אני בטוח שאתם יודעים כי יש לרשום עסקאות במקרקעין בטאבו כדי להשלים את הרכישה ולהעביר את הזכויות בדירה מהמוכרים לקונים.
אולם מה אפשר לעשות כאשר מדובר בדירה ללא טאבו? כיצד ניתן יהיה להשלים את העסקה ולהעביר את הזכות הקניינית מהמוכרים לקונים? מדובר בשאלה משפטית מורכבת הדורשת ליווי משפטי צמוד.
במאמר זה ארחיב על קניית דירה ללא טאבו ואסביר כיצד לעשות זאת בצורה נכונה.
בואו נבין קודם מה זה טאבו?
עם השנים למדתי כי לעיתים חל בלבול באשר למהות הטאבו, מה שגורם לרוכשים לא להבין את ההשלכות של רכישת דירה ללא טאבו.
על כן, אני רוצה לפתוח בהסבר על הטאבו לפני שנעמיק בקניית דירה ללא טאבו.
טאבו הוא מרשם המקרקעין בישראל. בטאבו רשומים כ-96% מהמקרקעין בישראל, לא כולל יהודה ושומרון.
בטאבו רשומות הזכויות הקנייניות בכל חלקת מקרקעין וכן שיעבודים ועיקולים והערות אזהרה הרשומות על הנכס.
אני אוהב להמשיל את הרישום בטאבו לתעודת הזהות המשפטית של הנכס – מי שיעיין בנסח הטאבו של דירה ידע באיזו דירה מדובר, מי הבעלים של אותה דירה והאם רשומות הערות למיניהן על הדירה.
מה התוקף של רישום בטאבו?
חשוב לי להדגיש כי התוקף של רישום דירה בטאבו הוא מוחלט. אם אתם רשומים כבעלים של מקרקעין בטאבו, הרי שהמקרקעין הללו שלכם.
התוקף של הרישום חזק כל כך, עד שגם אם קניתם מקרקעין מאדם שהיה רשום בטאבו כבעלים של הנכס ובדיעבד התברר שהוא לא באמת היה הבעלים שלו, המכירה תהיה בתוקף והמקרקעין יוותרו בבעלותכם.
קביעה זו תקפה אך ורק ביחס למקרקעין הרשומים בטאבו, ולא ביחס למקרעין שאינם רשומים בו.
קראו עוד על מהו נסח טאבו כאן <<<
מקרקעין שאינם רשומים בטאבו
ברצוני לספר לכם כי הסדרת המקרקעין בישראל התחילה עוד בתקופה העותמ'אנית (מכאן השם הטורקי של המרשם – הטאבו), המשיכה בתקופה הבריטית וביתר שאת מקום המדינה ועד היום.
כך, הגענו למצב בו הרוב המוחלט של המקרקעין בישראל רשומים בטאבו.
ואולם, אני אבהיר כי גם כיום אחוז מסוים מהמקרקעין בישראל עוד לא רשום בטאבו. אני אדגיש כי כלל המקרקעין באיו"ש אינם רשומים בטאבו.
מעבר לכך, כאשר אתם רוכשים דירה מקבלן יכולות לעבור שנים ארוכות עד שהדירות עצמן תירשמנה בטאבו והמשמעות היא שרישום הזכויות באותה תקופה יתבצע בפנקס הבתים המשותפים אך לא בטאבו.
לקוחות רבים שואלים אותי מה המשמעות של מקרקעין לא מוסדרים שאינם רשומים בטאבו? האם המשמעות היא שלא קנינו באמת את הנכס? שאין לנו זכות קניינית בו?
אני עונה לאותם לקוחות כי הם יכולים להסיר דאגה מלבם.
על אף שהדירה לא רשומה בטאבו, תוכלו לרשום אותה אצל החברה המשכנת. כוחו של הרישום אצל החברה המשכנת יהיה יפה כאילו נרשמה הדירה בטאבו, באופן זמני או קבוע.
לפני קניית דירה ללא טאבו – אלו השאלות שאתם חייבים לשאול!
אני רוצה לספר לכם אילו שאלות אני שואל את עצמי כאשר אני מלווה עסקה לקניית דירה ללא טאבו.
לאור התשובות שאני מוצא לאותן שאלות, אני יכול לדעת אם העסקה המדוברת בטוחה או מסוכנת מבחינה משפטית ולהמליץ ללקוחותיי בהתאם.
- מדוע המקרקעין לא נרשמו עד היום? האם מדובר במקרקעין שאינם מוסדרים / באיו"ש או במקרקעין של קבלן שטרם הסדיר את רישום הזכויות?
- האם לקבלן הייתה יכולת לרשום את הזכויות מבעוד מועד והוא התמהמה עם הרישום?
- האם יש פוטנציאל לרישום הזכויות בעתיד?
- האם קיימת דרך אחרת לבירור סטטוס הזכויות הקנייניות בנכס מלבד הטאבו?
כאמור, לאחר שאילת שאלות אלו אני משיב לאותן שאלות. על סמך תשובותיי, אדע האם להמליץ לכם להתקדם עם העסקה או שמא כדאי לחדול אותה.
סיפור מקרה: מתי לא כדאי לקנות דירה בטאבו?אני רוצה לספר לכם על המקרה של דן, שם המלצתי לו שלא לקנות דירה ללא טאבו. דן התעניין ברכישת דירה בת 5 בחולון שנבנתה על ידי חברה קבלנית מוכרת. ואולם, למרות שחלפו 5 שנים מאז קבלת טופס 4, החברה הקבלנית לא דאגה לרשום את הזכויות בנכס על שם בעלי הדירות בטאבו והסתפקה ברישומי החברה המשכנת ופנקס הבתים המשותפים. הרחתי שיש משהו לא טוב באי רישום הזכויות ולכן המלצתי לדן שלא לקנות את הדירה. ואכן, כעבור מספר שנים התברר כי אותה חברה קבלנית הייתה שרויה בחובות. נושי החברה ניסו לפרוע את חובותיהם גם מאותו פרויקט נדלני של החברה. הדבר יצר סכסוכים משפטיים קשים בין הנושים, החברה הקבלנית ובעלי הדירות, מאבקים שנחסכו מדן הודות להמלצתי שלא לקנות דירה בלי רישום בטאבו באותן נסיבות. |
מהן הסכנות בקניית דירה ללא טאבו?
זוכרים שאמרנו שהטאבו הוא תעודת הזהות של הנכס?
מכיוון שכך, קניית דירה ללא טאבו עלולה להיות שוות ערך לביצוע עסקה עם אדם ללא תעודת זהות.
קיים חשש שלא תוכלו לדעת מי עומד מולכם, מה מצב הזכויות בדירה, האם המוכר הוא באמת הבעלים, האם הדירה נקיה מכל עיקול ושיעבוד וכן הלאה.
ואולם, אני רוצה להרגיע אתכם ולהגיד שאם תהיו מיוצגים על ידי עורך דין מקרקעין מקצועי ואיכותי, תוכלו להסיר את כל החששות מלבכם.
דירה ללא טאבו צריכה להיות רשומה בחברה המשכנת. עורך הדין שלכם יוציא אישור זכויות מהחברה המשכנת בעלות של 81 שקלים, ואישור זכויות זה ישמש בתור תעודת הזהות של הנכס.
לא בהכרח תעודת זהות מלאה ומחייבת לחלוטין, אך תעודת זהות מספקת שתאפשר לכם לבצע את העסקה בבטחה.
מה המשמעות של רישום דירה במרשם של החברה המשכנת?
אני מניח שהמונח "חברה משכנת" עלול לבלבל אתכם, אולם לרוב מדובר בקבלן שבנה את הבניין בו מצויה הדירה שקניתם או חברת עורכי הדין המייצגת אותו.
עבור דירות שאינן רשומות בטאבו, החברה המשכנת חייבת ליצור מרשם משל עצמה בו יירשמו זכויות הקונים בדירות.
לא רק הזכויות יירשמו בדירות, אלא גם הערות אזהרה על משכנתאות, עיקולים, שיעבודים ועוד. (קראו את המאמר על התמודדות עם הערת אזהרה בטאבו בעת קניית דירה כאן).
כאשר מדובר בדירה שנרכשה מקבלן אך על מקרקעין מוסדרים, הרישום אצל החברה המשכנת יהיה זמני ובסופו של דבר הזכויות שלכם יירשמו בטאבו עצמו.
לעומת זאת, באיו"ש ובמקרקעין שאינם מוסדרים, הרישום בחברה המשכנת יהיה קבוע, לפחות עד לשלב בו יחליטו להסדיר את המקרקעין.
האם התוקף של רישום בחברה המשכנת הוא כמו של רישום בטאבו?
כתבתי לכם שאם קניתם דירה ללא טאבו, הזכויות הקנייניות שלכם יירשמו במרשם של החברה המשכנת.
אני אצטרך לסייג את עצמי ולהדגיש כי לא מדובר במרשם קנייני לגמרי, אלא במרשם מעין קנייני.
דה פקטו, על פי רוב, המעמד של זכות מעין קניינית יהיה שווה למעמד של זכות קניינית.
ואולם קיימים מצבים משפטיים חריגים יחסית בהם המשקל של זכות מעין קניינית נמוך יותר מהמשקל של זכות קניינית מלאה.
כך יוצא שאם רכשתם דירה ללא טאבו, הבעלות הקניינית שלכם בה תהיה פחותה במקצת מהבעלות הקניינית בדירה שרשומה בטאבו.
לסיכום
כאשר אני מלווה קונים ברכישת דירה ללא טאבו, אני מברר מדוע הדירה לא רשומה ומבין מהם הסיכונים הכרוכים ברכישה.
ככל שהדירה רשומה בחברה המשכנת, אוציא עבורכם אישור זכויות המהווה מעין נסח טאבו לדירה כדי להבין מה סטטוס הזכויות בה.
כל אימת שרכישת דירה ללא טאבו נעשית בליווי משפטי צמוד ואפקטיבי, תוכלו להתקדם ברכישה ללא חשש ובוודאות מספקת.
יוני לוי משרד עו"ד המתמחה בענייני טאבו
מעוניינים לרכוש נכס? פנו אליי, עו"ד יוני לוי, לקבלת ייעוץ משפטי מקיף לפני הרכישה וליווי משפטי במהלכה.
אני, עו"ד נדל"ן יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב שנים בעולם זה. לאורך השנים טיפלתי במאות תיקים מגוונים בנושאי מקרקעין, באחוזי הצלחה גבוהים ולצד יחס אישי ומכבד לכל לקוח.
הנה מעט ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:
נעמה אלון כותבת כך: "יוני הוא מקצוען , בקיא , ותקתקן, אבל מעבר לכל – הוא איש של אנשים . ואם יש משהו חשוב במקצוע הזה – זה סבלנות , יחסי אנוש ורגישות. יוני ליווה אותי ואת הורי בתהליך מורכב, רגיש ואינטימי. במיומנות ורוגע הוא הצליח לפרום סבכים, להסביר ולבאר ולהיות יצירתי בפתרונות משפטיים… תודה רבה על זה"
וכך כותב חן וייסמן: "מקצוען אמיתי. ליווה אותנו לאורך כל הדרך בזמינות מירבית ומענה איכותי ויסודי. מומלץ בחום!"
כמה דירות שלא רשומות בטאבו יש במדינת ישראל כיום?
האם מדובר על תופעה נרחבת או על מקרים בודדים פה ושם? בשנת 2021 היו במדינת ישראל כ- 400 אלף יחידות דיור שלא היו רשומות בטאבו מסיבות כאלה ואחרות, כך שמדובר על תופעה נרחבת יחסית.
למה יש כל כך הרבה דירות שלא רשומות בטאבו?
ישנן כמה סיבות לתופעה, אחת מהן היא קשיים בירוקרטיים שנובעים מכל מיני דרישות של רשויות התכנון. סיבה נוספת היא שלעתים חברות בנייה טוענות שהדיירים אלו שהתחייבו לשלם על רישום הדירות והם לא עומדים בהתחייבות שלהם.
למה אכפת למדינה שהדירה תהיה רשומה בטאבו?
למדינה חשוב שכל דירה תהיה רשומה בטאבו מכיוון שעל דירות שאינן רשומות בטאבו יכולים להתפתח סכסוכים קשים מאוד בהם יהיה קשה להכריע מי צודק, מכיוון שבאמת לא ברור מי הבעלים האמיתי של הדירה. בנוסף, על דירות כאלה יהיה קשה מאוד לאכוף חוקי בנייה ותכנון מכיוון שלא ברור מלכתחילה מהי תכנית הדירה שאושרה על פי חוק.
האם המדינה מנסה להתמודד עם הבעיה?
התשובה היא כן. בשנים האחרונות גיבש צוות בין משרדי שהורכב ממומחים מכמה משרדי ממשלה כמה הצעות לצמצום הבעיה ולמניעה של מקרים נוספים. עם זאת, מדובר בעיקר על זירוז רישום טאבו ליחידות דיור חדשות שנבנות ופחות על רישום בטאבו של דירות ישנות שאין להן רישום טאבו.
