בדיקות בעל הדירה לפני חתימת הסכם תמ"א 38 (פינוי בינוי)

תוכן עניינים

הסכמים לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי (להלן: "פרויקט התחדשות עירונית") נערכים על ידי עו"ד אשר מייצג את כלל בעלי הדירות מול היזם. ברמה התיאורטית, תפקידו של עו"ד מטעם בעלי הדירות הוא לוודא כי האינטרסים של כלל בעלי הדירות נשמרים בצורה זהה. מנגד, המציאות מלמדת כי בחלק מהמקרים האינטרסים של בעלי הדירות מנוגדים ובכדי שהעסקה תצא לפועל, בסופו של דבר, צריך לבצע איזונים בין האינטרסים השונים לצד ויתורים שבאים על חשבון בעל דירה ספציפי כזה או אחר.

 

טעות נפוצה בקרב בעלי דירות היא ההנחה כי מאחר שישנו עו"ד אשר מייצג את כלל בעלי הדירות בפרויקט אזי אין צורך שבעל דירה ספציפית ישכור את שירותיו של עו"ד מטעמו אשר יבדוק את החוזה ויוודא כי האינטרסים הספציפיים של בעל הדירה נשמרים.

מדובר בטעות חמורה שעלולה להתגלות רק אחרי שהפרויקט יצא לדרך ולא ניתן להחזיר את הגלגל לאחור.

לפני שניכנס לבדיקות כלליות שיש לבצע לכל חוזה, ראשית כל בעל דירה צריך לשאול את עצמו האם ישנן נסיבות מיוחדות או מאפיינים ייחודיים לדירה או לבעל הדירה שצריכים לבוא לידי ביטוי בהסכם הכללי של פרויקט התחדשות עירונית.

 

שאלות נפוצות לפני חתימת הסכם תמ"א 38 או פינוי בינוי

  1. מצבו הבריאותי הייחודי של בעל הדירה או בני משפחתו.
  2. זכויות בנייה שמוצמדות לדירה.
  3. הצמדות מיוחדות שיש לדירה: חניות, מחסן, גג, גינה וכיו"ב.
  4. האם בעל הדירה הינו מבוגר מאוד?
  5. השקעות מיוחדות ובלתי שגרתיות שנעשו בדירה?
  6. האם נדרש אישור של צד שלישי כלשהו לפרויקט (מיופה כוח, ביהמ"ש וכיו"ב)?
  7. כל נושא רלוונטי אחר בנסיבות העניין.

 

מאפיינים כאלו ואחרים צריכים לקבל את הפתרון הראוי במסגרת ההסכם עליו חותם הדייר. לאור המורכבות הרבה שיש בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, אין תשובת בית ספר אחידה לבעיות הללו שהוצגו אלא כל מקרה לגופו תוך תפירת הפתרון הראוי והנכון בנסיבות העניין.

אם לא נעזרים בשירותיו של איש מקצוע עוד בראשיתו של הליך המשא ומתן, הבעיות הגדולות עלולות לצוץ במקרים בהם כבר לא ניתן לספק את הפתרון הראוי. עוד יש לזכור כי עו"ד מטעם כלל בעלי הדירות מטרתו, מלבד שמירת זכויותיהם של כלל בעלי הדירות, הוא למצוא את האיזון בין כלל האינטרסים של כלל בעלי הדירות וכמו בכל איזון שיש לבצע, יש לבצע גם פשרות במסגרת המשא ומתן. אי לכך, לא ניתן לסמוך ב-100% כי זכויותיכם יישמרו במסגרת המו"מ עם היזם וכי האיזון שיבוצע לא יבוצע על חשבונכם.

בסופו של יום, יש לזכור כי מדובר בנכס היקר ביותר לאדם ומשכך יש להתנהל ברצינות הראויה גם אם המשמעות היא תשלום שכ"ט עו"ד מטעמכם. תשלום שכ"ט עו"ד מטעמכם בטל בשישים לצד הסיכונים הגלומים בביצוע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי ואשר אינם מטופלים כראוי על ידי איש מקצוע מיומן מראשיתו.

ניתוח נכון של הסכם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית הינו אומנות אשר טומנת בחובה ידע וניסיון במגוון רחב של נושאים אשר צריכים לדור יחד בסינרגיה מלאה. יחד עם זאת, ומבלי לגרוע מחשיבותם של יתר הנושאים בהסכם אשר צריכים לקבל את הביטוי הנכון, ישנם שלושה נושאים מרכזיים עליהם יש לתת את הדגש הראוי:

 

  1. בטחונות
  2. לוחות זמנים
  3. תמורות

 

אלו העוגנים בהסכם אשר אמורים להבטיח את זכויותיהם של הדיירים במסגרת הסכם ההתחדשות העירונית.

 

בטחונות

ישנם שלושה סוגי בטחונות עיקריים: ביטחון כספי, ביטחון חוזי וביטחון חוקי.

 

עלינו, כעורכי דין, לוודא כי אנו תופרים את חליפת הביטחונות הנכונה בנסיבות הפרויקט הספציפי העומד לפנינו. עוד יש להדגיש כי קשת הביטחונות הכספיים אותם מעמיד היזם תלויה בקשר ישיר לרווחיות של הפרויקט אולם ישנם מספר בטחונות ברזל אשר צריכים להינתן בכל פרויקט ללא תלות בנושא הרווחיות שלו.

 

בטחונות כספיים

ערבות חוק מכר

ערבות הכוללת את מחירה העתידי של הדירה לרבות מרכיב הקרקע והמע"מ. מטרתה להבטיח את זכויותיהם הקנייניות של הדיירים במקרה שבו אין ליזם את היכולת לסיים את הפרויקט. הערבות מונפקת לטובת הדיירים במועד הריסת המבנה הקיים וכתנאי לכך.

 

ערבות להבטחת דמי השכירות

בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש, בעת הריסת המבנה הדיירים מתפנים לדירות שכורות כשבכל אותה תקופה היזם נושא בעול תשלום דמי השכירות.

אולם, הדיירים הם אלו אשר מתקשרים בחוזה עם בעלי הדירה השכורה וכתוצאה מכך עלינו להבטיח כי הדיירים לא ייפגעו במקרה שהיזם חלילה יפסיק את תשלום דמי השכירות במהלך תקופת הבנייה. וזוהי בדיוק מטרתה של הערבות. לרוב, הערבות מונפקת לתקופה מינימאלית של 12 חודשי שכירות ומתחדשת מעת לעת.

 

ערבות בדק

פרויקט התחדשות עירונית הינו פרויקט אשר נמשך מספר לא מבוטל של שנים, לעיתים מעל עשור. כמו כן, כמו בכל בניין חדש, גם בפרויקט התחדשות עירונית עלולים להתגלות תיקונים שיש לבצע ומשכך עלינו להבטיח כי היזם משאיר סכום מספק של כסף לתשלום עבור ביצוע התיקונים כאמור [במידה ולא יתקן זאת בעצמו]. אף אחד לא נביא ולא ניתן לדעת בוודאות כי היזם יהיה כאן גם עשור מהיום לקיים את התחייבויותיו.

 

ערבות מיסים

מדובר בערבות חשובה מאוד אשר משום מה לא זוכה לחשיבות הראויה מצד הדיירים. במסגרת ההסכם, היזם הוא שנושא בעול תשלום המיסים ומתנהל מול הרשויות בפועל אולם שומות המס אשר מונפקות במסגרת ההסכם, בחלקם, מונפקים על שם הדיירים עצמם. אי לכך, יש להבטיח כי כל תשלום אשר לא משולם ישר לאחר מועד הנפקת שובר התשלום על ידי רשות מיסוי מקרקעין ו/או כל רשות אחרת, תונפק ערבות בנקאית אוטונומית שתבטיח את התשלום במקרה שבו היזם לא יעמוד בהתחייבויותיו.

 

ערבות רישום

כל עסקה בנדל"ן נגמרת ברישום. גם את פרויקט התחדשות עירונית יש לסיים ברישום הבית המשותף החדש אשר כולל את בעלי הדירות וכן את רוכשי דירות היזם. מדובר בשלב הכמעט אחרון של הפרויקט ומשכך יש להבטיח כי ישנה ערבות אשר תבטיח את עמידת היזם בהתחייבויותיו בנושא זה גם שנים ארוכות לאחר החתימה על ההסכם ההתקשרות עם היזם.

 

בטחונות חוזיים

חיובים שלובים

בסעיף 43(א)(3) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 נזכרים חיובים שלובים או חיובים מקבילים שמקוימים בד בבד. המשמעות היא שהצדדים מתחייבים לקיים את החיובים המוטלים עליהם בד בבד – במקביל. שעה שאחד הצדדים אינו מקיים איזה מחיוביו השלובים, נדחה החיוב המקביל של הצד השני עד למועד שבו הגרוש יקיים את חלקו.

ניסוח נכון של הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 כולל מספר לא מבוטל של חיובים שלובים אשר מטרתם הוא להעניק שכבה נוספת של ביטחון לדיירים בביצוע התחייבויותיהם. לא אמנה את כל החיובים אשר יש לוודא כי קיימים בחוזה אך החשובים שבהם הם פינוי הדירה הנוכחית כנגד הנפקת ערבויות, פוליסת ביטוח ותשלום דמי השכירות. כמו כן, מועד העברת ייפוי הכוח השונים במהלך העסקה מותנים בקיום חובותיו של היזם על פי ההסכם וכיו"ב.

 

הפרות יסודיות

המסגרת החוקית לעניין זה מעוגנת בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א – 1970 (להלן: "חוק התרופות") הקובע לעניין הפרה יסודית כי הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם התרחשה הפרת חוזה יסודית. במקרה של הפרת החוזה שאינה יסודית – זכאי הנפגע לבטל את החוזה, רק לאחר שנתן למפר ארכה לקיים את החוזה והחוזה לא קוים תוך זמן סביר. המבחן הוא, אם אדם סביר היה מתקשר בחוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה.

על עורך דין לערוך רשימה של הנושאים המרכזיים בענייני לוחות זמנים, בטחונות ותמורות ולוודא כי כל הפרה שלהם מהווה הפרה יסודית שמזכה את בעלי הדיירים בביטול החוזה.

עניין זה נחשב משפטי ו"אפור" אך חשיבותו מכרעת במקרים שמשהו לא מתנהל כמצופה.

 

הצהרות והתחייבויות היזם

אומנם נשמע טריוויאלי אך יש לוודא, מנקודת מבט אובייקטיבית, כי התחייבויות והצהרות היזם ביחס לפרויקט הכללי כפי שהוצג במסגרת המשא ומתן וכן ביחס לבעל הדירה הספציפי מקבל את הביטוי המשפטי הנכון בהסכם.

 

בטחונות חוקיים

ישנם חוקים שונים המהווים את המעטפת של פרויקט התחדשות עירונית. קיימים חוקים והוראות חוק ספציפיות שלא ניתן להתנות עליהן גם בהסכמת הצדדים בחוזה. בשפה המקצועית, סעיפי חוק אלו נקראים סעיפים קוגנטיים.

 

ראשית ולפני הכל – יש להכיר את מערכת החוקים החלה בביצוע פרויקט נדל"ן והתחדשות עירונית בפרט בכדי לדעת מהן ההגנות והזכויות להם זכאים בעלי הדירות במסגרת ההסכם.

 

שנית – לוודא כי אין הסכמות אליהם הגיעו הצדדים שעומדות בסתירה לקבוע בהוראות הקוגנטיות כאמור.

 

שלישית – החלת מפורשת של חוקים שאינם קוגנטיים בהסכם. כלומר, על אף שיש שוני בין הקבוע בהוראות החוק ובין נסיבות המקרה, יש לקבוע כי בכל מקרה הוראות החוק הרלוונטי יחול בעניינו. עניין זה נפוץ בעיקר בנושא אחריות היזם כלפי בעלי הדירות (שאינם רוכשי דירות) בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 שכלל חל על רוכשי דירות מקבלן. עם הזמן, עניין זה הפך לחובה בפרויקט התחדשות עירונית ולא עניין של בחירה.

 

לוחות זמנים

נושא לוחות הזמנים לביצוע פרויקט התחדשות עירונית הינו נושא מורכב. העדר התייחסות מספקת לנושא תוביל את בעלי הדירות להתקשרות חוזית ארוכה ומפותלת מבלי שכמעט תהיה להם האפשרות להביא את ההסכם לידי סיום. ניסוח משפטי מפולפל יכול לאפשר ליזם להאריך את לוחות הזמנים בטענות שונות ומשונות וזאת מבלי שכמעט יידרש לבצע פעולות אופרטיביות מצדו. עורך דין מיומן נותן את הדעת בשני תחומים בבואו לבחון את עניין לוחות הזמנים בהסכם:

 

סעיפי לוחות זמניים "גלויים"

אלו למעשה סעיפים בחוזה אשר נוגעים במישרין בעניין לוח הזמנים. לדוגמא: "הבקשה להיתר בנייה תוגש בתוך X חודשים מהמועד הקובע". תפקידו של עורך הדין הוא לבחון את סבירות התקופה שנקבעה בכל סעיף תוך איזון מתבקש בצורך של היזם בתקופת זמן מספקת לעבודה לצד גידור ברור של לוחות הזמנים.

 

סעיפי לוחות זמניים "סמויים"

מדובר בסעיפים אשר קובעים כי התקיימות ו/או אי התקיימות עניין מסוים תאריך באופן אוטומטי את לוח הזמנים להתקיימות אותו עניין. לדוגמא: לעתים נקבע כי אם היזם נדרש על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה כתנאי לקבלת היתרי הבניה לבצע תשלום ו/או פעולה כלשהי שלדעתו אין הוא מחויב לבצע אותה, אזי הוא יהיה רשאי להתנגד לכך.

 

לכאורה מדובר בסעיף "תמים" אך הוא טומן בחובו את האפשרות לעיכובים משמעותיים (לעתים אף של מספר שנים) בלוחות הזמנים.

הדרך לפתור סוגיה זו היא לקבוע כי ליזם האפשרות להתנגד ולהתגונן אך בלבד כי התנגדותו זו לא תעכב את לוחות הזמנים להם התחייב היזם בהסכם.

ישנם עוד מספר נושאים לא מבוטל אך הנקודה שהוצגה הינה להמחשת תת פרק זה.

 

תמורות

לכאורה נושא פשוט אך גם בפרק זה עלינו לזכור כי מדובר באחד מנושאי הליבה בהסכם ומשכך נדרשת הרצינות הראויה.

ראשית כל, בבואי לבחון הסכם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית, אני נדרש לבחון האם ישנו איזון בין כלל התמורות המוצעות לבעלי הדירות תוך שקיפות מלאה לכולם?

כאשר עברנו את המשוכה הזו, עלינו לבחון האם הנסיבות המיוחדות של אותו בעל דירה ספציפי מקבלות ביטוי ראוי בנספח התמורות הסופי. האם מה שהובטח אכן קוים? האם ישנם סייגים ו/או תוספות אשר מצמצמות את הזכויות להן זכאי אותו בעל דירה? האם הוא נדרש לתשלום כלשהו בגין כך? ומהן המשמעויות המשפטיות שנובעות מיישום בקשותיו המיוחדות? האם התנגדות היזם לגיטימית? וכיו"ב.

בנוסף על כך, יש לוודא כי הוראותיו המשלימות של ההסכם לביצוע הפרויקט חופפות למוסכם בנספח התמורות ו/או בפרק התמורות בהסכם. בדיקה זו חשובה מאין כמותה שכן במידה ויתגלו כשלים ו/או סתירות בהמשך התהליך, לעיתים לא יהיה מנוס לפנות לבורר ו/או לביהמ"ש לפתרון הסוגיה. הכשל עשוי להתגלות כאשר תתגלה סתירה בין אינטרס בעל הדירה הספציפי לבין שאר בעלי הדירות או בין בעל הדירה הספציפי ולבין היזם.

זהו הקו המנחה בבדיקת נספח התמורות וההסכם בכלל.

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

דילוג לתוכן