אין ספק שכיום אחד התחומים הכלכליים בהם אנו מתעסקים הכי הרבה הוא שוק הנדל"ן. מחירי הדירות עולים באופן דרמטי ושום ירידת מחירים לא נראית באופק. הנושא מעסיק את כולנו, כל מי שמחפש דירה מנסה למצוא דרכים מקוריות כיצד ניתן להוזיל את המחירים הגבוהים כדי שהוא יוכל לעמוד בהוצאה.
לעתים אנו מוצאים דירה במחיר זול במיוחד אך מדובר על דירה ללא טאבו. כדי שתבינו בדיוק על מה מדובר, מהם הסיכונים בעסקה כזו, ומהי המשמעות של המעמד החוקי של הדירה הכנו לכם את המדריך הבא.
דירה ללא טאבו
כדי להבין מהי דירה ללא טאבו חשוב להבין מהו טאבו. במדינת ישראל יש לכל דירה מספר זיהוי ייחודי משלה, אפשר לחשוב עליו כמו על תעודת זהות של אזרח. המספר ייחודי לדירה ושייך רק לה, ובאמצעותו ניתן לגשת לכל המידע שקיים על הדירה ברשויות הממשלתיות. אם יש לכם את מספר הטאבו של דירה מסוימת תוכלו לדעת מי הבעלים שלה על פי חוק, מה גודל הדירה, מהי התכנית ועוד.
דירה ללא טאבו היא דירה שמסיבות מסוימות (לעתים מדובר על רשלנות ולעתים מדובר על מעשה מכוון) הרישום שלה בטאבו לא הושלם, כך שהפרטים עליה חסרים או לא קיימים. לא מדובר דווקא על דירות חדשות, אלא לעתים מדובר על בתים בני כמה עשרות שנים.
מהם הסיכונים שברכישת דירה ללא טאבו
על פי חוק המקרקעין, עסקת רכישה של נכס מסתיימת כאשר רושמים את זכותו של הבעלים החדשים על הנכס בטאבו, עד לשלב הסופי הזה העסקה לא הושלמה והנכס שייך מבחינת המדינה למוכר. כל עוד שהנכס לא נרשם על שם הקונה מדובר על התחייבות שאין בה שום זכות קניין בקרקע. רישום בטאבו מהווה למעשה חותמת רשמית לבעלות על הדירה והשטחים שמצורפים אליה (מחסן, חניה, וכו').
כאשר אין לדירה מסוימת רישום בטאבו קשה מאוד לקנות אותה מכיוון שהיא לא רשומה על שם הבעלים. בנוסף, קשה לדעת האם יש בדירה חריגות בנייה או בעיות נוספות. בקיצור, כשאתם קונים דירה ללא טאבו אתם לא באמת יודעים מה קניתם.
איך אפשר להפחית את הסיכונים?
חשוב לזכור שמדובר על עסקה עם מרכיב סיכון מסוים, אך הוא משתקף במחיר הנמוך יותר, ולכן יכול להיות שמדובר דווקא על עסקה משתלמת. חשוב להבין למה הדירה לא נרשמה, האם מדובר על סתם רשלנות או על מעשה מכוון. אם אי הרישום מכוון צריכה להידלק לכם נורה אדומה. בנוסף, אנו ממליצים להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין.
תשאלו את עצמכם כמה עולה עורך דין קניית דירה, ותבינו שגם אם המחיר נראה לכם גבוה הוא יכול לחסוך לכם הרבה מאוד זמן, כסף, וכאב ראש, מכיוון שהוא מתמצא בדיוק בסוגיות הללו ויוכל להציע פתרונות לבעיות שיצוצו בדרך.
כמה דירות שלא רשומות בטאבו יש במדינת ישראל כיום?
האם מדובר על תופעה נרחבת או על מקרים בודדים פה ושם? בשנת 2021 היו במדינת ישראל כ- 400 אלף יחידות דיור שלא היו רשומות בטאבו מסיבות כאלה ואחרות, כך שמדובר על תופעה נרחבת יחסית.
למה יש כל כך הרבה דירות שלא רשומות בטאבו?
ישנן כמה סיבות לתופעה, אחת מהן היא קשיים בירוקרטיים שנובעים מכל מיני דרישות של רשויות התכנון. סיבה נוספת היא שלעתים חברות בנייה טוענות שהדיירים אלו שהתחייבו לשלם על רישום הדירות והם לא עומדים בהתחייבות שלהם.
למה אכפת למדינה שהדירה תהיה רשומה בטאבו?
למדינה חשוב שכל דירה תהיה רשומה בטאבו מכיוון שעל דירות שאינן רשומות בטאבו יכולים להתפתח סכסוכים קשים מאוד בהם יהיה קשה להכריע מי צודק, מכיוון שבאמת לא ברור מי הבעלים האמיתי של הדירה. בנוסף, על דירות כאלה יהיה קשה מאוד לאכוף חוקי בנייה ותכנון מכיוון שלא ברור מלכתחילה מהי תכנית הדירה שאושרה על פי חוק.
האם המדינה מנסה להתמודד עם הבעיה?
התשובה היא כן. בשנים האחרונות גיבש צוות בין משרדי שהורכב ממומחים מכמה משרדי ממשלה כמה הצעות לצמצום הבעיה ולמניעה של מקרים נוספים. עם זאת, מדובר בעיקר על זירוז רישום טאבו ליחידות דיור חדשות שנבנות ופחות על רישום בטאבו של דירות ישנות שאין להן רישום טאבו.
