מי לא שמע על פרויקט תמ"א 38 – החלום של כל בעל דירה שגר בבניין ישן ורוצה לשפץ את דירתו לחלוטין בחינם. למרות הפופולריות של התוכנית, לא הרבה אנשים יודעים שלא רק בעלי הדירות הקיימות מרוויחים מתוכנית התמ"א הארצית, אלא גם קוני דירות, שיכולים לרכוש דירה חדשה לחלוטין במחיר שיכול להגיע ל15% פחות מהמחיר של דירה חדשה בשוק, ועוד באזור מבוסס בתוך העיר.
מהו פרויקט תמ"א 38?
במרס 2005 החליטה מדינת ישראל לפתוח בתוכנית מתאר רחבה לחיזוק בניינים ברחבי מדינת ישראל, במטרה שיהיו ערוכים לרעידת אדמה אם תהיה. תצורת תוכנית המתאר איננה תצורה רגילה (לפיה המדינה מחליטה תקן חדש והאזרחים מחויבים להתאים את עצמם אליו), אלא תצורה מודרנית ומורכבת – שנועדה לתמרץ את בעלי הדירות לעשות את השיפוץ מרצונם החופשי.
איך תמריץ זה נוצר? על ידי יצירת אפשרות משפטית לסוג מאוד מיוחד של חוזה – בו "מוכרים" בעלי הדירות של בניין ישן חלק מזכויותיהם על שטח הבניין לקבלן, בתמורה לשיפוץ מקיף לכל הבניין – שכולל בתוכו חיזוק של היסודות כך שיתאימו לרעידות אדמה.
מצב זה מוביל לכך שכולם מרוויחים – הדיירים שמקבלים שיפוץ לביתם, הקבלן שמקבל אפשרות לבנות ולמכור דירות חדשות במחיר נמוך יחסית, והקונים של הדירות החדשות הללו, שמקבלים דירות חדשות במחיר נמוך בהרבה ממחיר השוק.
אילו דירות ניתן לקנות בפרויקט תמ"א 38? מהם הסיכונים הגלומים בכל סוג דירה?
ישנם שני סוגים של דירות שניתן לקנות בפרויקט תמ"א 38 – דירות ישנות שיש להן זכויות חוזיות לשיפוץ, ודירות חדשות שטרם נבנו אך קיימת התחייבות חוזית לבנותן. עורך דין קניית דירה יוכל לעזור לכם בשני המצבים.
1. דירות ישנות: ניתן לקנות מאחד הדיירים בבניין את דירתו – דירה שיש חוזה לגביה שלפיו היא תשופץ. מצב זה כולל בתוכו סיכון וגם סיכוי – אפשר לקנות דירה שתהיה משופצת בקרוב במחיר של דירה שאינה משופצת / מחיר קרוב למחיר זה, אך לוקחים את הסיכון שהקבלן יעלם לפני סיום השיפוץ – ואתם תישארו עם דירה לא משופצת שעלתה לכם יותר מערכה (במקרה הטוב), או דירה חצי משופצת בתהליכי בנייה (במקרה הרע).
2. דירות חדשות: אפשר לקנות מהקבלן את אחת הדירות החדשות שהוא בונה בבניין. דירות אלו אינן קיימות עדיין ברגע הקנייה על פי רוב (מכיוון שהתשלומים עליהן מתקצבים את כל הפרויקט), כאשר קנייה זו יכולה להיות מסוכנת בעיקר בשל החשש שהקבלן יעלם / יפסיק את הפרויקט באמצע כי הוא פשט את הרגל.
לסיכום,
קניית דירה מפרויקט תמ"א 38 יכולה להית החלטה משתלמת מאוד מבחינה כלכלית, אבל גם כזאת שאינה נטולת סיכונים. אנחנו ממליצים לכל מי שמעוניין לקנות דירה בתמ"א 38 לברר טוב טוב את מצב הפרויקט לפני הרכישה.
- הפלמח תל אביב
- יזם: דן נדל"ן בשיתוף חברת יעז יזמות
- ייצוג 16 בעלי דירות
- מתחם ירושלים נתיבות
- יזם: י.ח דמרי בע"מ
- ייצוג 24 בעלי דירות
שאלות ותשובות:
מהו ההבדל בין דירה חדשה בתמ"א לדירה ישנה באותו הבניין?
ההבדל העיקרי בין דירה חדשה בתמ"א לדירה ישנה באותו הבניין הוא רמת הסיכון – הסיכון ברכישת דירה חדשה לגמרי הוא יותר גדול כי הדירה עדיין לא קיימת, ואין אפשרות לרשום הערת אזהרה בטאבו (כי הזכויות על הדירה עדיין לא שייכות לקבלן, אלא לבעלי הדירות הישנות).
איזה דברים כדאי לשים לב אליהם בעת קניית דירה בפרויקט תמ"א 38?
כדאי מאוד לערוך מחקר עצמאי על הקבלן שמציע לכם את הדירה לרכישה – האם הוא עשה פרויקטים כאלו בעבר? האם הם הושלמו בהצלחה? האם יש לו יסוד כלכלי מוצק? כל השאלות הללו יכולות לעזור לכם להבין את רמת הסיכון ברכישה.
האם מומלץ לי לחפש ייצוג משפטי לתהליך הרכישה?
אנחנו ממליצים לכל אחד שרוכש דירה לחפש ייצוג משפטי לתהליך, בעיקר בשל כך שעורכי הדין שמתמחים בתחום זה מכירים אותו טוב ומבינים היטב את כל הדברים שחשוב להקפיד עליהם בעת רכישת הדירה. תעודת ביטוח שכזו משתלמת במיוחד בעסקי הדירות – עסקים שמגלגלים מיליוני שקלים, כשכל סעיף לא ברור בחוזה יכול לייצר עוגמת נפש רבה בהמשך.
האם אתם ממליצים על קניית דירה בפרויקט תמ"א 38?
למרות הסיכונים המפחידים שהוצגו בכתבה זו, קנייה של דירה בפרויקט תמ"א 38 היא עדיין החלטה כלכלית מצוינת עבור רוב קוני הדירות, ולכן אנחנו מאוד ממליצים על אופציה זו. מה שכן – כדאי להכיר היטב את הסיכונים ולבטח את עצמכם מהם מבעוד מועד.
