אי תשלום דמי שכירות עסק בעקבות כוח עליון בשל מגפת הקורונה

לפתחו של בית המשפט השלום בתל אביב הגיעה הסוגיה הבאה: האם בעל עסק רשאי לא לשלם דמי שכירות בשל משבר הקורונה?  המאמר הנוכחי ינסה להצביע על העקרונות שעלו מפסק הדין ביחס לשאלה האם בעל עסק רשאי להימנע באופן חלקי עד כדי אי תשלום דמי שכירות בשל משבר מגפת הקורונה?

ככל שאנו מתרגלים יותר ויותר ל'שגרת הקורונה' בחיינו כך גדלים המקרים בהם יידרש ביהמ"ש להכריע בשאלת מעמדה של 'מגפת הקורונה' ככוח עליון ומידת השפעתה על ההתנהלות הכלכלית והאישית של אזרחי מדינת ישראל ובפרט של בעלי העסקים בישראל. המאמר הנוכחי, עוסק בדיוק בעניין זה.

סגירת פעילות המשק בשל משבר מגפת הקורונה

תקנות שעת חירום (נגיף הקורונה החדש – הגבלת פעילות), תש"ף – 2020 נכנסו לתוקף ביום 21/03/2020 והביאו להגבלה משמעותית עד לכדי סגירה כללית של המשק הישראלי. עסקים רבים נסגרו בשל כך וזאת חרף העובדה כי מרבית ההוצאות והתשלומים השוטפים הרובצים על בעלי העסקים המשיכו כסדרם.

תקנות אלו הינן חלק מסל שלם של הוראות חקיקה שונות שפורסמו על ידי ממשלת ישראל וזאת במטרה לבלום את התפשטות מגפת ה'קורונה' במדינת ישראל.

בנוסף על כל אלו, גם בעת החזרת המשק לפעילות מלאה וסדירה, אנשים רבים חוששים לבריאותם ומשכך ממעטים להסתובב במקומות הומי אדם או בחנויות ועסקים צפופים. דבר שרק מעצים את הפגיעה הכלכלית הקשה של בעלי העסקים.

אם כך, נשאלת השאלה מה דין לעסק אשר לא יכול לפתוח את שעריו לעסקים בשל הגבלות ו/או הסגירה שנובעים מתקנות שעת חירום?

תשלום דמי שכירות כאשר העסק סגור בעקבות הקורונה

החוק היבש, נכון למועד כתיבת שורות אלו, אינו מותאם למציאות בצל מגפת ה'קורונה' ועל כן סל הפתרונות שמוצע לבעלי העסקים הוא דל, ולעתים אף מקומם. במסגרת המאמר אנו נפרט חלק מן הכלים המשפטיים שניתן יהיה להתבסס עליהם בכדי להימנע מתשלום דמי שכירות לעסק שהיה סגור במהלך תקופת הקורונה.

כעת עתה יודגש, בית המשפט לא פסק באופן מוחלט וודאי ביחס לשאלה האם בעל עסק רשאי לא לשלם די שכירות בשל מגפת הקורונה אלא הוא בחר לקבוע העקרונות שעל בסיסם ייבחן כל מקרה לגופו שיבוא לפתחו וזאת עד אשר תקבע הלכה מחייבת מפי בית המשפט העליון ו/או עד אשר המחוקק יאמר את דברו.

סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה ביחס לשאלת אי תשלום דמי שכירות

סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה עוסק במקרים בהם נמנע מן השוכר להשתמש בנכס המושכר ובדרכי הגישה אליו. בהנחה שנמנע מן השוכר לעשות שימוש בנכס המושכר אזי הוא זכאי לא לשלם את דמי השכירות לכל תקופת המניעה, ולמעט מקרים בהם השוכר בוחר להביא את הסכם השכירות לידי ביטול. בית המשפט נדרש לא אחת לעסוק בפרשנות סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה על מרכיביו השונים.

בכדי שבעל עסק יוכל להנות מהגנת סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה עליו לעמוד, בין היתר, בתנאים הבאים:

מניעה לשימוש בנכס עבור השימוש עבורו הושכר

מניעת השימוש במושכר צריכה להיות מניעה לפי מטרת השכירות ולא מניעה כללית. לדוגמא: מתחם שמטרתו שימוש כאולם אירועים, יש להוכיח כי יש מניעה בפועל לשימוש במתחם כאולם אירועים בלבד [מראה מקום: "ע"א 4893/14"].

מניעה הנובעת מהנכס המושכר עצמו ולא במניעה כללית

ניתן לעשות שימוש בסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה ולהימנע מתשלום דמי שכירות רק כאשר המניעה נובעת מהנכס המושכר עצמו ולא במקרה בו הגורם המסכל אינו ייחודי לנכס המושכר עצמו – כדוגמת מגפת הקורונה.

אם כך, ניתן לראות כי על פי ההלכה הפסוקה הידועה כיום לא ניתן להתבסס על סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה בכדי להימנע מתשלום דמי השכירות בשל מגפת ה'קורונה' שכן היא אינה ייחודית לנכס ספציפי אלא היא מהווה מניעה כללית.

לא מן הנמנע כי בעתיד, ולאור המצב הייחודי שנוצר בשל מגפת ה'קורונה' תתפתח פרשנות חדשה לסעיף 15 לחוק השכירות והשאלה שתביא לשינוי הלכה זו.

סעיף 18 לחוק החוזים תרופות – סיכול חוזי בעקבות כוח עליון (קורונה)

סעיף 18 לחוק החוזים תרופות עוסק בטענת הסיכול החוזי. במילים פשוטות, טענת סיכול היא טענה המאפשרת לצד לחוזה (במקרה שלנו השוכר) לטעון כי קיום חיוביו על פי החוזה הוא בלתי אפשרי כתוצאה מהתרחשות של אירוע חריג, ובמקרה שלנו – מגפת ה'קורונה'.

כבר עתה אומר כי עוד רבות ידובר באשר להתקיימותה של טענת סיכול בשל מגפת ה'קורונה' ובזמן כתיבת שורות אלו אנו נמצאים רק בראשיתו של התהליך כשההשפעה האמיתית של מגפת ה'קורונה' עוד אינה ידועה במלואה, על כל המשתמע מכך.

צמצום ניכר ומשמעותי של טענת הסיכול

עם השנים ישנה מגמה ברורה של בתי המשפט להביא לצמצום ניכר ומשמעותי של האירועים שבהתרחשותם ייחשבו כמקיימים את דרישות טענת הסיכול לפי סעיף 18 לחוק החוזים תרופות.

יוער, כבר נקבע כי אינתיפאדה או מצב מלחמתי אחר אינו מהווה אירוע המקיים את דרישות טענת הסיכול כאמור וכי מדובר באירוע שיש לצפותו במדינת ישראל.

האם מגפת ה'קורונה' מהווה כוח עליון?

אירוע שלא ניתן היה לצפותו?

נכון להיום, בית המשפט העליון ו/או המחוקק לא קבעו הלכה מחייבת המעניקה תשובה לשאלה האם מגפת ה'קורונה' מהווה אירוע שלא ניתן היה לצפותו כך שמתקיימת טענת הסיכול או לאו.

בית המשפט העליון עשוי לקבוע בסבירות גבוה למדי כי מגפת ה'קורונה' אכן מהווה כוח עליון כזו שמביאה להתקיימות טענת הסיכול. עם זאת, סעיף 18 (ב) לחוק החוזים תרופות קובע כי גם כאשר החוזה יבוטל בשל מגפת ה'קורונה', רשאי יהא בית המשפט לחייב את המפר (השוכר) בפיצוי הצד הנפגע (המשכיר) עבור הוצאותיו הסבירות שהוצאו לשם קיום החוזה, אם ישנן כאלו.

עד אז ובהתבסס על פסיקת בית המשפט, הפרמטרים הבאים יבחנו, כל מקרה לגופו, בעת בחינת השאלה האם מגפת הקורונה מהווה כוח עליון:

• העיתוי שבו נחתם ההסכם: האם בשלב חתימת ההסכם מגפת ה'קורונה' הייתה ידועה לצדדים? האם לאו?
• מועד הפרתו: מתי הופר ההסכם?
• מהן הפעולות שעשו הצדדים בכדי להימנע מהפרת ההסכם?
• מהם הנזקים שנגרמו לצדדים לחוזה?

שאלה זו נותרה כעת פתוחה ורק ניתן להעריך, על בסיס הנתונים שהוצגו לעיל, האם מגפת ה'קורונה' תוכר ככוח עליון והאם הצד הנפגע עשוי להיות זכאי לפיצויים בשל הפרת ההסכם על ידי הצד המפר.

לסיכום: אי תשלום דמי שכירות בעקבות משבר ה'קורונה'

נכון למועד כתיבת שורות אלו, השאלה האם בעל עסק רשאי לא לשלם דמי שכירות בשל משבר ה'קורונה' הינה שאלה מורכבת שצריכה להיבחן על פי הנסיבות של כל מקרה ומקרה לגופו.

גם עתה, בית המשפט השלום בחר שלא לנקוט עמדה מוחלטת וודאית בעניין זה. עם זאת, במסגרת פסק הדין נלמדו מספר עקרונות שעל בסיסם תיבחן השאלה האם בעל העסק רשאי שלא לשלם דמי שכירות בשל מגפת ה'קורונה'. כל מקרה ייבחן לגופו בהתאם לנסיבותיו הייחודיות.

עד אשר תתקבל הלכה מחייבת מבית המשפט העליון או עד אשר המחוקק יאמר את דברו בעניין זה, מומלץ לא לפעול בפזיזות ולבצע פעולות חד צדדיות אשר עשויות להקים עילת תביעה כנגדכם בשל הפרת חוזה השכירות.

בכל מקרה מומלץ להיוועץ עם עורך דין המתמחה בתחום. לייעוץ משפטי ראשוני מוזמנים ליצור קשר עם עורך דין יוני לוי המתמחה בנדל"ן ובפרט בהסכמי שכירות לנכסים מסחריים.

לפסק הדין המלא: תא"ח 4492-05-20 מ.ג. יצחקי נכסים בע"מ נ' ח.י.א שותפויות בע"מ ואח' שניתן ביום 23/06/2020.