי תחת ידה של המבקשת, ולו באמצעות יומני העבודה באתר, אשר ניתן היה להביאם לבית המשפט כדי להוכיח הטענה. כך לדוגמא, אי הגעה של פועלים, מחמת סגר, הייתה נרשמת. אולם, אם העבודות נעשו על ידי עובדים ישראלים או זרים מהמזרח הרחוק, לדוגמא, אין לסגר השפעה, והדבר היה בא לידי ביטוי ביומן.

 

לא פורט, אם בכלל הייתה עבודה בפועל בתקופה הרלוונטית בבניין המסוים עוד לפני המבצע, או שמא ריכז הקבלן מאמציו במקום אחר באותה עת. לא ידוע  אם עבדו באתר או לא בתקופת המלחמה, אם הגיעו חומרים, ואם בכלל שיבש המבצע את העבודות, ואם כן עד כמה. לטעמי, מכל מקום, צריכה הייתה המבקשת להראות, בכתב ההגנה ובראיות, לא רק כי הייתה השפעה, אלא כי בתום המבצע נתנה למשיבים התראה מנומקת ומפורטת אודות דחיית מועד המסירה.

התראה, אשר היה מאפשר לרוכשים לבחון הטענה לגופה, קרוב לזמן אמת. סיכומו של דבר, אני מסכים עם בית משפט קמא כי רכיב זה לא הוכח".

תנאי נוסף הוא כי על הקבלן להודיע לרוכש בזמן אמת על כוונתו לעכב מסירת החזקה בעקבות המצב הביטחוני ולאפשר לו לבחון הטענה בזמן אמת ולהיערך לאפשרות שמסירת החזקה תתעכב.

הנתבעת לא רשאית לעכב המסירה בשל איחור בתשלומים

נשאלת השאלה האם פיגור בתשלומים על ידי רוכש דירה, מקים לקבלן עילה לאיחור במסירת הדירה?

בכדי שקבלן יוכל לעכב את מסירת הדירה החדשה בשל פיגורים בתשלומים על ידי הרוכש, עליו לפנות בזמן אמת בדרישה לשלם התשלומים שבפיגור.

ככל שהיה בכוונת הקבלן להסתמך על הפיגור בתשלום על מנת לדחות את מועד מסירת הדירה,  עליו לפנות אל הרוכש ולהתריע בפניו כי בכוונתו לעשות כן.

ברגע שרוכש הדירה מודע להשלכה מהותית זו של האיחור בתשלום על מועד המסירה, יש בידו לזרז את ביצוע התשלום ולכלכל את צעדיו.

(ראו לעניין זה תא (פ"ת) 24143-12-14 יהודית קאניאס נ' אאורה ישראל – יזמות והשקעות בע"מ [פורסם בנבו (20.6.18)).

כמו כן, על הקבלן להפעיל את הזכות לעיכוב מסירת הדירה בשל פיגור בתשלומים בצורה סבירה, הגיונית ובתום לב. זה המקום לציין את סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 שקובע, כי השימוש בזכות חוזית צריך להיעשות בדרך מקובלת ובתום לב.

עוד לעניין זה, ראו: ע"א (ת"א) 18944-09-17 איריס נבון נ' יוסף צליח בע"מ [פורסם בנבו] (22.8.18) וכן ע"א 765/90 סב"ם שיטות בניה מתוחכמות בע"מ נ' דוד רוקח [פורסם בנבו] (20.7.92)).

תקופת הדחייה המוסכמת ("גרייס")

 

סעיף 5א ופיצוי בגין איחור במסירת דירה לרוכשי דירות

סעיף 5א לחוק קבע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין איחור במסירת דירה לרוכשי דירות:

"5א.(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה…"

החוק מכיר אומנם בתקופה של 60 ימים כתקופה "לגיטימית" של איחור שאינה מזכה בפיצוי (ראו פס"ד שמש). אולם אם הקבלן חורג מתקופה זו עליו לשלם פיצוי בגין התקופה ש"מהמועד החוזי" [ולא מתום תקופת הגרייס] ועד להעמדת הדירה לרשותו של הרוכש.

ככל שהקבלן חפץ לדחות את מועד המסירה, בידו לקבוע מראש מועד מסירה מאוחר יותר ואין מקום לתניה המאפשרת איחור מעבר לזה המותר בחוק.

עוד יש להוסיף, כי בחלוף 60 הימים על הקבלן לשלם לתובע את הפיצוי הסטטוטורי מבלי שהרוכש יידרש לתבוע ממנו לעשות כן.

על פי רוב, רוכשי הדירות שלא נמסרה להם החזקה במועד נדרשים להוצאות רבות באופן מידי (ובעיקר למצוא דיור חלופי מהיר לתקופה קצרה) על כן הם זקוקים לתשלום הפיצוי באופן מידי ולא לאחר זמן רב וניהול הליכים משפטיים.

המחוקק קבע כי על הקבלן לשלם לרוכשי הדירות פיצוי מיד בחלוף 60 ימים ממועד המסירה המוסכם. ועל כן, יודגש כי אין לקבל מצב בו קבלן נמנע מלשלם הפיצוי באופן מידי ועושה כן רק בחלוף זמן רב ובתום הליך משפטי ומגמת ביהמ"ש היא לנקוט ביד מחמירה מול הקבלנים בעניין זה.

לפסק הדין המלא: תאמ (ת"א) 35269-08-17‏ ‏ אורי פריש נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

עורך דין יוני לוי
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

כדי לקבל שיחת ייעוץ באפשרותך לחייג עכשיו לטלפון 077-804-1632 או להשאיר פרטים כאן בטופס ואנו ניצור עמך קשר בהקדם האפשרי.

יוני עו"ד מקצועי ביותר. בודק את הדברים לפרטי פרטים ונותן מענה אדיב ושירותי ללקוח. ממליצה בחום!
Yaara Ronen
Yaara Ronen
08:40 01 Jul 20
עו"ד אנושי, מקצועי והוגן. סייע לי מיוזמתו דרך פוסט שפרסמתי בפייסבוק וזאת מבלי לבקש תשלום וללא היכרות מוקדמת.
Tomer Shamai
Tomer Shamai
07:33 01 Jul 20
ליווה אותנו ברכישת דירה והיה מקצועי וזמין לאורך כל הדרך! ממליצים בחום!
טל פורת
טל פורת
19:06 22 Jun 20
עו"ד מצוין, אמין, עצמאי, ומקצועי.מומלץ בחום.
רועי שעבין
רועי שעבין
14:20 28 May 20
עו״ד יוני לוי ייצג אותי בעסקת מקרקעין, קיבלתי שירות אדיב, רציני ואחראי, העסקה בוצעה על הצד הטוב ביותר.השירות של עו״ד יוני מומלץ בחום!!!
Ziv Hayat
Ziv Hayat
12:34 27 May 20
ממליצה בחום, מקצועי, שירותי ואדיב.עזר לי מאוד, בטוחה שאעזר בו שוב בעתיד.
מור ק
מור ק
07:46 18 May 20
מקצוען אמיתי. מכיר את העסק והכי חשוב, בנאדם שכיף לעבוד איתו.ממליץ בחום
Yuval Klein
Yuval Klein
07:25 18 May 20
חשבנו שכשמדובר בלשכור דירה זה יהיה פשוט ושנוכל לעשות זאת לבד, אבל בדיעבד אין ספק שלא היינו מצליחים לעשות זאת בלי הליווי המקצועי של יוני מתחילת הדרך. הוא עזר, ליווה ותמך, ומנע מאיתנו הוצאות כספיות מיותרות. לא עושים יותר אף עסקת נדל״ן בלעדיו. ממליצים בחום! ד״ר אנה גלוחוב
מישל דיאצ'וק
מישל דיאצ'וק
14:28 13 May 20
עורך דין מקצוען והגון. מומלץ בחום!
מורן סבן
מורן סבן
08:50 30 Apr 20
יוני עורך דין בחסד עליון. חילץ אותי ממצב מאוד בעייתי שעורך דין לפניו לא כל כך הצליח.כבר מהפגישה הראשונה הייתה לי התחושה שניצב מולי בן אדם לפני הכל ולא פחות חשוב, אדם נבון שמכיר את רזי המקצוע ולא חושש לנקוטממליץ על שירותיו של יוני בחום רב ומניסיון
zoriel haviv
zoriel haviv
16:43 16 Apr 20
ממליצה בלב שלם ובשמחה רבה. מקצועי, אדיב, אמין, מדוייק.
Liat Levanon
Liat Levanon
09:21 13 Apr 20
מומלץ מאוד! מספק מענה מקצועי, יסודי, מהיר ואנושי.
נוי לוי נוי לוי
נוי לוי נוי לוי
21:27 13 Mar 20
מקצועי, מסור, מהיר והגון. עורך דין מומלץ בחום!
חן בוסקילה
חן בוסקילה
11:37 07 Mar 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ!
nir keidar
nir keidar
20:03 26 Feb 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ
Nir Keidar
Nir Keidar
20:02 26 Feb 20
עו"ד יוני לוי העניק לנו שירות מקצועי ומהיר. מומלץ מאוד!
מאיר אטיאב
מאיר אטיאב
14:01 21 Feb 20
עו"ד מקצועי, אכפתי, ויסודי. מומלץ בחום!
Dudi Atias
Dudi Atias
13:55 21 Feb 20
ממליץ בחום!!יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
17:45 11 Feb 20
ממליץ בחום!!
יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.
מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
10:25 11 Feb 20
ייעוץ משפטי מצוין, מקצועי ואדיב.תותח בתחומו!
ori kam
ori kam
19:01 29 Jan 20
עו"ד לוי ברמה אחרת שמתבטאת במקצועיות ויושרה שאין שניים להם. יוני בעל לב זהב שמחפש תמיד את טובתו של הלקוח ,ולכן אני ממליץ עליו בחום.
Gil Ganel
Gil Ganel
05:21 29 Jan 20
שירות אמין, יסודי ומקצועי! ממליץ בחום
Tamir Sagi
Tamir Sagi
19:33 28 Jan 20
עו״ד מצויין, מומלץ בחום. יסודי, מקצועי ומאוד שירותי.
Gal Rotem
Gal Rotem
15:23 28 Jan 20
בחור אמין וחרוץ בעל ידע רב בתחומו. מומלץ בחום!
Lihi Israel
Lihi Israel
13:31 26 Jan 20
מענה מהיר ומקצועי לכל שאלהמומלץ בחום
עמית לוי
עמית לוי
10:18 25 Jan 20
עו"ד מקצועי, מהיר, יסודי ונחמד מאוד. מומלץ!
Marin Levy
Marin Levy
13:20 08 Jan 20
בחור נחמד, אמין ובקיא במקצוע...בהצלחה⚘
Vardi Chen
Vardi Chen
17:31 13 Nov 18
מומלץ בחום! מקצועי,קשוב, מהיר ויסודי.
חימון סלנוי לוי
חימון סלנוי לוי
11:24 13 Nov 18
מקצועי,מהיר ,שירותי! עו''ד מומלץ מאוד!
Josya Levy
Josya Levy
19:22 12 Nov 18
עו"ד מקצועי ומהיר שמקדם את העסקה ביעילות לשביעות רצון הצדדים. מומלץ מאוד!
Marin Levy
Marin Levy
19:12 12 Nov 18
מידע נוסף
לשיחת ייעוץ עם עורך דין
ללא עלות וללא התחייבות
חייגו עכשיו!
דילוג לתוכן