בעלי דירות רבים נקלעים לסכסוכים ולבעיות עם שוכרי הדירות שלהם, בין אם בשל סירובו לפנות את הדירה, ובין אם בשל הפרה יסודית של החוזה בדרכים שונות, כאשר אחת הדרכים המרכזיות לכך היא עיכוב בתשלום השכירות. הכרת ההליך של פינוי שוכר שלא משלם היא אם כן אחד מפרטי הידע הבסיסיים ביותר שעל כל משכיר להכיר.
פינוי שוכר שאינו משלם – כיצד?
ראשית יש לפתוח בכך שככלל, בעל הדירה אינו יכול לפנות דייר מדירתו כל עוד חוזה השכירות תקף. זאת אלא אם הפר השוכר את תנאי החוזה, ועקב כך הודיע לו בעל הדירה על ביטול החוזה עימו.
עוד חשוב לדעת כי בפינוי שוכר מדירה לעולם אין אדם יכול לעשות דין לעצמו, והאפשרות החוקית היחידה שעומדת בפניו על מנת להתמודד עם המצב היא פנייה לקבלת סעד שיפוטי.
פינוי מושכר בהליך מהיר
בשל הפגיעה הקניינית המשמעותית שנגרמת כאשר שוכר אינו משלם את שכר הדירה, ובשל הצורך להעניק לבעל הדירה סעד שיפוטי מהיר ככל הניתן, מעמיד החוק לרשותו של בעל דירה שנקלע למצב כזה שתי אפשרויות משפטיות לפינוי המושכר בהליך מהיר.
האפשרות הראשונה היא דרך תביעה לפינוי דייר, או תביעה לפינוי מושכר. מדובר בהליך מהיר וממוקד, כאשר החיסרון העיקרי שלו הוא העובדה שפינוי המושכר הוא הסעד היחיד שניתן לקבל במהלכו.
כלומר, אם מדובר במקרה של שוכר שלא שילם שכר דירה במשך חודשים ארוכים, התובע לא יוכל לדרוש במסגרת הליך זה גם פיצוי על ההפסדים שנגרמו לו באותם חודשים.
האפשרות השנייה, שאינה ייחודית לתביעות פינוי מושכר דווקא, היא הגשת תביעה בסדר דין מקוצר, גם היא הליך מהיר יחסית שבו הנתבע צריך לקבל רשות מבית המשפט להתגונן.
היתרון של תביעה כזו הוא שניתן לתבוע במסגרתה גם סעדי פיצויים, אך החיסרון שלה הוא שאם הנתבע מקבל את אישור בית המשפט לנהל הגנה ההליך עלול להתמשך יותר זמן מתביעה ייעודית לפינוי מושכר.
רוצים לדעת כיצד להתמודד עם שוכר בעייתי? הסרטון הזה בשבילכם
פינוי שוכר שלא משלם – הצעדים שלפני הגשת התביעה
חשוב לדעת כי הגשת תביעה לפינוי מושכר או תביעה בסדר דין מקוצר אינה בהכרח הצעד הראשון והמיידי שיש לעשות בעת שבעל דירה נתקל בסירוב של השוכר לשלם.
נכון הוא הדבר שחשוב לנהל תביעות כאלו בזריזות, שכן ככל שעובר הזמן הנזק לבעל הדירה הולך וגדל, עד כדי שהוא עשוי להיות בלתי הפיך, אך ישנם כמה צעדים שכדאי לנקוט בהם לפני כן:
צעד ראשון: מתן הזדמנות לתקן
כאשר בעל הדירה מגלה כי השוכר מפר הפרה יסודית את החוזה, כמו למשל בדרך של אי תשלום שכר דירה, הצעד הראשון שעליו לעשות הוא לפנות אל השוכר ולתת לו הזדמנות לתקן את מעשיו.
מומלץ לקיים פנייה זו בצורה נעימה וידידותית, אך תוך הצבת גבולות ברורים של ימים בודדים לתיקון הטעות. הצלחתו של צעד כזה, שתתבטא בחזרתו בתשובה של השוכר, עשויה לחסוך הליכים משפטיים לאחר מכן.
צעד שני: מכתב פינוי שוכר מהדירה
כאשר הצעד הראשון אינו מניב פירות והשוכר מתמיד בסירובו לשלם את שכר הדירה, זהו הזמן הנכון לפנות לייעוץ משפטי של עורך דין מומחה לנושא. בעזרת עורך הדין יש לנסח מכתב פינוי לשוכר, שיהווה בעצם מכתב התראה לפני משפט.
שליחת המכתב, המלווה בחתימת עורך דין, לשוכר תראה את רצינות כוונותיו של בעל הדירה בנוגע לפעולה להשבת קניינו, ועשויה לעורר גם אותו לפעולה מיידית, זאת על מנת להימנע מהמשכם של ההליכים המשפטיים נגדו.
הליך התביעה לפינוי דייר
הליך התביעה לפינוי דייר, או כפי שהיא נקראת בשפה המקצועית – "תביעה לפינוי מושכר", הוא הליך מזורז שמטרתו מתן סעד אחד ויחיד – פינוי הדירה מהדייר שאינו משלם.
את ההליך ניתן לחלק למספר שלבים:
שלב ראשון: הגשת כתב תביעה
כבכל תביעה אזרחית, גם תביעה לפינוי מושכר מתחילה בהגשת כתב תביעה, כאשר מקרה הזה התביעה מוגשת למזכירות אחד מבתי משפט השלום שבמחוז שיפוטו נמצאת הדירה שבמרכז התביעה.
כותרתו של כתב התביעה צריכה להיות: "תביעה לפינוי מושכר", ועליו להכיל את טיעוני התובע, תצהירי עדות של עדי התביעה, חוות דעת מומחה ואסמכתאות משפטיות, ככל שישנן כאלה.
שלב שני: הגשת כתב הגנה
בתוך 30 מיום המצאת כתב התביעה לנתבע עליו להגיש כתב הגנה. בכתב ההגנה יפרט הנתבע את טיעוניו ויגיש גם הוא, תצהירי עדים, חוות דעת מומחה ואסמכתאות משפטיות, ככל שישנם. בניגוד לתביעה אזרחית רגילה, בתביעה לפינוי מושכר אין הנתבע יכול להשיב לכתב התביעה בתביעה שכנגד.
שלב שלישי: דיון
השלב השלישי בתביעה לפינוי מושכר הוא שלב הדיון. הדיון צריך שייקבע בתוך 30 הימים שלאחר המועד האחרון להגשת כתב ההגנה, זאת ללא קשר לזמן בו הוגש כתב ההגנה בפועל.
הדיון בבית המשפט מסתיים ביום אחד, זאת אלא אם בית המשפט ראה צורך להמשיך לדיון נוסף, וגם אז ישתדל לעורכו בצמוד לדיון הקודם, ובכל מקרה לא יאוחר מ-14 יום לאחריו.
במהלך הדיון שומע בית המשפט את העדים שהוגשו תצהירים בעניינם, מתבצעת חקירה נגדית, והצדדים יכולים לשאת את סיכומיהם בעל פה.
שלב רביעי: פסק דין וקבלת צו פינוי שוכר
פסק הדין יינתן מיד בסוף הדיון, ובכל מקרה לא יאוחר מ-14 יום שלאחריו. אם במהלך הדיון השתכנע בית המשפט שהצדק עם התובע יינתן צו פינוי שוכר לטובתו של המשכיר, אם לא השתכנע כך הרי שהתביעה תסתיים בלא כלום.
פינוי דייר ללא חוזה שכירות
הדבר אינו נפוץ, אך חוזי שכירות יכולים להיערך גם בעל פה או על ידי התנהגות, ואין דרישת כתב חוקית על מנת שיהיה החוזה תקף.
העובדה הזאת איננה מונעת סעד משפטי במקרה של פינוי שוכר שאינו משלם, אך היא כן מונעת את האפשרות לנקוט בהליך של סדר דין מקוצר, שכן בהליך כזה הראיות מתבססות על הכתב, ובמקרה כזה כאמור, אין חוזה בכתב בנמצא.
פינוי שוכר לפני תום החוזה
ככלל, חוזה שכירות מחייב את המשכיר בדיוק כשם שהוא מחייב את השוכר, ולא ניתן לפנות שוכר לפני תום החוזה. אולם, ישנם שלושה מקרים עיקריים בהם יתאפשר פינוי שוכר גם לפני תום החוזה:
מקרה ראשון: נפל פגם בחוזה כמשמעו בחוק החוזים
חוזה שכירות הוא חוזה לכל דבר ועניין, ועל כן אם מתקיימים אחד מן הפגמים שמופיעים בחוק החוזה בטל מעיקרו, או ניתן לביטול. ואלן הם רשימת הפגמים: טעות, הטעיה, כפייה ועושק.
מקרה שני: הפרת החוזה
המקרה השני בו יכול המשכיר לבטל את החוזה ולפנות את הדייר לפני תומו הוא מקרה של הפרת החוזה בידי הדייר.
כאשר מדובר בהפרה יסודית הדבר מקנה זכות ביטול מיידית לצד כלפיו הופר החוזה. כאשר מדובר בהפרה שאינה יסודית, על הצד הנפגע מההפרה לתת אפשרות לצד המפר לתקן את ההפרה, ורק אם היא לא תוקנה תוך זמן סביר יכול הנפגע מההפרה לבטל את החוזה.
השאלה האם מדובר בהפרה יסודית או בהפרה שאינה יסודית משתנה בהתאם לנסיבות, ותשובה לה מופיעה פעמים רבות בחוזה השכירות עצמו. בהקשר לענייננו של מאמר זה ניתן לומר כי בדרך כלל אי תשלום השכירות הוא צעד הנחשב להפרה יסודית של החוזה.
מקרה שלישי: החוזה מאפשר את ביטולו לפני תומו
ישנם חוזים המקנים בעצמם אפשרות לצדדים להם לבטל את החוזה לפני תומם. עם זאת, חשוב לדעת שבחוזי שכירות רגילים לא ניתן להעניק זכות כזאת רק למשכיר, ועל הזכות להיות הדדית.
נוסף לכך, ישנה חובה להודיע על הכוונה לבטל את החוזה 90 יום לפני כן, במקרה של ביטול על ידי המשכיר, ו-60 יום לפני כן, במקרה של ביטול על ידי השוכר.
לייעוץ משפטי בנושא פינוי שוכר שאינו משלם פנו לעו"ד יוני לוי, עו"ד מקרקעין מומחה.
