כמי שמלווה אינספור עסקאות נדל"ן, אני מודע ליתרונות ולחסרונות של קניית דירה ללא היתר בניה.
ברצוני לשתף אתכם באותם יתרונות וחסרונות וכן להציע לכם למה לשים לב בעת קניית דירה ללא היתר בניה.
אני מקווה שאחרי קריאת המאמר תגיעו מוכנים יותר לעסקה הבאה ותדעו לקראת מה אתם נכנסים.
מה זה היתר בנייה?
אני רוצה לפתוח בהסבר אודות היתרי בניה, כדי שנוכל להבין טוב יותר את המשמעות של רכישת דירה ללא היתר בנייה.
היתר בנויה הוא אישור של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה לכך שניתן להתחיל בביצוע העבודות בשטח.
קבלת היתר הבנייה מהווה למעשה את המעבר משלב התכנונים וההתמודדות הבירוקרטית מול שלל הגורמים לשלב הבנייה בשטח.
חשוב לי להדגיש כי היתר בניה הוא השלב הסופי בהליך הביורוקרטי לפני תחילת העבודות בפועל, אך ישנם שלבים רבים עוד לפניו.
לכן, לא ניתן להקיש בין קניית דירה אחת ללא היתר בניה לדירה אחרת, שכן יש להבין באיזה שלב תכנוני נמצאת כל דירה.
מה הסיכון בקניית דירה ללא היתר בניה?
אני מניח שהמשמעות של קניית דירה ללא היתר בניה ברורה לכם – עדיין אין היתר מרשויות התכנון לבנות את הדירה אותה קניתם.
ייתכן, מכל סיבה שהיא, שאישור הבניה יתעכב לתקופה ארוכה או לא יגיע מעולם וכך תמצאו את עצמכם עם דירה על הנייר אך בלי דירה בפועל.
מעבר לכך, ייתכן כי היתר הבניה שינתן בסופו של דבר יהיה לתוכנית שונה מזו שעל בסיסה רכשתם את הדירה.
כך, יוצא מצב בו לא אחת הדירה שמתקבלת בפועל אינה זהה לדירה שחשבתם שרכשתם.
אם כן, רכישת דירה ללא היתר בניה כרוכה בשני סיכונים מרכזיים:
- הדירה לא תיבנה למשך תקופה ארוכה
- הדירה שתיבנה תהיה שונה במידת מה מהדירה שהוצגה לכם בתוכניות
אני ממליץ שתשאלו את עצמכם האם אתם מוכנים לקחת את הסיכונים הללו לפני שתתקדמו בעסקה לרכישת דירה ללא היתר בניה?
❗מוקש לפניך – קניית דירה לפני שינוי יעוד❗לא אחת יזמים מנסים למכור דירות פוטנציאליות עוד לפני שהקרקע שבבעלותם בכלל עברה שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע לבניה. הליך הסבת יעוד לקרקעות הוא ארוך מאוד ולעיתים כלל לא מתרחש. לכן, יש להיזהר במיוחד מרכישת דירות על הנייר לפני שינוי ייעוד גם אם המחיר מאוד מפתה. |
מה היתרון בקניית דירה ללא היתר בניה?
כמו בכל דבר בחיים, סיכון מוליד סיכוי. על פי רוב, המחיר של דירה ללא היתר בניה זול יותר משמעותית ממחירה של דירה לאחר שהתקבל היתר.
לכן, אם אתם מוכנים לקחת את הסיכון שברכישת דירה ללא היתר בנייה, ייתכן שתפיקו רווח משמעותי מכך שתרכשו את הנכס במחיר זול ממחיר השוק שלו.
להכות את מחיר השוק – סיפור מקרה על רכישת דירה ללא היתר בניה
לפני מספר שנים הגיע אליי תום, לקוח ותיק שלי, שהתעניין באותו זמן ברכישת דירה לפני היתר בלוד.
תום היה סקפטי מאוד לגבי הרכישה שכן חשש לקנות דירה לפני שקיבלה היתר בניה. ואולם, לאחר בדיקות מקיפות שערכתי, הבנתי כי ההיתר אכן צפוי להתקבל בקרוב.
לכן, המלצתי לתום לרכוש את הדירה. לפני מספר חודשים הוא ומשפחתו נכנסו לגור בדירה החדשה, אותה רכשו במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק העכשווי שלה.
איך לצמצם סיכונים בקניית דירה ללא היתר בניה?
אני רוצה להציע לכם שתי הצעות מרכזיות לצמצום הסיכונים ברכישת דירה ללא היתר בניה.
ההצעה הראשונה שלי היא, קבעו נקודות יציאה מוסכמות מהחוזה אם לא יתקבל היתר בניה.
על פי רוב, קבלנים מבטיחים כי בתוך תקופה מסוימת הם יקבלו את ההיתר.
לכן, תוכלו לדרוש מהם שייכתב בחוזה כי אם לא יתקבל היתר באותה תקופה, או בתקופה קצת ארוכה יותר, מכל סיבה שהיא, תוכלו לבטל את החוזה.
הצעה נוספת שאציע היא לוודא טוב טוב כי החוזה עומד בדרישות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) בעזרת ליווי משפטי צמוד על ידי עורך דין מקרקעין.
חוק המכר דירות הבטחת השקעות קובע כי הקבלן לא יוכל לגבות מהרוכש יותר מ-7% ממחיר הדירה לפני שיבטיח את השקעותיו באמצעות המצאת ערבות.
מעבר לכך, תקנות המכר דירות הבטחת השקעות קובעות כי הקבלן יוכל לגבות תשלום מהרוכשים בהתאם להתקדמות שלו בבניה. זאת, גם אם בחוזה המכר נקבע אחרת.
לכן, אני מפציר בכם לדרוש מעורך הדין שלכם לוודא כי חוזה המכר עומד בדרישות החוק.
כך, תוכלו להיות בטוחים כי אתם לא מסכנים את הכסף שלכם, שהקבלן המציא ערבויות לתשלומים וכי התשלומים תואמים את קצב הבניה.
חשוב לזכור – לא כל הדירות על הנייר שוות
אני רוצה להדגיש את המובן מאליו כמעט – לא כל הדירות על הנייר שוות.
קניית דירה ללא היתר יכולה להתרחש כאשר הקרקע עוד לא מיועדת בכלל לבניה או לחלופין כאשר התוכניות כבר הופקדו אצל וועדת התכנון והבניה המקומית ורק ממתינות לאישור. לא ראי זה כראי זה.
על כן, חשוב לי שתבינו באיזה שלב תכנוני הדירה שלכם נמצאת ושתבצעו הערכת סיכונים בהתאם.
פנו אליי לייעוץ לגבי קניית דירה ללא היתר בניה
מעוניינים לרכוש דירה? רוצים לוודא כי הרכישה בטוחה גם אם עוד לא התקבל היתר והדירה נמכרת על הנייר?
פנו אליי לקבלת ייעוץ משפטי מהשורה הראשונה והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים. אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום.
אצלי, הלקוחות תמיד מעל הכל. אני זמין עבורם, שומר על האינטרסים שלהם ודואג להבהיר להם כל שלב ושלב לאורך הדרך.
הנה קצת ממה שהיה ללקוחות שלי לכתוב עליי:
כך כותב מרק חכמוב: "מקצועיות על, יכולת לטפל בדברים בצורה המהירה ביותר, יכולת הקשבה והבנות הנדרש .הרבה מאוד מעבר מהמקובל אצל עורכי דין".
וזה מה שהיה לאייל לוטטי לכתוב: "עו"ד אלוף שרותי מקצועי ואדיב, זמין תמיד לכל שאלה".
איך נדע שהבניה תושלם בזמן שהובטח ושניכנס לדירה בזמן?
אף אחד לא יכול להבטיח לכם שתיכנסו לדירה בזמן שהובטח, גם לא כאשר מדובר על פרויקט בנייה עם היתר מכיוון שבנייה היא תהליך ארוך שמלא בהפתעות ובבעיות בלתי צפויות שצריך לפתור תוך כדי תנועה. מה שתוכלו לעשות הוא להכניס סעיף בחוזה שבו מפורטים בבירור התנאים והקנסות שיוטלו על הקבלן על כל איחור במסירת הדירה, וכך יהיה לו אינטרס אמיתי למסור לכם את הדירה בזמן, או בעיכוב מינימלי.
חתמנו על חוזה לרכישת דירה ללא היתר בניה והתחרטנו, האם החוזה תקף?
לפני חתימה על חוזה כזה צריך להפנים היטב: אמנם אתם לא קונים דירה בנויה אך החוזה שעליו חתמתם מול הקבלן תקף לחלוטין מבחינה משפטית כך שצריך לחשוב היטב לפני החתימה.
האם יש דרך לקבל מפרט טכני ותוכניות מפורטות כאשר רוכשים דירה ללא היתר בנייה?
בשלה הראשון הקבלן יציג לכם הדמיות ראשוניות ותוכניות בסיסיות כדי שתבינו בגדול על מה מדובר. עם זאת, זכרו שהוא עוד לא קיבל היתר בנייה ולכן הדברים יכולים להשתנות באופן משמעותי. לכן כדאי להבהיר בחוזה מהם השינויים הקבילים, ואילו התאמות ניתן לעשות באיזה תנאים.
איך אפשר להפחית את הסיכונים בעסקת רכישה כזו?
כפי שהמלצנו, כדאי להיעזר בשירותיו של עורך דין מנוסה. מלבד זאת, כדאי להיות כל הזמן עם עין פקוחה.
