עסקת קומבינציה במקרקעין

אתם מחזיקים בנכס מקרקעין ויודעים שטמון בה פוטנציאל כלכלי משמעותי. השאלה הגדולה היא כיצד לממש אותו בצורה החכמה, הבטוחה והרווחית ביותר.

כמי שמלווה בעלי קרקעות ויזמים בעסקאות נדל"ן מורכבות ביותר אני יכול לומר בביטחון: עסקת קומבינציה היא מכשיר פיננסי-נדל"ני מתוחכם העומד לרשותכם להשבחת הנכס באופן דרמטי, לרוב ללא צורך בהוצאת הון עצמי. אך כגודל הפוטנציאל, כך גם גודל הסיכון. המדריך הבא נועד לצייד אתכם בידע הדרוש כדי להיכנס לעסקה כזו בצורה נכונה ונבונה.

מהי עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה היא בעצם עסקה של מכר מקרקעין, רק שבניגוד לעסקת מכר רגילה,

בעסקת קומבינציה התמורה לבעלי הקרקע אינה ניתנת בכסף אלא בזכויות קנייניות בבנייה העתידית.

עסקה כזו נקשרת בין בעליה של קרקע ובין יזם נדל"ן. במסגרת העסקה מעביר בעל הקרקע את הבעלות בקרקע ליזם, ובתמורה הוא מקבל זכויות בעלות על חלק מהדירות שייבנו בשטח. זוהי בעצם עסקת חליפין נדל"נית.

ישנם שני סוגים עיקריים של עסקאות קומבינציה:

 

סוג ראשון: עסקת נטו

הסוג הראשון של עסקאות קומבינציה במקרקעין הוא עסקה נטו. במסגרת עסקה נטו התמורה שניתנת לבעל הקרקע בעבור בעלותו נמדדת במספרים קבועים מראש, למשל במספר דירות מסוים. עסקה כזו נושאת בחובה פחות סיכון לבעל הקרקע, אך גם פחות תוחלת רווח.

 

סוג שני: עסקת אחוזים

הסוג השני של עסקאות קומבינציה הוא עסקת אחוזים. התמורה לבעל הקרקע במקרה כזה נמדדת באחוזים מסך הדירות שיקבלו אישורי בנייה ואכן ייבנו בסופו של דבר. בעסקה כזאת נוטל על עצמו בעל הקרקע חלק מהסיכון של היזם, אך בהתאם לכך הוא גם עשוי לזכות ברווח גדול בהרבה.

 

היתרונות בעסקת קומבינציה

לעסקת קומבינציה יתרונות רבים, הן ליזם והן לבעלי הקרקע ולא סתם היא עסקה נפוצה יחסית בשוק הנדל"ני הישראלי. נעמוד על העיקריים שבהם:

היתרונות המרכזיים לבעל הקרקע

ההחלטה להיכנס לעסקה מורכבת זו צריכה להתבסס על ניתוח קר של היתרונות המובהקים הגלומים בה ביחס לעסקת מכר רגילה:

• השבחת ערך דרמטית: זהו היתרון הכלכלי המרכזי. אתם עוברים ממכירת חומר גלם (קרקע) לקבלת מוצר מוגמר (דירות), ששוויו תמיד גבוה יותר. אם קרקע שווה 10 מיליון ש"ח, וניתן לבנות עליה פרויקט בשווי 30 מיליון ש"ח, קבלת 40% מהדירות תעניק לכם נכסים בשווי 12 מיליון ש"ח – קפיצת ערך משמעותית.

• אפס הון עצמי וסיכון פיננסי: כל הנטל הכלכלי – עלויות התכנון, הרישוי, הבנייה, השיווק והמימון הבנקאי – חל במלואו על היזם. אתם לא נדרשים להשקיע הון עצמי או לקחת הלוואות, ובכך מנטרלים את חשיפתכם לסיכונים הפיננסיים של הפרויקט.

• אופטימיזציה של מיסוי: עסקאות קומבינציה מציעות יתרונות מס אדירים. תשלום מס השבח הוא חלקי ונדחה (רק על החלק שנמכר ליזם, והמס על דירותיכם ישולם רק בעת מכירתן), אתם נהנים מפטור ממס רכישה (כי אינכם "רוכשים" דירות) ומפטור ממע"מ על שירותי הבנייה.

• מינוף מומחיות היזם: אתם רותמים לטובתכם את הניסיון, הידע והיכולות הניהוליות של יזם מקצועי, שמנווט את המורכבות הבירוקרטית והתפעולית של הפרויקט.

 

יתרונות עבור היזם

היתרון המשמעותי ליזם בעסקת קומבינציה היא הפחתת הסיכון שהוא נוטל על עצמו. הפחתת הסיכון מתבטאת בכך שאין הוא צריך לגייס הון עצמי רב לשם רכישת הקרקע, עוד הרבה לפני שהוא יזכה לראות מפירותיה.

היעדר הצורך בגיוס הון ראשוני יכולה להפוך את העסקה לרווחית יותר עבור היזם, שכן הוא מייתר את הצורך בהלוואות שונות שנושאות בצידן ריבית גבוהה.

 

החסרונות בעסקת קומבינציה

עם יתרונותיה של עסקה לעולם יגיעו גם חסרונותיה, ואכן גם לעסקאות קומבינציה ישנם כמה חסרונות, הן עבור בעל הקרקע והן עבור היזם:

 

חסרונות עבור בעל הקרקע

החיסרון העיקרי בעסקת קומבינציה עבור בעל הקרקע הוא העובדה שבניגוד לעסקת מכר רגילה, התמורה בעבור העסקה אינה מתקבלת באופן מיידי. למעשה לעיתים יעבור מספר שנים לא מבוטל עד שבעל הקרקע ייהנה מתוצאות העסקה.

חסרון נוסף הוא כמובן הסיכונים השונים שנוטל על עצמו בעל הקרקע, אחדים מהם קשורים באופייה של העסקה ממש, ואחדים מהם קשורים בהון האנושי של העסקה, כלומר היזם. עבור בעל הקרקע מדובר בנתינת אמון מאוד משמעותית באדם שלרוב הוא זר מוחלט בעבורו, בכך יש כמובן סיכון שאין להפחית בו.

 

חסרונות עבור היזם

החסרונות עבור היזם טמונים בסיכונים הרבים שהוא לוקח על עצמו בעסקה כזאת. כך למשל התמורה שניתנת לבעל הקרקע מחושבת בהתאם לשווי הקרקע, אך אם נפלה טעות בחישוב השווי העסקה עלולה להפוך ללא כדאית עבורו.

כך למשל גם במקרה בו הצדדים לעסקה תכננו בנייה של מספר מסוים של יחידות דיור, ובסופו של דבר ניתן היתר רק למספר קטן יותר של דירות.

 

מסגרת התפקיד של עורך הדין בעסקת קומבינציה

ההבדל הדק בין הצלחה לכישלון בעסקת קומבינציה במקרקעין תלוי בין השאר בבחירת אנשי המקצוע המלווים את ההליך, ובראשם עורכי הדין של הצדדים.

בעסקת קומבינציה חשוב במיוחד שהיזם ובעל הקרקע יצטיידו בסיוע משפטי אישי, שכן על אף המטרה הכללית המשותפת, האינטרסים שלהם באופן אינהרנטי נוגדים זה את זה, ובעניינים רבים מדובר בעסקת סכום אפס בשבילם.

ניהול סיכונים: הנקודות הקריטיות בהסכם שעליהן צריך להתעקש עורך דין מקרקעין

כגודל הפוטנציאל, כך גודל הסיכון. תפקידו של עורך דין מקרקעין מטעמכם הוא לבנות הסכם חזק מאוד מבחינה משפטית. אלו הנקודות הקריטיות ביותר:

• בטוחות וערבויות: הדרישה הבלתי מתפשרת היא ערבות בנקאית אוטונומית (ערבות חוק מכר) בשווי מלא של עלויות הבנייה של דירותיכם. זוהי תעודת הביטוח היחידה שתבטיח את כספכם במקרה של קריסת היזם.

• לוחות זמנים ופיצויים: ההסכם חייב לקבוע אבני דרך ברורות ולוחות זמנים קשיחים לכל שלב, ובצידם מנגנון פיצוי מוסכם משמעותי בגין כל איחור.

• מפרט טכני מחייב: יש לצרף להסכם מפרט טכני מפורט ככל הניתן, המגדיр את איכות הבנייה והגימור של דירותיכם.

• מנגנוני יציאה ופתרון סכסוכים: ההסכם חייב להגדיר מה קורה במקרה של הפרה יסודית ולאפשר לכם, בתנאים מסוימים, לבטל את ההסכם ולקחת שליטה על הפרויקט.

 

⭐ טיפ זהב ⭐ מעבר לבטוחות הפיננסיות, דרשו לעגן בהסכם את הזכות למנות מפקח בנייה מטעמכם. קבעו כי שכרו ישולם על ידי היזם, אך הוא יהיה מחויב מקצועית אך ורק לכם. העניקו לו בהסכם את הסמכות לבדוק את איכות העבודה והחומרים, ואף לעצור עבודות שאינן תואמות את המפרט הטכני. מפקח מטעמכם הוא "העיניים והאוזניים" שלכם באתר הבנייה, והוא שווה את משקלו בזהב.

 

תחומי האחריות של עורך דין מקרקעין בעסקת קומבינציה במקרקעין

לעורך דין מקרקעין המלווה עסקת קומבינציה תפקידים שונים נוספים החשובים מאוד להצלחת העסקה, להלן העיקריים שבהם:

ניסוח פרטי החוזה

התפקיד הראשון והעיקרי של עורך דין מלווה בעסקת קומבינציה הוא כמובן ניסוח החוזה. על עורך הדין לדאוג שהחוזה יהיה מנוסח בצורה כזו שיבטיח ללקוחו מקסימום רווח במינימום סיכון.

כאשר מדובר בעורך דין המלווה את בעל הקרקע חשוב גם להכניס לחוזה סעיפים שיבטחו אותו מפני נטישה של היזם או פשיטת רגל שלו.

כאשר מדובר בעורך דין מטעם היזם עליו לסייע לו לברר לעומק את שווי הקרקע, ואת היתר הבנייה הצפוי לפני שהוא מתחייב על אחוזים מסוימים מתוך הבנייה העתידה.

 

 עיצוב מיסוי עסקת הקומבינציה

תפקיד נוסף חשוב במיוחד, שגם לו עשויה להיות השפעה מכרעת על כדאיות העסקה, הוא תכנון המס בעסקת הקומבינציה.

ככלל, בעקבות כמעט כל עסקת מקרקעין קמה חבות ל-3 סוגים של מיסוי מקרקעין: מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה. הסכום הכולל של המיסים הללו עשוי להגיע לאחוז נכבד מרווחי העסקה, ובכך בעצם לפגוע ברווחי הצדדים.

עם זאת, המיסים הללו אינם תמיד גזרת גורל, וניתן, במיוחד במסגרת עסקת קומבינציה, להשפיע על גודלם בעזרת חישוב הפעולות של הצדדים מראש. הדבר נקרא תכנון מס, ועל מנת שהוא ייעשה באופן חוקי ומוצלח יש צורך בסיוע של עורך דין מקרקעין המבין במיסוי מקרקעין.

דוגמה לתכנון מס שכזה ניתן לראות בעניין מס שבח. מס שבח הוא מס שמוטל על בעל הקרקע בעת מכירת הקרקע, כנגד הרווח שלו מעליית הערך שלה במהלך השנים. עם זאת, כאשר במסגרת עסקת קומבינציה חלק מהקרקע נשארת בבעלותו של בעל המקרקעין המקורי, לא יהיה צורך בתשלום מס שבח עבור חלק זה.

עסקת קומבינציה במקרקעין: המסגרת החוקית והרגולטורית

הצלחתן של עסקאות קומבינציה נשענת על מסגרת משפטית איתנה, המעוגנת בחקיקה הישראלית. הבטוחה המרכזית, כאמור, היא ערבות חוק מכר, הניתנת על פי הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). ערבות זו מבטיחה את כספכם במקרה של כשל בפרויקט.

במקביל, יש לוודא שההסכם עומד בכל דרישות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), כדי לממש את הטבות המס הגלומות בעסקה ולמנוע חבויות מס בלתי צפויות בעתיד. כל ההליך מתנהל בכפוף לאישורים של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שהחלטותיה משפיעות ישירות על היקף הפרויקט וכדאיותו.

שוקלים עסקת קומבינציה ברצינות? מוזמנים לדבר איתי!

עסקת קומבינציה היא מהלך אסטרטגי ארוך טווח שיכול לשנות את עתידכם הכלכלי. היא מאפשרת להפוך נכס גולמי למקור הכנסה מניב, להוריש לדור הבא נכסים חדשניים וכל זאת תוך מינוף הון ומומחיות של יזם וחיסכון משמעותי במיסים. המפתח להצלחה טמון בניהול משא ומתן מקצועי ובעיגון כל פרט ופרט בהסכם משפטי מקיף וחסר פשרות. ההבדל בין הצלחה מסחררת לכישלון צורב נמצא בפרטים הקטנים, ובאיכות הליווי המשפטי שתבחרו.

שוקלים ברצינות עסקת קומבינציה במקרקעין? בואו נדבר על זה. קבעו איתי פגישה ונבדוק היתכנות, רווח, היבטי מיסוי ואת זהות היזם כדי לבחון האם ההזדמנות הזו נכונה לכם או לא.