רכישת דירה חדשה מביאה עמה ציפייה טבעית לנכס ללא פגמים. אולם, המציאות מלמדת שליקויי בנייה הם עניין שכיח. כעורך דין המתמחה בדיני המקרקעין ובמיוחד בליקויי בנייה, אחת השאלות הראשונות שאני נשאל על ידי לקוחות היא: של מי האחריות לליקויים? של היזם או של הקבלן? להלן אבהיר את ההבדלים המשפטיים בין אחריות היזם לאחריות הקבלן, ואציע אסטרטגיה מעשית להתמודדות עם ליקויי בנייה.
החוט המשולש בין הקונה, היזם והקבלן
לפני שנבחן את ההבדלים המשפטיים, חשוב לי שתבינו תחילה את המבנה העסקי של רבים מהפרויקטים בישראל:
היזם הוא הגורם שמתקשר עם הרוכשים בחוזה המכר. הוא בדרך כלל בעל הקרקע (או בעל זכויות בה), מגייס את המימון, מקבל את היתרי הבנייה ומשווק את הדירות. אולם, פעמים רבות, היזם אינו מבצע בעצמו את עבודות הבנייה.
הקבלן, לעומת זאת, הוא החברה שמבצעת את עבודות הבנייה בפועל. היזם מתקשר עם חברה קבלנית בחוזה לביצוע העבודות, והיא זו שאחראית על הבנייה עצמה.
הרוכש, במצב שכזה, חותם על חוזה עם היזם בלבד ואין לו יחסים חוזיים ישירים עם הקבלן.
טיפ ממני: כבר בשלב החתימה על חוזה הרכישה, בקשו לקבל העתק מהסכם היזם עם הקבלן המבצע. מסמך זה יכול להיות קריטי אם יתגלו ליקויי בנייה, שכן הוא מגדיר את חלוקת האחריות בין היזם לקבלן ואת סטנדרט הבנייה שהקבלן התחייב אליו.
אחריות היזם – חבות חוזית לפי חוק המכר
אני אדגיש כי מבחינה משפטית, היזם נושא באחריות מלאה כלפי הרוכשים, והוא "המוכר" לצורך חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. חוק זה מטיל על המוכר אחריות לתיקון כל אי-התאמה שתתגלה בדירה בתקופות הקבועות בחוק.
אחריות היזם קיימת גם אם לא הוא ביצע את העבודה בפועל. חוק המכר אינו מבחין בין מצב בו היזם עצמו בנה את הדירה לבין מצב בו שכר קבלן לביצוע העבודות, כל עוד הוא מוגדר כמוכר.
באחד המקרים שטיפלתי בהם, היזם טען שהליקויים נובעים מעבודה לקויה של הקבלן ושעל הרוכשים לתבוע את הקבלן ישירות. בית המשפט דחה טענה זו בתוקף וקבע שהאחריות החוזית של היזם כלפי הרוכשים היא מלאה, ללא תלות בזהות הגורם שביצע את העבודה.
אחריות הקבלן – חבות נזיקית מכוח עוולת הרשלנות
למרות שאין לרוכשים יחסים חוזיים ישירים עם הקבלן, הם יכולים לתבוע אותו בעילת רשלנות לפי פקודת הנזיקין. סעיף 35 לפקודה קובע כי אדם (או חברה) שגורם נזק לזולתו בהתרשלותו עושה עוולה ועליו לפצות את הניזוק.
קבלן בנייה נדרש לפעול בהתאם לסטנדרט המקצועי המקובל בענף. אם בנה באופן רשלני, בניגוד לתקנים, לתקנות או לפרקטיקה מקצועית ראויה, והרשלנות גרמה נזק, הוא עשוי לשאת באחריות ישירה כלפי הרוכשים.
טיפ ממני: רבים אינם מודעים לכך שהאחריות הנזיקית של הקבלן עשויה להימשך גם מעבר לתקופות האחריות הקבועות בחוק המכר. תקופת ההתיישנות בעוולת הרשלנות היא 7 שנים מיום גילוי הנזק, ובמקרים מסוימים אף יותר. נצלו זאת אם כבר חלפה תקופת הבדק של היזם.
איך מתמודדים מול הקבלן והיזם אם מתגלים ליקויי בניה?
כעת, אמשיך איתכם למישור המעשי. כאשר מתגלים ליקויי בנייה, מומלץ לפעול בשלבים הבאים:
-
ביצוע בדק בית מקצועי
עוד בטרם קבלת טופס 4 וכניסה לדירה, אני ממליץ להזמין מהנדס מוסמך לביצוע בדק בית מקיף. המהנדס יכין דו"ח מפורט של כל הליקויים שמצא, כולל:
- תיאור מדויק של כל ליקוי
- הסיבה המשוערת לליקוי
- התקן או ההוראה שהופרו
- המלצה לתיקון
זכיתי לראות מקרים רבים בהם דו"ח מהנדס מקצועי, שהוצג בשלב מוקדם, הביא לתיקונים מהירים ויסודיים ללא צורך בהליכים משפטיים. השקעה של אלפים בודדים בבדק בית איכותי, השקעה שולית ביחס לעלות הכוללת של העסקה, יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים בהמשך.
-
פנייה רשמית ליזם ולקבלן
עם דו"ח הליקויים ביד, אני ממליץ לפנות באופן רשמי הן ליזם והן לקבלן בדרישה לתיקון הליקויים. הפנייה צריכה להיות:
- בכתב (מכתב רשום עם אישור מסירה)
- מפרטת את כל הליקויים
- מגובה בדו"ח המהנדס ובתמונות
- כוללת דרישה לתיקון תוך פרק זמן סביר (בדרך כלל 30 יום)
חשוב לתעד כל תקשורת עם היזם והקבלן: שיחות טלפון, פגישות, ביקורים באתר, התחייבויות שניתנו וניסיונות תיקון.
-
מכתבי התראה לפני תביעה
אם היזם והקבלן אינם נענים לפנייה, השלב הבא הוא משלוח מכתבי התראה לפני תביעה. מכתבים אלה, החתומים על ידי עורך דין, מציינים מפורשות את הכוונה להגיש תביעה אם הליקויים לא יתוקנו.
לא אחת נתקלתי במקרים בהם קבלנים ויזמים שהתעלמו מפניות ישירות של הרוכשים, נענו במהירות למכתב התראה מעורך דין מקרקעין. המכתב משדר רצינות ונחישות ומגביר את המוטיבציה לפתור את הבעיה מחוץ לכותלי בית המשפט.
-
הגשת תביעה משפטית
אם כל ההליכים הקודמים לא נושאים פרי, הצעד האחרון הוא הגשת תביעה. מבחינה אסטרטגית, במרבית המקרים, מומלץ לתבוע הן את היזם והן את הקבלן בתביעה אחת:
- את היזם מכוח חוק המכר (דירות) בשל אי-התאמה בין הדירה בפועל לבין המפרט והתקנים המחייבים.
- את הקבלן מכוח פקודת הנזיקין בגין רשלנות בביצוע העבודות.
בית המשפט יכול להטיל אחריות על שניהם ולקבוע את חלוקת החיוב ביניהם. לחילופין, אפשר לתבוע את היזם בלבד, והוא עשוי להגיש הודעת צד ג' כנגד הקבלן.
במקרה אחד שטיפלתי בו, תבענו הן את היזם והן את הקבלן. בית המשפט הטיל את מלוא האחריות לליקויים על הקבלן, אך חייב את היזם לשאת ב-30% מהתשלום בשל חובת הפיקוח שלו. חלוקת האחריות מבטיחה שגם אם אחד הצדדים אינו יכול לשלם (למשל, בשל קשיים כלכליים), הרוכשים עדיין יכולים לגבות לפחות חלק מהפיצוי.
יוני לוי משרד עו"ד
לסיכום, בהתמודדות עם ליקויי בנייה, היזם הוא האחראי הראשי מכוח חוק המכר, אך גם הקבלן עשוי לשאת באחריות מכוח דיני הנזיקין. התנהלות אסטרטגית, הכוללת תיעוד מלא, בדק בית מקצועי, פניות מסודרות וייצוג משפטי מתאים, תמקסם את סיכויי הרוכשים לקבל את המגיע להם – דירה תקינה ההולמת את המפרט והתקנים.
רוכשים דירה מקבלן? רכשתם כבר דירה וגיליתם ליקויי בניה? פנו אליי והגנו על האינטרסים שלכם בעסקה. אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. לאורך השנים ליוויתי מאות רוכשי דירות מקבלן וייצגתי את טובתם אל מול יזמים וקבלנים תוך וידוא כי הם מקבלים את כל הזכויות המגיעות להם וכלל הליקויים מתוקנים.
מעבר לכך, הלקוחות אצלי הם תמיד בראש. אני זמין בשבילם, אכפתי ודואג לצרכים שלהם. הנה קצת ממה שהיה להם לכתוב עליי:
"עו״ד מקצועי ואדיב. הסביר את הדברים לעומקם ובצורה פשוטה והפגין מקצועיות רבה ואנושיות. כיף לקבל תחושה שיש אדם מאחורי הדברים" – שירלי
"יוני עו"ד מקצועי ביותר. בודק את הדברים לפרטי פרטים ונותן מענה אדיב ושירותי ללקוח. ממליצה בחום!" – יערה
מ- א' עד ת'
- 11 שנות ניסיון
- עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
- בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet
שאלות ותשובות
האם ניתן לתבוע רק את הקבלן ולהימנע מעימות עם היזם בשאלת האחריות לליקויי בניה?
מבחינה משפטית, אפשר לתבוע רק את הקבלן בעילת רשלנות. אולם, האסטרטגיה המשפטית החזקה יותר היא לתבוע גם את היזם, שכן חבותו ברורה יותר מכוח חוק המכר. בנוסף, ליזמים לרוב יש "כיס עמוק", מה שמגדיל את סיכויי גביית הפיצוי.
מה קורה במצב שבו הקבלן פשט רגל או נעלם ולא תיקן ליקויי בניה?
במקרים אלו, היזם עדיין אחראי מלא לתיקון הליקויים מכוח חוק המכר. אי-יכולתו לחזור אל הקבלן בדרישה לשיפוי אינה רלוונטית לחובותיו כלפי הרוכשים. בעת רכישת דירה מיזם, מומלץ לבדוק את האיתנות הפיננסית שלו ואת המוניטין של הקבלן המבצע.
האם יש ליקויים שהם באחריות הקבלן בלבד ולא באחריות היזם?
מבחינת חוק המכר, כל ליקוי שנופל בגדר "אי-התאמה" הוא באחריות היזם, ללא קשר לשאלה מי גרם לו. עם זאת, בחוזים מסוימים עשויים להיות תנאים המטילים על הקבלן אחריות ישירה כלפי הרוכשים לליקויים מסוימים. חשוב לבדוק את חוזה הרכישה ואת נספחיו.
כמה זמן אחרי קבלת הדירה אפשר עדיין לתבוע על ליקויי בנייה?
חוק המכר (דירות) קובע תקופות אחריות שונות לסוגי ליקויים שונים: ליקויים בשלד הבניין (20 שנה), איטום (4 שנים), צנרת (4 שנים), מסגרות ונגרות (שנתיים) וכו'. מעבר לכך, תקופת ההתיישנות הכללית של 7 שנים חלה על תביעות רשלנות נגד הקבלן. אולם, בליקויים נסתרים, תקופת ההתיישנות מתחילה מיום גילוי הליקוי, מה שעשוי להאריך משמעותית את התקופה.
