קניית דירה מקבלן אינה דומה לחוזי קנייה אחרים שאנחנו רגילים לעשות ביום יום – כמו חוזה הקנייה שאנחנו יוצרים עם המוכר בצרכנייה. שוני זה נובע בעיקר מאופי החוזה – שכולל בתוכו בדרך כלל מעבר ידיים של מיליוני שקלים, אשר יוצרים צורך בניסוח זהיר ומדויק של חוזה הקניה – שימנע אי נעימויות אפשריות בעתיד. במאמר זה תוכלו לקרוא הסבר כיצד נכון ליצור חוזה קניית דירה מקבלן.
מהו חוזה קניית דירה מקבלן?
ישנם שני דרכים עיקריות לרכוש דירה: רכישת דירה חדשה מקבלן, ורכישת דירה יד שנייה ממוכר פרטי. לכל אחת משיטות הקנייה הללו יש יתרונות וחסרונות, כאשר היתרונות העיקריים של רכישת דירה מקבלן הם היות הדירה דירה חדשה לחלוטין (ולכן כזו שיהיו בה פחות פגמים נדרשים לווידוא ותיקון על פי רוב), והיציבות המשפטית של המוכר – שמזוהה באופן ברור ולא יכול לברוח עם הכסף שלכם.
עורך דין קניית דירה טוב יוכל לייעץ לכם בשני המקרים, כשכל אחד מהם מביא אתו סיכונים משפטיים שונים.
מדוע מדובר בחוזה שחשוב לשים לניסוחו?
חוזים מול חברות קבלן הם בדרך כלל חוזים אחידים – חוזים זהים שנחתמים בין אדם אחד למספר רב של אנשים, כשכל החוזים מנוסחים באופן זהה על ידי האדם היחיד, שהוא בדרך כלל חברה.
חוזים אלו הם חוזים מאוד נפוצים (ומהווים בעצם את רוב החוזים שאנחנו חותמים עליהם בחיי היומיום), אך גם חוזים בעלי סיכון משמעותי הגלום בכך שהמנסח של החוזה הוא בדרך כלל בעל הכוח בעסקה, ובעל הידע המשפטי. ניסוח חד צדדי זה יכול להוביל להפתעות לא נעימות עבור החותם, שאינו מעורה בפרטי החוזה באותה המידה כפי שהיה לו הוא היה מנסח את החוזה בצוותא עם הקבלן, ולא מבין בהכרח את המשמעות המלאה של הסעיפים עליהם הוא חותם.
מהם הדגשים שחשוב לשים אליהם לב בחתימת חוזה מול קבלן?
ישנם מספר דגשים שחשוב לשים אליהם לב בחתימת חוזה מול קבלן. חלק מהדגשים הללו כלליים לשוק הדירות, וחלק ספציפיים לחוזה מול קבלן:
1. האם תוכן החוזה סותר לתוכן החוק?
ישנם חוקים רבים שמסדירים את שוק הדירות שתוכנם אינו ניתן להתניה (אי אפשר לנסח חוזה שסותר את תוכן החוק). קבלנים רבים שמודעים לחוקים הללו אך גם לכוחם אל מול הלקוח מנסים ב"שיטת מצליח" להתנות על החוק, תוך פגיעה בדיירים.
2. האם הממכר המתואר זהה לממכר בפועל?
קניית דירות מקבלן כוללת בתוכה בדרך כלל הימור – הקנייה נעשית על בסיס התוכניות ולא על בסיס המציאות בפועל. חשוב מאוד לשים לב לפרטים הקטנים של התוכנית שהוצגה לכם, ולעמוד על השינויים הנדרשים בדירה לצורך התאמתה להבטחה שניתנה
3. האם הקבלן שילם את כל המיסים בהם הוא חייב?
אסור להעביר זכויות על דירה שחייבת במס. חשוב מאוד לדרוש את טפסי האישור על תשלום המס, ולדרוש סעיף בחוזה שקובע שהקונה לא נושא בנטל המס שהקבלן חייב בו.
4. קיום של היתרי בנייה התואמים את הבניין:
בנייה שנעשתה ללא היתר מהווה עבירה פלילית שיכולה לסבך את בעל הדירה. תוודאו שיש היתרים ותכניסו לחוזה סעיף שפוטר אותכם מתשלום במקרה שההיתרים המתאימים לא יושגו.
לסיכום,
רכישת דירה מקבלן היא רכישה שנחשבת יחסית בטוחה, אבל יכולה לכלול בתוכה סיכונים רבים וייחודיים לשוק הדירות. אנו ממליצים לכל אחד שרוצה לקנות דירה לשכור לעצמו עורך דין לקניית דירות, שיאפשר לו ראש שקט בקנייה.
שאלות ותשובות:
האם כדאי לי לשכור עורך דין לצורך עריכת חוזה קניית דירה מקבלן?
מאוד מומלץ לשכור עורך דין, וזאת מפני שדירה היא מוצר שעולה מיליוני שקלים, ועדיף להיות בטוחים לחלוטין, במיוחד כאשר התשלום לעו"ד הוא אחוז מזערי מהעסקה.
ממה חשוב להיזהר בחוזה קניית דירה מקבלן?
חשוב מאוד לוודא קיום של היתרים על תשלום מס, והיתרי בנייה מתאימים. היעדר המסמכים הללו יכול להוביל לפגיעה קשה בכם.
האם חוזה קניית דירה מקבלן חייב להיות בכתב?
לפי חוק החוזים, כל חוזה מכר של דירה יהיה תקף אך ורק אם הוא בכתב. גם "זיכרון דברים" משורבט הוא בעל תוקף משפטי מסוים, ולכן העסקה אינה עסקה עד שהיא עלתה על הנייר.
האם ניתן להוסיף לחוזה של הקבלן שינויים?
לא הרבה אנשים יודעים שהחוזה שהקבלן נתן אינו החוזה המחייב, ואפשר להכניס בו שינויים לדרישתכם (בהסכמת הקבלן כמובן). תשתמשו בזכות הזאת לטובתכם ותנסחו מחדש סעיפים לא הוגנים / לא ברורים לכם.
