שטח הדירה: חישוב שטח הדירה "נטו" שמוכר הקבלן

איש במשרד עם מחשב נייד עובר על מסמכים וגרפים
תוכן עניינים

מחיר הדירה הוא נגזרת, בין היתר, של שטח הדירה הנמכרת. בעגה המקצועית בענף הנדל"ן, נהוג לתמחר כל מטר מרובע בנפרד כך שלמעשה מחיר הדירה הוא מכפלת בין המחיר של כל מטר מרובע לבין מספר המטרים הנרכשים. כמו כן, לשטח הדירה ישנה משמעות נוספת לעניין תשלום ארנונה עירונית וכן תשלום דמי ניהול / ועד בית שהם לרוב נגזרת משטח הדירה.

 

בית המשפט העליון על המונח "שטח נטו"

בית המשט העליון קבע הלכה ברורה בעניין שחשוב להכיר אותה וליישמה בעת משא ומתן לרכישת דירה מקבלן וזוהי כלשונה:

"המונח "שטח ברוטו", ששנוי במחלוקת אף בקרב אנשי מקצוע, אינו נהיר לרוכש הדירה הטיפוסי, שמן הסתם לא מעלה על דעתו שהמונח כולל גם חלק יחסי בחדר המדרגות ואף בפיר המעלית. עפ"י ההלכה שהתפתחה בעניין, יש במונח "שטח ברוטו" כדי להטעות את רוכש הדירה ההדיוט ומשלא צורף להסכם המכר מסמך ממנו ניתן ללמוד בנקל אודות שטח הדירה "נטו" (ללא חלקים ברכוש המשותף) יראו את הפרוספקט כמחייב."

(ע"א 8949/07 י.ר. אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נ' משה זאב ועוד 28 אח' (פורסם בנבו, 18.11.2009) – (להלן: "הלכת עזרא")

 

3 קביעות חד משמעיות של בית המשפט העליון על המונח "שטח נטו"

חובת הקבלן להצגת שטח הדירה "נטו" לפרטי פרטים

על הקבלן להציג ברחל ביתך הקטנה את שטח הדירה "נטו". ככל ולא ינהג בצורה זו הקבלן, השטח שיקבע יהיה השטח כפי שהוצג בפרוספקט השיווק. חשוב לציין כי גם אם להסכם המכר מצורפות תכניות המכר מהן ניתן בקלות לחשב את שטח הדירה, עדיין על המוכר חלה החובה לציין במפורט את שטח הדירה במונחי "נטו".

 

חובת הקבלן גם אם הרוכשים ראו את הדירה לפני הרכישה

עוד נקבע כי גם אם הרוכשים ראו את הדירה בטרם הרכישה, אין בכך בכדי לגרוע מאחריותו של הקבלן להציג במפורש את שטח הדירה במונחי נטו.

 

חובת התאמה מוחלטת למידות המופיעות בתכניות המכר

עוד נקבע בבית המשפט העליון (בע"א 3073/06, אנגל ג'נרל דבלופרס בע"מ נ' אשכנזי גולן ושרית, פדאור 07 (12) 839) כי מידות הדירה בפועל צריכות להיות בהתאמה מוחלטת (בכפוף לסטייה המותרת על פי חוק המכר דירות) למידות המופיעות בתכניות המכר. יחד עם זאת, ככל ושטח הדירה אשר הוצג בפרוספקט לא רשום במפורש במונחי "נטו" בהסכם המכר אזי גם במקרה זה, השטח שיקבע יהיה השטח אשר הוצג בפרוספקט המכירה.

 

צו מכר דירות

צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974  (להלן: "טופס של מפרט") מבקש לעשות סדר בפערים שבין "ברוטו" ל"נטו", פערים אשר יהוו כר פורה לסכסוכים רבין בין קבלנים לרוכשי דירות.

צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974 מהווה טופס מפרט אשר חובה לצרף אותו לכל הסכם מכר.

 

התוספת החשובה ביותר בטופס של מפרט הינה הדרישה של המחוקק לנקוב במפורש בשטח הדירה הנמכרת.

בטופס הישן הפנה המחוקק לתוכנית המצורפת ולמעשה נתן הוראה מפורשת שלא לציין את שטח הדירה. למעשה, עד לתיקון הצו, המחוקק הטיל על רוכשי הדירות את האחריות לחישוב שטח הדירות בהתאם למידות המפורטות בתכניות. על פי הצו החדש, ישנה חובה על הקבלן לנקוב במדויק בשטח הדירה במ"ר. זאת ועוד, טופס של מפרט קובע צורת חישוב אחידה בכך המחוקק מבקש לעשות סדר בכל ענייני חישובי "הברוטו" ו"נטו".

בטופס של מפרט ניתן למצוא מידע רב הכולל פירוט טכני של אופן החישוב. על פי שיטת המדידה שנקבעה בתיקון שטח הדירה יכלול בין היתר: שטח פנים הדירה (שטח נטו), שטח מתחת לקירות החוץ של הדירה לרבות קירות הגובלים ברכוש המשותף, מחצית השטח מתחת לקירות משותפים עם דירה שכנה. המפרט אף מגדיר במדויק איך מודדים את שטח הגינה בבניה צמודת קרקע.

 

מספר המלצות לרוכשי דירות מקבלן

  1. כפי שהוצג לעיל, בית המשפט העליון והמחוקק מחזקים את מעמדו של הרוכש לעניין שטח הדירה בצורה מפורשת וחדה אך יחד עם זאת, המלצתי היא שאין לחתום על הסכם מכר בו הקבלן מתחמק ו/או רושם את שטח הדירה בדרך הניתנת לפרשנות.
  2. במידה וקיימים חלקים נוספים כגון: מרפסות,גג צמוד,חנייה צמודה, יצוינו אלו בנפרד בצירוף שיטחם המדויק ולא כשטח אינטגראלי של הדירה.
  3. לא ייכלל בתחשיב החלק היחסי בשטחי הרכוש המשותף כגון:לובי קומתי,פיר מעלית וכד'.
שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

דילוג לתוכן