העברת זכויות בדירה בין בני זוג, בין אם במהלך חיי הנישואין או במסגרת הליכי גירושין, יכולה להיות צעד משמעותי עם השלכות מיסוי נרחבות. כעו"ד מקרקעין העוסק בתחום, נתקלתי לא אחת בזוגות שלא ביצעו העברה ללא תמורה כראוי ומצאו את עצמם משלמים מיסים כבדים לשווא. להלן אסקור את ההיבטים המשפטיים והמיסויים של העברות ללא תמורה ונבין כיצד לבצע אותם מבלי ליצור חיובי מס מיותרים.
העברת זכויות בין בני זוג במהלך הנישואין
אני אפתח בכך שתקנות מיסוי מקרקעין מתייחס באופן מיוחד להעברת זכויות במקרקעין בין בני זוג. כאשר בן זוג אחד מעביר זכויות בדירה לבן זוגו ללא תמורה, ישנן הקלות מס משמעותיות:
- פטור ממס רכישה: על פי תקנה 21 לתקנות מיסוי מקרקעין (מס רכישה), העברת זכויות בדירת מגורים מאדם לבן זוגו המתגורר עמו בדירה – פטורה ממס רכישה. חשוב לציין כי הפטור חל רק כאשר בני הזוג מתגוררים יחד בדירה.
- במקרה שבני הזוג אינם גרים יחד בדירה: במצב זה יינתן פטור חלקי ממס רכישה, בשיעור של שני שליש (2/3) מהמס הרגיל.
- מס שבח: המעביר (נותן המתנה) פטור ממס שבח בעת העברת הזכויות ללא תמורה. עם זאת, אני אדגיש שהמס אינו נמחק אלא נדחה – כאשר בן הזוג מקבל המתנה ימכור את הדירה בעתיד, יחושב מס השבח על השבח שנצבר לאורך כל התקופה, כולל התקופה שבה הייתה הדירה בבעלות בן הזוג המעביר.
חשוב לי להדגיש כי הפטור ממס רכישה חל גם על ידועים בציבור ובני זוג מאותו המין, כל עוד הם עומדים בתנאי המגורים המשותפים בדירה.
העברת זכויות ללא תמורה בין בני זוג אגב גירושין
אני אספר לכם כי העברת ללא תמורה בדירה במסגרת הליכי גירושין זוכה להתייחסות מיוחדת בחוק. על פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), העברת זכויות במקרקעין אגב גירושין:
- אינה נחשבת לאירוע מס ולכן אינה חייבת במס שבח או במס רכישה
- התנאי המרכזי: ההעברה חייבת להיות חלק מהסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין
- ההעברה יכולה להיות בתמורה או ללא תמורה בהתאם להסכם הגירושין
- ההסדר חל גם על ידועים בציבור ובני זוג מאותו המין, כל עוד יש הסכם פרידה שקיבל תוקף של פסק דין
מבחינה פרוצדורלית, אף שההעברה אינה חייבת במס, מומלץ לדווח עליה לרשות המיסים כדי למנוע תקלות בירוקרטיות בעתיד.
פטור ממס שבח בעת מכירת דירה שהתקבלה במתנה
אחת השאלות הנפוצות בקרב לקוחותיי היא האם ניתן ליהנות מפטור ממס שבח כאשר מוכרים דירה שהתקבלה במתנה מבן הזוג (או מקרוב משפחה אחר).
על פי סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין, מי שקיבל דירת מגורים מזכה במתנה מקרוב משפחה (כולל בן זוג) עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירתה, אם מתקיימים התנאים הבאים:
- חלף פרק זמן מסוים ממועד קבלת הדירה במתנה:
- אם מקבל המתנה התגורר בדירה: 3 שנים מהיום שהחל לגור בה כבעליה
- אם לא התגורר בדירה: 4 שנים מהיום שבו נהיה בעל הדירה
- הדירה הייתה דירת מגורים מזכה גם בעת קבלתה במתנה
- נותן המתנה הוא "קרוב" כהגדרתו בחוק (בן זוג, הורים, סבים, ילדים, אחים במקרים מסוימים).
באחד המקרים שטיפלתי בהם, לקוחה שקיבלה דירה במתנה מבעלה במסגרת הסדר נכסים פנימי ביקשה למכור את הדירה כשנתיים לאחר קבלתה. הסברתי לה שעליה להמתין לפחות 4 שנים (מאחר שלא התגוררה בדירה) כדי ליהנות מהפטור ממס שבח. המתנה זו חסכה לה מאות אלפי שקלים במס.
חשוב לדעת: אם אדם קיבל בשלוש השנים שקדמו לרכישת דירה סכום כסף בגובה של לפחות 50% ממחיר הדירה מקרוב משפחה, ייחשב כאילו קיבל את הדירה במתנה לעניין תנאי הפטור.
הליך העברת הזכויות והטיפול הבירוקרטי
לביצוע העברת זכויות ללא תמורה בין בני זוג, יש לפעול כך:
- במהלך הנישואין:
- יש למלא טופס בקשה להעברת זכויות ולהגישו למשרדי מיסוי מקרקעין
- יש לצרף את המסמכים הנדרשים (הסכם העברה, אישורי מס רכוש והיעדר חובות)
- אגב גירושין:
- יש להגיש את המסמכים ללשכת רישום המקרקעין (טאבו)
- יש לצרף את הסכם הגירושין שקיבל תוקף של פסק דין
- יש לצרף אישור מהעירייה על היעדר חובות ארנונה
- אם יש משכנתא על הנכס, יש לצרף אישור מהבנק
זה לא מכבר הגיעה לטיפולי העברת זכויות אגב גירושין שהסתבכה כי הלקוח לא דיווחו כנדרש לרשויות המס. למרות שההעברה הייתה פטורה ממס, היעדר הדיווח גרם לעיכוב משמעותי ברישום הזכויות ולבעיות בעת מכירת הדירה בעתיד. רק לאחר מאמץ משפטי משמעותי הצלחנו להסדיר את ההעברה מבלי שיחול חיוב מס כלשהו על הפעולה.
יוני לוי משרד עו"ד
מעוניינים להעביר דירה לבן או בת הזוג, או למכור דירה שהועברה ללא תמורה? פנו אליי ועשו זאת תוך צמצום תשלומי המס למינימום ההכרחי. אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. לאורך השנים ליוויתי מאות לקוחות בעסקאות מקרקעין תוך מתן שירות מקיף גם בהליכי מיסוי מקרקעין. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית והצטרפו לשורת לקוחותיי המרוצים.
מעבר לכך, אני תמיד מקפיד על זמינות מקסימלית וכבוד מירבי ללקוחותיי. הנה קצת ממה שהם חושבים עליי:
"עו״ד מקצועי מאוד, שירותי ומקסים שעזר לנו ברכישת הדירה" – נוי
"עו״ד יוני לוי ליווה אותנו בתהליך מורכב של מכירת דירה ורכישת דירה חדשה במקביל. היה מקצועי מאוד, זריז מאוד ותמיד תמיד זמין אלינו. תודה יוני שליווית אותנו לאורך כל הדרך! מעריכים וממליצים בחום!" – טל
מ- א' עד ת'
- 11 שנות ניסיון
- עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
- בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet
שאלות ותשובות
האם העברת זכויות ללא תמורה בין בני זוג נחשבת העברה לקרוב לעניין מיסוי מקרקעין?
לא לחלוטין, שכן העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה בין בני זוג יכולה להיות פטורה לחלוטין ממס רכישה בעוד שהעברה לקרוב חייבת במס רכישה מופחת.
האם יש הבדל בין העברת זכויות ללא תמורה בין בני זוג בדירה רשומה בטאבו לבין דירה שאינה רשומה?
מבחינת הפטורים ממס אין הבדל. ההבדל המרכזי הוא בפרוצדורה – בדירה רשומה בטאבו ההעברה מתבצעת בלשכת רישום המקרקעין, ובדירה שאינה רשומה יש לפנות גם לחברה המשכנת או לרשות מקרקעי ישראל, לפי העניין.
האם העברת זכויות בדירה לבן זוג במהלך הנישואין תשפיע על זכאותי לפטור ממס שבח בדירות אחרות?
ייתכן אך לא בהכרח. הדבר תלוי בתחולת חזקת התא המשפחתי על נכסי בני הזוג. אני ממליץ להיוועץ עם עו"ד מקרקעין בעניין אשר ייעץ לכם בהתאם לנסיבות המקרה שלכם.
האם כדאי להעביר זכויות בדירה בין בני זוג כאשר יש עליה משכנתא?
העברת זכויות בדירה עם משכנתא מורכבת יותר ודורשת אישור מהבנק המלווה. בנוסף, הבנק עשוי לדרוש שבן הזוג המקבל יחתום על מסמכי המשכנתא או אפילו לדרוש מחזור של ההלוואה. מומלץ להתייעץ עם הבנק ועם עורך דין מקרקעין לפני ביצוע העברה כזו.
