סעיף 6 לחוק המכר דירות – הוצאת חלק מהרכוש המשותף על ידי הקבלן

סעיף 6 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "סעיף 6 לחוק המכר") קובע כי הוצאת חלק מהרכוש המשותף ו/או שינוי הוראה מהוראות התקנון המצוי בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") צריכה שתעשה במפורש במפרט הטכני או לנספח אשר יצורף להסכם המכר.

מצאתי לנכון להקדיש לנושא מאמר נפרד שכן חשיבותו מכרעת. הדרך היחידה בה הרוכש יכול ללמוד אודות הכוונות האמיתיות של הקבלן ביחס להוצאת חלקים מהרכוש המשותף ו/או שינוי הוראות מהתקנון המצוי היא כאשר אלו יהיו מוצגים לו באופן גלוי ובמפורש. הצמדת חלק מהרכוש המשותף או שינוי הוראות התקנון המצוי יש בהם בכדי להשפיע באופן ניכר על איכות חייהם של הרוכשים ולמעשה, לקבל מוצר אחר ממה שרכשו.

 

על אילו חלקים בבניין מתייחס סעיף 6 לחוק המכר?

סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר מהו רכוש משותף בבניין: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת".

 

כיצד קבלן יכול להוציא חלקים מן הרכוש המשותף?

ניתן לסכם את התנאים העולים מן הפסיקה (עא 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' ישי טהוליאן ו-33 אח') האמורה במקובץ:

  1. ראשית, הוצאת השטח המשותף צריכה להיעשות במסמך נפרד לחוזה או במפרט (זמיר – חוק המכר דירות, בעמ' 707-704).
  2. שנית, על המסמך שבו מצוינים השינויים להיות מצורף לחוזה, בעת עריכתו (שם, בעמ' 226-217).
  3. שלישית, הגריעה מהרכוש המשותף צריכה להיות מוצגת באופן קונקרטי, ספציפי ומסוים. אין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר המשאירה בידי הקבלן המוכר שיקול דעת וסמכות לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף בלא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים (ע"א 3902/98 מיאב חברה קבלנית לבנין בע"מ נ' סטולר, פ"ד נד(1) 849, 858 וכן ה"פ (מח'-י-ם) 603/01 ישעיהו גוטמן ואח' נ' אלי יוחנן ואח', פסק-דינה של כב' השופטת יפה הכט מיום 29/6/03 שם נקבע במפורש כי "הקבלן אינו רשאי לשמור לעצמו שיקול דעת להוציא חלקים מהרכוש המשותף").

הרחבה בעניין ניתן למצוא במאמרו המרתק של פרופ' איל זמיר פירוש לחוקי החוזים – חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, (א' זמיר, א"מ ראבילו, ג' שלו עורכים) (2002) (להלן: זמיר – חוק המכר דירות).

 

אילו חלקים לא ניתן להוציא מן הרכוש המשותף?

  1. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין קובע כי לא ניתן להצמיד חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים שכן אלו מיועדים לשמש את כל בעלי הדירות.
  2. סעיף 158א1(ב) לחוק התכנון והבניה, האוסר על הצמדת יותר משני מקומות חניה לדירה אחת למעט בחריגים מסוימים.

 

אילו הוראות ניתן לשנות ו/או לבטל רק בהתקיימות התנאים המפורטים לעיל?

  1. שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה;
  2. שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו;
  3. סדרי קבלת החלטות בדבר ניהול הבית המשותף;
  4. כל ענין אחר שקבע שר השיכון בצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974 ובהתאם לסעיף 6 לחוק המכר.

 

4 טיפים עבור הוצאת חלק מהרכוש המשותף על ידי הקבלן

הקבוע בתקנון המצוי שבחוק המקרקעין הוא שיגבר

טיפ! עוד ראוי לציין לעניין זה כי בהתאם לסעיף 6 לחוק המכר, שינוי ו/או ביטול של הוראה מהוראות חוק המקרקעין שלא צורפו למפרט או לנספח בהסכם, יבוטלו והקבוע בתקנון המצוי שבחוק המקרקעין הוא שיגבר. יש לשים לב כי השינוי ו/או הביטול כאמור צריכים לבוא לידי ביטוי לא רק בהסכם שבין הקבלן ובין רוכש הדירה שאליה השינוי מתייחס, אלא גם בהסכם שבין הקבלן ובין יתר רוכשי הדירות בפרויקט הרלוונטי.

 

בית המשפט נוטה להחמיר עם הקבלן

טיפ! לאור המגמה של בית המשפט לפרש את הוראות חוק המכר דירות כנגד הקבלן (נקודת המוצא הבסיסית הינה, שיחסי הכוחות נוטים באופן טבעי לטובת הקבלן ולכן, לצורך הגנה על רוכש הדירה הפסיקה נוטה לפרש את החוק באופן מחמיר יותר כנגד הקבלן) יש לוודא כי הוצאת חלק מן הרכוש המשותף מוצא את ביטויו, הן במפרט הטכני והן בהסכם המכר ולא דין בכך שניתן ביטוי רק באחד מן המסמכים הללו.

 

ניסוחים עמומים וכללים אינם תקניים

טיפ! בפסק דין ע"א 1781/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' כהן מלי ואח' נקבע כי ניסוחים כגון: "לפי קביעת החברה" או "שייקבע על-ידי החברה" אינם תקניים, כלומר, אין מקום להפעלת שיקול דעת של החברה וניסוחים עמומים וכלליים מעין אלה אינם יכולים להיכלל במפרט.

 

יש לוודא כי הקבלן לא שומר לעצמו את הזכות להוציא חלקים מהרכוש המשותף

טיפ! יש לוודא כי הקבלן לא שומר לעצמו את הזכות להוציא חלקים מהרכוש המשותף. במקרים מסוימים, לקבלן יש את האפשרות לשמור לעצמו חדר או תא הנחשבים ל"דירה" לפי חוק המקרקעין ואליהם להצמיד חלקים מן הרכוש המשותף (לפעולה זו השלכות רבות שאין המאמר הנוכחי עוסק בהן). בעניין זה, קבע בית המשפט חובת גילוי מוגברת מזו הקבועה בסעיף 6 לחוק המכר אך יחד עם זאת, על עורך הדין בעת המשא ומתן להיות ער לעניין זה ולמנוע אפשרות כזאת.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אז מה היה לנו עד עכשיו?
דילוג לתוכן