במסגרת עבודתי כעורך דין מקרקעין אני נתקל במקרים רבים בהם צדדים ביטלו חוזה שכירות שלא כהלכה, מה שיצר בהמשך סכסוכים משפטיים מורכבים. כדי לחסוך לכם מצב שכזה כתבתי עבורכם את המדריך המלא לביטול חוזה שכירות בהסכמה.
באילו תנאים ניתן לבטל חוזה שכירות בהסכמה? כיצד מבוצע הביטול בפועל? קראו את המדריך ומצאו את כל התשובות.
ביטול חד צדדי בהסכמה
אני רוצה להתחיל דווקא מסוג ביטול שיכול להישמע פחות טריוויאלי – ביטול חד צדדי בהסכמה. לאורך השנים ערכתי לא מעט חוזי שכירות במסגרתם הענקנו לצדדים זכות ביטול חד צדדית של החוזה בהתקיים נסיבות מסוימות. כך, למשל, ייצגתי שוכרים שבנו דירה ורצו לגור בשכירות בסמוך לה עד להשלמת הבניה. החוזה היה עד לסוף השנה, ואולם לשוכרים הייתה זכות לבטל את החוזה 60 יום מראש אם הבניה תושלם עוד קודם לכן.
במקרה אחר ייצגתי בעלי דירה שהשכירו את יחידת הדיור מתחת לביתם. בעלי הדירה היו מעוניינים להשכיר את הנכס לטווח ארוך ואכן מצאנו שוכרים שרצו לחתום על חוזה ל-3 שנים. בחפץ לב ערכתי עבורם חוזה שכזה. עם זאת, בעלי הבית לקחו בחשבון מצב בו ביתם תתחתן ותרצה לגור ביחידה. על כן, הוספנו לחוזה אפשרות לביטול חד צדדי של החוזה על ידי המשכירים, בהודעה של 120 יום מראש.
אני רוצה להדגיש כעת כיצד מבוצע הביטול בפועל במקרים אלו. על הצד שמבטל את החוזה להודיע לצד שכנגד כי בשל התקיימות הנסיבות המוסכמות, הוא מודיע על ביטול החוזה. חשוב להעלות את הדברים על הכתב ולנסח אותם בצורה מדויקת ביותר. כמו כן, יש לוודא מסירה לצד שכנגד. אני ממליץ לכם להיפגש עם הצד שכנגד ולתעד את המפגש. אם מפגש פיזי אינו מתאפשר שלחו את הודעת הביטול באופן שניתן לוודא בו מסירה.
הסיבה שאני ממליץ על ווידוא שכזה היא שלא אחת מתעוררות טענות כי הצד המבטל לא הודיע לצד שכנגד על הביטול או לפחות שהוא לא קיבל את הודעת הביטול. התנהלות שכזו תמנע טענות שכאלו.
ביטול חד צדדי – למשכיר או לשוכר?
טרם סיום פרק זה אזכיר את סעיף 25יג לחוק השכירות והשאלה. סעיף זה קובע כי אם למשכיר יש זכות ביטול חד צדדית של החוזה, חובה שגם לשוכר תהיה זכות שכזו. המשכיר יהיה חייב להודיע על הביטול לפחות 90 יום מראש (אלא אם כן הוסכם בחוזה על תקופה אחרת), בעוד שלשוכר יספיקו 60 ימים (אלא אם הוסכם על מועד מאוחר יותר).
ביטול בהסכמה
לאחרונה יצא לי לטפל בלא מעט תיקים בהם שינויי נסיבות בלתי צפויים הובילו את הצדדים לביטול חוזי שכירות בהסכמה, גם מבלי שתהיה זכות ביטול בחוזה. למעשה, שנות מגפת הקורונה ותיכף לאחריה המלחמה, הפכו את התופעה לנפוצה יחסית. תוכניות של משכירים ושוכרים השתנו והתעורר אצלם צורך חיוני לביטול החוזה.
לעיתים, ביטול החוזה היה עוד לפני שנכנס לתוקף בכלל. כך, למשל, פנה אליי סטודנט מילואימניק שחתם על חוזה שכירות בתל אביב החל מתחילת הסמסטר. שבוע קודם לכן, ב-7 באוקטובר ממש, הוא גויס למילואים והצורך בדירה התייתר שכן כמעט כל השנה הוא נדד בין עזה, לבנון לאיו"ש.
במקרים אחרים, הצדדים מעוניינים בביטול החוזה לאחר שכבר נכנס לתוקף. זכור לי מקרה בו זוג השכיר דירה שקנה להשקעה בסמוך להורים. ב-7 באוקטובר בעל הדירה גויס למילואים, כמו גם זוג השוכרים. בעלת הבית רצתה לחזור להוריה ולמעשה גם זוג השוכרים לא ששו לשלם שכר דירה בזמן שהם בכלל במילואים. על כן, דאגנו לביטול חוזה השכירות בהסכמה על אף שהחוזה כבר נכנס לתוקפו.
מבטלים חוזה שכירות בהסכמה? אל תשכחו לתעד!
בכל המקרים הללו ישנה חשיבות גבוהה במיוחד לביטול החוזה בכתב ובתיעוד הביטול בין הצדדים. אחר כך, גם אם באמת הייתה הסכמה מלאה על הביטול, עלולות להתעורר טענות כי החוזה לא באמת בוטל ותמצאו את עצמכם בבעיה משפטית רצינית. מנגד, אם קיימת הודעה חתומה ומפורשת, כמו גם תיעוד לעצם החתימה ולהסכמה בין הצדדים, על ביטול החוזה – הרי שהסיכון כי יתעוררו טענות לפיהן החוזה לא באמת בוטל נעלמות כמעט כליל.
סאבלט – הפתרון במקום ביטול חוזה שכירות בהסכמה?
נניח שאתם מעוניינים לצאת מהשכירות אך בעל הדירה לא מוכן לבטל את החוזה. האם אתם יכולים להשכיר את הנכס בשכירות משנה, כלומר בסאבלט, ובכך להשתחרר למעשה מהחוזה?
התשובה לשאלה מעט מורכבת. אפרט:
- ניתן להשכיר דירה בשכירות משנה (לסבלט) רק בהסכמת המשכיר
- אם פניתם אל המשכיר והוא לא הסכים "מטעמים בלתי סבירים", ובחוזה השכירות לא כתוב במפורש שאסור לשוכר להשכיר את הדירה, תוכלו להשכיר אותה גם ללא הסכמתו
- אם קיים איסור מפורש על שכירות משנה בחוזה, תוכלו לפנות לבית המשפט שיחליט אם לאשר לכם להשכיר את הדירה בסאבלט אם לאו.
כמובן שהשאלה איזה סירוב הוא מטעמים סבירים ואיזה מטעמים בלתי סבורים היא שאלה משפטית ללא תשובה ברורה. על כן, אני מזמין אתכם לפנות אל עורך דין מקרקעין שיבחן את המקרה וייעץ לכם האם תוכלו לסאבלט את הדירה או שהדבר אסור על פי החוזה והחוק.
סיכום חוזה שכירות בהסמכה
מעוניינים לבטל חוזה שכירות בהסכמה? פנו אליי, עו"ד יוני לוי, לקבלת ייעוץ משפטי האם וכיצד לעשות זאת. אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב שנים בעולם זה. לאורך השנים טיפלתי במאות חוזי שכירות וביטולם תוך זמינות מקסימלית ללקוחותיי, מקצוענות משפטית ופעולה בדרכי נועם.
הנה מעט ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:
כך כותב ערן רחמני: " יוני הוא עורך דין ברמה גבוהה מאוד! קשוב , זמין והכי חשוב …הוא חד ! ששומר על האינטרסים של הלקוחות שלו. הוא ליווה אותי בשתי עסקאות נדל״ן ואני בטוח שבעתיד הוא ילווה אותי בעוד. ממליץ בחום!!"
וזה מה שהיה למתי מורג לכתוב: "יוני עו"ד מקצועי, אדיב, וזמין. ליווה אותי בעיסקה של קניית דירה באופן צמוד, עם המון סבלנות לכל שאלה. יוני עשה מאמצים להיפגש גם מחוץ למשרד כשהיה צורך ואפילו הגיע לבנק על מנת לחתום על מסמכים כשהייתה דחיפות. ממליץ בחום!"
