מהם הסימנים לכך שהקבלן עלול לאחר במסירת הדירה?

איחור במסירת דירה הוא אחד התסכולים הגדולים של רוכשי דירות מקבלן. כמי שמלווה רוכשים רבים בתהליכי רכישה, אני רואה מקרוב את ההשלכות הכלכליות והנפשיות של עיכובים במסירה. להלן אחלוק מניסיוני בזיהוי "תמרורי אזהרה" המעידים על סיכון לאיחור במסירה, ואסקור את האפשרויות העומדות בפני הרוכשים כאשר מתרחש איחור כזה.

 

תמרורי אזהרה – כיצד לזהות סימנים לכך קבלן שעלול לאחר במסירה

1. היסטוריה של איחורים בפרויקטים קודמים

אני תמיד אומר ללקוחותיי כי הסימן המובהק ביותר הוא התנהלות הקבלן בעבר. לפני חתימה על חוזה, בדקו פרויקטים קודמים של הקבלן – האם נמסרו בזמן? שוחחו עם רוכשים בפרויקטים אלה.

באחד המקרים שטיפלתי בהם, לקוחותיי גילו שהקבלן איחר בשלושה פרויקטים קודמים בין 18-24 חודשים. למרות זאת, הם התפתו למחיר האטרקטיבי, ולצערי, גם הם חוו איחור של 22 חודשים. רק עבודה משפטית מאומצת הקנתה להם פיצוי משמעותי שחיפה במעט על האיחור הניכר.

 

1. מצב התשתיות והפיתוח באתר

מניסיוני, פרויקט שבו עבודות התשתית והפיתוח מתעכבות מהווה "דגל אדום". אם בביקור באתר אתם רואים שטרם בוצעו עבודות עפר, תשתיות או פיתוח כבישים – צפו לעיכובים.

טיפ ממני: בקשו מהקבלן לוח זמנים מפורט של הפרויקט עם אבני דרך ברורות. השוו את המצב בשטח למה שאמור להיות לפי לוח הזמנים. פער משמעותי בין השניים מהווה סימן מדאיג. נסו, בעזרת עו"ד מקרקעין, לצמצם מלכתחילה ככל הניתן את יכולתו של הקבלן לטעון לעיכובים כתוצאה מהתנהלות משב"ש, הרשות המקומית ועוד.

 

1. תנועת עובדים ומכונות באתר

אתר בנייה פעיל מאופיין בתנועה ערה של עובדים וציוד. בקרו באתר במספר הזדמנויות ובשעות שונות. אם התנועה דלילה או שהאתר נראה שומם לעתים קרובות, זהו סימן לבעיות אפשריות בקצב ההתקדמות ולאיחור במסירת דירה בשלב מאוחר יותר.

 

1. קשיים בהשגת אישורים ורישיונות

עיכובים בקבלת היתרי בנייה, אישורי רשויות או טופס 4 עלולים להוביל לדחיות במסירה. בדקו את סטטוס האישורים הנדרשים לפרויקט וודאו שהקבלן מתקדם בהתאם. קחו בחשבון שבפרויקט בו טרם התקבל היתר בניה עלולים לחול עיכובים משמעותיים שכן קבלת ההיתר כרוכה בביורוקרטיות ארוכות.

 

1. מורכבות פיננסית או משפטית

קבלנים הנמצאים בקשיים פיננסיים או בסכסוכים משפטיים (עם שותפים, קבלני משנה או רשויות) נוטים להתעכב בביצוע פרויקטים. לכן, אני תמיד בודק עבור לקוחותיי האם מתנהלים הליכים משפטיים נגד הקבלן, או האם קיימות כתבות בתקשורת על קשיים כלכליים.

 

השפעת המלחמה על לוחות הזמנים בענף הבנייה

מאז פרוץ המלחמה לאחר טבח ה-7 באוקטובר, ענף הבנייה בישראל מתמודד עם אתגרים חסרי תקדים. הגבלות על כניסת פועלים פלסטינים יצרו מחסור חמור בעובדים. הדבר מורגש במיוחד בפרויקטים הנמצאים בשלבי שלד וגמר, הדורשים כוח אדם רב.

בנוסף, המלחמה גרמה לעיכובים ביורוקרטיים משמעותיים: ועדות התכנון עובדות במתכונת מצומצמת, הליכי רישוי מתארכים, ותהליכי אישור והנפקת טפסי 4 סובלים מעיכובים ניכרים. גם שרשרת האספקה של חומרי בנייה נפגעה, עם עיכובים ביבוא חומרים והובלתם.

אני עד למקרים רבים בהם קבלנים מבקשים להכיר במצב זה כ"כוח עליון" הפוטר אותם מחובת פיצוי בגין איחור. חשוב להבין שאמנם מדובר בנסיבות חריגות, אך לא כל איחור יכול להיות מיוחס ישירות למלחמה. המלצתי ללקוחות היא לדרוש מהקבלן להראות קשר ישיר בין האיחור הספציפי בפרויקט שלהם לבין המצב הביטחוני, ולא להסתפק בטענות כלליות.

 

תוצאות האיחור – הפיצויים המגיעים לכם

כאשר הקבלן מאחר במסירה, החוק מעניק לרוכשים מספר אפשרויות לפיצוי:

 

הפיצוי הקבוע בחוק

חוק המכר (דירות) קובע מנגנון פיצוי מדורג עבור איחור במסירה:

• איחור של 1-4 חודשים: פיצוי בגובה שכר דירה דומה
• איחור של 5-10 חודשים: פיצוי מוגדל ל-125% משכר דירה דומה
• איחור של 11 חודשים ומעלה: פיצוי מוגדל ל-150% משכר דירה דומה

יתרונו של פיצוי זה הוא שאינו דורש הוכחת נזק בפועל. די בעובדה שהקבלן איחר במסירה.

 

פיצוי מוסכם

במקרים רבים, הסכמי רכישה כוללים סעיף המגדיר "פיצוי מוסכם" במקרה של איחור. חשוב לדעת שפיצוי מוסכם יכול להחליף את הפיצוי הקבוע בחוק רק אם הוא גבוה יותר. אם הפיצוי המוסכם נמוך מהפיצוי החוקי, הרוכשים זכאים לפיצוי החוקי.

 

פיצוי לפי נזק בפועל

אם הרוכשים סבלו נזקים ממשיים הגבוהים מהפיצוי הקבוע בחוק, ניתן לתבוע גם את ההפרש. נזקים אלה יכולים לכלול, למשל:

• הוצאות אחסון רהיטים
• תשלומי ריבית גבוהים יותר על משכנתה שנלקחה מוקדם מדי
• הפסד הכנסות ממשכיר פוטנציאלי

חשוב לציין שפיצוי זה דורש הוכחת הנזק והקשר הסיבתי בינו לבין האיחור.

 

ביטול החוזה במקרה של הפרה יסודית

כאשר האיחור חמור במיוחד, הוא עשוי להיחשב כהפרה יסודית המאפשרת ביטול החוזה. חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) מגדיר הפרה יסודית כ"הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה".

בפסיקה, נקבע שאיחור ממושך במיוחד, כאשר אין אופק ברור למסירה, עשוי להיחשב כהפרה יסודית. במקרה כזה, הרוכשים זכאים להשבת כל הכספים ששילמו, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.

 

קביעת נקודות יציאה בחוזה

כדי להימנע ממצב בו אתם כבולים לחוזה למרות איחורים משמעותיים, אני ממליץ לכם לסכם על נקודות יציאה בחוזה. למשל, אם לא יתקבל היתר בניה תו 18 חודשים ממועד החתימה, תוכלו להשתחרר מהחוזה. אם לא תתחיל הבניה תוך 24 חודשים תוכלו להשתחרר מהחוזה, וכן הלאה.

 

סיכום

לסיכום, זיהוי מוקדם של סימני אזהרה לאיחור במסירה והיכרות עם הזכויות במקרה של איחור בפועל הם כלים חיוניים לכל רוכש דירה. מניסיוני, דווקא רוכשים שהגיעו מוכנים ומודעים לזכויותיהם מצליחים להשיג את הפיצוי המלא המגיע להם ולעתים אף למנוע איחורים על ידי הצבת רף גבוה לקבלן מראש. מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין מנוסה כבר בשלב בחירת הפרויקט ולא להמתין להתרחשות האיחור בפועל.

 

יוני לוי משרד עו"ד

רוכשים דירה מקבלן? פנו אליי וודאו כי עורך דין מטעמכם יגן על האינטרסים שלכם בעסקה. אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. לאורך השנים ליוויתי מאות רוכשי דירות מקבלן וייצגתי את טובתם אל מול חברות הבניה תוך וידוא כי הם מקבלים את כל הזכויות המגיעות להם.

מעבר לכך, הלקוחות אצלי הם תמיד בראש. אני זמין בשבילם, אכפתי ודואג לצרכים שלהם. הנה קצת ממה שהיה להם לכתוב עליי:

"עו"ד מקצועי, אמין, אדיב ויסודי. מומלץ בחום!" – יקיר

" קשה למצוא עורכי דין היום כמו יוני – כנה, זמין, משיג תוצאות, ובעל ידע מקיף ומרשים" – אורי

שאלות ותשובות

מהם הסימנים לכך שהקבלן עלול לאחר במסירת הדירה כבר בשלב בחירת הפרויקט?

בשלב בחירת הפרויקט, חפשו סימנים אלה: (1) לוח זמנים לא ריאלי ביחס להיקף הפרויקט; (2) מחיר נמוך משמעותית מהמקובל בשוק, שעלול להעיד על תמחור חסר ועתידי לקשיים; (3) חוסר בהיתרי בנייה מלאים; (4) היסטוריה של איחורים בפרויקטים קודמים; (5) חברה חדשה ללא ניסיון מוכח. בנוסף, בדקו דו"חות כספיים של החברה אם הם זמינים ואת הסיווג הקבלני שלה.

 

באילו מקרים מהווה איחור במסירת הדירה עילה לביטול החוזה?

איחור יכול להוות עילה לביטול החוזה כאשר הוא עולה לכדי הפרה יסודית. אף שאין קו אדום ברור בחוק, הפסיקה הכירה במקרים אלה כעילה לביטול: (1) איחור ממושך במיוחד כאשר עדיין אין מועד מסירה ריאלי באופק; (2) כאשר הקבלן הפסיק את העבודות ללא סיבה מוצדקת; (3) כאשר הקבלן נקלע להליכי פשיטת רגל או כינוס נכסים; (4) כאשר החוזה עצמו מגדיר במפורש תקופת איחור שמעבר לה נחשבת להפרה יסודית.

 

האם הקבלן יכול להתנער מאחריות לאיחור בטענה של "כוח עליון"?

חוק המכר (דירות) מאפשר לקבלן להיפטר מחובת הפיצוי אם האיחור נגרם מסיבות שאינן בשליטתו ושלא יכול היה לצפותן או למנען. עם זאת, הפסיקה מפרשת חריג זה בצמצום. שביתות, מחסור בחומרי בניין, מזג אוויר קיצוני לתקופה קצרה – אינם נחשבים בדרך כלל ל"כוח עליון". מגפת הקורונה, לעומת זאת, הוכרה בחלק מהמקרים כנסיבה מקלה. בכל מקרה, נטל ההוכחה על הקבלן להראות שהעיכוב נגרם אך ורק מהנסיבות החריגות.

 

מה קורה אם החוזה כולל סעיף המאפשר לקבלן איחור של 6 חודשים ללא פיצוי?

סעיף כזה מנוגד להוראות חוק המכר (דירות), המחייב פיצוי החל מאיחור של 30 יום. אני ממליץ ללקוחותיי לסמן סעיפים אלה כבר בשלב המשא ומתן ולדרוש את תיקונם, אך גם אם נחתם חוזה עם סעיף כזה, ניתן לתקוף אותו בדיעבד.