הדלת נטרקה, השוכר נעלם, אבל הנזקים שהוא השאיר עדיין טריים: קירות שזועקים לצבע, חובות חשמל וארנונה שהצטברו, או יותר גרוע: חודשי שכירות שלמים שפשוט לא שולמו. אתם פותחים את המגירה, מוציאים את צ'ק הביטחון או את שטר החוב שהחתמתם את הדייר, ונושמים לרווחה. הרשו לי לעצור אתכם כאן: מימוש בטוחות על ידי משכיר הוא לא פעולה פשוטה כמו הפקדת צ'ק בבנק; זוהי זירה משפטית עדינה ומורכבת, וכל צעד שגוי יכול להפוך את נייר הערך שבידכם לחסר כל משמעות. אני כאן כדי להבטיח שתעשו את זה נכון ותקבלו את מה שמגיע לכם בצורה בטוחה.
הבטוחה שלכם היא לא צ'ק פתוח: מה החוק באמת אומר?
כעורך דין שייצג מאות משכירים במצבים זהים לשלכם, אני רוצה לנפץ לכם מיתוס מהרגע הראשון. הבטוחה שקיבלתם מהשוכר, בין אם זה צ'ק ביטחון, שטר חוב, ערבות בנקאית או פיקדון כספי – היא לא כספומט פרטי שלכם. אתם לא יכולים פשוט למשוך ממנה כסף מתי שמתחשק לכם, גם אם אתם בטוחים במאה אחוז שהצדק איתכם ושהוא "חייב לכם".
חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, קובע כללים ברורים ונוקשים למתי ואיך ניתן לממש בטוחה. המטרה של המחוקק היא ליצור איזון עדין: מצד אחד, להעניק לכם, המשכירים, כלי יעיל להגן על רכושכם ועל כספכם. מצד שני, להגן על השוכר מפני שימוש שרירותי, נקמני או מופרז בכוח שניתן לכם.
החוק מגביל את סוגי הבטוחות שניתן לקחת, את גובהן (לרוב, לא יותר משליש מסכום דמי השכירות לכל התקופה, או 3 חודשי שכירות – הנמוך מביניהם), והכי חשוב: הוא קובע פרוצדורה מדויקת שחובה עליכם לעמוד בה לפני שאתם נוגעים בכסף.
הספירה לאחור: כך מממשים בטוחה צעד אחר צעד
אז מהי אותה פרוצדורה שהחוק דורש? היא אינה מסובכת, אך היא דורשת דיוק כירורגי וסבלנות. התעלמות מאחד השלבים הללו, אפילו בתום לב, עלולה להפוך את המימוש שלכם לבלתי חוקי, ולפתוח נגדכם דלת לתביעה כואבת מצד השוכר.
1. זיהוי הפרה ברורה ומוכחת
אתם יכולים לממש את הבטוחה רק במקרים שהוגדרו בחוק: אי-תשלום דמי שכירות לפי הסכם שכירות, אי-תיקון נזקים שהשוכר גרם לנכס, אי-תשלום חשבונות שהשוכר התחייב לשלם בחוזה (ארנונה, מים, חשמל, ועד בית), או אי-פינוי המושכר במועד שנקבע. (אגב, אם אתם מתמודדים עם דייר סרבן, ממליץ לכם מאוד לקרוא את המאמר על תביעה לפינוי מושכר)
חשוב להדגיש: לא ניתן לממש בטוחה על "בלאי סביר" (כמו שחיקה טבעית של הצבע) או על עוגמת נפש. אתם חייבים הוכחות קונקרטיות לנזק כספי.
2. מתן הודעה בכתב ומפורטת
לפני כל פעולה, אתם חייבים לשלוח לשוכר הודעה כתובה ורשמית. אני תמיד ממליץ ללקוחותיי לשלוח אותה גם בדואר רשום עם אישור מסירה וגם במייל עם אישור קריאה. ההודעה חייבת לפרט במדויק את מהות ההפרה (למשל, "חוב שכר דירה לחודש מאי בסך 5,000 ש"ח") ואת הסכום המדויק שאתם דורשים.
3. הזדמנות סבירה לתיקון
החוק מחייב אתכם לתת לשוכר "זמן סביר" לתקן את ההפרה מרגע שקיבל את ההודעה. מהו "זמן סביר"? זה תלוי בנסיבות, אך בתי המשפט נוטים לראות בתקופה של 7 עד 14 ימים כמינימום ההכרחי. אם הוא מתקן את ההפרה בזמן הזה (למשל, משלם את החוב או מתקן את הנזק), זכותכם לממש את הבטוחה פוקעת, ואתם לא רשאים לגעת בה.
רק לאחר שביצעתם את כל שלושת השלבים הללו והשוכר התעלם מפנייתכם ולא תיקן את ההפרה, אתם רשאים לעבור לשלב הביצוע – מימוש הבטוחה עצמה.
|
טיפ זהב 🔑 אל תסתפקו בצ'ק ביטחון רגיל. הבטוחה החזקה, היעילה והבטוחה ביותר שאתם יכולים לקחת היא ערבות בנקאית אוטונומית. בניגוד לצ'ק ביטחון, שהשוכר יכול פשוט לבטל בלחיצת כפתור באפליקציה, ערבות בנקאית היא התחייבות ישירה ובלתי מותנית של הבנק לשלם לכם את הסכום הנקוב. הבנק לא ישאל שאלות ולא יחכה לאישור השוכר. עבורכם, מימוש הערבות הוא פעולה פשוטה של פנייה לבנק עם דרישה. היא עולה לשוכר עמלה שנתית קטנה, אבל היא מעניקה לכם שקט נפשי ששווה זהב. |
שדה המוקשים של מימוש בטוחות: טעויות נפוצות והימנעות מהן
במהלך שנותיי כעורך דין המייצג משכירים, זיהיתי מספר "מוקשים" קבועים שמשכירים רבים, בתום לב, דורכים עליהם. טעויות אלו עולות להם בעצבים, בזמן ובכסף רב, וחשוב להכיר אותן כדי להימנע מהן.
- מימוש יתר של הבטוחה: אחת הטעויות הקריטיות היא מימוש סכום גבוה יותר מהנזק המוכח. אם הנזק לחלון הוא 2,500 ש"ח, אסור לממש צ'ק ביטחון על סך 15,000 ש"ח. פעולה כזו היא פתח לתביעה מצד השוכר, שבה הוא ידרוש, ובצדק, את החזר ההפרש בתוספת הוצאות משפט וריבית. חובה לממש רק את הסכום המדויק של הנזק, מגובה בקבלות.
- קיזוז חובות על דעת עצמכם: טעות נפוצה נוספת היא ההחלטה "לקזז" חוב באופן חד-צדדי מהפיקדון הכספי שהשוכר השאיר, מבלי לשלוח הודעה רשמית ומבלי לתת הזדמנות לתקן. החוק אינו מאפשר זאת. קיזוז כזה מהווה מימוש שלא כדין, ומעניק לשוכר עילה לתבוע אתכם, גם אם החוב המקורי היה מוצדק.
- ריצה פזיזה להוצאה לפועל: היזהרו מהפיתוי לקחת שטר חוב ולרוץ איתו ישירות ללשכת ההוצאה לפועל. זה אולי נראה כמו המסלול המהיר, אך הוא טומן בחובו מלכודת. לשוכר (ולערבים) עומדת הזכות להגיש מסמך הנקרא "התנגדות לביצוע שטר". הגשת התנגדות עוצרת את ההליך בהוצאה לפועל באופן אוטומטי ומעבירה את התיק לדיון בבית המשפט. כך, מהלך שאמור היה להיות מהיר הופך לתביעה משפטית ארוכה ומסורבלת.
התפקיד שלי במימוש הבטוחות שלכם
כאשר לקוח פונה אליי עם רצון לממש בטוחה, אני לא ישר רץ לבנק או להוצאה לפועל. אני ניגש לנתח את המקרה עם כל הכלים שיש בידינו:
- בשלב הראשון: אני בוחן את חוזה השכירות תחת מיקרוסקופ כדי לוודא שיש לנו עילה מוצקה ושהחוזה עצמו תקין.
- בשלב השני: אני מבצע הערכה מדויקת של הנזקים, מגובה בקבלות, חוות דעת של אנשי מקצוע ותמונות.
- בשלב השלישי: אני מנסח מכתב התראה משפטי, חד וברור, המפרט את הדרישות ונותן לשוכר הזדמנות אחרונה לסיים את הפרשה בשקט. במקרים רבים, המכתב הזה לבדו עושה את העבודה.
רק אם כל זה לא עוזר, אנחנו עוברים לשלב הביצוע. בין אם זה בהגשת השטר לביצוע בהוצאה לפועל ובין אם זה בהגשת תביעה לבית המשפט.
הניסיון שלי, שנצבר בייצוג של מאות משפחות ועסקים בעסקאות וסכסוכי מקרקעין, מאפשר לי לנהל את התהליך הזה בקור רוח, בדיוק וביעילות, במטרה להחזיר לכם את כספכם בדרך הקצרה והבטוחה ביותר.
אתם תקבלו את הכסף שלכם, אבל ברגע הנכון
בסופו של דבר, הבטוחה נועדה להגן עליכם, והיא כלי חזק אם משתמשים בו נכון. אל תתנו לתסכול ולכעס לנהל אתכם, למרות שאני בהחלט מבין את הרגשות האלו ביחס לשוכר שעזב אתכם בלי לשלם. שימו לב: מימוש בטוחות על ידי משכיר הוא לא אקט של נקמה, אלא הליך משפטי לכל דבר ועניין. חשוב שתפעלו על פי החוק, תתעדו כל שלב, ואל תהססו להיעזר בליווי משפטי מקצועי שיחסוך לכם טעויות יקרות.
אם אתם עומדים בפני הצורך לממש בטוחה, או רוצים לבנות חוזה שכירות שיגן עליכם מלכתחילה, פנו אליי עוד היום. אני כאן כדי לוודא שהבטוחה שלכם תישאר בטוחה, ותאפשר לכם לקבל את מה שמגיע לכם בלי להסתבך חלילה בדרך.
