דחיית מסירת החזקה בגין "כוח עליון"

תוכן עניינים

האם קבלן רשאי לדחות מסירת החזקה בשל עיכובים הנובעים מ"כוח עליון" ובשל פיגור בתשלומים? סעיף 5 א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "החוק") תכליתו של סעיף 5א לחוק צרכנית במהותה. החוק מבקש להגן על רוכשי הדירות וליצור וודאות ושקיפות במועד מסירת החזקה של דירות על מנת שרוכשי הדירות יוכלו להסתמך על מועד זה בתכנון צעדיהם.

על כן החוק מבקש לתמרץ את הקבלנים שלא לאחר במסירת החזקה (ראו פרוטוקול הדיון בהצעת החוק בוועדת הכלכלה [פרוטוקול מס'  436  מיום 1.2.11]).

 

בית המשפט העליון על תכליתו של החוק

"נקודת המוצא לדיון בענייננו היא הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות. כפי שצוין בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין [פורסם בנבו] (12.4.2011): "חשוב לשוב ולהדגיש כי רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי" … הדברים יפים היום כביום כתיבתם, ואף ביתר שאת… סעיף 5א לחוק, שהוכנס בתיקון מאוחר בו, נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של ששים יום… דומה כי באמצעות הסדר זה ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה". (ברע"א 6605-15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו] (21.2.2016) – להלן: "פס"ד שמש") [הדגשה אינה במקור].

החוק אינו מגביל את הקבלן בקביעת המועד החוזי למסירת החזקה בדירה, אולם משנקבע המועד החוזי על הקבלן לעמוד בו.

הקבלן הוא בעל הניסיון והידע, בידו לצפות ולקחת בחשבון מראש עיכובים אפשריים וצפויים ולקבוע מועד מסירה בהתאם, הוא זה שיכול לפעול על מנת למנוע ולהקטין הסיכונים ואף לבטח עצמו מפני התרחשותם.

ככזה הוא הנושא היעיל בסיכון.

סעיף 5א לחוק מקים מנגנון פיצוי סטטוטורי שתכליתו מניעתית. חריגה ממנו תעשה אך במקרים החריגים המנויים בסעיף קטן ג' לחוק.

מדיניות שיפוטית שתפרש חריגים אלו בהרחבה ותאפשר לקבלנים לדחות מסירת החזקה ביד רחבה תעקר מתוכן את הוראת החוק, תסכל את מטרתו המניעתית והצרכנית ותפגע בוודאות שהחוק נועד ליצור.

 

אי רשות לעיכוב מסירה בשל אירועי "כוח עליון"

הקבלן לא רשאי לעכב המסירה בטענה לאירועים המהווים "כוח עליון":

אין די בהעלאת טענה לקיומו של מבצע צבאי או מצב בטחוני כדי להוות עילה לדחיית מועד המסירה מחמת "כוח עליון".

על הקבלן להוכיח כיצד האירועים גרמו לדחיית מועד המסירה. עליו לפרט ולהוכיח אילו עבודות תכנן לבצע באותה תקופה, מה ביצע בפועל, כי הפער בין התכנון לביצוע נגרם בשל המצב הביטחוני, כי הפער הוביל לדחיית מועד המסירה ואת משך הדחייה.

יפים לעניין זה דברי כב' השופט אינפלד ברת"ק (מחוזי ב"ש) 15816-11-16 אחים אום שותפות רשומה נ' ידידיה  חיים ואח' [פורסם בנבו] (31.3.17):

"לא מצאתי ממש בטענת המבקשת. אכן, מבצע צוק איתן, אם הוא השפיע, יכול היה להביא לדחיית מועד המסירה. אולם, המבקשת לא פרטה כיצד הייתה השפעה זו, ולא הוכיחה כי יש ממש בעניין. המדובר במידע המצוי תחת ידה של המבקשת, ולו באמצעות יומני העבודה באתר, אשר ניתן היה להביאם לבית המשפט כדי להוכיח הטענה. כך לדוגמא, אי הגעה של פועלים, מחמת סגר, הייתה נרשמת. אולם, אם העבודות נעשו על ידי עובדים ישראלים או זרים מהמזרח הרחוק, לדוגמא, אין לסגר השפעה, והדבר היה בא לידי ביטוי ביומן.

 

לא פורט, אם בכלל הייתה עבודה בפועל בתקופה הרלוונטית בבניין המסוים עוד לפני המבצע, או שמא ריכז הקבלן מאמציו במקום אחר באותה עת. לא ידוע  אם עבדו באתר או לא בתקופת המלחמה, אם הגיעו חומרים, ואם בכלל שיבש המבצע את העבודות, ואם כן עד כמה. לטעמי, מכל מקום, צריכה הייתה המבקשת להראות, בכתב ההגנה ובראיות, לא רק כי הייתה השפעה, אלא כי בתום המבצע נתנה למשיבים התראה מנומקת ומפורטת אודות דחיית מועד המסירה.

התראה, אשר היה מאפשר לרוכשים לבחון הטענה לגופה, קרוב לזמן אמת. סיכומו של דבר, אני מסכים עם בית משפט קמא כי רכיב זה לא הוכח".

תנאי נוסף הוא כי על הקבלן להודיע לרוכש בזמן אמת על כוונתו לעכב מסירת החזקה בעקבות המצב הביטחוני ולאפשר לו לבחון הטענה בזמן אמת ולהיערך לאפשרות שמסירת החזקה תתעכב.

הנתבעת לא רשאית לעכב המסירה בשל איחור בתשלומים

נשאלת השאלה האם פיגור בתשלומים על ידי רוכש דירה, מקים לקבלן עילה לאיחור במסירת הדירה?

בכדי שקבלן יוכל לעכב את מסירת הדירה החדשה בשל פיגורים בתשלומים על ידי הרוכש, עליו לפנות בזמן אמת בדרישה לשלם התשלומים שבפיגור.

ככל שהיה בכוונת הקבלן להסתמך על הפיגור בתשלום על מנת לדחות את מועד מסירת הדירה,  עליו לפנות אל הרוכש ולהתריע בפניו כי בכוונתו לעשות כן.

ברגע שרוכש הדירה מודע להשלכה מהותית זו של האיחור בתשלום על מועד המסירה, יש בידו לזרז את ביצוע התשלום ולכלכל את צעדיו.

(ראו לעניין זה תא (פ"ת) 24143-12-14 יהודית קאניאס נ' אאורה ישראל – יזמות והשקעות בע"מ [פורסם בנבו (20.6.18)).

כמו כן, על הקבלן להפעיל את הזכות לעיכוב מסירת הדירה בשל פיגור בתשלומים בצורה סבירה, הגיונית ובתום לב. זה המקום לציין את סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 שקובע, כי השימוש בזכות חוזית צריך להיעשות בדרך מקובלת ובתום לב.

עוד לעניין זה, ראו: ע"א (ת"א) 18944-09-17 איריס נבון נ' יוסף צליח בע"מ [פורסם בנבו] (22.8.18) וכן ע"א 765/90 סב"ם שיטות בניה מתוחכמות בע"מ נ' דוד רוקח [פורסם בנבו] (20.7.92)).

תקופת הדחייה המוסכמת ("גרייס")

 

סעיף 5א ופיצוי בגין איחור במסירת דירה לרוכשי דירות

סעיף 5א לחוק קבע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין איחור במסירת דירה לרוכשי דירות:

"5א.(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה…"

החוק מכיר אומנם בתקופה של 60 ימים כתקופה "לגיטימית" של איחור שאינה מזכה בפיצוי (ראו פס"ד שמש). אולם אם הקבלן חורג מתקופה זו עליו לשלם פיצוי בגין התקופה ש"מהמועד החוזי" [ולא מתום תקופת הגרייס] ועד להעמדת הדירה לרשותו של הרוכש.

ככל שהקבלן חפץ לדחות את מועד המסירה, בידו לקבוע מראש מועד מסירה מאוחר יותר ואין מקום לתניה המאפשרת איחור מעבר לזה המותר בחוק.

עוד יש להוסיף, כי בחלוף 60 הימים על הקבלן לשלם לתובע את הפיצוי הסטטוטורי מבלי שהרוכש יידרש לתבוע ממנו לעשות כן.

על פי רוב, רוכשי הדירות שלא נמסרה להם החזקה במועד נדרשים להוצאות רבות באופן מידי (ובעיקר למצוא דיור חלופי מהיר לתקופה קצרה) על כן הם זקוקים לתשלום הפיצוי באופן מידי ולא לאחר זמן רב וניהול הליכים משפטיים.

המחוקק קבע כי על הקבלן לשלם לרוכשי הדירות פיצוי מיד בחלוף 60 ימים ממועד המסירה המוסכם. ועל כן, יודגש כי אין לקבל מצב בו קבלן נמנע מלשלם הפיצוי באופן מידי ועושה כן רק בחלוף זמן רב ובתום הליך משפטי ומגמת ביהמ"ש היא לנקוט ביד מחמירה מול הקבלנים בעניין זה.

לפסק הדין המלא: תאמ (ת"א) 35269-08-17‏ ‏ אורי פריש נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ.

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

דילוג לתוכן