ביטול חוזה שכירות בהסכמה: המדריך המלא

חוזה שכירות הוא אולי החוזה הנפוץ ביותר בישראל, חוזה שכמעט כל אחד חותם עליו לפחות פעם אחת בחייו. שכיחותו של חוזה זה מחייבת להכיר אותו ואת האפשרויות המשפטיות הטמונות בו לעומקן. אחת מן האפשרויות הללו היא ביטול חוזה שכירות בהסכמה, ובה נעסוק במאמר זה.

 

חובות המשכיר והשוכר בחוזה שכירות

חוזה שכירות סטנדרטי כולל בתוכו בדרך כלל חובות קבועים ומוגדרים לשוכר ולמשכיר. בעוד חובות המשכיר כוללת בדרך כלל את החזקת הנכס ותיקון ליקויים במהירות וביעילות, חובות השוכר כוללות את תשלום דמי השכירות במועדם ושימוש סביר בנכסו של המשכיר.

בכל מקרה, לשני הצדדים חובה משותפת לנהוג על פי התנאים שהוסכמו בחוזה, בתום לב ובהגינות, ולא להפר אותו ללא סיבה ממשית, זאת מתוך התפיסה המשפטית הרווחת בישראל כי "חוזים יש לקיים".

 

ביטול חוזה שכירות בהסכמה – כיצד?

למרות האמור לעיל, בדבר חובתם של הצדדים לחוזה השכירות לקיימו ככתבו וכלשונו, לעיתים נוצרים מצבים בהם ישנו קושי בהמשך קיום החוזה.

הקושי יכול לנבוע מנסיבות החיים המשתנות, שלא תמיד ניתן לצפות עם חתימת החוזה, או מכל סיבה אחרת.

כאשר הקושי להמשך קיומו של החוזה נוגע רק לאחד מן הצדדים לו, בין שזה השוכר ובין שזה המשכיר, הפרת החוזה עלולה לגרור סנקציות משפטיות שונות.

אך לעיתים, הקושי משותף לשני הצדדים, או שהוא שייך לצד אחד בלבד אך הצד השני אדיש לאפשרות ביטולו של החוזה. במקרים כאלה ניתן לבטל את חוזה השכירות בהסכמה.

 

ביטול חוזה שכירות בהסכמה אפשרי בשתי דרכים עיקריות:

דרך ראשונה – ביטול חוזה השכירות בהסכמה מלכתחילה

הדרך הראשונה היא אינה בדיוק ביטול של חוזה השכירות, אלא ניסוח מוקדם שלו כך שיתאים לאפשרות כזאת.

בהתאם לעיקרון חופש החוזים, יכולים הצדדים לחוזה השכירות לנסחו כך שיכלול מעין נקודות יציאה מוסכמות, בהן תהיה אפשרות לבטל את החוזה.

כך למשל ניתן להתנות את סיומו של החוזה בסיום הבנייה של דירתו החדשה של השוכר, על אף שמועד סיום החוזה טרם הגיע.

ניתן להקנות בחוזה גם זכות לביטול חד צדדי, שהיא בעצם מעין הסכמה מלכתחילה לביטול החוזה, אך על תנייה כזאת ישנן הגבלות חוקיות שונות.

הגבלות אלו דורשות כי בחוזה בו ישנה זכות ביטול חד צדדית, שאינה קשורה להפרת החוזה, למשכיר, תהיה אפשרות כזאת גם לשוכר.

אך בעוד שזכות הביטול של המשכיר צריכה להינתן 90 יום מראש לפחות, זאת של השוכר יכולה להינתן גם 60 יום מראש.

חשוב להדגיש כי אין מגבלה מקבילה על זכות ביטול של השוכר, כלומר ייתכן על פי החוק חוזה בו לשוכר זכות ביטול חד צדדית אך למשכיר לא.

 

דרך שנייה – ביטול חוזה השכירות בהסכמה בדיעבד

הדרך השנייה נוגעת למצב בו הצדדים לחוזה השכירות לא שיערו את הנסיבות שיביאו לרצון לבטל את החוזה לפני תומו, כך שהם לא כללו בו אפשרויות יציאה או זכות ביטול חד צדדית כזו או אחרת.

במקרים כאלה נדרשת הסכמה של שני הצדדים לחוזה לבטלו בזמן אמת.

הסכמה כזאת תיתכן שתתקבל על בסיס זהות אינטרסים של הצדדים לבטל את החוזה, או על בסיס משא ומתן והצעת פתרונות חלופיים – כמו סיוע במציאת שוכר חדש לדירה.

במקרים כאלה אין כל מניעה משפטית לבטל את החוזה, אך חשוב לתעד את הסכמת הצדדים לביטולו בצורה ברורה ומפורשת, על מנת שהעמימות לא תהיה כלי בידו של אחד מן הצדדים לגרירת הצד השני להליכים משפטיים מפרכים.

חשוב להדגיש כי גם הסכמה על מציאת פתרונות חלופיים על מנת להביא לביטולו המוסכם של החוזה צריכה להתנהל על פי עקרונות תום הלב.

כך למשל מקרה בו המשכיר מערים קשיים על מציאתו של שוכר חדש שייכנס בנעליו של הישן, וזאת על מנת לשפר את תנאיו המסחריים של החוזה, עשוי להיחשב כחוסר תום לב מצידו של המשכיר, ואף לפטור את השוכר מהחובה למצוא שוכר חלופי כדי להביא לביטולו של החוזה.

 

סיכום: תפקידו של עורך דין נדלן

שכיחותם של חוזי השכירות היא עדות לחשיבותם, אך לעיתים היא עשויה להפוך ולהיות גם הזמנה לקלות ראש בעריכתם, ואכן נראה שזהו המצב הנוכחי במדינת ישראל.

רבים הם הסוברים שאין כל צורך בסיוע משפטי כדי לנסח חוזה שכירות, שהרי יש חוזים כאלו למכביר פזורים ברחבי האינטרנט, שכל מה שנחוץ בהם הוא למלא את פרטיהם האישיים של השוכר והמשכיר על מנת ליצור חוזה תקף.

זה כמובן נכון ברמה העקרונית, אך לא ברמה המעשית.

ברמה המעשית מגיעים לבתי המשפט בישראל סכסוכים הנובעים מחוזי שכירות שכאלו דרך קבע, בשל חוסר היכולת שלהם לצפות את הבעיות המשפטיות האפשריות ולהקדים תרופה למכה.

אחת מן הבעיות הללו, ויש כאלו רבות, מוצגת במאמר זה – מצב של צורך של אחד הצדדים בביטולו של החוזה לפני מועד סיומו המוסכם.

חוזה מוצלח, שנערך על ידי עורך דין נדלן מומחה, יעריך מראש את הסיכונים להתרחשותו של מצב כזה לפי נסיבות העניין, ויכלול מראש תנאים מוסכמים לביטולו של החוזה.

זוהי רק סיבה אחת, על קצה המזלג, להעדיף את חוזה השכירות שנערך על ידי עורך דין נדלן, ונתפר למידותיהם הספציפיות של הצדדים, על פני חוזה שכירות גנרי שניתן להשיג ללא מאמץ ובחינם.

 

זקוקים לסיוע משפטי בענייני שכירות? פנו לעו"ד יוני לוי, עורך דין נדלן מומחה.