עיכוב במסירת דירה הוא מהתרחישים השכיחים והמתסכלים ביותר עבור רוכשי דירות. כעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, אני נתקל תדיר במשפחות שחלומן לדירה חדשה מתעכב בחודשים ולעתים אף בשנים. השאלה המתבקשת במקרים אלו – האם ניתן לבטל את חוזה הרכישה עקב האיחור במסירה? להלן אסקור את המסגרת החוקית המסדירה סוגיה זו ואציע המלצות מעשיות.
המסגרת החוקית – פיצוי בגין איחור
אפתח בכך שחוק המכר (דירות) מתייחס במפורש לסוגיית האיחור במסירה וקובע מנגנון פיצוי מדורג:
- בגין איחור של 1-4 חודשים: פיצוי בגובה דמי שכירות של דירה דומה.
- בגין איחור של 5-10 חודשים: פיצוי מוגדל בשיעור של 125% מדמי שכירות ראויים.
- בגין איחור של 11 חודשים ומעלה: פיצוי מוגדל בשיעור של 150% מדמי שכירות ראויים.
חשוב לי לציין שהפיצוי ניתן "ללא הוכחת נזק" – כלומר, אינכם נדרשים להוכיח שנגרם לכם נזק בפועל כדי לקבל את הפיצוי. הפיצוי ישולם על בסיס חודשי, עבור כל חודש עיכוב. אני גם אדגיש שזהו הפיצוי המינימלי המגיע לכם על פי חוק, גם אם לא נכתב דבר בנושא בחוזה המכר. ואולם, אם הגעתם להסכמות על פיצוי נרחב יותר – תהיו זכאים כמובן לקבל את הפיצוי המוסכם.
מתי איחור במסירה מהווה הפרה יסודית המאפשרת ביטול?
השאלה המשפטית המורכבת יותר היא: מתי עיכוב במסירה חורג מפיצוי גרידא ומקנה זכות לביטול החוזה?
אני אזכיר כי לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970, ביטול חוזה מתאפשר במקרה של הפרה יסודית. סעיף 6 לחוק מגדיר הפרה יסודית כ"הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית".
בהקשר של איחור במסירת דירה, אין "קו אדום" מוגדר בחוק שמעבר לו האיחור נחשב להפרה יסודית. עם זאת, ניתן להסיק מסוימות מעצם העובדה שהמחוקק קבע פיצוי מוגדל לאיחור של 11 חודשים ומעלה – מה שרומז שאיחור בסדר גודל כזה עדיין נתפס כאפשרי במסגרת חיי העסקה ומשכך לא ייחשב להפרה יסודית.
מוקש לפניכם: רבים מניחים שעצם העובדה שהחוק קובע פיצוי עבור איחור, אין אפשרות לבטל את החוזה בגין איחור. זוהי טעות! הזכות לפיצוי אינה שוללת את הזכות לביטול במקרה של הפרה יסודית. בית המשפט עשוי להכיר באיחור ממושך במיוחד כהפרה יסודית, במיוחד כאשר אין אופק ברור למסירה.
הפסיקה בנושא ביטול עקב איחור
אני אספר לכם כי בתי המשפט הכירו במקרים מסוימים בזכות לביטול החוזה עקב איחור ממושך במסירה. גורמים שנשקלים בפסיקה כוללים:
- משך האיחור הצפוי הכולל
- סיבת האיחור ומידת האשם של הקבלן
- שלב הבנייה והמרחק ממועד המסירה המשוער העדכני
- נסיבות אישיות של הרוכשים
באחד המקרים שטיפלתי בהם, זוג לקוחות התמודד עם איחור של 18 חודשים במסירת דירתם. לאחר בחינת הפרויקט התברר שהקבלן טרם התחיל בשלב השלד העליון וכי צפויים עוד לפחות 12 חודשי עבודה. בהתבסס על הפסיקה, הצלחנו לבטל את החוזה ולהשיב ללקוחות את כספם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.
פתרון מונע: "נקודות יציאה" בחוזה המכר
אני אחזיר אותנו לרגע להגדרת "הפרה יסודית" בחוק החוזים (תרופות). החוק, כזכור, מאפשר לצדדים להסכים על הפרות מסוימות כהפרות יסודיות של החוזה. אם תסכימו על עיכוב ממושך כהפרה יסודית, הרי שתוכלו בנסיבות המתאימות לדרוש בגינו את בטלות החוזה.
עם זאת, אני מציע לכם שלא להשתמש בחוזה המכר במונח "זכות ביטול לרוכשים" אלא "נקודות יציאה" מוגדרות. זוהי אסטרטגיה שאני ממליץ עליה ללקוחותיי שכן היא נתפסת בעיני הקבלנים כסבירה יותר ומאיימת פחות.
כדאי להגדיר נקודות יציאה בהתאם לשלבי הפרויקט:
- אם לא התקבל היתר בנייה בתוך X חודשים ממועד החתימה.
- אם לא החלו עבודות בנייה בתוך Y חודשים מקבלת ההיתר.
- אם חל איחור במסירה העולה על תקופה מוגדרת (למשל 15 חודשים).
בניסוח הסעיף, יש להקפיד שהזכות ל"יציאה" תכלול השבה מלאה של הכספים ששולמו, בתוספת הצמדה וריבית. אני אדגיש את חשיבות הייעוץ המשפטי מטעמכם בקביעת נקודות יציאה אלו. עו"ד מקרקעין מנוסה יידע לקבוע אילו נקודות יציאה נחשבות לסבירות ומקובלות בהתאם לתנאי הפרויקט שלכם.
שיקולים נוספים
חשוב לזכור שביטול חוזה מכר הוא צעד דרמטי ולעתים בעייתי, במיוחד בתקופות של עליית מחירי נדל"ן. לפני קבלת החלטה כזו, יש לשקול:
- האם מחירי הדירות בשוק עלו מאז חתימת החוזה?
- האם ניתן למצוא דירה חלופית במחיר דומה?
- מהן העלויות הנלוות לביטול (עו"ד, מס רכישה ששולם, וכו')?
כך, תימנעו מהתוצאה המצערת ביותר בה ביטלתם חוזה אחד אך נותרתם ללא אפשרות להתקשר בחוזה אחר.
לסיכום, בעוד שחוק המכר (דירות) מעניק פיצוי אוטומטי בגין איחור במסירה, הזכות לבטל את החוזה במקרה של איחור ממושך קיימת אך מורכבת יותר. הדרך הבטוחה ביותר היא לכלול "נקודות יציאה" ברורות בחוזה המקורי. בכל מקרה של איחור משמעותי, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין שיבחן את נסיבות המקרה הספציפיות ויסייע בקבלת ההחלטה המיטבית עבורכם.
יוני לוי משרד עו"ד
רוכשים דירה מקבלן? פנו אליי וודאו כי עורך דין מטעמכם יגן על האינטרסים שלכם בעסקה. אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. לאורך השנים ליוויתי מאות רוכשי דירות מקבלן וייצגתי את טובתם אל מול חברות הבניה תוך וידוא כי הם מקבלים את כל הזכויות המגיעות להם.
מעבר לכך, הלקוחות אצלי הם תמיד בראש. אני זמין בשבילם, אכפתי ודואג לצרכים שלהם. הנה קצת ממה שהיה להם לכתוב עליי:
"עו"ד מקצועי, נעים הליכות, בעל מקצוע בחסד עליון. מומלץ מאוד!" – שירן
"עורך דין מומלץ ואמין. תענוג לעשות איתו עסקים!" – ארבל
מ- א' עד ת'
- 11 שנות ניסיון
- עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
- בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet
שאלות ותשובות
באילו נסיבות ניתן לבטל חוזה רכישה עקב איחור במסירת דירה?
ניתן לבטל חוזה בגין איחור במסירה אם האיחור עולה לכדי הפרה יסודית. תוכלו לסכם על מועד אשר החל ממנו עיכוב ייחשב להפרה יסודית, לקבוע "נקודות יציאה" לאורך הבניה בהתאם לקצב ההתקדמות או לטעון כי העיכוב ממושך כל כך עד שהוא עולה לכדי הפרה יסודית מכוח חוק החוזים (תרופות).
האם ניתן לבטל חוזה רכישה עקב איחור במסירת הדירה אם הקבלן טוען שהעיכוב נגרם בשל "כוח עליון"?
חוק המכר (דירות) מכיר בפטור מפיצוי במקרים בהם העיכוב נגרם מסיבות שאינן בשליטת הקבלן. עם זאת, לא כל טענת "כוח עליון" מתקבלת. על הקבלן להוכיח כי מדובר בנסיבות לא צפויות שלא היה ביכולתו למנוע. גם אם טענת "כוח עליון" מתקבלת לעניין הפיצוי, איחור ממושך ביותר עדיין עשוי להוות עילה לביטול מכוח דיני החוזים הכלליים.
כיצד מחשבים את גובה הפיצוי בגין איחור במסירה?
הפיצוי מחושב לפי דמי שכירות של "דירה דומה בגודלה ובמיקומה". בפרקטיקה, ניתן להסתמך על מחירון שכירות באזור או חוות דעת שמאית. לדוגמה, אם דמי השכירות הראויים הם 5,000 ש"ח לחודש, הפיצוי בגין חודשים 1-4 של האיחור יהיה 5,000 ש"ח לחודש, בחודשים 5-10 יהיה 6,250 ש"ח לחודש (125%), ומהחודש ה-11 ואילך 7,500 ש"ח לחודש (150%).
האם אפשר לדרוש פיצוי גבוה יותר מזה הקבוע בחוק?
הפיצוי הקבוע בחוק הוא פיצוי מינימלי "ללא הוכחת נזק". אם נגרמו לכם נזקים גבוהים יותר והם ניתנים להוכחה (למשל, הוצאות שכירות גבוהות במיוחד, אחסון רהיטים, וכו'), ניתן לתבוע פיצוי נוסף. עם זאת, תביעה כזו מחייבת הוכחת הנזק והקשר הסיבתי בינו לבין האיחור במסירה.
