אי תשלום דמי שכירות עסק בעקבות כוח עליון בשל מגפת הקורונה

תוכן עניינים

לפתחו של בית המשפט השלום בתל אביב הגיעה הסוגיה הבאה: האם בעל עסק רשאי לא לשלם דמי שכירות בשל משבר הקורונה? המאמר הנוכחי ינסה להצביע על העקרונות שעלו מפסק הדין ביחס לשאלה האם בעל עסק רשאי להימנע באופן חלקי עד כדי אי תשלום דמי שכירות בשל משבר מגפת הקורונה?

ככל שאנו מתרגלים יותר ויותר ל'שגרת הקורונה' בחיינו כך גדלים המקרים בהם יידרש ביהמ"ש להכריע בשאלת מעמדה של 'מגפת הקורונה' ככוח עליון ומידת השפעתה על ההתנהלות הכלכלית והאישית של אזרחי מדינת ישראל ובפרט של בעלי העסקים בישראל. המאמר הנוכחי, עוסק בדיוק בעניין זה.

 

סגירת פעילות המשק בשל משבר מגפת הקורונה

תקנות שעת חירום (נגיף הקורונה החדש – הגבלת פעילות), תש"ף – 2020 נכנסו לתוקף ביום 21/03/2020 והביאו להגבלה משמעותית עד לכדי סגירה כללית של המשק הישראלי. עסקים רבים נסגרו בשל כך וזאת חרף העובדה כי מרבית ההוצאות והתשלומים השוטפים הרובצים על בעלי העסקים המשיכו כסדרם.

תקנות אלו הינן חלק מסל שלם של הוראות חקיקה שונות שפורסמו על ידי ממשלת ישראל וזאת במטרה לבלום את התפשטות מגפת ה'קורונה' במדינת ישראל.

בנוסף על כל אלו, גם בעת החזרת המשק לפעילות מלאה וסדירה, אנשים רבים חוששים לבריאותם ומשכך ממעטים להסתובב במקומות הומי אדם או בחנויות ועסקים צפופים. דבר שרק מעצים את הפגיעה הכלכלית הקשה של בעלי העסקים.

אם כך, נשאלת השאלה מה דין לעסק אשר לא יכול לפתוח את שעריו לעסקים בשל הגבלות ו/או הסגירה שנובעים מתקנות שעת חירום?

 

תשלום דמי שכירות כאשר העסק סגור בעקבות הקורונה

החוק היבש, נכון למועד כתיבת שורות אלו, אינו מותאם למציאות בצל מגפת ה'קורונה' ועל כן סל הפתרונות שמוצע לבעלי העסקים הוא דל, ולעתים אף מקומם. במסגרת המאמר אנו נפרט חלק מן הכלים המשפטיים שניתן יהיה להתבסס עליהם בכדי להימנע מתשלום דמי שכירות לעסק שהיה סגור במהלך תקופת הקורונה.

כעת עתה יודגש, בית המשפט לא פסק באופן מוחלט וודאי ביחס לשאלה האם בעל עסק רשאי לא לשלם די שכירות בשל מגפת הקורונה אלא הוא בחר לקבוע העקרונות שעל בסיסם ייבחן כל מקרה לגופו שיבוא לפתחו וזאת עד אשר תקבע הלכה מחייבת מפי בית המשפט העליון ו/או עד אשר המחוקק יאמר את דברו.

 

סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה ביחס לשאלת אי תשלום דמי שכירות

סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה עוסק במקרים בהם נמנע מן השוכר להשתמש בנכס המושכר ובדרכי הגישה אליו. בהנחה שנמנע מן השוכר לעשות שימוש בנכס המושכר אזי הוא זכאי לא לשלם את דמי השכירות לכל תקופת המניעה, ולמעט מקרים בהם השוכר בוחר להביא את הסכם השכירות לידי ביטול. בית המשפט נדרש לא אחת לעסוק בפרשנות סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה על מרכיביו השונים.

בכדי שבעל עסק יוכל להנות מהגנת סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה עליו לעמוד, בין היתר, בתנאים הבאים:

 

מניעה לשימוש בנכס עבור השימוש עבורו הושכר

מניעת השימוש במושכר צריכה להיות מניעה לפי מטרת השכירות ולא מניעה כללית. לדוגמא: מתחם שמטרתו שימוש כאולם אירועים, יש להוכיח כי יש מניעה בפועל לשימוש במתחם כאולם אירועים בלבד [מראה מקום: "ע"א 4893/14"].

 

מניעה הנובעת מהנכס המושכר עצמו ולא במניעה כללית

ניתן לעשות שימוש בסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה ולהימנע מתשלום דמי שכירות רק כאשר המניעה נובעת מהנכס המושכר עצמו ולא במקרה בו הגורם המסכל אינו ייחודי לנכס המושכר עצמו – כדוגמת מגפת הקורונה.

אם כך, ניתן לראות כי על פי ההלכה הפסוקה הידועה כיום לא ניתן להתבסס על סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה בכדי להימנע מתשלום דמי השכירות בשל מגפת ה'קורונה' שכן היא אינה ייחודית לנכס ספציפי אלא היא מהווה מניעה כללית.

לא מן הנמנע כי בעתיד, ולאור המצב הייחודי שנוצר בשל מגפת ה'קורונה' תתפתח פרשנות חדשה לסעיף 15 לחוק השכירות והשאלה שתביא לשינוי הלכה זו.

 

סעיף 18 לחוק החוזים תרופות – סיכול חוזי בעקבות כוח עליון (קורונה)

סעיף 18 לחוק החוזים תרופות עוסק בטענת הסיכול החוזי. במילים פשוטות, טענת סיכול היא טענה המאפשרת לצד לחוזה (במקרה שלנו השוכר) לטעון כי קיום חיוביו על פי החוזה הוא בלתי אפשרי כתוצאה מהתרחשות של אירוע חריג, ובמקרה שלנו – מגפת ה'קורונה'.

כבר עתה אומר כי עוד רבות ידובר באשר להתקיימותה של טענת סיכול בשל מגפת ה'קורונה' ובזמן כתיבת שורות אלו אנו נמצאים רק בראשיתו של התהליך כשההשפעה האמיתית של מגפת ה'קורונה' עוד אינה ידועה במלואה, על כל המשתמע מכך.

 

צמצום ניכר ומשמעותי של טענת הסיכול

עם השנים ישנה מגמה ברורה של בתי המשפט להביא לצמצום ניכר ומשמעותי של האירועים שבהתרחשותם ייחשבו כמקיימים את דרישות טענת הסיכול לפי סעיף 18 לחוק החוזים תרופות.

יוער, כבר נקבע כי אינתיפאדה או מצב מלחמתי אחר אינו מהווה אירוע המקיים את דרישות טענת הסיכול כאמור וכי מדובר באירוע שיש לצפותו במדינת ישראל.

 

האם מגפת ה'קורונה' מהווה כוח עליון?

אירוע שלא ניתן היה לצפותו?

נכון להיום, בית המשפט העליון ו/או המחוקק לא קבעו הלכה מחייבת המעניקה תשובה לשאלה האם מגפת ה'קורונה' מהווה אירוע שלא ניתן היה לצפותו כך שמתקיימת טענת הסיכול או לאו.

בית המשפט העליון עשוי לקבוע בסבירות גבוה למדי כי מגפת ה'קורונה' אכן מהווה כוח עליון כזו שמביאה להתקיימות טענת הסיכול. עם זאת, סעיף 18 (ב) לחוק החוזים תרופות קובע כי גם כאשר החוזה יבוטל בשל מגפת ה'קורונה', רשאי יהא בית המשפט לחייב את המפר (השוכר) בפיצוי הצד הנפגע (המשכיר) עבור הוצאותיו הסבירות שהוצאו לשם קיום החוזה, אם ישנן כאלו.

עד אז ובהתבסס על פסיקת בית המשפט, הפרמטרים הבאים יבחנו, כל מקרה לגופו, בעת בחינת השאלה האם מגפת הקורונה מהווה כוח עליון:

  • העיתוי שבו נחתם ההסכם: האם בשלב חתימת ההסכם מגפת ה'קורונה' הייתה ידועה לצדדים? האם לאו?
  • מועד הפרתו: מתי הופר ההסכם?
  • מהן הפעולות שעשו הצדדים בכדי להימנע מהפרת ההסכם?
  • מהם הנזקים שנגרמו לצדדים לחוזה?

שאלה זו נותרה כעת פתוחה ורק ניתן להעריך, על בסיס הנתונים שהוצגו לעיל, האם מגפת ה'קורונה' תוכר ככוח עליון והאם הצד הנפגע עשוי להיות זכאי לפיצויים בשל הפרת ההסכם על ידי הצד המפר.

 

לסיכום: אי תשלום דמי שכירות בעקבות משבר ה'קורונה'

נכון למועד כתיבת שורות אלו, השאלה האם בעל עסק רשאי לא לשלם דמי שכירות בשל משבר ה'קורונה' הינה שאלה מורכבת שצריכה להיבחן על פי הנסיבות של כל מקרה ומקרה לגופו.

גם עתה, בית המשפט השלום בחר שלא לנקוט עמדה מוחלטת וודאית בעניין זה. עם זאת, במסגרת פסק הדין נלמדו מספר עקרונות שעל בסיסם תיבחן השאלה האם בעל העסק רשאי שלא לשלם דמי שכירות בשל מגפת ה'קורונה'. כל מקרה ייבחן לגופו בהתאם לנסיבותיו הייחודיות.

עד אשר תתקבל הלכה מחייבת מבית המשפט העליון או עד אשר המחוקק יאמר את דברו בעניין זה, מומלץ לא לפעול בפזיזות ולבצע פעולות חד צדדיות אשר עשויות להקים עילת תביעה כנגדכם בשל הפרת חוזה השכירות.

בכל מקרה מומלץ להיוועץ עם עורך דין המתמחה בתחום. לייעוץ משפטי ראשוני מוזמנים ליצור קשר עם עורך דין יוני לוי המתמחה בנדל"ן ובפרט בהסכמי שכירות לנכסים מסחריים.

לפסק הדין המלא: תא"ח 4492-05-20 מ.ג. יצחקי נכסים בע"מ נ' ח.י.א שותפויות בע"מ ואח' שניתן ביום 23/06/2020.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

כדי לקבל שיחת ייעוץ באפשרותך לחייג עכשיו לטלפון 077-804-1632 או להשאיר פרטים כאן בטופס ואנו ניצור עמך קשר בהקדם האפשרי.

יוני עו"ד מקצועי ביותר. בודק את הדברים לפרטי פרטים ונותן מענה אדיב ושירותי ללקוח. ממליצה בחום!
Yaara Ronen
Yaara Ronen
08:40 01 Jul 20
עו"ד אנושי, מקצועי והוגן. סייע לי מיוזמתו דרך פוסט שפרסמתי בפייסבוק וזאת מבלי לבקש תשלום וללא היכרות מוקדמת.
Tomer Shamai
Tomer Shamai
07:33 01 Jul 20
ליווה אותנו ברכישת דירה והיה מקצועי וזמין לאורך כל הדרך! ממליצים בחום!
טל פורת
טל פורת
19:06 22 Jun 20
עו"ד מצוין, אמין, עצמאי, ומקצועי.מומלץ בחום.
רועי שעבין
רועי שעבין
14:20 28 May 20
עו״ד יוני לוי ייצג אותי בעסקת מקרקעין, קיבלתי שירות אדיב, רציני ואחראי, העסקה בוצעה על הצד הטוב ביותר.השירות של עו״ד יוני מומלץ בחום!!!
Ziv Hayat
Ziv Hayat
12:34 27 May 20
ממליצה בחום, מקצועי, שירותי ואדיב.עזר לי מאוד, בטוחה שאעזר בו שוב בעתיד.
מור ק
מור ק
07:46 18 May 20
מקצוען אמיתי. מכיר את העסק והכי חשוב, בנאדם שכיף לעבוד איתו.ממליץ בחום
Yuval Klein
Yuval Klein
07:25 18 May 20
חשבנו שכשמדובר בלשכור דירה זה יהיה פשוט ושנוכל לעשות זאת לבד, אבל בדיעבד אין ספק שלא היינו מצליחים לעשות זאת בלי הליווי המקצועי של יוני מתחילת הדרך. הוא עזר, ליווה ותמך, ומנע מאיתנו הוצאות כספיות מיותרות. לא עושים יותר אף עסקת נדל״ן בלעדיו. ממליצים בחום! ד״ר אנה גלוחוב
מישל דיאצ'וק
מישל דיאצ'וק
14:28 13 May 20
עורך דין מקצוען והגון. מומלץ בחום!
מורן סבן
מורן סבן
08:50 30 Apr 20
יוני עורך דין בחסד עליון. חילץ אותי ממצב מאוד בעייתי שעורך דין לפניו לא כל כך הצליח.כבר מהפגישה הראשונה הייתה לי התחושה שניצב מולי בן אדם לפני הכל ולא פחות חשוב, אדם נבון שמכיר את רזי המקצוע ולא חושש לנקוטממליץ על שירותיו של יוני בחום רב ומניסיון
zoriel haviv
zoriel haviv
16:43 16 Apr 20
ממליצה בלב שלם ובשמחה רבה. מקצועי, אדיב, אמין, מדוייק.
Liat Levanon
Liat Levanon
09:21 13 Apr 20
מומלץ מאוד! מספק מענה מקצועי, יסודי, מהיר ואנושי.
נוי לוי נוי לוי
נוי לוי נוי לוי
21:27 13 Mar 20
מקצועי, מסור, מהיר והגון. עורך דין מומלץ בחום!
חן בוסקילה
חן בוסקילה
11:37 07 Mar 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ!
nir keidar
nir keidar
20:03 26 Feb 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ
Nir Keidar
Nir Keidar
20:02 26 Feb 20
עו"ד יוני לוי העניק לנו שירות מקצועי ומהיר. מומלץ מאוד!
מאיר אטיאב
מאיר אטיאב
14:01 21 Feb 20
עו"ד מקצועי, אכפתי, ויסודי. מומלץ בחום!
Dudi Atias
Dudi Atias
13:55 21 Feb 20
ממליץ בחום!!יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
17:45 11 Feb 20
ממליץ בחום!!
יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.
מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
10:25 11 Feb 20
ייעוץ משפטי מצוין, מקצועי ואדיב.תותח בתחומו!
ori kam
ori kam
19:01 29 Jan 20
עו"ד לוי ברמה אחרת שמתבטאת במקצועיות ויושרה שאין שניים להם. יוני בעל לב זהב שמחפש תמיד את טובתו של הלקוח ,ולכן אני ממליץ עליו בחום.
Gil Ganel
Gil Ganel
05:21 29 Jan 20
שירות אמין, יסודי ומקצועי! ממליץ בחום
Tamir Sagi
Tamir Sagi
19:33 28 Jan 20
עו״ד מצויין, מומלץ בחום. יסודי, מקצועי ומאוד שירותי.
Gal Rotem
Gal Rotem
15:23 28 Jan 20
בחור אמין וחרוץ בעל ידע רב בתחומו. מומלץ בחום!
Lihi Israel
Lihi Israel
13:31 26 Jan 20
מענה מהיר ומקצועי לכל שאלהמומלץ בחום
עמית לוי
עמית לוי
10:18 25 Jan 20
עו"ד מקצועי, מהיר, יסודי ונחמד מאוד. מומלץ!
Marin Levy
Marin Levy
13:20 08 Jan 20
בחור נחמד, אמין ובקיא במקצוע...בהצלחה⚘
Vardi Chen
Vardi Chen
17:31 13 Nov 18
מומלץ בחום! מקצועי,קשוב, מהיר ויסודי.
חימון סלנוי לוי
חימון סלנוי לוי
11:24 13 Nov 18
מקצועי,מהיר ,שירותי! עו''ד מומלץ מאוד!
Josya Levy
Josya Levy
19:22 12 Nov 18
עו"ד מקצועי ומהיר שמקדם את העסקה ביעילות לשביעות רצון הצדדים. מומלץ מאוד!
Marin Levy
Marin Levy
19:12 12 Nov 18
מידע נוסף
לשיחת ייעוץ עם עורך דין
ללא עלות וללא התחייבות
חייגו עכשיו!
דילוג לתוכן