מחירי הדירות בשמיים, וכמו שזה נראה עכשיו אין סימן שהם ירדו בזמן הקרוב. אחד החלומות הישראליים הבסיסיים הוא דירה, ולכן רבים מחפשים דרכים שונות להגיע לדירה במחיר סביר שניתן לעמוד בו. יש כאלה שמוכנים להתפשר על מיקום ולרכוש דירה באזור הפריפריה, יש כאלה שמוכנים להתפשר על גודל הדירה ולרכוש דירה קטנה יותר מזו שהם חלמו עליה.
דרך נוספת לרכוש דירה במחיר זול יחסית היא קנייה של דירה ללא היתר בניה הישר מקבלן. מדובר על דירות שיכולות להיות זולות באופן משמעותי, אך כמובן שיש להוזלה מחירים. במאמר הזה הכנו עבורכם מדריך קצר וברור על היתרונות והחסרונות שברכישת דירה מקבלן ללא היתר בניה.
אז איך זה עובד?
כדי להבין למה דירה ללא היתר בניה זולה באופן משמעותי צריך להבין קודם כל איך מתנהל פרויקט בנייה. פרויקט בנייה גדול ממומן לרוב בעזרת מימון בנקאי או חיצוני, ולא מכיסו של היזם. חלק ממתן האשראי של הבנק או של הגוף החיצוני כולל בדיקה כלכלית, ומאפשר ליזם למכור דירות במכירה מוקדמת.
על פי כמות המתעניינים, הרוכשים, קצב המכירות ועוד נתונים שונים ניתן לשער מה תהיה רמת ההצלחה של הפרויקט וכך להחליט כמה אשראי לתת ליזם. בנוסף, הדירות שנמכרו מזרימות את ההון הראשוני לכיסו של היזם מסיבה זו יש ליזם אינטרס גדול למכור כמה שיותר דירות והוא מוכן למכור אותן במחיר מוזל. הבעיה המרכזית היא כמובן שמדובר על דירה על הנייר, הרוכשים קנו למעשה רק אופציה לדירה ולא דירה שניתן להיכנס אליה תוך זמן קצר. מדובר על אופציה בלי היתר בנייה, בלי פרטים, בלי מפרט טכני או כל דבר אחר.
איך אפשר לצמצם סיכונים בעסקה כזו?
העובדה שהמחיר של הדירה נמוך משמעותית משקף כמובן את הסיכון הגדול שטמון בעסקה כזו, לצד הצורך העז של הקבלן למכור כמה שיותר דירות וליצור עניין סביב הפרויקט. אם החלטתם להיכנס לעסקה כזו ולרכוש דירה ללא היתר בניה מקבלן אנו ממליצים לכם בחום להיעזר בשירותו של עורך דין קניית דירה. עורך דין מיומן ומנוסה יסייע לכם לצמצם ככל שאפשר את רמת הסיכון ויהיה כל הזמן עם היד על הדופק.
על מה כדאי להקפיד
אספנו עבורכם כמה נקודות שכדאי לשים לב אליהן אם החלטתם לבצע עסקה כזו:
- שימו לב שעל פי החוק אסור לקבלן לגבות מכם יותר מ- 7% ממחיר הדירה בלי להעניק בטוחה כלשהיא. התשלום מופקד בחשבון בנק של גורם מלווה או בחשבון נאמנות. אל תשלמו מעבר לזה לאף גורם, גם אם יבטיחו לכם הבטחות מפתות!
- כדאי לוודא שיש בכלל תכנית בניה מאושרת שתאפשר לקבלן להוציא היתר בניה.
- כדאי לוודא שהיזם הגיש בקשה להיתר בניה כך שניתן יהיה להתחיל את הפרויקט.
איך אפשר להיות בטוחים שנקבל את המפתח לדירה בזמן ונוכל להיכנס לגור בה?
כמובן שאף אחד לא יכול להבטיח דבר כזה, מכיוון שבנייה היא תהליך מורכב עם משתנים רבים וכל מיני בעיות לא צפויות שצצות תוך כדי הבנייה. עם זאת, תוכלו להכניס לחוזה סנקציות שיוטלו על הקבלן במקרה של איחור במסירת המפתחות, כך שיהיה לקבלן אינטרס להשלים את הדירה כמה שיותר מהר.
אנו רוכשים דירה ללא היתר בניה, איך נדע מהי התכנית ואיך הדירה תיראה?
ראשית, הקבלן יציג לכם כמובן תכניות והדמיות ראשוניות שהוכנו על מנת שתוכלו לקבל רושם ראשוני. אבל חשוב לזכור שהעובדה שאין לדירה היתר בניה יכולה לגרום לשינויים רבים. מסיבה זו אנו ממליצים לכם להגדיר היטב בחוזה אילו שינויים ניתן לעשות, כיצד יתבצעו ההתאמות, מהו המפרט הטכני שהקבלן מתחייב אליו, ועוד.
האם החוזה מחייב למרות שאין בכלל דירה?
למרות שלא בטוח שהעסקה תתקיים, חשוב לזכור שמדובר על חוזה תקף ומחייב מבחינה משפטית. הרכישה היא קנייה של אופציה ולא של דירה בפועל.
האם יש דרכים נוספות לצמצם את הסיכון שבעסקה כזו?
התשובה הטובה ביותר לשאלה כזו היא פשוטה: להיות כל הזמן בעניינים ולעבוד עם היגיון בריא. נסו להבין מה קורה בכל נקודת זמן, ואם משהו לא נראה לכם טוב אל תתביישו להתעקש ולשאול כמה פעמים עד שתקבלו תשובות.
