עסקאות קומבינציה הינן עסקאות בהן בעל קרקע אינו מוכר לחלוטין את הקרקע שבבעלותו ליזם ואינו מקבל תמורה כספית מיידית לקרקע אלא יקבל חלק מתוך הנכס הבנוי בתום ההליך. בעסקאות מהסוג חשוב לדעת מול מי לבצע את העסקה, כמו גם לדעת איך למנף את הרווח העתידי מתמורה. כל מה שרציתם לדעת על עסקאות קומבינציה במקרקעין ולא העזתם לשאול.
מהי עסקת קומבינציה בתחום המקרקעין?
עסקת קומבינציה במקרקעין מוגדרת בתור עסקת נדל"ן בה בעל קרקע אינו מוכר את זכויותיו המלאות על הקרקע אלא מותיר לעצמו חלק מהזכויות. נוסף לכך, התמורה בעד העסקה אינה מגיעה בתור כסף אלא בתור עבודות בנייה. בפועל על מכירת חלק מהקרקע בעל הקרקע מקבל מהיזם נכס או נכסים מתוך פרויקט הבנייה. עסקאות קומבינציה ניתן לעשות בקרקעות המיועדות למגורים ואז בעל הקרקע מקבל מספר דירות בפרויקט או בקרקעות המיועדות למסחר ואז בעל הקרקע יקבל מספר משרדים או נכסי מסחר.
ההבדל בין עסקאות קומבינציה למכירת קרקע
ישנם מספר הבדלים משמעותיים בין עסקאות קומבינציה לעסקאות מכירת קרקע המוגדרות כעסקאות מזומן. ההבדל הראשון מגיע בדמות התמורה. בעסקאות מזומן, היזם רוכש את הקרקע ומעביר לרוכש את התשלום על כך. מדובר בתמורה מיידית ונזילה. לעומת זאת, בעסקאות קומבינציה התמורה מתקבלת בתור נכס עתידי.
חשוב לדעת עם מי להיקשר בעסקאות קומבינציה בנדל"ן
ההבדל השני הינו הקשר שבין היזם לבעל הקרקע. בעסקאות מזומן חשוב לוודא כי ליזם ישנה יכולת כלכלית לבצע לשלם על הקרקע המדוברת. מעבר לכך, אין כל קשר בין בעל הקרקע (לשעבר) לבין היזם.
לעומת זאת, בעסקאות קומבינציה הקשר בין היזם למוכר נשמר לאורך כל תקופת הבנייה ואף לאחר מכן. המשמעות הינה שחשוב מאוד לוודא כי הקבלן הינו חברה בעלת ממון, מוניטין וניסיון בתחום. חשוב לוודא כי ישנן ערבויות בנקיות למקרה בו הקבלן פושט רגל ואינו יכול להשלים את הבנייה.
התמורה שבעסקה
האלמנט החשוב ביותר בעסקה מהסוג הינו התמורה שצפוי המוכר לקבל ויש לכך מספר היבטים. מצד אחד חשוב לוודא כי התמורה הינה הוגנת ובהתאם לשווי השוק. כאן עולה שאלה של אחוזי התמורה המגיעים ולכן חשוב להסדיר את הנושא בטרם חתימה על החוזה ומכירת הקרקע. נוסף לכך, חשוב לוודא כי איכות התמורה תהיה טובה. לדוגמה, ישנם קבלנים אשר איכות הבנייה שלהם נחשבת לירודה, דבר אשר עושי להוביל לירידה בערך התמורה המגיעה לכם.
תשלומים נלווים שאסור לשכוח
חשוב לקחת בחשבון כי התמורה על העסקה תתקבל בשלב מאוחר יותר אשר עשוי לקחת אפילו מספר שנים טובות (תלוי בהיתרי הבנייה שיש ברשות היזם). לעומת זאת, את התשלומים הנלווים ואת תשלומי המיסוי תדרשו לשלם כבר בעת המכירה. סכומים אלו יכולים להצטבר לעשרות ואף מאות אלפי שקלים וחשוב להגיע מוכנים.
מיסוי שחשוב להכיר
כמו בכל עסקת נדל"ן גם בעסקאות קומבינציה הרוכש והקונה של הקרקע ידרשו בתשלומי מיסים. המוכר יידרש במס שבח על אחוז הקרקע שמכר ליזם וכן הוא עשוי להידרש בתשלום של היטל השבחה לרשות המקומית. נוסף לאלו, המוכר יידרש בתשלום מע"מ שרותי בנייה עבור השירותים שיקבל מהיזם. מצד הרוכש יהיה עליו לשלם מס רכישה על החלק היחסי של הקרקע שרכש במסגרת העסקה.
תדאגו לליווי מתאים ומקצועי
כמו כל עסקת הקומבינציה ובפרט החוזה הדרוש לעסקה הינם מסובכים מאוד. מדובר באחת העסקאות שחשוב מאוד לוודא שיש לכם ליווי מקצועי מעו"ד המתמחה בתחום לאורך כל התהליך. ליווי מוקדם של התהליך יאפשר לכם לבצע אותו באופן חכם, לקבל את התמורה הטובה ביותר ולהיות עם ראש שקט לעתיד הקרוב.
